100年度簡上字第54號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：101 年 11 月 16 日

臺灣花蓮地方法院民事判決　　100年度簡上字第54號上　訴　人　劉力維訴訟代理人　程莊美被上訴人　　大眾不動產經紀企業社兼法定代理人　魏明仁上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國100年6月8日本院花蓮簡易庭100年度花簡字第44號第一審判決提起上訴，本院於101年10月30日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第一項部分，暨訴訟費用、假執行之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人魏明仁應再給付上訴人新臺幣貳萬陸仟伍佰壹拾元，被上訴人大眾不動產經紀企業社應給付上訴人新臺幣伍萬貳仟伍佰元，及均自民國99年12月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之二，餘由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人提起上訴，聲明⒈原判決不利於上訴人部分廢棄，⒉被上訴人魏明仁（下稱魏明仁）應再給付上訴人新臺幣（下同）185,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年12月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，⒊被上訴人大眾不動產經紀企業社（下稱大眾企業社）應給付上訴人52,500元，及自99年12月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其陳述除與原審判決書記載相同，茲予引用外，另補充略以：㈠原判決只准上訴人請求修繕費15,000元，顯然過低而不當，上訴人向魏明仁所購買之門牌號碼花蓮縣吉安鄉○○村○○○○街28號房屋（下稱系爭房屋），有一樓孝親房、三樓走廊、樑柱等七處漏水，屋內滲水汙點斑斑，遇有大雨更是水滿屋內，無法居住。上訴人曾請泰源給水衛生工程行估價修復漏水需花費125,000元，原審採用魏明仁於原審所稱第一次委請林燕良進行估價費用12,000元至15,000元，顯然不當，區區15,000元不足以修補系爭房屋漏水之瑕疵。一般房屋於長久時間內均不會漏水，買賣契約記載漏水保固半年，係半年內發現漏水，由魏明仁負責修繕，修繕時應以今後不漏水之必要方法施工，而非以保證保固期間內半年或一年或二年內不再漏水之粗糙方法施工，否則上訴人豈非每半年或一年或二年即要修繕一次。對鑑定報告中認定的漏水維修費沒有意見。㈡房屋既有嚴重漏水之事實，其價值自較無漏水之房屋低，縱加修繕仍然不能回復至未漏水之無瑕疵之房屋價值。出賣人於出賣時曾告訴上訴人房屋不會漏水，上訴人亦以不漏水之房價買受（上訴人若知會漏水就不會買），若以完全不漏水之狀態與有嚴重漏水狀態相比，其價值何只相差數萬元，認其相差數十萬元亦不為過，上訴人僅請求減少價金75,000元應無不當。鑑定意見竟認房屋漏水並無價值減少之影響，莫非等到天花板或樓板塌陷又或牆角龜裂鋼筋外露，才致影響房屋之價值？是否鑑定人無法鑑定或無此專業，應退回請鑑定機關重新鑑定或由鈞院另行囑託他人鑑定。㈢系爭房屋是魏明仁出售予上訴人，經魏明仁寄給上訴人之存證信函中自承，上訴人自始至終均與魏明仁一人談買賣之事，從不認為有仲介介入，魏明仁嗣後以其有仲介經紀人身分，誘使上訴人給付仲介費52,500元，實屬不該。大眾企業社如係魏明仁獨資經營，即魏明仁仍屬同一人，自無仲介可言，縱認大眾企業社是合夥，但合夥並非公司，非權利義務主體，仍以自然人為權利義務主體，魏明仁與上訴人簽訂買賣契約，不能因其另有仲介人身分而請求仲介費。上訴人並未與大眾企業社訂立仲介契約，而係直接與魏明仁洽談買賣契約，如出賣人可以仲介人之身分，向買受人請求仲介費，此應非事理之常。