94年度自更字第1號｜刑事：詐欺｜裁判日期：95 年 09 月 06 日

臺灣花蓮地方法院刑事判決　　　　　　　 94年度自更字第1號自　訴　人　午○○ 玄○○ 申○○ 庚○○ 酉○○ 乙○○ 戊○○ 子○○ 戌○ 己○○ 未○○ 宙○○ 巳○○ 亥○○ Ｅ○○ 丁○○ Ａ○○ 辛○○ Ｄ○○ 癸○○ 丙○○ Ｂ○○ 寅○○ 甲○○ 壬○○ 辰○○ 地○○ 卯○○ 宇○○ Ｃ○○ 號自訴代理人　何岳儒律師被　　　告　天○○ 選任辯護人　范明賢律師被　　　告　林明遠（原名：黃○○）上列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴及追加自訴（天○○部分），經本院於94年3月14日以93年度自字第14號為自訴駁回裁定後，自訴人提起抗告，經臺灣高等法院花蓮分院於94年11月30日以94年度抗字第22號裁定發回本院審理，本院判決如下：主文天○○、林明遠均無罪。理由一、自訴意旨略以：被告天○○係利東建設股份有限公司（下簡稱利東公司）之負責人，被告林明遠則係利東公司預售屋銷售之現場業務負責人，於民國（下同）92年間利東公司興建及銷售「E世代．維多利亞社區」，並聘任被告林明遠為該銷售案之現場業務負責人，詎被告天○○、林明遠均明知該建案並未具備「社區警衛系統」、「社區保全系統」及「社區管理系統」等門禁管制系統，亦未設置2層樓房之社區警衛管理處所以及可供賓用車迴車用之迴轉車道、配備Ｅ化寬頻網路之社區（E HOME），且利東公司並未享有社區○道路及週邊道路用地之所有權，為便於銷售上開社區內房地，竟向自訴人午○○等人佯稱該社區具備上開系統功能，並具有可供社區警衛使用之2層樓房及迴轉車道設施，同時為花蓮地區第1個Ｅ化寬頻網路的社區，而且該社區內之土地、公共設施用地及道路用地均為利東公司享有獨立之所有權等不實事項，致使自訴人等不疑有詐，而陷於錯誤，紛紛以高價購買該社區內之房屋，嗣利東公司交屋後，自訴人等才發覺社區裡之公園業已成為住戶的進出大門，警衛室也只為1層樓房而已，住處更僅徒設有網路接頭，根本沒有網路線可供連接，且社區○○○○路之8米寬道路（地號為花蓮市○○ 段536、536之1土地）及土地社區內住戶彼此棟距間的道路土地（地號為花蓮市○○段535之4土地），均非為利東公司所有，而係第3人蔡麗玉及榮展企業股份有限公司（以下簡稱榮展公司）所有，至此自訴人午○○等人始知受騙，因認被告天○○、林明遠均涉有刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌云云。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項前段定有明文。又按認定犯罪事實所憑之證據，無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，事實審法院自無從為有罪之確信，最高法院76年台上字第4986號著有判例可資參照。再就現行法而言，我國刑事訴訟法第161條第1項之規定「檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出其證明方法」，依同法第329條第1項之規定，該舉證責任應由自訴代理人為之，是無論檢察官、自訴人所應負之舉證責任，必須使法院達到有罪之確信，始得對被告作出有罪之判決；倘若法院未達到有罪之確信，即應對被告作出無罪之判決。另按刑法第339條第1項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人陷於錯誤，而將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用之方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院46年台上字第260號判例可資參照。三、本件自訴人所主張被告天○○所負責經營之利東公司於銷售維多利亞社區建案時，確實有向承購戶承諾該社區配置有「社區警衛系統」、「社區保全系統」及「社區管理系統」等保全系統，社區並有Ｅ化寬頻網路的設備等情，除業為被告天○○於本院訊問時自承在卷（見前審93年度自字第14號卷第91頁，下簡稱前審卷）外，並有廣告宣傳單影本1紙在卷可參（見本院前審卷第187頁），由此可知，上開約定非僅為單純之要約誘因而已，業屬於兩造買賣契約之一部，自應依約履行。