鳳山簡易庭110年度鳳簡字第459號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 鳳山簡易庭
• 裁判日期: 110 年 10 月 29 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　110年度鳳簡字第459號原　　　告　陳戎怡

訴訟代理人　常德
被　　　告　呂昭樺
許家榕
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110 年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告呂昭樺應給付原告新臺幣壹拾肆萬壹仟玖佰捌拾元，及自民國一一０年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告許家榕應給付原告新臺幣壹拾肆萬壹仟玖佰捌拾元，及自民國一一０年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前二項所命給付部分，如其中一被告已履行給付，他被告於給付範圍內同免給付責任。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾肆萬壹仟玖佰捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436
條第2 項、第255 條第1 項但書第2 款分別定有明文。本件原告起訴時，原聲明請求：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）141,980 元整並負擔自民國109 年11月24日被告收受存證信函之翌日起，年息5 ％之利息（本院卷第9 頁），嗣於訴狀送達被告後，變更如下述（本院卷第229 頁），經核其變更仍係基於同一房屋買賣所生損害賠償之基礎事實，揆諸首揭規定，與法尚無不合，應予准許。
三、原告主張：原告於民國108 年1 月8 日經由訴外人台慶不動產中山加盟店不動產經紀人王壯偉、營業員隋可馨居間仲介，向被告呂昭樺購買其所有之門牌號碼高雄市○○區○○○路00000 號16樓之1 之建物及基地（下稱系爭房屋），惟系爭房屋原為被告許家榕所有，於98年4 月27日以贈與名義過戶於其女兒呂昭樺，許家榕自102 年間於系爭房屋開設大唐美容補習教育有限公司（下稱大唐公司），於105 年間開設許家榕美容室，並於系爭房屋出售時受呂昭樺委任處理出售事宜。系爭房屋始終為許家榕使用，對於屋況知之甚詳，許家榕與原告簽約前，告知系爭房屋為無瑕疵之正常屋，且於不動產買賣契約中之標的物現況說明書逐項親口確認屬實，原告信以為真，以無瑕疵之正常屋價格買下系爭房屋，惟系爭房屋所在之鑽石雙星廣場大樓（下稱系爭大樓）102 年度第二次區分所有權人會議已決議委由管理委員會（下稱管委會）辦理系爭大樓都市更新整建維護事業計畫，管委會並於105 年6 月26日辦理公聽會，說明預估每戶分擔費用為新臺幣（下同）140,000 元上下，原告於109 年9 月16日經管委會要求繳納分擔費用141,980 元，始知遭被告欺瞞，於109
年11月23日以存證信函通知呂昭樺處理，惟未獲置理，原告已繳納上開費用完畢。許家榕代理呂昭樺於標的物現況說明書第4 項「本標的物及社區是否有約定特殊使用、限制或公共設施重大修繕決議（例：不能養貓養狗、近期有更換電梯須付費等）（若是，須檢附資料）」勾選「否」，足認被告為獲不法利益施用詐術欺騙原告。呂昭樺為系爭房屋所有權人及出賣人，縱委任許家榕為代理人，依民法第224 條規定仍應與自己之故意或過失負同一責任，則呂昭樺明知系爭房屋日後需繳納上開費用，卻委任許家榕於售屋時隱瞞，復於現況說明書第4 項勾選否，許家榕復保證日後不會有費用需繳納，自屬可歸責債務人，許家榕自應負不完全給付之債務不履行責任，原告依民法第227 條、第354 條、第359 條、第360 條規定，請求呂昭樺應賠償原告141,980 元。