二、被上訴人則聲明：上訴駁回。其陳述除與原審判決書記載相同，茲予引用外，另補充略以：㈠系爭房屋漏水一事，魏明仁除多次以電話聯繫之外，更三次以存證信函請上訴人開門配合魏明仁請專人在兩個工作天內修復，魏明仁亟願依買賣契約第十條第四款為債之本旨履約修繕，但皆因上訴人不願配合致無法修繕。魏明仁曾於99年9月23日首次委請防漏師林燕良會同上訴人母親程莊美共同會勘漏水處，林燕良估價12,000元至15,000元並保固3年，但程莊美尚嫌不足。其後魏明仁經由林燕良委請另一位防漏師傅李先生再次會同程莊美共同會勘並估價，因程莊美要求七年之保固期，故李先生估價為36,000元。上訴人亦曾自行請另一位名為「阿展」的師傅，依程莊美要求保固七年之品質，價格亦為36,000元，此點上訴人於庭訊中也已承認，而上訴人對於125,000元估價單所載內容之必要及適當亦無法舉證及說明。事實上該125,000元估價單，是程莊美於99年 11月16日上午邀及另一自稱很懂工程營造的男性友人，與魏明仁在系爭房屋處共同會勘漏水情況時，曾交給該男性友人與魏明仁觀閱，當下該男性友人及魏明仁一致認為各項內容價格都超高得離譜，雙方議定不予採用，並決定次日（11月17日）即由魏明仁派請技師進行修繕，實不解上訴人何以再出示該份雙方都認同超高價格而議定不予採用之估價單為訴訟依據？依民法第234、230條規定，該漏水狀況惡化上訴人與有過失，依民法第217條規定不可由魏明仁負全責，上訴人一直拖延致損害擴大，應該承擔受領遲延的責任百分之四十。上訴人無法解釋請求減少75,000元是如何計算，且系爭房屋漏水部分一經修復即恢復功能效用，無民法第359條所列瑕疵存在，上訴人無請求減少價金之依據。㈡事實上該筆52,500元係買賣價金之一部分，系爭房屋買賣是由訴外人文桂林所仲介，文桂林並非大眾企業社人員，雙方議價時魏明仁評估應付仲介費22萬餘元，因此堅持售價必須為555萬元，但程莊美堅持525萬元雙方無共識之際，文桂林思及其女兒文祈祖與上訴人係同事關係自願放棄仲介費以減少買方負擔，但雙方仍有78,000元之差距，文桂林即勸解上訴人以支付魏明仁總成交價525萬元百分之一即52,500元仲介費予魏明仁，而魏明仁再減25,500元方式使買賣成交，因此該仲介費實為買賣價金之一部分。退步言之，縱然52,500元為仲介費，大眾企業社為合夥組織營利事業，以收取仲介費為主要營業收入，魏明仁為大眾企業社之負責人，有因執行業務之所得收入仍應繳交予公司，魏明仁是以自然人身分代理系爭房屋所有權人張錢妹與上訴人簽訂買賣契約，於此同時魏明仁又以不動產經紀人身分，仲介上訴人購買系爭房屋並無不符，更於系爭房屋買賣成交前以大眾企業社之不動產買賣要約承諾書詳告買方收費內容，向上訴人收取仲介費於法有據。㈢系爭房屋法拍取得，屋齡五年，交屋前魏明仁及得標人張錢妹曾詢問原屋主，獲知屋況良好，一手屋、不漏水、非凶宅，魏明仁見該屋長期經營民宿業務，原屋主無說謊必要，因而深信其言，而交屋後多次遇雨亦未見漏水，因此敢於買賣契約書上載明負漏水保固維修半年之責，絕非明知瑕疵卻以詐術欺騙之行。魏明仁少年時居住漏水房屋多年，深知房屋漏水之苦，因而一獲上訴人通知漏水，立即聯絡修繕技師到場查看，並願儘速施工修繕，但因上訴人無法配合開門施工又要求保固七年，以致一簡單而輕易可修復之漏水事件化簡為繁，不僅雙方撕破臉更耗費司法資源，文桂林及魏明仁多次勸解上訴人，撤回起訴儘速修繕為上策，甚至5月份最後一次辯論庭中，魏明仁感於審判長苦勸下同意就上訴人所請的「阿展」師傅所估以保固七年施工品質36,000元工程費為標準給付上訴人3萬元，然上訴人圖更多利益而拒絕，魏明仁深感無奈。㈣鑑定報告書第20頁就維修工程估價單部分，基本上在民間慣例稅捐及其他管銷費用、工程設計及監造費是沒有這一項的，整個工程維修費部分，應該扣除這兩項；至於其他專業部分，我認為他們做得非常仔細，他們對漏水的處理方法已經非常專業了。