臺灣花蓮地方法院100年度訴更字第1號

• 裁判案由: 協同辦理所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣花蓮地方法院
• 裁判日期: 101 年 04 月 05 日

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴更字第1號原　　　告
即反訴被告　陳梅子
訴訟代理人　周德壎律師
被　　　告
即反訴原告　林震昌
訴訟代理人　李文平律師
張照堂律師
上列當事人間請求協同辦理所有權移轉登記事件，經本院判決（案號：99年度訴字第200號），原告上訴後，臺灣高等法院花蓮
分院廢棄發回，本院於民國101年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
反訴被告應將花蓮縣秀林鄉○○段422 地號土地上如附圖斜線所示95平方公尺辦理分割後與同段422之3地號土地辦理合併，並將該合併後之土地（面積823平方公尺）移轉登記予石騰輝。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔，反訴訴訟費用由反訴被告負擔。事實及理由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第6、7款定有明文。原告原本主張兩造間成立買賣契約，其為出賣人，依民法第367 條規定提起本訴，聲明：被告或其指定之人應協同原告，向花蓮縣花蓮地政事務所申辦花蓮縣秀林鄉○○段422之3地號，移轉所有權為被告或其指定之人之所有權移轉登記，經本院99年度訴字第200 號判決敗訴，原告上訴後，台灣高等法院花蓮分院廢棄該判決發回本院更為審理。原告認兩造間之買賣契約違反強行規定應為無效，被告使用買賣標的受有相當於租金之不當得利，且買賣契約有效與否乃本案裁判所為論斷之依據，遂提起先位之訴，聲明：被告應將坐落花蓮縣秀林鄉○○段422之3地號土地上之房屋（門牌號碼：花蓮縣秀林鄉景美村加灣6之9號）及該房屋坐落之基地返還給原告；被告應自民國96年9月1日起，至返還前項房地之日止，按月給付原告新台幣（下同）5,000 元。倘認兩造間買賣契約有效，另為備位之訴，聲明：被告或其指定之人應協同原告向花蓮縣花蓮地政事務所申辦將花蓮縣秀林鄉○○段422之3地號土地所有權移轉登記為被告或其指定之人所有。是原告所為訴之追加，與上開規定相符，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，經核無不合，自應予以准許。
二、原告主張略以：
(一)兩造於94年7 月13日，就原告所有坐落花蓮縣秀林鄉○○段422 地號土地內部分土地，面積661.16平方公尺，範圍如附件之位置圖及其地上建物（門牌：花蓮縣秀林鄉加灣6之9號，下稱系爭房地），成立買賣契約並簽定買賣契約書，價金之給付及不動產之點交均已完成並無爭議。但因買賣標的之土地為「原住民保留地」，而被告非原住民，依行政院頒布之原住民保留地開發管理辦法第18條第1 項規定：「原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限。」；及民法第71條規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」本件土地買賣契約應屬無效。又當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為，乃學說上所稱之脫法行為，倘其所迴避之強行法規，係禁止當事人企圖實現一定事實上之效果者，其行為實質達成該效果，違反法律規定之意旨，即非法之所許，自屬無效。是本件買賣契約縱有約定：「全部所有權讓售與甲方（即被告）或其指定之人。」