107年度嘉簡字第487號｜民事：確認租賃關係存在｜裁判日期：107 年 11 月 13 日

臺灣嘉義地方法院民事簡易判決　　　　107年度嘉簡字第487號原　　　告　黃美逢訴訟代理人　吳耀南被　　　告　財政部國有財產署南區分署法定代理人　黃莉莉訴訟代理人　吳碧娟律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國107年10 月30日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新台幣（下同）1,000元，由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若經法院判決確認，得除去其不安之狀態者，即認有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。兩造就坐落嘉義縣○○鄉○○段000 地號土地內面積0.407987公頃土地（下稱系爭土地）之國有耕地租賃關係是否存在，既有爭執而有不明確之情形，該不明確情形，足令原告在私法上地位有受侵害之危險，該危險得以對被告之確認判決除去之，故原告提起本件確認之訴以排除此項危險，有即受確認判決之法律上利益，自得提起本件確認訴訟。貳、實體方面：一、原告主張：㈠、系爭土地為中華民國所有，由被告管理，前由原告之配偶吳耀南（即本件原告訴訟代理人，下稱吳耀南）於民國95年12月14日向被告承租並簽訂國有耕地租賃契約，租期自95年10月11日至101年12月31日，又於101年11月6日訂定租期自102年1月1日至111年12月31日止之租約。嗣吳耀南於105年4月7日將該地承租權轉讓與原告，原告於105年10月20日與被告訂立國有耕地租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自 105年4月7日至111年12月31日。㈡、詎被告於107年1月31日以吳耀南於94年9月29日、94年12月 31日分別將系爭土地擅自轉讓與訴外人余明澄、鄭田村興建溫室（鄭田村興建之溫室下稱系爭溫室）種植蘭花使用，涉及違反租約約定，嗣後吳耀南再將系爭土地之承租權轉讓與原告承租，原告未於系爭土地自任耕作為由，終止兩造系爭租約。然原告於吳耀南將系爭土地出租予鄭田村、余明澄時，並非系爭土地之承租人，無權阻止亦無法干涉，被告不得以原告知情即認原告應概括承受原系爭土地承租人與他人私訂契約之行為。另原告自105年10月20日與被告簽訂系爭租約前，吳耀南即已將系爭土地上溫室收回，將裡面蘭花全部清空，包含土地點交給原告，當時即已無人在系爭溫室工作。原告繼受系爭土地後，除自行栽種蘭花催花外，並委請吳耀南於系爭土地為原告管理種植蘭花及其他水果事宜，並按月給付吳耀南25,000元，鈞院106年度訴字第603號（下稱另案）民事判決認定系爭土地由原告負責管理經營使用，吳耀南僅係原告之受僱人。可知吳耀南雖與余明澄、鄭田村簽訂合作經營契約（吳耀南與鄭田村間之合作經營契約下稱系爭合營契約），但自吳耀南將系爭土地承租權轉讓與原告後，仍由原告雇請吳耀南繼續於系爭土地耕植。原告復於106年 11月間向訴外人吳啟明購買蘭花種苗，雇請吳耀南管理種植，並於106年11月30日與吳啟明簽立蘭花代工合約。足見原告並未違背兩造系爭租約約定未自任耕作，被告依系爭租約第4條、第20點第8款約定「承租人違背本租約約定」對原告終止系爭租約，顯無理由。㈢、不論吳耀南與鄭田村、余明澄間之合作經營契約是否涉及轉租，與原告對於渠等間契約是否知情，被告均未舉實證即強行自認原告未自任耕作。被告未經法院判決，自行終止兩造租約，其未遵守租約約定依法行政，致原告損失慘重，爰依法提起本件確認之訴，請求被告恢復原告系爭租約等語，並聲明：確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在。二、被告則辨以：㈠、依系爭租約第4條第6點、第20點第8款之規定，及內政部106年4月12日台內地字第1060411429號函釋可知，承租國有耕地之承租人應自任耕作，違反者出租人自得終止租約。㈡、原告之前手吳耀南於94年間與余明澄及鄭田村簽訂合作經營契約，將系爭土地部分轉租予余明澄及鄭田村，由余明澄及鄭田村於系爭土地興建溫室種植蘭花，吳耀南業已違反租約未自任耕作。嗣吳耀南將系爭土地承租權利轉讓與原告，系爭合營契約效力及於繼受人即原告，原告與被告於105年10 月20日簽訂系爭租約後，系爭土地仍係由余明澄及鄭田村種植蘭花，原告並未在系爭土地上自任耕作之事實，有鈞院另案民事判決、台灣嘉義地方檢察署檢察官106年度偵字第2252、2336號（下稱另案偵查案件）不起訴處分書中認定之事實可稽。