魏明仁於99年11月17日上午派遣2位防漏技師，下午派遣3位防漏技師到系爭房屋進行修繕，上訴人拒絕開門，但魏明仁還是要支付工人的工資5,000元及報廢的耗損材料2,000元，合計7,000元，此部分請求從建築師鑑定的修補費用中扣除，因為已經2年了我沒有單據。三、兩造不爭執之事實如下：㈠上訴人係經由文桂林之媒介，於99年5月31日與代理張錢妹之魏明仁簽立買賣契約，購買張錢妹（魏明仁之妻）名下所有（魏明仁係借名登記在張錢妹名下，如原審卷79頁筆錄記載），門牌號碼花蓮縣吉安鄉○○○○街28號房屋及坐落土地，買賣價金為525萬元，上訴人已付清價金。雙方並簽立原審卷82至86頁之不動產買賣契約書，第十條第4項約定漏水保固半年。系爭房屋於99年7月5日點交予上訴人。㈡魏明仁為大眾企業社（合夥商號）負責人（登記資料如原審卷64頁），就上述不動產買賣，魏明仁並以大眾企業社負責人之身分收受上訴人52,500元，並開立發票予上訴人。（如原審卷56頁書狀）㈢系爭房屋於保固期間發生漏水事宜，即1樓孝親房及3樓走廊樑柱，有7處發生漏水。上訴人之母並於99年9月23日通知魏明仁漏水現象，魏明仁同意全權負起買賣契約所定漏水保固義務。㈣兩造就系爭房屋漏水維修事宜，互以存證信函為通知，如原審卷35至43頁所示之存證信函為真正。四、本件兩造所爭執之處，應在於：㈠除原審准許之15,000元外，上訴人依系爭買賣契約第10條第4項、民法第360條規定（擇一勝訴即可）請求魏明仁再給付房屋漏水維修費用11萬元（如原審卷44頁估價單），是否有理？㈡上訴人依民法第359條規定請求魏明仁減少價金75,000元，是否有理？㈢上訴人主張被上訴人刻意隱瞞漏水瑕疵，違背善良管理人義務，且未為居間行為，依民法第571條、第179條規定（擇一勝訴即可）請求大眾企業社返還已付之仲介費52,500元，是否有理？魏明仁於原審自認以大眾企業社負責人之身分收受上訴人仲介費52,500元，並開立發票予上訴人（如原審卷56頁書狀），上訴審卻改稱該筆52,500元係買賣價金之一部分（本院卷34頁書狀），是否有理？茲審酌如下。五、本院之判斷：㈠99年9月19日凡那比颱風登陸之後，上訴人發現系爭房屋之 1樓孝親房、3樓走廊樑柱有7處漏水，即於同年月23日通知上開瑕疵修補，魏明仁已受領通知，並於同年10月20日雇工至現場勘查，業經上訴人母親程莊美證明在卷（原審卷80頁），並有上訴人於99年10月23日所寄發之存證信函第724號可稽（原審卷35至37頁）。又上訴人、魏明仁就上開漏水瑕疵修補事項，曾多次寄發存證信函，上訴人先於99年10月23日寄發之存證信函第724號，要求魏明仁於函到10日協調漏水修繕；魏明仁則於同年月26日以存證信函第729號回覆請求上訴人於11月7日前任擇一日（例假日除外）由其雇工修復；再於同年11月8日以存證信函第749號重申於11月底前任擇一日（例假日除外）由其雇工修復。嗣於同年11月16日，上訴人由其母親程莊美代表，與魏明仁議定於翌日進行修繕，11月17日上午魏明仁請之修繕人員曾進入屋內，但因程莊美對施工方式有意見而未進行，當日下午因程莊美身體不適致無法協力開門允讓魏明仁雇請之人入內修繕，魏明仁再於99年11月18日以存證信函第982號，請求上訴人於11月底前任擇二日施工修復，有上開存證信函可參（原審卷35至43頁）。由此可知魏明仁依買賣契約書第10條第4項約定「漏水保固半年」，確實有履行雇工修繕之意。而綜觀上開存證信函內容，及魏明仁受領瑕疵通知後即雇工勘查及請求上訴人擇定修繕日期之事後行為，可知兩造原就漏水瑕疵採以修繕方式處理並無異見，然對於所採取之修繕方法始終未能達成一致之看法，此從上訴人於100年3月18日在原審提出之民事準備書狀所載「時至20日原告（即上訴人）母親再次由台北住家南下至現場與被告（即魏明仁）委請之泥作師傅進行勘估，過程中經原告母親詢問，泥作師傅即表述針對漏水各處該如何修繕以及修繕所用之材料、工法並提出經施工可漏水保固三年等言，原告母親聞言雖認為保固期限尚嫌不足但還是委請泥作師傅與被告進行商討。」（原審卷69頁），及證人即魏明仁雇請之師傅林燕良在原審證稱：「因為原告母親不同意我用灌注的方式施作防漏工程，所以我再找另外一個師傅讓他去估價」、「後來我是聽那位師傅說，原告母親要求保固7年。」