惟查：利東公司業已在該社區設置有社區管理員室、社區並配置有監控錄影及寬頻上網等設備一事，有維多利亞社區公設照片多張附卷可參，顯見利東公司已提供相關設備或建興警衛室，是自訴人就此主張被告天○○所負責經營之利東公司並未提供上開保全系統及Ｅ化寬頻網路設備一節，容有誤會。至上開設備究竟應達到何種品質及數量，自訴人並無法為具體之陳明，契約書也沒有證據加以證明，則自訴人所主張此部分僅有被告等人有無不實廣告之問題，與刑法之詐欺罪之要件並不相合。另外，自訴人雖主張被告林明遠有承諾設置社區○○○道一事，惟既經被告天○○所否認，對此除僅有自訴人之片面指訴外，自訴人並無法提出積極的證佐資料可供查證，是被告2人就此應否履行，並非無疑，參以迴轉車道之有無設置，自訴人等在交屋前後即可輕易發覺，如認有所不足，當可及時主張權利，卻長期怠於為之，更難推認被告林明遠有為如上之承諾；況觀諸該社區道路四通八達，道路寬敞，不乏可供停車甚或是迴車之處，此有上開維多利亞社區公設照片6張（第1至6頁）附卷可參，從而該社區是否確有興建迴轉車道之必要性，當屬見仁見智之事，自訴人就此所為之主張，實不足為採，尚無從認定被告2人有何詐欺之犯行（自訴代理人就此部分自訴意旨所指被告2人涉嫌詐欺之犯行，業於本院準備程序中當庭表明加以限縮排除之，附此敘明）。四、又自訴人認被告2人涉有刑法詐欺之罪嫌，無非係以花蓮市 ○○段535之4地號土地所有權狀、花蓮市○○段536、536之1 地號土地登記謄本、詳細價目表、預售屋廣告影本、祥賀公司存證信函及維多利亞全區配置圖為證據，並主張該社區○○○○路之8米寬道路（地號為花蓮市○○段536、536之1土地）及社區內住戶彼此棟距間之道路土地（地號為花蓮市○○段535之4土地），均非為利東公司所有，惟被告2人於銷售該社區房地之時，卻於預售屋廣告中標示為社區道路用地，並宣稱及確認利東公司完全擁有所有權，以致自訴人買受系爭房地後，竟遭花蓮市○○段535之4土地之所有權人催討地價稅等情為主要論據。五、訊據被告天○○、林明遠固均供承其2人分別係利東公司之負責人及利東公司興建銷售「E世代．維多利亞」社區之現場業務負責人，並於上開時地銷售該社區房地予自訴人午○○等人一事，惟堅決否認有何詐欺之犯行，被告天○○辯稱：伊等係依買賣合約所載之坪數將房地出賣予自訴人，當初銷售房地時，利東公司另有銷售人員，伊都有向銷售人員說明該社區○○○○路之道路以及住戶間棟距之道路，利東公司只有使用權，而無所有權，且利東公司買受基地興建房屋之時，就與該道路之地主約定好，由地主無條件提供使用，伊並未詐欺等語；被告林明遠則辯稱：當初自訴人買受房地時，伊就有告知價金及土地面積，而該花蓮市○○段535之4地號土地於建築規劃時就已分割，並非利東公司所有，但地主有同意作為道路使用，當初伊等認為如不跟地主買地，就不需將購買土地之費用轉嫁給買受人，且自訴人如有問起，伊就會告知該土地只有使用權，而無所有權之事，並未詐騙自訴人等語。六、經查：（一）自訴人主張系爭社區8米寬出入建國路之道路（地號為花蓮市○○段536、536之1土地）及社區內住戶彼此棟距間的道路土地（地號為花蓮市○○段535之4土地），均非為利東公司所有，而係第3人蔡麗玉、榮展公司（其後更名為祥賀投資股份有限公司）所有一事，除業據被告2人自始供承不諱之外，並有土地所有權狀、土地登記簿謄本、地段圖以及現場照片可資佐證，應堪認定自訴人此部分主張與事實相符，核先敘明。（二）又證人即利東公司股東曾清順於本院前審調查時已具結證稱：「（法官問：是否曾與榮展公司訂立契約？）有的，當時訂約是為了要蓋房子賣，那塊道路用地是榮展公司的，他有同意給我們公司的客戶無償使用，蓋房子的功學段535地號土地是我在88年間向榮展公司買的，大多數都已經過戶給客戶了，少數還在我的名下。535之4地號土地現在還是榮展公司的，但榮展公司承諾無條件供住戶使用。536之1地號土地是由536地號土地分割出來的，也是榮展公司的，榮展公司在92年間賣給蔡麗玉。」