113年度豐簡字第601號｜民事：給付違約金｜裁判日期：113 年 11 月 22 日

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第601號原告梁承駿訴訟代理人陳俊良被告洪薏婷訴訟代理人吳榮昌律師複代理人陳傑明律師受訴訟告知人許竣翔上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國113年10月21日言詞辯論終結，判決如下：主　　　文被告應給付原告新臺幣69,440元，及自民國113年6月25日起至清償日為止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之35，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣69,440元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訟法第256條定有明文。查，原告起訴時，原以「洪蕙婷」為被告，嗣於本院審理時更正被告姓名為「洪薏婷」，核其所為並未變更本件被告同一性，僅屬更正事實上或法律上陳述，於法自無不可。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）198,400元，及自民國113年1月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，㈡願供擔保請准宣告假執行（本院卷頁17）；嗣於113年9月4日言詞辯論期日當庭減縮利息起算日為自起訴狀繕本送達被告翌日起，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：兩造於112年10月26日就坐落臺中市○○區○○路0段 000巷000號房地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由被告向原告購買系爭房地，價金為新臺幣（下同）15,500,000元。嗣被告因個人因素未依約於112 年11月28日完成完稅流程，爰依民法第216條之1、第184條之規定及系爭契約第8條約定，請求被告給付自112年11月29日至交屋日113年1月31日止，每日按買賣總價款萬分之2計算之違約金即198,400元（計算式：15,500,000×2/10000×64=198,400）等語。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣198,400 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：本件買賣係被告之配偶即訴外人陳韋民（下稱陳韋民）委由訴外人大大不動產經紀業有限公司（下稱大大公司）之房仲即訴外人陳姿婷、王緣緣（下分稱陳姿婷、王緣緣）居間介紹，而同意以15,500,000元承購。陳韋民並已告知僅有現款3,500,000元，需貸款買賣總價款8成，始足以支付全部價金。嗣於112年10月26日簽約當日，被告慮及持有現金有限，恐貸款額度不足，現場再次確認貸款成數、金額，並提出應於系爭契約註記「買方房屋貸款成數未達買賣總價款8成即12,400,000元，雙方同意無條件解除契約」，惟大大公司之房仲人員及代書許竣翔均聲稱上開解除條件會讓賣方覺得沒誠意，也無人會加這條款，且有銀行鑑價達14,000,000元以上，許竣翔另當場致電2位銀行承辦，告知貸款金額均可達12,400,000元，房仲並一再表示申辦貸款8成沒有問題，被告遂信其言而簽訂系爭契約，兩造並委託許竣翔代為出面洽詢金融機構、辦理承貸、所有權移轉及抵押權設定等事宜；又被告固有遵期申貸以繳付買賣價金之給付義務，惟依系爭契約第2條第2項約定，許竣翔應協助被告向金融機構申辦貸款，然因許竣翔未及時履行簽約時對被告承諾之貸款數額，亦未協助並注意貸款辦理情形，致被告不及於112年12月15日支付交屋尾款，自非可歸責於被告，被告並無給付違約金之義務；再者，兩造既委由具房地交易專業之代書辦理本件買賣事宜，則委辦之代書通知買賣雙方代辦之進度，應符合交易常情，故系爭房地買賣契約所約定之給付完稅款時點，應係指代書通知兩造「稅單核發」及「金額」後，被告始應將完稅款匯入專戶，而被告係於113年1月12日始受許竣翔通知稅金規費代書費等相關費用合計55,170元，被告即於同年月16日存匯入專戶，故系爭契約所約定完稅日，即被告應確認貸款額度、辦妥申貸金額機構之對保借款、保全等手續之末日，應為113年1月16日，而非原告所主張之112年11月28日；縱認被告有原告所主張違約情形，原告請求之違約金亦過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回，㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：㈠原告主張之事實，據其提出許竣翔地政士之名片、買賣價金履約保證流程圖、買賣總價款簽約款等記載文件、不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、增補特約、標的現況說明書、存證信函為證（本院卷頁25-103）；而被告以前開情詞置辯。