仍無解於被告並非原住民之情形，因此，「或其指定之人」約定核屬脫法行為，亦屬無效。本件買賣契約既屬無效，兩造間就系爭房地即應回復至被告向原告租地建屋之情形，依原租賃契約約定，至96年8月31 日租賃期限屆滿，加灣6之9號房屋歸原告所有。原告依民法第767條第1 項、第113條規定，請求被告將該房屋及基地一併返還原告，乃屬合法有據。另被告占用系爭土地之租賃關係已因租賃期限屆滿而消滅，已無正當合法權源繼續占有系爭房地，其獲有占用系爭房地相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179 條規定請求被告給付無權占用系爭房地相當於租金之不當得利。按被告興建該建物成本37萬元，經兩造合意取36萬元計算作為6 年租地之租金，以此換算每月相當於租金5,000元（360,000÷6÷12＝5,000），被告應自租賃期限屆
滿翌日（即96年9月1日）起至返還系爭房地之日止，按月給付原告5,000元相當於租金之不當得利。
(二)縱認本件買賣契約仍屬有效，本件原告亦已備妥辦理移轉所有權移轉登記之文件資料，並請求被告或其指定之人協同辦理所有權移轉登記，被告卻以雙方公證書上記載「雙方以每坪3,000元單價出售」，計算得出買賣面積為273坪，認原告從422地號土地分割移轉之422之3 地號面積不足為由，拒絕協同辦理。惟被告之理由有下列不足取之處：
1.本件買賣契約已明白記載買賣標的包括土地及其地上建物，並非僅有土地。故買賣價金82萬元，是包括土地及建物之價額，其中建物價金為22萬元，土地價金則為60萬元。則以土地價金60萬元，每坪3,000 元單價計算土地面積為200 坪，與買賣契約上所記載土地面積661.16平方公尺，換算坪數為200.00089 坪，實相吻合，若依被告主張82萬元全部為土地價金，而以每坪3,000元單價計算，則為273.33333....坪，並不能整除，顯然非當時約定之事實。
2.另依買賣契約書所附位置圖上之記載：「C 為珍宮北邊牆壁之界址為止，以南為使用部分（門牌加灣6之8號）」，意思為被告所買土地界址係至珍宮藝品店北邊牆壁為止，以南則為珍宮藝品店所使用之範圍；又「A 為界址線以北至B 為買賣標的物之位置圖（即是使用範圍）約200 多坪含地上物（門牌號碼：花蓮縣秀林鄉加灣6之9號）」，意思為被告所買土地界址線是從A至B，買賣標的含加灣6之9號之地上建物。經丈量結果，從契約書所附位置圖B 點至珍宮藝品店北邊牆壁為止，面積約為200 坪；若係被告所指買賣面積為273 坪，則界址將在珍宮藝品店主體建物上，而須拆除珍宮藝品店主體建物，原告至愚亦不可能為如此買賣約定。
因被告所買受之土地面積為661.16平方公尺（換算坪數為200.00089 坪），原告已分割出花蓮縣秀林鄉○○段422之3地號，土地面積728平方公尺，約220坪，實超過被告所買受之面積，並願就此面積辦理移轉所有權予被告或其指定之人，詎被告竟不接受，以面積不足為由加以刁難，而拒絕協同辦理所有權移轉登記，原告實非得已，爰依民法第367 條之規定，聲明請求被告或其指定之人應協同原告向花蓮縣花蓮地政事務所申辦將花蓮縣秀林鄉○○段422之3地號土地所有權移轉登記為被告或其指定之人所有等語。
(三)並聲明：
1.先位之訴：被告應將坐落花蓮縣秀林鄉○○段422之3地號土地上之房屋（門牌號碼：花蓮縣秀林鄉景美村加灣6之9號）及該房屋坐落之基地返還給原告；被告應自96年9月1日起，至返還前項房地之日止，按月給付原告5,000元。
2.備位之訴：被告或其指定之人應協同原告向花蓮縣花蓮地政事務所申辦將花蓮縣秀林鄉○○段422之3地號土地所有權移轉登記為被告或其指定之人所有。
(四)對被告抗辯所為之陳述：