、「（法官問：當時為何不以公司名義簽約，而以你私人名義買？）因為我的出資較多，且為了節稅，所以以我的名義去買，實際上我代表公司」等語，並有卷附協議書、土地使用同意書及房地買賣契約書可資為憑，復核與被告2人所辯大致相符，由此可知，被告2人於銷售「E世代．維多利亞社區」之時，利東公司對於該社區○○○○路之道路（地號為花蓮市○○段536、536之1土地），以及社區內住戶彼此棟距間之道路土地（即花蓮市○○段535 之4）雖無所有權，但仍享有合法之使用權限，並無蓄意佔他人之土地作為該社區道路用地之情事，堪予認定。且觀諸上開曾清順與榮展公司土地買賣契約書所載之「特約事項」內容，榮展公司既於該買賣契約書中承諾私設道路經過之土地（包括花蓮市○○段535、536等地號土地）仍屬榮展公司所有，道路則公同使用，榮展公司需開具同意書一事，顯見利東公司欲向榮展公司於買賣該筆土地興建房屋之際，雙方早已談妥該社區內及週邊相關私設道路用地之使用權歸屬，並以之作為買賣契約書之一部分，而具有相當之對價關係，是被告天○○、林明遠於銷售該社區房地之前，其主觀上並無將無權使用之道路用地偽充為該社區○道路用地，進而向自訴人誆稱擁有所有權或使用權之情事自明。（三）再者，自訴人雖提出維多利亞銷售詳細價目表，主張在該表地坪欄上分列有「登記買賣面積」及「道路持分」2欄，應認「道路持分」即係被告林明遠確實有所承諾之憑證。惟查：證人陳若之於本院前審調查時已明確證稱：銷售詳細價目表是當時林明遠設計時所規劃，後來被否決，並沒有在合約裡等語，核與被告天○○供稱：該價目表僅係為該公司最初所擬訂銷售方案之一，但事後因故作罷，實際上該方案並未採行等語大致相符，且自訴代理人於本院前審準備程序中亦自承原契約中並沒有附該銷售詳細價目表（見本院前審卷第154頁），參以該價目表並非附於雙方土地預定買賣合約書或房屋買賣預定買賣合約書裡，亦未見表上蓋有任何騎縫章，顯見該銷售詳細價目表自始並非作為契約之一部，無從認定被告林明遠於簽約當時曾承諾該「道路持分」亦為買賣契約之標的。況且，依該銷售詳細價目表所載之道路持分（係包括系爭道路用地在內）每戶平均面積約有4至6坪不等之土地，自訴代理人既自承並無證據證明該等土地確有列入雙方買賣土地之價款中（見本院前審卷第153頁），則衡諸一般社會常情，身為出賣人一方之被告天○○、林明遠豈將價值不菲之道路用地輕易無償贈與予住戶之可能，是不能逕以被告天○○、林明遠於銷售該社區房地之時，並未就系爭道路用地之所有權歸屬有進一步特別之說明，即謂其等有掩飾交易活動當中重要資訊之施用詐術行為。（四）此外，系爭花蓮市○○段535之4地號道路用地早已於89年8月7日即登記為榮展公司所有，有土地所有權狀、土地登記簿及地段圖在卷可參，且依我國土地登記既採公示制度，自訴人如對於系爭社區8米寬出入建國路之道路（地號為花蓮市○○段536、536之1土地）及社區內住戶彼此棟距間的道路土地（地號為花蓮市○○段535之4土地）之所有權有所懷疑，逕向地政機關請求調閱土地登記情形即可查知土地所有人究為何人，此情實非被告天○○、林明遠所能加以掩蔽，難認其2人有何隱瞞上開土地所有權歸屬之情形，而有施用詐術之處。（五）至證人壬○○、丑○○、酉○○雖於本院審理時一致證稱：被告林明遠於簽約之前，有拿出其上列有「道路持分」之銷售詳細價目表，並表示系爭道路亦為利東公司所有，云云，經查：自訴代理人於本院前審準備程序中已自承：自訴人並不知有無出資購買道路部分，因為當初購買時，自訴人不知道有系爭道路部分等語（見本院前審卷第152 頁至第153頁），惟證人壬○○、丑○○、酉○○卻分別到庭證稱：「（審判長問：簽約時有無問清楚房屋價格，坪數是如何計算？）中間道路部分是公共設施，有包含在總價裡。」、「（自訴代理人問：被告林明遠內無提出什麼資料，讓你相信系爭社區道路用地係建設公司所有？）他有提示詳細價目表。」、「（自訴代理人問：可否陳述當時購買系爭房地時，就關於社區道路所有權部分，銷售人員如何說？）‧‧‧被告林明遠說整個基地都是建設公司買下，他有解釋道路持分是由住戶來持分，所以在每一戶都有持分，且我有在被告林明遠提示給我看的價目表上看到道路持分的記載」云云，此間說法顯然有別，是壬○○、丑○○、酉○○上開所言，已難輕信，無法認定被告林明遠確有提及系爭社區道路用地（即花蓮市○○段535 之4）屬於利東公司所有之情事。