而許家榕於現況說明書第4 項勾選否，又保證日後不會有費用需繳納，已屬故意詐欺行為，致原告陷於錯誤購買系爭房屋，已屬民法第184 條第1 項之侵權行為，應對原告負損害賠償責任等語，並聲明：（一）被告呂昭樺應給付原告141,980 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％之利息。（二）被告許家榕應給付原告141,980 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％之利息。（三）如任一被告給付另一被告同免責任。
四、被告經合法通知均未於言詞辯論期日到庭，惟具狀均以：呂昭樺與原告間因系爭房屋買賣所生紛爭，業以減價300,000
元處理完畢，原告及其配偶常德卻不斷以買賣瑕疵等事由，對許家榕、隨可馨等人提告刑事詐欺、背信告訴，企圖獲得更多賠償，經臺灣高雄地方檢察署（下稱高雄地檢署）以109 年度偵字第24959 號為不起訴處分確定，另對房仲公司提起之損害賠償訴訟，亦經本院以109 年度雄小字第239 號判決駁回，經原告上訴，亦遭本院以109 年度小上字第100 號上訴駁回確定。查系爭大樓為30年老舊建物，系爭大樓外牆進行拉皮乃為改良大樓美觀、提昇居住品質、增加房地價格，則系爭大樓決議進行外觀拉皮能否謂物之瑕疵，顯有疑問。退步言，若屬物之瑕疵，原告於109 年度雄小字第239 號事件審理中，於109 年7 月6 日已具狀擴張請求本件之分擔費用，雖經該事件承審法官以追加不合法駁回，惟顯見原告於109 年7 月6 日前已知有此瑕疵，原告遲至110 年3 月15日具狀提起本件訴訟，已逾民法第365 條6 個月除斥期間。再退步言，若認未逾6 個月除斥期間，高雄地檢署109 年度偵字第24959 號不起訴處分書記載原告訴訟代理人常德於偵查中自承：系爭房屋係屋齡30年老屋，不可能完全沒有問題，有漏水的狀況都已經修繕了，所以白湘苓代書提出許家榕願意保固半年之特別約定條款。我是找王永慶處理保固書所載三角窗框、房間冷氣窗框等漏水位置，大樓外牆部分則係待由管委會進行大樓拉皮處理等語，顯見原告於簽立系爭房屋買賣契約時已知系爭大樓外牆將進行拉皮，依民法第355
條規定，出賣人不負瑕疵擔保之責，且原告於簽約時已知系爭大樓外牆將進行拉皮，顯然被告並無未依債之本旨給付不完全之事，況此事係管委會決議，非被告所可左右，被告自無可歸責事由。原告提出之系爭大樓105 年6 月26日自辦公聽會議記錄，並非區分有權人決議，不生拘束區分所有權人之效果。又系爭房屋於108 年3 月底點交由原告受領，原告於109 年9 月16日經管委會要求繳納分擔費用141,980 元，依民法第373 條規定並無理由等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、本院得心證之理由：
（一）原告於108 年1 月8 日經由台慶不動產中山加盟店不動產經紀人王壯偉、營業員隋可馨居間仲介，向被告呂昭樺購買其所有之系爭房屋，許家榕代理呂昭樺於標的物現況說明書第4 項「本標的物及社區是否有約定特殊使用、限制或公共設施重大修繕決議（例：不能養貓養狗、近期有更換電梯須付費等）（若是，須檢附資料）」勾選「否」；系爭大樓管委會為辦理系爭大樓都市更新整建維護事業計畫，曾於105 年6 月26日辦理公聽會，說明預估每戶分擔費用為140,000 元上下，原告於109 年9 月16日經管委會要求繳納分擔費用141,980 元，於109 年11月23日以存證信函通知呂昭樺處理，惟未獲置理，原告已繳納上開費用完畢之事實，有買賣契約書及標的物現況說明書、系爭大樓管委會申請中央基金補助辦理都市更新事業計畫案105
年6 月26日自辦公聽會會議記錄、系爭大樓都更整建監督委員會109 年9 月16日第六次會議會議記錄、系爭大樓整建工程自付款所有權人分擔費用表、存證信函、存款憑條附卷可稽，且為兩造所不爭執，首堪認定。