1.本件買賣係兩造洽談後請代書起草，代書根據當事人的陳述將雙方的合意體現為白紙黑字，經雙方確認後簽字，且契約書中關於該買賣標的物面積、位置、金額等必要之點，字跡均為手寫，若無當事人之指示，代書不可能無故記載「及上述地段號地上建物（門牌秀林鄉加灣6之9號），本建物尚未辦理保存登記之全部所有權讓售與甲方或其指定之人」等文句，當事人之真意自應以此買賣契約為據。而買賣價金82萬元包括土地及房屋，其中土地價金60萬元，以每坪3,000 元單價計算則為200 坪，與買賣契約記載「面積六六一點一六平方公尺（即約貳佰多坪）」相吻合。至於公證書雖然是經過雙方確認後簽字做成，但該公證書對買賣面積的記載明顯簡陋，因原告信賴公證人會細心行事，故對其擬定之公證書未加仔細檢查而簽字，如僅以公證書係兩造簽訂契約後前往公證人處所做成，並經雙方確認簽字而判定公證書較買賣契約書更符當事人的本意，則屬牽強。本案買賣契約書中既有確切詳盡的數字，按照一般經驗法則，自應以記載詳盡明確的買賣契約書為準。
2.被告抗辯地上建物加灣6之9號為其所興建，被告豈有出價買回自已所有建物之理，而主張買賣價金82萬元應僅指土地之價格云云。然因被告先前與訴外人劉彥伶（即劉仁卿、吳筍女兒）簽訂租賃契約時，原告係以土地供原告興建房屋，約定6 年後該房屋無償歸屬原告，以此作為使用土地之對價，因租約第8條約定不得轉租、第9條約定承租人應取得出租人同意後始得改裝設施、第11條約定出租人負責房屋自然損壞之修繕，與一般房屋租賃協議並無二致，該房屋權屬應與一般租賃契約標的物之權屬一樣，即房屋於簽立租約之時即歸屬出租人所有，租期為6 年，租金即為被告興建該建物出資額，而被告興建該建物的成本為37萬元，為求計算方便雙方合意取36萬元，故被告租賃土地和建物6 年的租金總計36萬元。兩造於94年5 月討論並確定買賣土地的事情，同時終止租賃契約，當時被告已租賃該土地和建物44個月（自90年9
月1日至94年5月），94年7 月13日雙方簽署土地買賣契約，因土地和建物的所有權自94年5 月起歸屬被告，雙方合意應補交已經過之44個月土地和建物的租金，於是雙方以該36萬元為基礎，計算44個月的租金，計算式為：租期6 年的總租金÷6 年租期×實際使用時間，即36萬÷72個月×44個月＝
22萬元。而且，雙方合意以36萬元為建物的興建成本，與不動產估價自回溯計算94年7月的興建成本418,569元相差不大。由此可見，被告主張其於94年7 月簽訂系爭買賣契約時，無自行買受己屋之可能云云，顯有不當。退步言之，即便雙方當初原意為6 年租賃期間，建物屬被告所有，租賃期間屆滿後建物才歸出租人所有，則此6 年期間，被告需支付土地租金，但因原出租人劉仁卿先生突於92年12月去世，其妻吳筍身心遭受重大打擊，無心思經營出租事務，故與被告協議將出租的土地和租期屆滿後將歸屬出租人的鐵皮屋，一併轉讓給被告，雙方約定土地價金為60萬元（3000元/坪×200坪
），並依上述之計算式計算鐵皮屋自6 年租期屆滿後所有權之對價。易言之，在簽立買賣契約時，出賣人對該鐵皮屋所得主張之權利價金即如前述的22萬元。若按照被告的邏輯，加灣6之9號建物為其出資興建而歸其所有，於94年7 月13日簽署土地買賣契約書時，僅需支付購買土地的對價，認土地買賣契約書中82萬元都為買賣土地之對價，則這44個月期間其租賃土地租金豈非為零，且依被告主張買賣的土地面積為248坪，實際每坪的價格應為3,306元（82萬元÷248坪＝3,3
06元/坪），亦與公證書記載的3,000元不一致。詳言之，被告主張原告應移轉被告248坪，與公證書註明每坪3,000元明顯不符！況證人顏安通亦證述系爭買賣契約書之買賣價金包含地上建物之價金，被告主張其豈有於94年7 月簽訂系爭買賣契約時，出價買回自己所有建物之理云云顯無依據，且與事實不符。