而按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348條第1項定有明文；且查依系爭契約第3條第2項約定付款方式記載「第四期尾款1,240 萬元，……㈡買方（即被告）須以買賣標的物向金融機構辦理貸款以支付尾款者，……⒉若買賣標的物有原抵押貸款須清償，於產權移轉登記完竣後三個工作日內，由買方申貸之金融機構撥款清償買賣標的物之原貸款，完成抵押權塗銷後，買方貸款銀行將尾款差額（尾款扣除已代償金額)存入專戶，雙方同時辦理點交手續。」第7條其他約定事項「買方已詳閱不動產說明書，買方貸款不足尾款，差額部分完稅前以現金補足」及第8條違約處罰、解除契約「二、買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止）……」；是本件所應審酌者乃被告有無違反未依系爭契約約定之各項履行或支付價金義務而須給付違約金之情事。㈡依原告提出買賣總價款簽約款之文件上固記載「11月28日⒊完稅×萬元，買方有貸款；擔保本票、銀行對保、支付契稅、規費、代書費」之文句，惟被告辯述完稅款時點，應係指代書通知兩造「稅單核發」及「金額」後，被告始應將完稅款匯入專戶，而被告係於113年1月12日始受許竣翔通知稅金規費代書費等相關費用合計55,170元，被告即於同年月16日存匯入專戶，故系爭契約所約定完稅日，即被告應確認貸款額度、辦妥申貸金額機構之對保借款、保全等手續之末日，應為113年1月16日，而非原告所主張之112年11月28日等詞。此部分查依被告提出與許竣翔代書間之群組LINE文字訊息，其上有「1/12洪小姐完稅通知：台中銀行貸款1,250萬……⒉稅金規費代書費相關費用共55,170元，……請匯入履保帳號『以便完稅過戶』，屆時都會有收據證明……稅金是稅務局核發的，有稅單到時候等您款項到位後+對保完成，我這邊就會趕快繳稅協助送地政過戶……1/17案件已經送地政過戶，預計5 個工作天後完成，將進行『代償』流程……」（本院卷頁186-18 9）；並酌以上開㈠所述系爭契約第3條第2項㈡⒉記載「若買賣標的物有原抵押貸款須清償，於產權移轉登記完竣後三個工作日內，由買方申貸之金融機構撥款清償買賣標的物之原貸款，完成抵押權塗銷後，買方貸款銀行將尾款差額（尾款扣除已代償金額)存入專戶，雙方同時辦理點交手續。」之約定內容；以及前開買賣總價款簽約款之文件上另記載「12月15日⒋貸款1,240萬元⒈賣方若自住：須於此日期前謄空⒉買方貸款：貸款銀行撥款⒊貸款額度不足時，差額部份需於完稅款以現金補足」之情；可知買賣總價款簽約款之文件上固記載「11月28日⒊完稅×萬元」，但此完稅款未有給付金額，應認係兩造就系爭房地開始辦理進行完稅手續之預定日期，且嗣因被告貸款金額未能於112年12月15日前辦理完成核撥，致尾款未存入專戶而無法辦理系爭房地過戶登記，並生未能完成系爭房地產權移轉登記完竣後三個工作日辦理點交手續之遲延情事；是以被告應負遲延責任係自112年12月15日翌日起至許竣翔所屬地政士事務所人員許淑涵通知被告完稅通知台中銀行貸款1,250萬元時即113年1月12日止（共28天），蓋自113年1月13日起至同年31日止為系爭房地代償原貸款、過戶完稅等程序之合理辦理期間，此等有上開LINE文字訊息內容、安新建築經理（股）公司專戶資金及利息結算明細表（即點交單）等可參（本院卷頁184-186、207），自不生被告有何違反上述系爭契約約定履行義務之事。㈢次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，此為民法第235條前段所明定，倘債務人既未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力，即已屬陷入給付遲延之狀態，當自斯時起即負遲延責任。又債務不履行之債務人所以應負損害賠償責任，係以可歸責之事由為要件，故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院判決85年度台上字第844號判決意旨可資參照）。本件被告辯述其因受訴訟告知人許竣翔及房仲公司人員之說詞稱系爭房地貸款可達1,240萬元而簽立系爭契約，嗣因許竣翔未注意貸款辦理情形，致不及於112 年12月25日支付交屋尾款，非可歸責於被告之詞，且提出與許竣翔代書間之群組LINE文字訊息，其上有其間關於被告表明因許代書及房仲公司人員話術，致未將貸款未達1,240萬元即不買系爭房地之文句寫在系爭契約內容中，及保證貸款金額係1,240萬元，許竣翔代書回稱均有幫忙找銀行貸款，及代書僅配合簽約不會左右被告等詞，及貸款銀行核貸聯繫情形，有該等訊息內容可按（本院卷頁163-189）。經查，受告知訴訟人許竣翔到院陳稱「我們代辦的範圍是產權過戶及過戶資料的簽約，我們有特別告知買方的貸款銀行只是給他參考，……兩造的買賣契約書上也沒有相關代書需幫買方找到貸款銀行的約定，代書責任是擬定買賣契約書的完整性及流程……最後貸款銀行是台中商銀，那台中商銀也是我們找的 ……確實這天承接被告的承辦房仲業務，她有詢問我，我當時有撥打電話給銀行端，請臺北富邦給我出具一個的金額，但畢竟案件還沒有送到銀行申請，初估的資料，都僅是初估而已，我都下有告知被告，……台北富邦銀行建議被告的先生一定要在貸款前先將其負債清償掉，她先生才可以當被告的保人……為什麼會陸續找十幾間銀行，因為第一間談的條件不喜歡，加上他們個人情緒，覺得銀行的承辦口氣不佳，所以不去寫資料，這是我跟買方媽媽在對話中才知道因為這個承辦口氣不佳，他們不喜歡去這家銀行做貸款，所以才接二連三一直去找銀行……」等語；核與證人即房仲人員陳姿婷、王緣緣到庭證述「我們在談話當下在買房之前有幫買方做評估，但是買方當下有說她有信貸、車貸兩筆貸款，代書當下即建議她一定要去清償其中一筆金額比較高的貸款，……後續我們還是蠻積極去協助他們處理這個問題，看是否提供保人，可能當初講是媽媽要做保人，後續變成爸爸要出來作保人，但是爸爸開的公司是沒有營業的，公司財報沒有任何營業所得，造成銀行在估價或者是給貸款放款部分也出現後續的問題，……最主要的原因是前面她們沒有依照我們溝通好的程序去執行，導致之後銀行貸款下來可能慢了」及「許代書建議他們一定要去清償一筆貸款，不然就是去找一位保人，買方當時有講媽媽可以當保人，或者爸爸也可以當保人，爸爸有開公司，我們當下是有講好狀況下才去簽約。