、「像我們做防水工程都需要多次施工，無法一次完工，就是把它作到不漏水為止，但原告母親要求保固那麼多年，我沒有辦法同意。」、「第一次去查看現場，沒有施作，只是屋主（指上訴人母親）拿照片看哪裡漏水，第二次再去時，是打算要進去施作，當時有遇到屋主，他不同意我的施工方法，所以就沒做。」等語（原審卷91至92頁），可知魏明仁未能履行契約漏水保固責任，究其原因在於上訴人、魏明仁對於修繕方式、修繕後應負保固期間存在歧見而終致無法協商解決；參以系爭房地買賣契約第10條第4 項僅約定「漏水保固半年」，著重於期間約定，並未約定應如何保固，魏明仁辯稱所負保固責任，乃指系爭房屋漏水修繕之責，既為上訴人否認，即無可採。又上訴人、魏明仁自漏水瑕疵通知至今已將近2年有餘，目前仍未能就修繕時間、方法、費用達成共識，本院認系爭房屋漏水瑕疵遲未以魏明仁雇工修繕之方式改正，自應准上訴人先行請求修繕費用再行雇工修繕，方能維護契約第10條第4項賦予上訴人之請求權利。又民法第360條所謂「欠缺保證之品質」，限於買受人須就締約之特殊目的表現於締約過程中，而出賣人須知該特殊目的而為保證之情形。系爭房屋為魏明仁借用其妻張錢妹之名向法院拍定，且魏明仁自承曾經為漏水檢測並未發現漏水瑕疵（原審卷78頁反面、79、90頁筆錄記載參照），故於簽約時向上訴人稱系爭房屋不會漏水，並應上訴人之請求，於契約書第10條第4項為「漏水保固半年」之約定，可認魏明仁為系爭房屋不漏水之保證，則上訴人依民法第360 條請求損害賠償，亦屬有據。㈡依民法第234條規定，債權人對於提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。於此場合，債權人充其量僅應負遲延責任而已，債務人所負債務既仍存在，如不履行，並不能當然免責。又該條規定之「受領遲延」，必須債務人對於債權人確依「債之本旨」提出給付，而為債權人無故拒絕收受者，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力。魏明仁在買賣契約中承諾就系爭房屋「漏水保固半年」，並於上訴人通知漏水情事後，固多次雇工欲行修繕，上訴人亦多次協力開門使修繕人員入屋內查看，惟後因就修繕方式未能協商確認以致未能完成修繕事宜，已如前述，而魏明仁對系爭房屋「漏水保固」義務究須以何種施工方式始符合債之本旨，上訴人與魏明仁未為明確約定，是魏明仁雇工勘查現場欲進行施工，施工方法既為上訴人無法接受，即難認魏明仁所為屬符合債之本旨所提出之給付，依據前述說明，自難謂上訴人有受領遲延之情形。魏明仁以上訴人受領遲延為辯，難認有理。㈢就系爭房屋漏水修繕費用究竟若干為合理，上訴人與魏明仁各執一詞，上訴人舉125,000元之估價單（原審卷44頁）為證，另上訴人亦自承曾經自行委請另名「阿展」師傅就系爭房屋漏水瑕疵進行修補估價修繕費用為36,000元（原審卷 106頁筆錄參照），魏明仁則舉證人林燕良之證詞，辯稱修繕費用為12,000元至15,000元為合理（原審卷92頁筆錄可參）。經上訴人提起上訴並聲請由建築師公會就修繕費用金額等事項予以鑑定，本院乃依其聲請會同兩造及花蓮縣建築師公會委派之建築師履勘現場鑑定，鑑定意見認為：（鑑估分析） 1.一樓孝親房天花板有三處滲水痕跡；滲水原因為二樓露台接縫處漏水所造成。 2.一樓往二樓樓梯入口牆面，可能由二樓主臥室浴廁漏水滲出。 3.二樓樓梯左側牆面上方鋁窗下緣水漬；因窗非氣密窗，當室外風壓力大於室內時，水會由窗框滲入室內。 4.二樓走廊外牆鋁窗外側有一裂縫；非結構性裂縫為因窗框RC強度不足裂縫，採用EPOXY裂縫灌注補強。 5.三樓樓梯左側牆鋁窗下緣長長水漬；因窗非氣密窗，當室外風壓力大於室內時，水會由窗框滲入室內。 6.三樓走廊鋁窗外側窗框有一裂縫；非結構性裂縫為因窗框RC強度不足裂縫，採用EPOXY裂縫灌注補強。 7.三樓編號5臥房窗戶右下角可見油漆凸起；因窗非氣密窗，當室外風壓力大於室內時，水會由窗框滲入室內。 8.三樓入口天花板樑柱兩側牆無明顯水漬痕跡。 