鳳山簡易庭100年度鳳簡字第297號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 鳳山簡易庭
• 裁判日期: 100 年 08 月 18 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　100年度鳳簡字第297號原　　　告　來來超商股份有限公司
法定代理人　張宏嘉
訴訟代理人　劉智鈞
被　　　告　林昇達
輔　佐　人　林謝金蕊
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國100 年8 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬肆仟肆佰肆拾肆元，及自民國一百年四月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元由被告負擔新臺幣壹仟元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣捌萬肆仟肆佰肆拾肆元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國88年間將門牌號碼高雄市○○區○○路120 號1 樓建物（下稱系爭建物）出租被告（下稱系爭契約），系爭契約書第11條並約定租期屆滿後，被告收回系爭建物如不屬自用性質時，原告以相同租賃條件具有第一優先承租權，被告不得拒絕之，否則被告應給付原告相當於2 個月租金金額作為損害賠償。詎㈠被告先以自用為由於99年12月6 日即系爭契約租期屆滿時收回系爭建物，復於100 年1
月17日未通知原告即逕將系爭建物出租訴外人萊爾富股份有限公司（下稱萊爾富公司），自應賠償原告相當於2 個月租金金額即新臺幣（下同）16萬8888元違約金；又㈡被告於系爭契約租期屆滿後仍餘2 萬元保證金尚未返還原告，爰依系爭契約之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告16萬8888元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；㈡被告應給付原告2 萬元，及自99年12月17日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。二、被告則以：被告於系爭契約租期屆滿時收回系爭建物確為自用性質（供被告之子居住），僅因被告之子改變心意至新竹定居，被告始將系爭建物出租訴外人萊爾富公司；又原告於系爭契約租期屆滿後已在系爭建物附近即高雄市○○區○○路33號另行向第三人承租店面作為營業之用，原告並無損失；再原告於承租系爭建物期間將遮雨棚部分拆除，卻未於租期屆滿後回復原狀，使被告受有修復費用2 萬元之損害等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張㈠被告於88年間將系爭建物出租被告，系爭契約書第11條並約定租期屆滿後，被告收回系爭建物如不屬自用性質時，原告以相同租賃條件具有第一優先承租權，被告不得拒絕之，否則被告應給付原告相當於2 個月租金金額作為損害賠償；㈡被告以自用為由於99年12月6 日即系爭契約租期屆滿時收回系爭建物，並於100 年1 月17日未通知原告即將系爭建物出租訴外人萊爾富公司；㈢系爭契約書第11條約定相當於2 個月租金金額為16萬8888元；㈣被告於系爭契約租期屆滿後仍餘2 萬元保證金尚未返還原告等事實，業據其提出系爭契約書（本院卷第9 頁參照）、系爭建物照片2 張（同卷第14頁參照）為證，且被告對於上開事實於言詞辯論時不爭執，是依民事訴訟法第280 條第1 項前段及第
279 條第1 項等規定，足堪信為真實。至原告主張被告應給付違約金並返還保證金等事實，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告是否違反系爭契約書第11條之約定？㈡被告應給付原告違約金之金額為何？㈢原告得否請求被告返還保證金2 萬元？茲分述如下：
㈠被告是否違反系爭契約書第11條之約定？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。經查，系爭契約書第11條約定租期屆滿後，被告收回系爭建物如不屬自用性質時，原告以相同租賃條件具有第一優先承租權，被告不得拒絕之，否則被告應給付原告相當於2 個月租金金額作為損害賠償等事實，已如前述，則揆諸前揭法律規定暨約定優先承租權之契約目的，被告依系爭契約書第11條約定所負擔之義務，除於原告以相同租賃條件提出承租要約時不得拒絕（同意出租義務）外，尚應包含被告於將系爭建物出租第三人時應適時通知原告租賃條件並使其有行使優先承租權之機會（通知義務），以免優先承租權之約定形同虛設。從而，被告於99年12月6 日即系爭契約租期屆滿時收回系爭建物，並於100 年1 月17日未通知原告即將系爭建物出租訴外人萊爾富公司等事實，既如前述，則揆諸前揭說明，被告顯已違反系爭契約書第11條之約定。
⒉次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
