110年度豐簡字第701號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：111 年 09 月 16 日

臺灣臺中地方法院民事簡易判決 110年度豐簡字第701號原告徐公復被告謝宛蓁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月24日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應自附圖所示符號834(1)建物（即門牌號碼臺中市○○區 ○○路00○0號房屋，下稱系爭房屋）遷出。二、被告應給付原告及訴外人徐晴新臺幣10萬8,000元，及自民國110年11月10日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告及訴外人徐晴新臺幣4,000元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決得假執行。事實及理由壹、程序事項：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條第1項、第436條第2項定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路00○ 0號房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）96 ,000元，及自民國108年7月30日起至遷讓交還第一項房屋之日止，按月給付原告4,000元。嗣於本院訴訟繫屬間，變更聲明為：如主文所示（見本院卷第345頁），核屬請求基礎事實同一及擴張與減縮應受判決事項之聲明，應予准許。二、按關於公同共有物及其他權利之訴訟，並非概為固有之必要共同訴訟。又公同共有物之處分及其他權利之行使，固應得公同共有人全體之同意，惟事實上無法得全體公同共有人同意時（如他公同共有人所在不明），如有對第三人起訴之必要，為公同共有人全體之利益計，僅由「事實上無法得其同意」之公同共有人以外之其他公同共有人起訴，要不能謂其當事人之適格有欠缺（最高法院85年度台上字第2243號、91年度台上字第996號、97年度台上字第103號、100年度台上字第1980號、105年度台再字第7號民事裁判；25年司法院院解字第1425號解釋可資參照）。本件原告係基於因繼承而取得附圖所示坐落東勢區中山段834地號國有土地上之符號834(1)建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路00○0號房屋，構造為磚及鐵皮造，下稱系爭房屋）之公同共有事實上處分權。原告就公同共有之系爭房屋之全部，為公同共有人全體之利益計，提起遷讓房屋及給付欠租及不當得利之訴，乃屬公同共有權利之行使。原告雖未列其餘繼承人徐晴為共同原告起訴，然因徐晴早於91年6月7日出境，於93年6月24日辦遷出登記，有戶籍謄本可佐（見本院卷第83頁），且原告陳稱：無法聯繫徐晴（見本院卷第95頁），可認徐晴所在不明，事實上無法得徐晴同意起訴。本件原告有對被告起訴之必要，參照前開實務見解，原告為公同共有人之利益，對於被告之請求，當事人應屬適格，合先敘明。貳、實體事項：一、原告主張：㈠原告父親徐守愚為東勢地政事務所之退休人員，舊有東蘭路1 9之3號之木造瓦蓋平房因88年時之921地震震垮。系爭房屋係原告母親徐劉不，在921地震後，於88年12月至89年2月間，在原址委由金台聖企業社（即曾資殿，已過世）重新建造，徐劉不為出資興建者，故徐劉不原始取得系爭房屋所有權。徐劉不於97年10月21日死亡，由徐劉不之全體繼承人原告、徐公磐、徐晴三人繼承取得系爭房屋之事實上處分權。訴外人徐公磐於109 年4 月20日死亡，徐公磐早於87年11月13日已與配偶陳馥萱離婚，徐公磐之長子（徐元君）、次子（徐元甫）均已於109 年5 月18日拋棄繼承，故由其兄弟姐妹即原告及訴外人徐晴，繼承取得系爭房屋之事實上處分權。㈡被告於98年12月10日與徐公磐簽訂兩年租約，約定租賃期限為98年12月10日起至100 年12月9 日止。原租約屆期後，被告繼續使用系爭房屋，出租人並未即時反對，雙方成立不定期租賃契約。訴外人徐公磐於109 年4 月20日死亡，由原告及訴外人徐晴，繼承系爭房屋與被告間之租賃契約。被告自108 年7月10日起迄今均為給付租金。因徐晴早已遷居國外，所在不明，故經原告為公同共有人全體之利益，於110年11月24日定5日之相當期限催告被告給付欠租，逾期未給付，租約即為終止，被告於110年12月29日收受催告後，逾期仍未給付欠租，則租約即於111年1月3日終止，被告自111年1 月4日起即屬無權占用系爭房屋。㈢原告及訴外人徐晴有系爭房屋之事實上處分權，亦為系爭房屋之出租人，爰依民法第184條、第179條、第455條，請求被告自系爭房屋遷出。