9.三樓上方屋頂突出物樓梯間之油漆有凸起剝落情形；因雨水由屋頂突出物門縫滲入室內樓板含水，造成水泥漆剝落。 10.標的建築物並無因前項漏水造成建築室內及外觀明顯之損毀，應無房屋價值減少之影響。結論與建議：依現況房屋之漏水原因調查，僅就改善建議所提供之資料估價，經估算結果維修費用計41,510元等語，有花蓮縣建築師公會函及所附鑑定報告書足憑（本院卷81至106頁）。建築師係通過建築師考試及格，領有建築師證書執業者，為辦理建築物之調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務之專業人員（建築師法第1、5、16條規定參照），其就系爭房屋漏水原因之評估分析暨修繕費用等鑑定意見，自較上訴人所提泰源給水衛生工程行出具之估價單（原審卷44頁）或魏明仁自請施工人員評估意見為專業可採，則系爭房屋之漏水瑕疵修繕費用，應以41,510元為適當，且依上述鑑定意見，該屋並無因漏水致房屋價值減少之影響，故上訴人請求房屋減少價值之損害75,000元，自屬無據。至於魏明仁辯稱鑑定人認定之維修費用應扣除稅捐及其他管銷費4,813元、工程設計及監造費4,612元（參本院卷103頁即鑑定報告書第20頁）云云，然其僅空言稱民間慣例不包含此二項費用，未舉具體證據說明該二項費用應予扣除之原因，暨其請求扣除工人費用7,000元方面，亦無從舉證證明，其此部分辯詞，均無可採。㈣按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第 568條第1項定有明文。系爭房屋為魏明仁所有（其自承借名登記在張錢妹名下），上訴人購買系爭房地是透過文桂林（非大眾企業社職員）居間仲介，並非透過大眾企業社為媒合，亦為兩造所不爭執，顯然魏明仁或大眾企業社就系爭買賣契約之簽訂，並無居間行為，與上訴人間亦未成立居間契約，魏明仁因係大眾企業社之負責人，在與上訴人簽約時，提供大眾企業社使用之定型化契約書供上訴人簽署（如原審卷14頁），並不能憑此契約書即得予反推魏明仁或大眾企業社就系爭房地買賣有為居間行為及與上訴人間有居間契約存在。魏明仁或大眾企業社既未有為上訴人報告訂約機會或為訂約媒介之居間行為，依據前述說明，自不得向上訴人請求仲介報酬，然大眾企業社竟收取上訴人支付之仲介費52,500元，顯屬無法律上之原因而受利益，致上訴人受有損害，則上訴人依民法第179條規定請求大眾企業社返還仲介費，為有理由。至於魏明仁辯稱該筆52,500元實為買賣價金之一部分云云，與其在原審提出之答辯狀中自認之事實不符（原審卷56頁書狀記載參照），且其自認之撤銷，並未能證明與事實相符，且未經上訴人同意，與民事訴訟法第279條第3項規定要件不符，應認其嗣後改稱該筆52,500元為買賣價金一部分之說詞，為不可採。六、從而，上訴人提起上訴請求魏明仁再給付房屋漏水修繕費用26,510元（41510元扣除原審判決准許之15000元之差額），大眾企業社應返還仲介費52,500元，及均自99年12月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，至於其餘不應准許部分，原審判決駁回上訴人之請求，並無不合，上訴意旨就此仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回該部分之上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，無礙勝負判斷，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。中華民國 101 年 11 月 16 日臺灣花蓮地方法院民事庭審判長法官湯文章法官林恒祺法官楊碧惠以上正本證明係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 101 年 11 月 16 日法院書記官張永田

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