113年度鳳簡字第101號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：113 年 04 月 29 日

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳簡字第101號原告楊俊輝訴訟代理人蔡志豪李代昌律師蘇淯琳律師陳奕豪律師被告黃崇蘊上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國113年3月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○號房屋騰空遷讓返還予原告。被告應自民國一一三年一月一日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。被告應自民國一一二年十二月二日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項及第二項於每期屆期後，均得假執行。事實一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造於民國110年7月20日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向伊承租門牌號碼高雄市○○ 區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋），租期自110年10月1 日起至115年9月30日止，每月租金新臺幣（下同）25,000元，押租金為50,000元，並約定被告未經伊書面同意不得將系爭房屋之一部分轉租或轉借或以任何形式供他人使用，如有違約伊得據以終止系爭租約。詎被告未經伊書面同意，擅自將系爭房屋轉租予訴外人葉信義開設訴外人隆義管理顧問有限公司使用，違反系爭租約第7條第3項約定，伊乃依系爭租約第14條第2項約定、民法第443條規定終止租約，並於112 年10月17日寄發存證信函對被告表達於文到1個月之次日起終止系爭租約之意思表示，被告已於112年10月30日受領存證信函，是系爭租約已於112年12月1日終止，伊自得請求被告返還系爭房屋。又兩造租賃契約存續期間，被告尚積欠原告112年11月1日起至系爭租約終止日即112年12月1日止之租金合計25,833元未給付。又系爭租約終止後，被告無權占有系爭房屋期間，原告除得按月向被告請求相當於租金25,000元之不當得利外，並得依系爭租約第12條第3項約定，另請求相同數額25,000元之違約金，為此，爰依系爭租約第3條第1項、第8條第3項、第4項、第12條第3項之約定及民法第179條、第455條前段、第767條第1項前段之規定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告25,833元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年12月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自11 2年12月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告50,000元。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、得心證之理由㈠原告主張兩造有簽訂系爭租約，由被告向其承租系爭房屋，租期自110年10月1日起至115年9月30日止，每月租金25,000元，押租金為50,000元，並約定被告未經其書面同意不得將系爭房屋之一部分轉租或轉借或以任何形式供他人使用，而被告未經其書面同意，擅自將系爭房屋轉租予訴外人葉信義開設訴外人隆義管理顧問有限公司使用，違反系爭租約第7 條第3項約定，原告已寄發存證信函通知被告於文到一個月之次日起終止契約，並於112年10月30日由被告受領通知，是系爭租約已於112年12月1日終止，然被告自112年11月起迄今均未繳納租金等情，業據原告提出系爭房屋建物謄本及繳納房屋稅證明、系爭租約、原告代理人與訴外人葉信義之通聯譯文、隆義管理顧問有限公司設址系爭房屋之名片、存證信函暨回執、系爭房屋現場照片為憑（見本院卷第19頁至第55頁、第61頁至第65頁）。又被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依本院前開證據調查之結果，堪認原告上開主張之事實為真實。㈡原告請求返還系爭房屋部分：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約第14條第1款約定：「承租人有下列情形之一，出租人得提前終止租約：二、違反第7條（非經出租人書面同意不得將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人）規定而為使用。」（見本院卷第29頁、第31頁）。經查，本件被告有將系爭房屋之一部分轉租予訴外人葉信義開設訴外人隆義管理顧問有限公司使用，且原告也以存證信函通知被告於文到一個月之次日起終止契約，並由被告於112年10月30日受領該通知時，是系爭租約已於112年12月1日終止，業據本院審認如前，則系爭租約既經原告依法終止，依上開規定，被告即應返還系爭房屋予原告，則原告請求被告返還系爭房屋，應屬有據。㈢原告請求積欠租金部分：按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明文。次按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。又系爭租約第3條亦約定：「承租人每月租金25,000元整，每期應繳納一個月租金，並於每月1日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕。」（見本院卷第27頁）。經查，原告主張被告自112年11月起迄其終止租約之112年12月1日止均未繳納租金，業經本院認定如前，惟此部分之金額並未超過被告原已繳納之擔保金（押金），依前揭說明，該預納之押租金在兩造租賃關係消滅後，即當然發生抵充欠租之效果，則原告請求被告應給付系爭租約終止前所積欠之租金，難認有理由。㈣原告請求相當於租金之不當得利部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。而無權占有他人之房屋及土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。經查，系爭租約依原告主張已於112年12月1日終止，而被告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，係無法律上原因而受有相當租金之利益，併觀兩造原約定系爭房屋之租金每月25,000元，自應以該數額作為計算不當利益之基準。從而，在以被告所繳納之50,000元押租金（相當於2個月的租金或其利益）扣抵自112年11月1日起欠繳之租金及至112年12月31日前之不當得利（系爭租約第12條第4項亦有擔保金扣抵相當月租金額之約定）共計50,000元後，原告依民法不當得利之規定，請求被告給付自113年1月1日起至系爭房屋騰空遷讓返還予原告為止，按月給付以25,000元相當於租金之不當得利，亦屬有據，逾此範圍之請求，不應准許。㈤原告請求相當月租額1倍的違約金部分：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決要旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。原告主張系爭租約第12條第3項約定：「承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」等語(見本院卷第31頁)，認被告應依約在返還系爭房屋前，按月給付相當月租額1倍金額的違約金，惟經本院審酌被告未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害不大等情，認原告請求按月依租金1倍計算（即25,000元）之違約金尚屬過高，在本院前已審認被告應按月給付以25,000元相當於租金之不當得利下，應予酌減為按月以租金之每月15,000元為適當。是原告請求被告自系爭租約終止後之112年12月2日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元違約金為有理由，其餘金額之請求則無理由。五、綜上所述，原告依系爭租約及民法不當得利之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付自113年1月1日起至系爭房屋騰空遷讓返還予原告為止，按月給付以25,000元相當於租金之不當得利，及自112年12月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元違約金，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。七、原告雖受部分敗訴之判決，然其僅就附帶請求返還不當得利部分敗訴，是經本院衡酌上情，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔本件全部訴訟費用。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　29　　日鳳山簡易庭法　官謝宗翰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　29　　日書記官張家瑜

鳳山簡易庭113年度鳳簡字第101號

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