3.被告雖抗辯本件買賣契約附件位置圖記載「A 為界址線以北至B 為買賣標的物之位置圖（即是使用範圍），約200 多坪含地上物（門牌號碼：花蓮縣秀林鄉加灣6之9號）」，此處之A 點係指珍宮藝品店主建物之北邊牆壁云云，惟90年9月1日以前，原出租人劉仁卿先生將6之8號的倉庫出租給被告使用（只有口頭約定，未簽訂書面租賃協議），後來被告找劉仁卿先生洽談租賃今6之8號倉庫北邊土地，表示願意自己出資興建建物（今加灣6之9號），以其出資折抵租期6 年土地和建物的租金，租期屆滿後建物歸還劉仁卿先生，雙方合意待6之9號建好後，被告即不再租用6之8號的倉庫部分，初也未簽訂租賃協議，但林震昌蓋好6之9號建物後，仍繼續佔用6之8號的倉庫部分，且不付租金；後來92年11月1 日訴外人顏能賢（即珍宮藝品店的老闆）開始租用6之8號建物，約定租賃範圍為：「花蓮縣秀林鄉景美村加灣6-8號約400坪，乙方（承租人）可隨意使用。」該租賃契約中約定承租人的使用範圍為加灣6之8號，並沒有排除其附屬建物，故珍宮藝品店的租用範圍應包括附屬建物，即到倉庫的雨遮位置為止，但因珍宮藝品店用不到該倉庫部份，劉仁卿先生也未對被告占用該倉庫予以阻止。然劉彥伶與被告於93年5 月11日補簽房屋租賃契約書，約定租賃範圍為：「甲方（即被告）房屋所在地及使用範圍秀林鄉景美村加灣6之7號北側鋼架房屋乙棟約三十二坪」，即為6之9號建物，並不包括6之8號的附屬建物（即倉庫）。如果當初合意將6之8號的倉庫出租給被告，為何沒有在該房屋租賃契約書中寫明？可見雙方的本意並不包括6之8號之附屬建物，被告占用該6之8號之附屬建物自屬無權占用。則兩造簽訂的買賣契約中約定買賣範圍到珍宮「北邊牆壁」，應係指6之8號附屬建物倉庫位置，因代書認定6之8號附屬建物（倉庫）為6之8號所有建物的一部分，故寫成珍宮北邊牆壁上。被告辯稱：「衡諸常理，被告不可能不購買正在使用中的部分，否則若僅買受使用中之部分土地，將會導致日後搬遷之問題」云云，顯是意圖遮掩、混淆無權占用之事實所作的推論，不足取信。而本案被告無法否認的是其使用附屬於6之8號建物的倉庫，為無權占用，當然要搬遷並返還給出租人。而該倉庫部分實際應為門牌加灣6之8號承租人顏能賢的租賃範圍，也是6之8號的一部分，按照一般經驗法則本案原告怎可能將6之8號建物占用的基地賣給被告？況且該建物尚為顏能賢租賃期限之內（珍宮藝品店租期到2012年10月31日止），原告更不可能將租期未屆滿的6之8號的附屬建物從原建物中分離出來與6之9號建物綁在一起出賣，亦徵被告之主張明顯背離事實。
4.況雙方93年7 月合意買賣土地時，是請證人顏安通來確定界址線，並以他建議的界址線來買賣。顏安通常年興建鐵皮屋，對面積掌握相當精確，他知悉契約雙方欲買賣面積是200
坪，故如他的證詞所述：「我大約從邊界的位置抓，大約是6之8號房屋的雨遮位置」，由此可知雙方合意買賣的土地南邊界線為6之8號的倉庫雨遮位置。代書起草買賣契約時未親臨現場，其認為6之8號的倉庫應該有牆壁，故寫成「以珍宮藝品店北邊牆壁為止」，沒想到被告時隔多年以此為由曲解買賣契約原意，意圖獲取不當利益。
5.被告斷章取義地摘取部分錄音來支持其主張，故意不交代整個錄音和案件的背景，實為偏頗。實則在被告對於原422 地號的273 坪土地進行假處分後，導致吳筍與訴外人葉金泉的土地買賣因面積不足無法過戶，葉金泉以吳筍等人未能按期交付土地為由要求解除土地買賣契約，並要求巨額違約金，葉金泉隨後提起給付賠償金1,500 萬元之訴訟，由於與葉金泉的土地買賣糾紛是因被告的假處分而起，也因與葉金泉案的賠償金遠遠高於與本案需要的成本，兩害相權取其輕，吳筍在巨大的壓力和憂慮下，沒有去據理爭論土地買賣的面積，唯求儘早解決與被告的土地買賣糾紛，故次次讓步，以期妥善解決與葉金泉的糾紛。且綜合原告所提完整錄音內容，被告先對273 坪土地進行假處分，使吳筍陷於面臨巨額違約金困境，再乘人之危，於協商過程中步步誘導，先向吳筍要20萬元的補償金換取其撤銷對273 坪土地的假處分，後又要求100 萬元，被告這種乘人之危趁火打劫之徒，其無理請求，實不足以得到法院支持。
