107年度朴簡字第219號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：108 年 03 月 20 日

臺灣嘉義地方法院民事簡易判決　　　　107年度朴簡字第219號原　　　告　黃登財被　　　告　何豐活訴訟代理人　何明哲上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年2月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告將所有門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○0000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自民國105年7月1日起至115年7月1日止，每月租金新台幣（下同）6,500 元（下稱系爭租約）。被告承租初始，係將系爭房屋作為藥局使用，後陸續與診所合作使用，最後被告竟將系爭房屋交給訴外人東石診所使用，系爭租約第10條已約明承租人未經出租人同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用，詎被告未經原告同意竟將系爭房屋交付東石診所作為診所經營使用，依系爭租約第10條及民法第443條第2項規定，原告有權終止系爭租約。爰依據民法第455條第1項及第767條之規定提起本訴，請求被告將系爭房屋遷讓交還原告等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應自107年12月起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告6,500元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則辯以：被告與東石診所係合作關係，由被告提供系爭房屋予東石診所經營使用，東石診所則釋出處方簽給被告之子即被告訴訟代理人何明哲（下稱何明哲），由何明哲以該處分簽開藥並收取調劑費，東石診所則未再支付租金予被告。東石診所於105年12月3日設立營業前，何明哲與證人白雪儀（即東石診所之職員）曾一同前往原告家中，向原告說明系爭房屋要做為診所使用，需要原告提供委託辦理設立診所相關流程之委託書，原告於105年9月8日親自簽名蓋印本院卷第117頁之委託書（下稱系爭委託書）交予何明哲，因此原告於105年9月8日即已知悉系爭房屋將作為診所營業使用一事。且兩造間之租約租期原約定自104年7月至107年6月止，租金每月6,000元，105年時因為要開診所，被告並特別告訴原告此事，兩造才將合約租期改簽為10年，原告亦要求租金調漲至6,500元。況何明哲於嘉義縣○○鄉○○村○○000號即開立一間「長生健保藥局」，不可能另於系爭房屋再開立藥局，因此原告確實知悉系爭房屋係作為診所營業使用，其推諉其對於系爭房屋自105年12月間即作為診所使用一事並不清楚，顯非實在。另原告於東石診所開業後即多次以各種名義要求東石診所支付相關費用，例如：原告要求東石診所需支付原告申報租金所得金額百分之5即3,600元做為補貼，東石診所已於106年5月15日支付予原告；106年5月20日、107年5月24日原告向東石診所索取系爭房屋之房屋稅各894 元等等。於107年8月23日東石鄉因水災受創嚴重，被告向東石鄉公所申請補助，107年10月4日經核發補助款45,000元，原告亦向被告索取該筆補助款，惟因系爭房屋受創嚴重，原告未提供任何修繕，因此被告未將該筆補助款項交予原告。原告復於107年11月27日向東石診所要求支付766元地價稅，東石診所並未支付該筆款項。綜上，被告承租系爭房屋與東石診所合作，係經過原告同意，原告主張被告違法轉租系爭房屋，主張終止系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付相當於租金之不當得利云云，顯無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：㈠、原告主張系爭房屋為原告所有，兩造間就系爭房屋成立系爭租約，每月租金6,500元，租期自105年7月1日起至115年7月1日止，被告承租系爭房屋後，系爭房屋開設東石診所，並於105年12月3日開始營運，原告有簽立系爭委託書等情，為兩造所不爭執，復有系爭租約及系爭委託書可稽（本院卷第11至17、117頁）堪信為真實。㈡、原告主張被告未經原告同意，將系爭房屋轉租予東石診所，為被告所否認，經查：１、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。主張法律關係具有障礙事由之當事人，須就該障礙事由，負舉證之責任。而此障礙事由之存在，雖非不能以業經證明之間接事實加以推認，但須兩者間具有因果關係存在者，始克當之。苟負舉證責任之一方所證明之間接事實，不足以推認障礙事由之存在，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證尚有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證之責，自不得為其有利之認定（最高法院93年度台上字第2158號判決參照）；負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年台上字第2058號判決參照）。