㈢、依系爭合營契約第4條約定可知，由鄭田村向吳耀南承租系爭土地興建溫室種植蘭花，吳耀南僅提供土地，鄭田村支付以興建溫室實際丈量面積以室內坪計算每坪300元之金額予吳耀南，其餘收益歸鄭田村所有，吳耀南不負責營虧及資金，足認系爭合營契約為土地租約，其效力並及於吳耀南與鄭田村之繼承人或受讓人。嗣因吳耀南與鄭田村因對於系爭合營契約屆期日之認知不同衍生爭議，在鄭田村提告吳耀南竊佔、毀損案件中，依吳耀南於另案偵查案件中之陳述，可知吳耀南將系爭土地轉租予鄭田村、余明澄使用後，吳耀南未經鄭田村同意，於106年2月13日將鄭田村置於溫室內之蘭花搬出，於106年2月15日更換溫室鑰匙，吳耀南自106年2月13日起至106年8月7日止使用鄭田村之溫室，足認原告違反兩造系爭租約約定，未自任耕作。另據原告於另案偵查案件偵查中指稱，經其委請吳耀南發存證信函通知鄭田村前來協商系爭合營契約到期續約事宜，鄭田村均未出面，原告即認鄭田村對於系爭合營契約之屆期日為106年1月1日沒有異議，依據系爭合營契約約定屆期日到期後原告即將溫室收歸自己使用等語，可知原告對於吳耀南將系爭土地轉租乙事知之甚詳；況吳耀南亦自承系爭合營契約中關於租約期限之年份記載係由原告更改填寫，益徵原告早已知悉吳耀南將系爭土地轉租予鄭田村、余明澄乙事，則原告自吳耀南受讓系爭土地之承租權後並未自任耕作，違反租約約定，被告乃於107年1月31日終止系爭租約，被告終止租約合法有據，被告並訂於107年2月23日辦理點交收回土地，原告已於107年2月2日收受上開終止租約之函文，系爭租約已因原告違反契約約定而終止，兩造租約關係已不存在等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本件不爭執事項為（本院卷第201頁）：㈠、系爭土地為國有地，吳耀南於95年12月14日向被告嘉義分處承租約0.407987公頃，租期自95年10月11日至101年12月31 日，嗣後再續約10年。嗣原告與吳耀南向被告嘉義辦事處申請辦理前開租約承租人名義變更為原告，兩造遂於105年10 月20日就系爭土地簽立系爭租約，租期105年4月7日起至111年12月31日止。㈡、吳耀南於94年間與鄭田村簽立系爭合營契約，由吳耀南提供系爭土地，鄭田村出資興建系爭溫室、工作室栽植蘭花，收益分配為鄭田村以其興建溫室之實際丈量面積以室內坪計算，每坪每年300元予吳耀南，其餘收益均歸鄭田村所有，盈虧與吳耀南無關。㈢、吳耀南於106年2月13日將鄭田村之蘭花搬出系爭溫室，嗣於106年11月前某日，原告向吳啟明購買蘭花種苗，再請吳耀南管理、種植。㈣、被告嘉義辦事處於107年1月31日台財產南嘉三字第10731002310號函，通知原告依系爭租約四、其他約定事項第20點第8款約定，終止雙方租賃關係，上開通知於107年2月2日送達予原告收受。四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意本件之爭點為：㈠被告依系爭租約第4條第6點、第20點第8款約定，終止系爭租約，有無理由？㈡本件原告請求確認系爭租約存在，有無理由（本院卷第201頁）？茲分述如下：㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條定有明文。又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固定有明文。然倘證據資料已足表示當事人真意，當不得反捨契約文字而更為曲解（17年上字第1118號判例意旨參照）。原告主張就系爭土地有租賃關係存在，即應就此項權利存在負舉證責任。㈡、經查：１、系爭合營契約對原告繼續存在： ⑴、本件依系爭合營契約約定內容觀之，吳耀南提供土地，鄭田村每年固定每坪300元之收益予吳耀南，且盈虧與吳耀南無關（即不爭執事項㈡），另細繹系爭合營契約之各款約定，吳耀南僅負擔提供系爭土地、井水及地租之義務（系爭合營契約第1、7、8條約定參照），即得收取固定收益，其餘相關事務之處理均由鄭田村負責，則吳耀南與鄭田村所成立之系爭合營契約既不涉及盈虧之分配，吳耀南每年取得固定收益，是系爭合營契約雖名為「合作經營契約」，實際上應為租賃契約，吳耀南於承租期間將系爭土地提供予鄭田村，並收取固定收益，自屬轉租無訛。 ⑵、原告於吳耀南承租期間內之105年4月7日，共同以承租人名義變更為由向被告申請換約，經被告同意後，由原告與被告就系爭土地於105年10月20日簽立系爭租約，租期105年4月7日起至111年12月31日止，原告成為系爭土地之承租人，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠），復有國有耕地承租人名義變更換約申請書可稽（本院卷第141至142頁）。