三、被告則以：
(一)依民法第246 條規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」本案兩造業於契約約明登記於買受人所指定得登記之人，亦約定於得登記之時辦理登記，並經公證在案，契約自無無效之問題；又訴外人石騰輝為被告之親弟弟（林震昌從父姓，石騰輝從母姓），二兄弟共同合夥經營系爭土地上之虫二工作室，只是由被告出面締約，購買後則由石騰輝登記、使用，依法根本無原告所稱系爭土地移轉非原住民導致契約無效之問題，故原告主張本件買賣契約違反法律規定而無效，並無理由。
(二)另本件買賣契約為何於締約當時無法辦理過戶，原告固以「因法令規章，尚無法辦理移轉登記予原告指定之人」云語，實則系爭422 地號土地上設定有新秀農會之鉅額貸款，因此未申請地政機關測量鑑界被告實際買受之面積，斯時為保障買方權益，兩造於契約第十條約定「本買賣標的物有關使用位置範圍之界址部位以（已）確定了，屆時，如有問題，乙方（即原告）應負責處理」等語加以確認標的物之面積，其意指如有不符或爭議，均應由原告負責處理排除。又為保障兩造權益，雙方亦前往公證人處公證，確認締約之實際情況，並交付土地價金，且系爭土地早即由被告占有使用至今，未曾變更。依買賣契約書第六條約定，屆時（被告）需辦理移轉及其分割時，乙方應配合辦理」等語，意指當被告要求應對標的物為鑑界分割時，原告即應配合辦理測量分割，不得有違。詎料，原告竟未配合被告之請求，就被告占有使用之範圍辦理測量分割，竟自行分割，將被告占用之部分面積分割為422之3地號，部分應移轉予被告之土地另畫入422 地號，並擅自轉售予第訴外人葉金泉，造成被告之重大損失，被告不得已提出假處分之聲請。
(三)原告固以其已備妥所有文件，請求被告或指定他人協同辦理移轉登記，惟其訴請被告受領移轉之土地係景美段422之3地號，面積僅728 平方公尺，顯與被告實際占有並買受之面積不符，蓋被告自始至終占用至隔鄰「珍宮藝品店」北邊牆面為止之土地，如依原證三圖示應有248 坪，非如原告主張之661.16平方公尺。至於，原告主張本件買賣價金連同地上建物為82萬元，其建物部分為22萬元、土地為60萬元，土地每坪以3,000元為賣價，與實際上記載之200多坪相吻合云云。但從契約內容以觀，何來建物賣價22萬元、土地之價金為60萬元之約定；又系爭建物為違章，且有部分為被告自行建築，被告無自行買受己屋之可能，且衡諸不動產買賣，幾以土地為估量標準，建物為鐵皮屋又老舊，有何價值可言。況且，契約已載明出賣面積為被告占有使用之範圍，依原證三圖示，原告自行分割要移轉予被告之422-3地號土地，面積728平方公尺，約220 坪，明顯未含蓋被告使用之倉庫面積，原告以不完全之給付，訴請被告應協同辦理移轉登記，顯違債之本旨，而無理由。
(四)原告將景美段422 地號土地分割出422之3地號，將分割後之422地號及同段425地號出售予訴外人葉金泉，均捨棄通知被告，置被告真正占用之土地面積於不顧，被告不得已才找律師辦理假處分。而被告聲請假處分之面積，係依據公證書約定買賣價金總價82萬元，以每坪3,000元回推導出面積為273坪，但被告還是強調買賣範圍到珍宮藝品店北面牆壁，故在與實際出賣人吳筍對話中也提到：如果到珍宮牆壁實在只有235坪，我也不會堅持說273。此外，真正出賣人吳筍及其友人多次到被告處表示願賠償無法過戶（因部分已出賣他人，不擬過戶予被告）之損害。從而，原告之請求與證據均與事實不合，其請求自無理由等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項
(一)被告曾向訴外人劉仁卿承租景美段422 地號部分土地，並在土地上建造加灣6之9號房屋，劉仁卿過世後，被告與劉仁卿女兒劉彥伶簽訂租賃契約，約定租期自90年9月1日至96年8