後來因為貸款的事情，因為許代書有跟她們說貸款一定要去清掉一筆，但是她們一直沒有去清掉其中一筆貸款，……後來許代書有去調她們的資料，爸爸的公司沒有在營運，等於爸爸也沒有辦法當保人，且保人的條件也沒有當初講的這麼好，這中間過程許代書也一直幫他們處理，一直在找不同的銀行問，導致後來貸款有一點延遲到，……我有問他們的負債情況，我記得有車貸款是他先生。簽約當下許代書有跟她們說，簽約之前先要釐清好事情才會去簽約，許代書有說，因為先生要當保人，如果有車貸或信貸，一定要先清掉一筆，然後還要再去找一位有力的保人，許代書說如果清掉一筆貸款，你的條件還是不能當保人的話，還是要再備一個保人，實際查過後，好像是車貸及信貸兩筆都有」等情大致相符（本院卷頁198-200 ）；可見被告確有資力、其他負債及保證人、選擇貸款銀行等事由，致貸款金額1,240萬元未能於系爭契約約定之112年12月15日核撥給付至專戶，而此等事由亦非受訴訟告知人許竣翔所得確切知悉，實難認許竣翔在協助被告申請貸款過程有何歸責之情事，是被告上開辯詞非可採取。㈣又按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決意旨參照）；再約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固有明文。然約定之違約金額是否相當或過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、違約情狀及程度、當事人所受損害、債務人若能如期履行債務債權人可享受之利益等一切情狀，以為酌定之標準。本件： ⒈本院審酌依系爭契約第8條違約處罰、解除契約「二、買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之2計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止）……」之約定，其「按日萬分之2」之內容，尚符合內政部000年0月0日生效之成屋買賣契約範本第11條第3項所定之遲延違約金即「違約之處罰……買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之2單利計算之遲延利息一併支付賣方」之情；惟依上揭內政部成屋買賣契約範本第11條第3項所定之遲延違約金內容意旨，應係依未付款項之每日按萬分之2單利計算之遲延利息，是原告主張每逾一日應按「買賣總價款」計算萬分之2之違約金，已有約定違約金計算標準過高之情形，依前揭規定及說明意旨，本院自得減至按被告逾期給付尾款1,240萬元之每日萬分之2計算違約金，即每日違約金為2,480元（計算式12,400,000×2/10,000=2,480)。 ⒉承前㈡㈢所述，被告既有可歸責之事由致未依系爭契約約定之1 12年12月15日給付尾款即貸款金額1,240萬元予原告，其自112年12月16日起至113年1月12日止負有給付遲延之責任；則依㈢之說明意旨及系爭契約第8條違約處罰、解除契約之約定，再依⒈所述本院自得減至按被告逾期給付尾款1,240萬元之每日萬分之2計算違約金，即原告得請求被告給付之違約金係69,440元（計算式：2,480×28=69,440），逾此部分則為無據，應予駁回。㈤綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付違約金69,440元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年6月25日（本院卷頁127之送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。四、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行；原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告，毋庸為准駁之諭知；另依被告聲請諭知預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法、舉證及其他聲請調查之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　　22　　日臺灣臺中地方法院豐原簡易庭法　官楊嵎琇正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日書記官　蔡伸蔚

豐原簡易庭113年度豐簡字第601號

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