原告雖主張其與吳耀南感情不睦，對於吳耀南與鄭田村間有成立系爭合營契約乙情並不知悉，故系爭合營契約之效力應不及於原告云云，惟原告自承系爭合營契約書上所填載之日期期限106 年1月1日為原告所寫（本院卷第200頁），而該日期係記載於契約內文內（即第6條），另當時系爭土地之承租人為吳耀南，並非原告，其上填載日期本由吳耀南填寫即可，系爭合營契約卻由原告所填寫，顯見原告就系爭合營契約之簽立當有所參與。又原告與吳耀南雖於105年3月1日離婚，然兩人復於105年3月22日結婚，再於106年2月20日離婚，又於 106年3月20日結婚，目前婚姻關係尚存續中，有原告之個人戶籍資料（完整姓名）查詢結果可稽（本院卷第283頁），是原告向被告申請換約及與被告簽立系爭租約時，原告與吳耀南之婚姻關係均係存續中。另原告與吳耀南居住於同一棟房屋範圍內，原告所經營之民宿（即原告戶籍地）距離溫室僅約15公尺，亦為原告自承在卷（本院卷第199頁），則自 94年9月29日簽立系爭合營契約時起，迄於105年10月20日與被告簽立系爭租約止，長達11年期間，原告對於距離僅約15公尺之系爭溫室是否由吳耀南以外之人使用乙情，當有所知悉。是被告抗辯原告知悉吳耀南將系爭土地轉租予鄭田村之事實，當可採信。 ⑶、按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於『債權物權化』法理所衍生之結果。查原告與被告簽立系爭租約時已知悉系爭土地已由原承租人吳耀南轉租予鄭田村，業經認定如前，則依上開說明，系爭合營契約對於原告自應繼續存在，原告主張不受系爭合營契約效力所及云云，並不足採。２、原告未自任耕作： ⑴、依系爭租約第4條第6點、第20點第8款約定：租賃耕地，承租人應自任耕作種植農作物（或畜牧）之用；不適用耕地三七五減租條例之耕地租約，有下列情形之一者，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償：…8承租人違背本租約約定時…，有系爭租約可參（本院卷第19頁）。所謂自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人非於承租之土地供自己從事耕作，應構成出租機關得終止租約之事由。 ⑵、查原告於系爭租約簽立後，系爭合營契約對原告繼續存在，且吳耀南於106年2月13日始將鄭田村之蘭花搬出系爭溫室（不爭執事項㈢），堪認於106年2月13日前，系爭溫室仍由鄭田村本於系爭合營契約之約定而繼續占有使用，原告於系爭租約存續期間內之106年2月13日前，並未占有使用系爭溫室。原告雖主張吳耀南於105年10月20日簽訂系爭租約前，已將系爭溫室收回，並將蘭花全部清空，包含土地點交予原告，另吳耀南受僱於原告，106年2月13日將全部蘭花搬出，並於2月15日更換鑰匙，且自8月8日起將蘭花進駐云云，惟此部分縱然屬實，原告於系爭租約租期105年4月7日起至105年10月20日前，並未占有使用系爭溫室。嗣後鄭田村再本於系爭合營契約之約定繼續占有使用系爭溫室，而非受僱於原告，原告於該期間內就該部分之土地自未供自己從事耕作，其嗣後雖僱用吳耀南而回復耕作，惟此亦不影響被告終止契約之權利。㈢、本件鄭田村於106年2月13日前本於系爭合營契約之約定繼續占有使用系爭溫室，原告未於系爭土地自任耕作，顯屬系爭租約第4條第6點、第20點第8款所定之情形，則被告依據前揭約定，於107年1月31日以轄下嘉義辦事處具名發函（台財產南嘉三字第10731002310號函）予原告，通知原告依系爭租約四、其他約定事項第20點第8款約定，終止雙方租賃關係之行為，於法自無不合，上開通知復於107年2月2日送達予原告收受（不爭執事項㈣），是系爭租約之法律關係，業經被告合法終止而不復存在。五、綜上所述，系爭租約之法律關係，既經被告合法終止，則原告訴請確認系爭租約關係存在，即為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。七、本件訴訟費用，確定為第一審裁判費1,000元，依民事訴訟法第78條之規定，由原告負擔。中華民國 107 年 11 月 13 日臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭法官陳美利以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 11 月 13 日書記官陳慶昀

嘉義簡易庭(含朴子)107年度嘉簡字第487號

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