（二）系爭大樓於102 年8 月5 日102 年度第二區分所有權人大會決議委由管委會辦理系爭大樓都市更新整建維護事業計畫，並提出中央都更基金申請補助，並於105 年6 月26日自辦公聽會說明因系爭大樓外牆磁磚剝落造成出入安全問題，所幸脫落之磁磚打中的是停放之車輛，未傷及人身，105 年2 月建管處以發函要求改善，更新單元在於外牆磁磚重新設計，計畫目標係在美化大樓意象、解決外牆滲水問題、空調與管線整理，為避免公安意外及改善大樓外觀，採取之對策為刨除原有磁磚，先以防水塗料多層塗布，再以外牆塗料工法噴多晶仿花崗岩漆，解決滲水問題並提升整體外觀美感等情，有系爭大樓102 年8 月5 日102 年度第二區分所有權人大會會議記錄及前開105 年6 月26日自辦公聽會會議記錄可憑（本院卷第19至25、247 頁），自堪認定。是以，足認系爭大樓因外牆磁磚剝落造成出入安全問題，以及外牆滲水、空調與管線整理等問題，早於102 年8 月5 日即經102 年度第二區分所有權人大會決議委由管委會辦理系爭大樓都市更新整建維護事業計畫並提出中央都更基金申請補助，被告抗辯：系爭大樓105 年6
月26日自辦公聽會議記錄，並非區分有權人決議，不生拘束區分所有權人之效果云云，自無足採。
（三）系爭房屋係於98年4 月27日以贈與為登記原因，移轉所有權予呂昭樺，系爭房屋曾為大唐公司設址，大唐公司於92年4 月7 日設立登記，負責人為許家榕，於104 年間並曾開設許家榕美容室一情，有大唐公司及許家榕美容室商業登記資訊存卷可查（本院卷第269 至273 頁），堪認系爭房屋長期由許家榕所使用，許家榕應知悉上開系爭大樓區分所有權人會議決議、系爭大樓自辦公聽會內容。而系爭大樓因外牆磁磚剝落及滲水修繕之決議，係一般人認知之公共設置重大修繕決議，則許家榕為本件買賣契約之賣方代理人，自應告知有此決議及住戶將分擔之費用，此為買方決定購買價格重要之點，在交易習慣上自有告知原告之義務，詎遍觀本件買賣契約、標的物現況說明書均未有此記載，許家榕於標的物現況說明書第4 項「本標的物及社區是否有約定特殊使用、限制或公共設施重大修繕決議（例：不能養貓養狗、近期有更換電梯須付費等）（若是，須檢附資料）」更勾選「否」，使原告於買受價格形成過程誤判無上開重大修繕決議及住戶將分擔之費用，原告主張許家榕就此有詐欺情事，應屬可採。
（四）被告雖抗辯：呂昭樺與原告間因系爭房屋買賣所生紛爭，業以減價300,000 元處理完畢原告訴訟代理人常德於高雄地檢署109 年度偵字第24959 號偵查中自承：系爭房屋係屋齡30年老屋，不可能完全沒有問題，有漏水的狀況都已經修繕了，所以白湘苓代書提出許家榕願意保固半年之特別約定條款。我是找王永慶處理保固書所載三角窗框、房間冷氣窗框等漏水位置，大樓外牆部分則係待由管委會進行大樓拉皮處理等語，顯見原告於簽立買賣契約時已知系爭大樓外牆將進行拉皮云云。惟原告與許家榕於108 年3
月26日簽署協議書（下稱系爭協議書），約定「…今因本物件交屋前發生漏水修繕之情事，故甲方（指原告）同意接受乙方（指許家榕）補償金計畫計新台幣參拾萬元整。…一、甲乙雙方於民國108 年1 月8 日簽定本物件不動產買賣合約，並於交屋時由乙方補償新台幣參拾萬元整，作為本物件修繕補償金，交屋時由履保專戶中扣除。自本協議書簽訂日起，賣方不副本物件漏水、壁癌之物之瑕疵擔保責任，本物件需修繕之漏水、壁癌及保障之屋況，均與賣方無涉，由買方自行處理，日後雙方互不請求延後交屋之任何違約金。…三、各方當事人自簽立本協議書起自此無涉，雙方得請求之權利應全部拋棄，並不得互為損及彼此聲譽或商譽之行為。…」，常德係於109 年8 月4 日偵查中於檢察官訊問系爭協議書之協議內容而為上開陳述等情，業經本院依職權調取高雄地檢署109 年度偵字第00000 號案卷核閱無誤，並有此訊問筆錄及系爭協議書附卷可憑（本院卷第217 至223 頁），堪認原告與許家榕係就系爭房屋漏水、壁癌問題為和解，並不包括本件公共設施重大修繕應負擔之費用進行和解，原告拋棄之請求權自不包含本件之請求權，且不能以原告訴訟代理人常德曾於109