並扣抵被告給付之押租金4,000元後，依繼承、租賃契約、民法第179條之法律關係，請求被告給付原告及訴外人徐晴10萬8,000元，及自110年11月10日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告及訴外人徐晴4,000 元。並聲明：如主文所示。二、被告則以：系爭房屋所坐落之土地為國有財產局之土地。原告並未向國有財產署承租土地。被告目前仍居住在系爭房屋內。被告曾對系爭房屋支出費用，原告應給予被告修繕費。原告亦應給予被告房屋津貼等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第139至140頁，為方便判決書論述，依卷內證據更正或調整部分文字用語）： 1.系爭房屋為徐劉不於921地震後在原址重新出資興建，徐劉不原始取得所有權（見本院卷第346至347頁）。 2.訴外人徐劉不（原告母親）於96年7月10日與被告簽訂租賃契約（下稱原租約），由徐劉不擔任出租人，出租系爭房屋予被告，約定租賃期間自96年7 月10日至98年7 月9 日，每月租金為4,000元，租金應於每月10日前繳納，被告並給付押租保證金4,000元。 3.徐劉不於97年10月21日死亡（見本院卷第41頁）。 4.徐劉不死亡後，由徐劉不之全體繼承人繼承取得系爭房屋及系爭房屋出租人地位。 5.被告於98年12月10日與徐公磐簽訂兩年租約，約定租賃期限為98年12月10日起至100 年12月9 日止。原租約屆期後，被告繼續使用系爭房屋，出租人並未即時反對，雙方成立不定期租賃契約（見本院卷第145至150頁）。 6.被告自108 年7月10日起至110 年7 月9 日租金（共24個月），均未給付。 7.訴外人徐公磐於109 年4 月20日死亡（見本院卷第43頁），徐公磐早於87年11月13日已與配偶陳馥萱離婚（見本院卷第43頁），徐公磐之長子（徐元君）、次子（徐元甫）均已於109 年5 月18日拋棄繼承，有本院109 年度司繼字第1457號案件可參（見本院卷第87至89頁）。 8.徐公磐之全體繼承人為其兄弟姐妹即原告及訴外人徐晴，繼承房屋租約。四、得心證之理由：㈠按未辦理保存登記房屋之買受人，取得該違章建築之事實上處分權，因與物權性質不同，固無民法第767條第1項物上請求權規定適用。惟上訴人主張江麗燕、詹金葉違法竊占系爭房間，除依上開規定請求2人遷出騰空返還系爭房間外，另依民法第184條、第185條、第179條規定，請求遷出騰空返還系爭房間，並給付相當於租金之不當得利或損害賠償。則本件上訴人如受讓取得系爭房間之事實上處分權，此部分請求是否無理由？亦有再推求之餘地（最高法院109年度台上字第1633號）。次按事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利。加害人侵奪建物事實上處分權之占有，或違反返還占有之作為義務，可認構成對於不動產事實上處分權之不法侵害（最高法院106年度台上字第187號民事裁判可資參照）。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。經查： ⒈原告主張系爭房屋為原告母親徐劉不於921地震後在原址重新出資興建，徐劉不原始取得所有權等情，業經證人劉祺民於本院證稱：我是東蘭路19-1號房子的住戶。19-1號房屋是在九二一地震之後重新蓋的。19-1號房屋，是我出資興建的。19-1號房屋是我出錢請曾資殿幫忙蓋的。東蘭路19-1號、19-2號、19-3號房屋，當初是在九二一地震後，原本的舊有建物都倒塌，出資人請曾資殿重新蓋的。目前的東蘭路19-3號房屋，是在九二一地震後，原本舊有建物倒塌後，徐劉不出資請曾資殿重新蓋的。當初曾資殿施工材料費用大約137萬多，由三戶按面積分擔施工材料費用，是。我那戶比較大，我是負擔51萬元等語明確（見本院卷第346至348頁），並有建造人曾資殿出具之房屋起造證明在卷可查，復為被告所不爭執（見本院卷第139頁）。雖然東蘭路19之3號稅籍資料顯示為東勢地政事務所職務宿舍，有東勢分局111年2月8日中市稅勢分字第1114100480號函檢附之房屋稅課稅明細表可佐（見本院卷第173至193頁），惟經本院函詢臺中市東勢地政事務所，經該所函覆：門牌號碼臺中市○○區○○路00○0號房屋，並非本所職務宿舍等語（見本院卷第265頁、第309頁）。綜上證據以觀，應認原告主張為真實可採。 ⒉徐劉不於97年10月21日死亡，由徐劉不之全體繼承人原告、徐公磐、徐晴三人繼承取得系爭房屋之事實上處分權。訴外人徐公磐於109 年4 月20日死亡，徐公磐早於87年11月13日已與配偶陳馥萱離婚，徐公磐之長子（徐元君）、次子（徐元甫）均已於109 年5 月18日拋棄繼承等情，為兩造所不爭執，並有徐劉不、徐公復、徐公磐、徐晴、陳馥萱、徐元君等人戶籍資料、徐元君及徐元甫之民事陳報狀、本院109年5月26日中院麟家良109司繼1457字第1090044002號函可佐（見本院卷第41至51頁、第83至89頁、第117至121頁）。