月31日止，該租賃期間不收租金，但租賃屆滿時，被告應將6之9房屋移歸出租人所有（參更審前卷第139至141租賃契約書）。
(二)景美段422 地號土地實際所有權人為吳筍（即劉仁卿之妻），94年7 月13日吳筍任出賣人之連帶保證人，與被告簽訂買賣契約，將系爭土地部分土地出賣予被告，爭買賣契約為真正，該二人並於同年7 月19日至本院所屬民間公證人許正次事務所請求公證土地買賣契約（參更審前卷第12至14頁公證書、第15至17頁買賣契約書）。
(三)99年4月6日，原告將景美段422地號土地，分割出面積728平方公尺另編定為同段422之3地號（參更審前卷第18頁土地登記謄本），另將分割後之422地號土地，面積5,463平方公尺土地出售予訴外人葉金泉。被告認原告所欲移轉之422之3地號土地面積與其實際買受之土地面積不符，拒絕協同辦理所有權移轉登記，並於99年6月9日聲請本院99年度全字第24號裁定就景美段422 、422之3地號土地為假處分，嗣經原告聲請本院99年度全聲字第7 號裁定供擔保撤銷假處分（參本院99年度全字第24號、99年度司執全字第79號案卷）。
(四)依附件現場照片所示，從422之3地號邊界往南計算200 坪之界址，約在倉庫邊線，從422之3地號往南計算220 坪之界址，約在倉庫中線，從422之3地號往南計算248 坪之界址，約在珍宮藝品店主建物北側牆壁，從422之3地號往南計算273
坪之界址，則已在珍宮藝品店主建物內（參更審前卷第21頁照片）。
(五)花蓮縣秀林鄉加灣6之8號房屋即珍宮藝品店主建物北側牆壁之外，含倉庫、花蓮縣秀林鄉加灣6之9號房屋，均為被告在使用中（但原告主張被告無權占用6之8號房屋旁之倉庫）。五、本案之爭點如下：
(一)本件買賣契約是否因被告非具原住民身分而為無效？
(二)本件買賣契約所指土地200 多坪，是從422之3地號邊界往南計算至珍宮藝品店北邊牆壁？還是到倉庫之邊線？原告應移轉予被告面積究為何？
六、本院之判斷
(一)先位之訴部分：
按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項明文可參。本件原告於94年7月13日與被告簽訂買賣契約出售景美段422地號土地面積約200 多坪及其上加灣6之9號建物乙棟，價金共82萬元，而上開土地為原住民保留地之事實，有土地謄本在卷可參（參更審前卷第18至19頁、高院卷第80頁）。原告雖主張本件買賣契約因買受人即被告未具原住民身分，有違原住民保留地開發管理辦法第18條第1 項之強制規定，買賣契約應屬無效云云，惟觀本件買賣契約第一條記載「讓售與甲方或其指定之人」、第六條記載「本買賣標的物屬原住民保留地即（及）耕地，因法令規章之規定及實際使用情形暫不辦理，屆時需能辦理移轉及其分割時，乙方應配合辦理。」等語，可知兩造於簽約時即知悉系爭土地為原住民保留地，被告雖未具有原住民身分，然於契約中約定於能辦理移轉及分割後，原告應配合辦理移轉予被告或被告指定之人，且兩造嗣後於本院所屬民間公證人請求公證，公證書第3條第2項亦約定：「買賣標的物目前無法移轉所有權，雙方同意日後法令限制變更後得辦理所有權移轉，賣方應即移轉所有權予買方」，則依據民法第246條第1項但書規定，該契約應認為有效，被告請求將土地移轉登記給具原住民身分之石騰輝（參本案卷第45頁戶籍謄本），並不違反原住民保留地開發管理辦法第18條第1 項之規定，故被告縱使未具原住民身分，其訂定本件買賣契約並非當然不生效力，原告主張兩造買賣契約約定「或其指定之人」乃脫法行為，契約應為無效等語，自不足採；又契約既非無效，被告占有使用系爭土地乃基於兩造間之買賣契約，並非無法律上權源，原告請求被告因無權占有系爭土地而獲相當於租金之不當得利部分亦屬無據，應予駁回。
(二)備位之訴：