年8 月4 日偵查中之上開陳述，即推認原告於簽立本件買賣契約時已知系爭大樓有上開因外牆磁磚剝落及滲水修繕之決議及住戶將分擔之費用。
（五）按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1
項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，就賠償範圍有無包括給付標的物以外之損害，以及所得行使權利之種類，二者亦非一致。上開二項請求權競合時，買受人得擇一行使之。經查，系爭大樓因外牆磁磚剝落及滲水業經系爭大樓區分所有權人會議決議需修繕尚未修繕，自屬物之瑕疵，且系爭大樓雖屬老舊，惟外牆磁磚剝落及滲水情況，一般房屋買受人顯難以於締約時發現，被告復於標的物現況說明書第4 項「本標的物及社區是否有約定特殊使用、限制或公共設施重大修繕決議（例：不能養貓養狗、近期有更換電梯須付費等）（若是，須檢附資料）」勾選「否」，足認被告違反告知義務，故意不告知上開瑕疵，原告不知有上開瑕疵而為購買，呂昭樺自未依債之本旨為給付，要屬不完全給付之瑕疵給付。是原告依民法第227 條第1 項規定請求呂昭樺不完全給付損害賠償為上開修繕住戶應分擔之費用141,980 元，應屬有據。原告對呂昭樺所為同一聲明之其餘請求權，即毋庸再予審酌。
（六）次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184 條第1 項定有明文。又所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100 年度台上字第858 號判決意旨參照）。查許家榕明知上開系爭大樓區分所有權人會議決議、系爭大樓自辦公聽會內容，亦即知悉系爭大樓因外牆磁磚剝落及滲水業經系爭大樓區分所有權人會議決議需修繕尚未修繕，以及住戶將分擔之費用預估每戶分擔費用為140,000 元上下，卻於勾選標的物現況說明書第4 項時勾選「否」，隱匿上開事實，致原告陷於錯誤而以未估算應分擔之費用141,980 元之價格締結本件買賣契約，並受有損害，自係以違反善良風俗之方法加損害於原告，原告自得依民法第184 條第1 項後段規定，請求許家榕賠償損害即應分擔之費用141, 980元。
（七）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條、第233 條第1 項分別定有明文。查原告依民法第227 條第1 項規定請求呂昭樺賠償141,980 元，依第184 條第1 項後段規定請求許家榕賠償141,980 元，均為有理由，業如上述，此等給付均無確定期限，而原告之起訴狀繕本於110 年4 月30日送達被告2 人（本院卷第47至49頁），發生送達加催告之效力。準此，原告請求被告2 人給付自起訴狀繕本送達翌日即110 年5 月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，於法並無不合，應予准許。惟被告2 人所負前揭債務，係基於有各別發生之原因清償原告同一損害，為不真正連帶關係，因此債務人其中一人為給付，他債務人於清償範圍內即應同免其責任。
六、綜上所述，原告依民法第227 條第1 項規定請求呂昭樺賠償141,980 元，依第184 條第1 項後段規定請求許家榕賠償141,980 元，及均自110 年5 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，均為有理由，應予准許。又被告2 人所負前揭債務，為不真正連帶關係，因此債務人其中一人為給付，他債務人於清償範圍內即應同免其責任。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依被告聲請宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日鳳山簡易庭 法 官 楊儭華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日書記官 李冠毅