148 條第2 項定有明文。經查，被告固抗辯其於系爭契約租期屆滿時收回系爭建物確為自用性質（供被告之子居住），僅因被告之子改變心意至新竹定居，被告始將系爭建物出租訴外人萊爾富公司等詞；惟查，被告以自用為由於99年12月6 日即系爭契約租期屆滿時收回系爭建物，卻於100 年1 月17日即將系爭建物出租萊爾富公司等事實，已如前述，顯見被告收回系爭建物後未滿2 個月即將系爭建物出租萊爾富公司，而被告抗辯其收回系爭建物在短時間內從自用變更為非自用性質之原因亦非可歸責於原告之事由，則揆諸前揭法律規定，被告上開抗辯縱屬真實，被告於將系爭建物出租萊爾富公司時亦應適時通知原告租賃條件並使其有行使優先承租權之機會，以符誠實及信用原則。從而，被告抗辯其於系爭契約租期屆滿時收回系爭建物確為自用性質，僅因情事變更始將系爭建物出租萊爾富公司等詞，即非足採。
㈡被告應給付原告違約金之金額為何？
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。經查，系爭契約書第11條約定被告違反同意出租義務（及通知義務）時，被告應給付原告相當於2 個月租金金額（即16萬8888元）作為損害賠償（即違約金）等事實，固如前述；惟考量違約金原則上係以作為債務不履行損害賠償金額之預定為目的，及被告違反契約義務之程度，暨原告因債務不履行所受損害之範圍（原告固於99年12月20日另向訴外人許敬仲承租高雄市○○區○○路33號建物【租賃契約書即本院卷第68頁參照】，惟仍須負擔相當之搬遷勞費及裝潢成本），及被告因債務不履行所獲利益之大小（被告將系爭建物出租訴外人萊爾富公司之租賃條件即每月租金為12萬7778元【租賃契約書即本院卷第71至72頁參照】，顯然高於系爭契約租期屆滿前每月租金8 萬4444元）等一切情狀，應認上開違約金約定顯屬過高，揆諸前揭法律規定，應減為以1 個月租金金額（即8 萬4444元）計算，始屬合理。至被告抗辯原告於系爭契約租期屆滿後已在系爭建物附近即高雄市○○區○○路33號另行向第三人承租店面作為營業之用，原告並無損失等詞，係屬原告得自主決定是否仍繼續向被告承租系爭建物之契約自由權範疇，自難遽採。從而，原告依系爭契約之法律關係請求被告㈠給付8 萬4444元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年4 月2 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；其（就違約金部分）逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
㈢原告得否請求被告返還保證金2 萬元？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，承租人違反上開義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；再負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，上開情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第455 條前段、第432 條及第213 條分別定有明文。
⒉經查，被告抗辯原告於承租系爭建物期間將遮雨棚部分拆除，卻未於租期屆滿後回復原狀，使被告受有修復費用2 萬元之損害等事實，業據其提出成昇工程有限公司估價單（本院卷第37頁參照）為證，復經證人即估價單簽發人林添發於本院100 年6 月30日言詞辯論時證述系爭建物之遮雨棚確實有被拆掉1 個缺口約5 至6 公尺，當時其估價修復費用約2 萬元，原告公司的人也有在現場等語明確（本院當日言詞辯論筆錄參照），堪信為真，是原告既未以合於系爭契約約定之返還狀態將系爭建物返還被告，則揆諸前揭法律規定，被告自得請求原告賠償修復費用2 萬元，並以其返還保證金之債務與原告上開損害賠償債務互為抵銷（被告民事答辯狀即本院卷第36頁參照）。至原告主張其修剪遮雨棚係經被告同意，且被告後來既將系爭建物出租萊爾富公司，則為避免萊爾富公司招牌受到遮蔽並無修復遮雨棚之必要等詞，或不能舉證以實其說，或屬被告得自主決定如何處分系爭建物之財產權範疇，均難遽採。從而，原告依系爭契約之法律關係請求被告㈡給付原告2 萬元，及自99年12月17日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，即無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係請求被告給付8 萬
4444元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年4 月2 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又本判決主文第1 項係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行；並依同法第392 條第2 項之規定，職權宣告被告預供擔保得免為假執行，以期衡平。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 100 年 8 月 18 日鳳山簡易庭法 官 王耀霆
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 8 月 18 日書記官 陳家宏