112年度嘉簡字第561號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：112 年 11 月 15 日

臺灣嘉義地方法院民事判決 112年度嘉簡字第561號原告蔡振南被告陳志豪上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年11月1日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將門牌號碼嘉義市○○路000號房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣(下同)135,000元，並自民國112年11月2日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告12,000元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔百分之94，其餘由原告負擔。五、本判決原告勝訴部分可以假執行。六、原告其餘假執行的聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠、兩造在民國109年12月5日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將其所有門牌號碼嘉義市○○路000號房屋（下稱本件房屋）出租被告，租期從110年1月1日起到116年12月30日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元，水電瓦斯及管理等費用由被告自己負擔（下稱本件甲租約）。簽定本件甲租約後，兩造又協議每月租金調整為12,000元。㈡、被告迄至112年6月只繳了租金共193,000元，扣除押租金24,0 00元後，還積欠租金143,000元。經原告催告仍不支付，原告已當庭終止本件租約。被告沒有遷離本件房屋，不付租金繼續使用本件房屋，導致原告每月受有相當租金的損害。㈢、因此，依照民法第767條第1項規定、租賃及不當得利的法律關係提起本件訴訟，請求被告遷讓房屋，及給付租賃期間積欠的租金，並請求被告在遷讓返還本件房屋前，按月給付原告12,000元等語。㈣、並聲明：1.被告應將本件房屋騰空遷讓返還原告。2.被告應給付原告143,000元，並自112年7月1日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告12,000元。3.願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：㈠、本件房屋是原告和其他人共有，原告提出的甲租約只有原告簽名，沒有法律效力。反觀被告在同日簽立的租約(下稱本件乙租約)有其他房屋共有人簽名，才是真正有效。依照乙租約，兩造約定租金是每月1萬元。㈡、原告持續都有收受租金，且本件租約租期6年，尚未到期，本件租約尚未終止等語。㈢、並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。三、法院的判斷：㈠、兩造間簽立的本件甲租約為有效成立： ⒈原告主張兩造在109年12月5日簽立本件甲租約，租約上記載租金每月15,000元一事，已經提出本件甲租約為證(見本院卷第8至11頁)，被告也沒有爭執(見本院卷44頁)，可以相信為真。 ⒉原告主張雙方簽立本件甲租約後，又協議每月租金調整為12, 000元一事，有提出被告實繳租金一覽表為證(見本院卷第16頁)，被告也沒有爭執繳納租金的數額(見本院卷第42頁、第49頁)。從被告簽約後，110年1月1日是繳納24,000元作為押金，被告亦自承只有繳兩個月押金(見本院卷第42頁)，之後從110年1月1日起到110年11月7日止，被告都是按月繳納12,000元等情來看，原告主張兩造協議每月租金為12,000元，應該是可採。 ⒊當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項有明文規定。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項亦有明文。租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人並不以所有人為限，倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人，故出租人對其物有無所有權或其他權利，全非租賃之成立要件，有關租賃上權利之行使，概由締結契約之名義人行之（最高法院39年台上字第1567號、49年台上字第2021號、84年度台上字第2160號、85年度台上字第1216號、91年度台上字第1537號判決要旨參照）。 ⒋兩造在109年12月5日簽訂本件甲租約，約定原告提供本件房屋予被告使用，雙方後來並協議租金每月12,000元，已如前述，雙方就租賃標的物及租金數額互相表示意思一致，原告確已提供本件房屋由被告使用，依照前項說明，該租賃契約已有效成立。而且證人即本件房屋共有人蔡承佑在本院審理時已證稱：我們都是委託原告處理出租及簽約事宜，將本件房屋交給原告管理，因為其他共有人住外縣市，原告住嘉義市比較方便，我們都全權委託原告處理等語(見本院卷第110至111頁)。自不因其他共有人未於本件甲租約上簽名，而影響該租賃契約之成立及效力。被告辯稱：本件房屋為原告與其他人共有，甲租約僅原告簽名，不生效力等語，顯有誤會，自不可採。 ⒌被告另抗辯兩造在109年12月5日有另外簽立本件乙租約，上面記載租金為每個月1萬元，並提出本件乙租約為證(見本院卷第53至59頁)。但為原告所否認，主張該份乙租約是112年4月為了配合被告申請營業登記才簽立的等語。