從而，原告主張系爭房屋由原告及訴外人徐晴繼承取得事實上處分權，應屬有據。 ⒊被告於98年12月10日與徐公磐簽訂兩年租約，約定租賃期限為98年12月10日起至100 年12月9 日止。原租約屆期後，被告繼續使用系爭房屋，出租人並未即時反對，雙方成立不定期租賃契約。訴外人徐公磐於109 年4 月20日死亡，由原告及訴外人徐晴，繼承系爭房屋與被告間之租賃契約。被告自108 年7月10日起迄今均為給付租金乙情，為被告所不爭執。從而，原告為公同共有人全體之利益，於110年11月24日定5日之相當期限催告被告給付欠租，逾期未給付，租約即為終止（見本院卷第114頁），被告於110年12月29日收受催告後（見本院卷第135頁），逾期仍未給付欠租。則租約即於111年1月3日終止，被告自111年1月4日起即屬無權占用系爭房屋。 ⒋至於被告雖表示曾對系爭房屋支出修繕費（見本院卷第141頁），並提出就系爭房屋之輕鋼架換裝、熱水器換裝、馬桶及洗臉盆換裝、水龍頭、蓮蓬頭及銅管換裝、電線全面更新及配線、燈具換裝、地板換新及施工、加壓馬達等更新安裝、庭院鐵皮屋材料及施工等費用之估價單1紙（其上並未有任何廠商之圓戳章）為證（見本院卷第201頁）。然查：⑴上開費用是否為租賃物「修繕費用」，容有疑義；且縱令為修繕費用，被告自承為上開費用支出前，並未先定相當期限催告當時之出租人（見本院卷第141頁）。因此，被告自無從依民法第430條規定向出租人主張償還修繕費用或從租金中扣除。⑵其次，承租人就租賃物所支出之上開費用，是否屬於「有益費用」，亦不得而知；且於租賃關係終止時，有無現存增加之價額，依現有證據，難以認定；最重要者，被告並未舉證證明其支出上開費用時，出租人「知其情事而不為反對之表示」。因此，尚難認符合民法第431條第1項之要件，併此敘明。 ⒌被告另抗辯：原告應給予房屋津貼云云（見本院卷第142頁），惟為原告所否認，陳稱：系爭房屋已出租被告10多年，被告早應知悉無法申請房屋津貼的補助；且被告如果因房屋津貼影響其承租意願，其早就可以搬遷，不用選擇繼續承租居住等語（見本院卷第142頁）。經查，被告早於96年7月10日起即開始承租系爭房屋，並居住迄今，就系爭房屋能否申請房屋津貼補助，應知之甚詳。依卷內證據亦無法證明出租人所提供之房屋，應具備供承租人申請房屋津貼補助之效用。從而，尚難認原告需為被告無法申請房屋津貼補助負責。故被告主張原告應給予被告房屋津貼乙情，應屬無據。 ⒍基上，原告就系爭房屋有公同共有之事實上處分權，亦為系爭房屋之出租人；原告終止租約後，被告就系爭房屋已無占有權源，被告違反返還租賃物之作為義務，繼續占用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，並對原告之事實上處分權構成不法侵害。從而，原告為公同共有人全體之利益，依民法第184條、第179條、第455條，請求被告自系爭房屋遷出，應屬有據。㈡按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。另按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，原告主張被告自108 年7月10日起迄今，均未給付租金乙情，為被告所不爭執。因此，經扣抵被告給付之押租金4,000 元後，原告就本件公同共有之債權（繼承取得遺產被侵害所生得請求給付租金及不當得利債權），為公同共有人全體之利益，依繼承、租賃契約、民法第179條之法律關係，請求被告給付全體公同共有人（即原告及訴外人徐晴二人）10萬8,000元（計算式：108年7月10日起至110年11月9日共28個月租金112,000元－押租金4,000元＝108,000元），及自110年 11月10日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付全體公同共有人（即原告及訴外人徐晴二人）4,000元，應屬有據。五、綜上所述，原告依民法第184條侵權行為、第179條不當得利、第455條租賃物返還請求權、繼承、租賃契約等法律關係，聲明請求判決如主文第1項至第2項所示，為有理由，應予准許。六、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權酌定被告預供擔保得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　 16 　　日臺灣臺中地方法院豐原簡易庭法　官　高士傑以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　 16 　　日書記官　蔡伸蔚

豐原簡易庭110年度豐簡字第701號

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