原告主張被告未經原告同意，將系爭房屋轉租予東石診所，違反民法第443條第1項之規定，原告得終止租約並收回系爭房屋，則原告就其主張被告違法轉租而得收回房屋乙節，自應由原告負舉證之責。２、按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定，承租人得將其一部分轉租他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443條第1項、第2項規定甚明。又被上訴人因分析家產將承租之系爭耕地分歸其長子劉某耕作，核與轉租有間，雖被上訴人與其長子劉某分戶，未營共同生活，上訴人仍不得以被上訴人分析家產之行為為轉租，而主張原訂租約無效（最高法院69年台上字第2146號判例參照）；租賃物之使用收益者，法律並未規定以承租人本人為限，故民法第451條所指「承租人仍為租賃物之使用收益」者，應包括承租人之家屬、受雇人及經承租人允許之其他第三人，而為租賃使用收益之情形在內（最高法院60年台上字第2246號判例參照）。依兩造訂立之系爭租約第10條約定：「乙方（即被告，下同）未經甲方（即原告，下同）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」此觀之系爭租約自明（本院卷第13頁），原告與被告間就系爭房屋既有不得出借、轉租、頂讓或其他由他人使用系爭房屋之約定，自應從其約定。３、原告雖主張被告違反系爭租約第10條之約定，另與東石診所間成立新租賃關係之轉租行為，被告雖就東石診所在系爭房屋設立診所之事實不爭執，惟否認有轉租之事實。經查：證人白雪儀證稱：伊與何明哲是朋友，伊需要藥師，即以處方簽釋出給藥局，何明哲提供房屋供東石診所使用；105年9月8日當天何明哲與伊到原告家中，有告知原告要做診所設立，需要原告相關簽名才能去申請相關流程；東石診所有申報每月6,000元之租金支出，但實際上並無付租金，而是以處分簽釋出給何明哲之方式合作等語（本院卷第158頁），核與被告所提出之全民健康保險醫療費用明細表及收據記載「醫療機構：東石診所、調劑藥師：何明哲」等語相符（本院卷第77至97頁），另東石診所於105年度及106年度均有開立租賃所得扣繳暨免扣繳憑單金額分別為6,000元及72,000元，所得人為原告，有財政部南區國稅局嘉義縣分局108年1月28日南區國稅嘉縣綜所字第1081240500號函及附件可參（本院卷第107至111頁），是被告抗辯係由何明哲提供系爭房屋供東石診所使用，東石診所釋出處方簽予何明哲之方式合作等語，堪可採信。此外，原告復未能舉證證明被告與東石診所之間有何金錢對價關係之轉租事實，原告主張被告違約轉租，洵非有據。４、原告雖主張其僅同意被告開立藥房，並未同意開設診所云云，惟證人白雪儀證稱簽立系爭委託書當時，有告知原告是要設立診所使用等語（本院卷第159頁），原告自陳其住處與系爭房屋僅距離約100公尺（本院卷第162頁），東石診所於105年12月3日開始營運後，原告理當知悉系爭房屋係作為診所使用，而非開設藥局。又原告亦自陳其於106年度綜合所得稅申報，亦有申報東石診所之租賃所得，且有收取申報租金扣繳補貼3,600元等語（本院卷第162、164頁），則原告於東石診所營運後不但消極容認東石診所繼續於系爭房屋營業、持續向被告收取租金，更向東石診所收取申報租金扣繳補貼3,600元，顯見原告早已知悉系爭房屋係作為開設診所之用。再觀諸承租系爭房屋作為開立藥房或開設診所，對於被告承租系爭房屋並無影響，本件原告既同意被告開設藥房，被告應無隱瞞不告知原告開設診所之理，被告抗辯原告有同意被告開立診所等語，堪可採信。５、又本件被告雖事實上未居住在系爭房屋，而由東石診所成為其營業所，惟何明哲為被告之子，是何明哲既經被告之同意，而使用系爭房屋作為東石診所之營業處所，依上開說明，可認定仍屬承租人對於租賃物之使用收益範圍之內，是本件被告以何明哲與東石診所合作之方式，提供系爭房屋供東石診所使用，並無系爭租約第10條所稱未經原告同意而以出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋之情形，東石診所使用收益系爭房屋，屬被告對於租賃物之使用收益範圍，東石診所使用系爭房屋自有正當權源，併予敘明。四、綜上所述，原告主張被告違法轉租系爭房屋，主張終止系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要。六、雖原告亦陳明願供擔保請准宣告假執行，然應僅為促請法院注意之性質，爰不另為准駁之諭知。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 108 年 3 月 20 日臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭法官陳美利以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 3 月 20 日書記官陳慶昀

嘉義簡易庭(含朴子)107年度朴簡字第219號

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