查： ⑴本件甲租約記載出租人為原告，承租人為被告，立契約人甲方只有原告簽名蓋章；至於乙租約記載出租人為原告，承租人為被告及逍遙遊汽車商行，立契約人甲方有原告、訴外人蔡振義、蔡振茂、蔡信宏、蔡承佑簽名蓋章。又被告是在112年5月3日向嘉義市政府申請「逍遙遊汽車商行」商業登記，有嘉義市政府商業登記申請書、嘉義市政府規費收入收據聯附卷可佐(見本院卷第61頁、第173頁)，被告也自承是到112年才去辦理商業登記(見本院卷第113頁)。 ⑵又本件房屋納稅義務人除原告外，尚有訴外人蔡昇達、蔡振茂、蔡信宏、蔡承佑、蔡佳蓉，有嘉義市政府財政稅務局112年7月5日嘉市財房字第1127512062號函暨所附稅籍資料可佐(見本院卷第31至34頁)。 ⑶倘如被告所述，本件甲乙租約是109年12月5日同時簽立，且當時要辦理商業登記之用，甲租約是原告要拿給其他人觀看才書立(見本院卷第113頁)，則甲乙租約的承租人、立契約人甲方應該都會記載相同，僅有租金差別，根本不需刻意區別，在甲租約記載承租人為被告，立契約人甲方只有原告簽名蓋章；乙租約則記載承租人為被告及逍遙遊汽車商行，立契約人甲方有原告、訴外人蔡振義、蔡振茂、蔡信宏、蔡承佑簽名蓋章。 ⑷反而，從本件房屋非原告單獨所有，及被告是在112年間申請商業登記等情，則在商業登記所在地之建物為數人公同共有，為了避免建物所有權人於未知之情況下，遭他人登記為商業，才有另行出具經房屋所有權人同意書或租賃契約供主管機關審核商業申請設立登記之必要。所以，原告主張只是為了配合被告辦理商業登記，才在112年書立乙租約，並無以此作為租約內容的意思，與卷內事證較為相符，而為可採。⑸此外，倘兩造在109年12月5日同時簽立乙租約，且租金是約定每月1萬元，則被告繳納的押租金應為2萬元，每月也應繳納1萬元租金。從前開被告繳納租金的情形，也與被告所述情節不符，被告此部分所辯就難以採信。 ⑹被告雖再辯稱，是因為原告要求要繳納3個月租金，所以才會每個月多繳2,000元作為第三個月的押租金等語，但是被告已繳納24,000元的押租金，則依被告所述，每月租金為1萬元的話，僅需再補繳納6,000元作為第三個月的押租金即可，但被告陸續從110年1月1日起到110年11月7日止，都是按月繳納12,000元，已如前述，被告此部分抗辯，亦難採信。㈡、原告請求被告返還房屋部分： ⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項分別有明文規定。 ⒉被告自110年1月1日至112年6月，僅繳納租金193,000元，尚欠租金167,000元(應繳租金360,000元-193,000元)，扣除押金24,000元後，仍積欠143,000元等情，有卷附被告實繳租金一覽表可證。被告經原告催告仍未給付，原告於112年11 月1日當庭為終止租約的意思表示，應該認定本件租約已經在112年11月1日合法終止。本件租約既已終止，原告依民法第455條規定請求被告返還本件房屋，就有依據，應予准許。㈢、原告請求被告給付積欠租金部分： ⒈被告自110年1月1日至112年6月，扣除押金24,000元後，未繳納租金143,000元，已如前述。兩造不爭執被告在112年6月及7月各繳納4,000元(見本院卷第160至161頁)，扣除後，原告可以請求被告給付積欠至112年6月此段期間的租金共計135,000元。㈣、原告請求被告給付相當租金之不當得利部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段有明文。而無權占有別人的房屋，可能獲得相當於租金的利益，是社會通常的觀念，因此，如果無權占有別人的房屋，加害人應該返還的不當得利的範圍，就是相當於租金的利益。 ⒉本件租約已經在112年11月1日終止，因此，被告從112年11月 2日起就沒有占有本件房屋的權利，屬於無權占有，原告請求被告從112年11月2日起到被告遷讓本件房屋給原告時，按月以本件租約約定的租金12,000元計算的不當得利，為有理由，應該准許，超過的部分，就沒有依據。四、結論，原告依照租賃及不當得利之法律關係，請求被告騰空並遷讓交還本件房屋給原告，及請求給付積欠之租金135,000元，並自112年11月2日起至遷讓交還本件房屋之日止，按月給付原告12,000元，為有理由，應該准許；超過前述應該准許範圍的請求，欠缺依據，應該駁回。五、本件命被告給付部分，是就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴的判決，依照同法第389條第1項第3款規定，應該依職權宣告假執行。原告就此雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然此僅為促請法院注意之性質，就不另為准駁之諭知。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請就沒有依據，一併駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法、所舉證據，審核後對於判決結果不生影響，不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔的依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　15　　日臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭法　官　吳芙蓉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路00 0○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　15　　日書記官江芳耀

嘉義簡易庭(含朴子)112年度嘉簡字第561號

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