另證人丑○○、酉○○ 於本院審理時均證實該銷售詳細價目表並未附於預定房地買賣合約之事實，且證人壬○○、丑○○亦均證稱：簽約時，並未再以上開銷售詳細價目表確認實際買賣房地之面積等語，參以證人酉○○亦自承該銷售詳細價目表所載房地之面積與房地買賣契約所載之實際面積並不相同一情，以及對照自訴人等人所提出之房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書所載之房屋標示面積及土地部分之坐落面積，大多與上開銷售詳細價目表內所載「建坪」、「地坪」之面積有所差異可知，即便被告林明遠有提示該銷售詳細價目表予自訴人，然僅係就該社區內所興建房地之坐落位置及面積作一大致上簡介而已，並非有意誘使自訴人買受事實上不含「道路持分」之系爭房地，而自訴人亦未曾陷於錯誤，否則證人即自訴人壬○○、丑○○、酉○○於事後簽訂房地預定買賣契約書之時，何以均未要求被告林明遠提供先前之銷售詳細價目表，以供核對其等所買受房地之坪數面積是否正確。七、綜上所述，本件依調查證據所得之結果，應認被告2人於銷售「E世代．維多利亞社區」之時，利東公司對於系爭社區8米寬出入建國路之道路（地號為花蓮市○○段536、536之1 土地），以及該社區內住戶彼此棟距間之道路土地（即花蓮市○○段535之4）雖無所有權，但仍享有合法之使用權限，並無蓄意佔用他人之土地作為該社區○○○○道路用地之情事，且依證人即利東公司股東曾清順之證詞及其與榮展公司房地買賣契約書所載內容觀之，利東公司向榮展公司購買該筆土地興建房屋之時，即已向榮展公司取得週邊相關私設道路用地之使用權，並以之作為土地買賣契約書之特約事項，足認其雙方對於該道路用地之使用權源，應有相當之對價關係，是被告天○○、林明遠於主觀上亦無將根本無權使用之道路用地充為社區○○道路，進而向自訴人誆稱擁有所有權或使用權之情事。再者，依證人陳若之、丑○○、酉○○之證詞，以及自訴人所提供之土地預定買賣合約書或房屋買賣預定買賣合約書之內容可知，自訴人所指含有「道路持分」之銷售詳細價目表，自始並未成為契約之一部分，且衡諸一般常情，被告天○○、林明遠亦無將價值不菲之土地輕易無償贈與予住戶之可能，是即便被告天○○、林明遠於銷售該社區房地之時，並未就系爭社區道路用地之所有權歸屬有特別表示，亦不能據此認定被告2人於主觀上存有不法所有之意圖，且係一掩飾交易活動當中重要資訊之施用詐術行為。況且，依我國土地登記採公示制度之現況，自訴人如對於系爭道路用地之所有權有所懷疑，可逕向地政機關查閱土地登記情形即可查知土地所有權人，此情並非被告天○○、林明遠所能掩蔽，難認被告2人有何施用詐術之處。至證人壬○ ○、丑○○、酉○○雖於本院審理時一致證稱被告林明遠於簽約之前，曾拿出銷售詳細價目表，並表示系爭道路亦為利東公司所有云云，惟此部分證詞不足採信，其理由已如前述，自不足憑為被告2人不利之認定。準此，則自訴人及自訴代理人所舉事證，並無從使本院產生確切心證認定被告2人於銷售系爭社區房地之時，自始即係以無法取得所有權之他人所有道路用地，佯稱為該社區住戶共有之土地，進而使自訴人陷於錯誤而買受系爭社區內房地，則揆諸前開法條說明及判例意旨，尚難遽認被告2人有詐欺之犯行，而應以詐欺取財罪名相繩。此外，本件復查無其他積極具體、確切之證據足資認定被告2人有何詐欺之犯行，自屬不能證明被告2人犯罪，應為其無罪判決之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第343條、第301條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　9　　月　　6　　日臺灣花蓮地方法院刑事第三庭審判長法　官鄭培麗法官鄭光婷法官楊仲農上列正本證明與原本無異。如對本判決不服，應於送達後10日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）書記官中　　華　　民　　國　　95　　年　　9 　　月　　8 　　日

臺灣花蓮地方法院94年度自更字第1號

關鍵資訊