1.原告提起本訴，乃因被告對於兩造買賣契約標的之範圍有所爭執，被告認原告已分割出之景美段422之3地號，土地面積728 平方公尺，不足其所買受之面積，因而拒絕受領原告所為之給付，被告嗣後並提起反訴請求原告應將其買受範圍，即248 坪土地移轉登記於其指定之人石騰輝，與原告所欲移轉之422之3地號土地面積並不相符，且兩造買賣契約之爭議涉及原告能否履行其與訴外人葉金泉買賣契約移轉登記，自應認原告提起本訴有其訴之利益，先予敘明。
2.原告主張買賣契約所約定之土地面積為661.16平方公尺即200.00089 坪，原告也已分割出422之3地號土地欲移轉給原告，依民法第367 條規定，原告自有權請求被告協同辦理所有權移轉登記；然被告以本件買賣標的依據契約書所附位置圖，兩造買賣範圍應以珍宮藝品店牆面為界址，即以被告實際使用範圍為買賣標的物，原告所分割之422之3地號土地面積不足被告買受範圍，乃不完全之給付等語置辯。經查，本件買賣契約第一項買賣標的物部分雖記載：「座（坐）落秀林鄉○○段422 地號土地面積○‧六一九（實為六一九之誤載）平方公尺內面積○‧○六六一‧一六（實為六六一‧一六之誤載）平方公尺（即約貳佰多坪）及上述地段號地上物（門牌秀林鄉加灣6-9號） …」，惟段末亦附註「使用範圍詳附於附件」，而依附件位置圖上文字之記載，可知兩造係以珍宮藝品店北邊牆壁為界址，約定以北原告使用範圍之土地及建物為本案之買賣標的，然位置圖僅標示一道牆面，未另標出與珍宮藝品店主建物北側相鄰之倉庫，原告雖主張該位置圖標示之牆面乃珍宮藝品店主建物旁附屬建物（倉庫）之邊緣，而現場亦確有該附屬建物（倉庫）存在，然該倉庫僅上方有雨遮，北側並無牆壁，有現場照片可參（參更審前卷第59至61、84頁），且據證人即代書張健忠到庭證稱該位置圖係依現場實況所繪製（參本案卷第97頁筆錄），倘如原告所指買賣範圍係景美段422之3地號南端起至該珍宮藝品店附屬建物北端，則該位置圖牆面之標示應為ㄈ型，而非一直線。況且，從契約附件位置圖之文字說明，被告所欲買受之標的為其原使用之土地（含地上建物），而珍宮藝品店旁之倉庫，被告自90年9月1日起向原出租人劉仁卿租地後即使用至今，為兩造所不爭執（參本案卷第69、70頁），並經證人顏安通證述在卷（參本案卷第81、84頁），直至本案買賣發生爭議後，原告始於99年5 月22日寄發花蓮國安郵局存證信函第284號請求被告返還無權占用之土地（參本案卷第143頁信函），則依一般經驗法則，被告若欲將租賃之土地買下，應會將使用部分面積全部買受始為合理，參以本件買賣契約簽訂前並未測量鑑界，買賣土地面積僅是概估值，若買賣標的真為契約所載661.16平方公尺，即無需約定以被告使用範圍為買賣標的，並繪製位置圖作為契約之附件，還於買賣契約第十條特約事項載明：「本買賣標的物有關使用位置範圍之界址部分以（已）確定了，屆時如有問題，乙方（即出賣人）應負責處理。」故從買賣契約書上買賣標的「即是使用範圍」之約定以及被告對土地的實際使用情況來看，益證本件土地買賣範圍並不單以契約所載面積為據，尚應依被告實際使用範圍加以認定。
3.稽以兩造所提出之被告與土地實際出賣人吳筍之對話錄音譯文，其中被告稱：「..如果到珍宮牆壁實在只有235 坪，我也不會堅持說273...」、吳筍則稱：「這件事情其實也沒什麼事啦！現在就是說第一個有兩個談法，第一個如果電能夠請，然後對方也肯（讓出坪數），那我就給你。第二個條件就是說那個條約我和對方說那個合約是這樣不行，那只好我們退到這邊，那就變成你認為你要我賠償你多少？就這兩種方法而已嘛！」、「…我們現在就是說，我們把問題解決，然後我補償你的損失，你認為要多少，你才覺得滿意，現在我們不談現今，也不談過去，也不談坪數，我們都不談。因為既然我錯，我也承認我錯。然後現在就是說我補償你，那你覺得怎樣才滿意。如果你願意割，對方如果說可以，第一變可以送（買賣文件），第二個，對方答應我說可以，那我沒差，我給你，你的錢等於跟他少拿阿。」等語（參更審前卷第106頁反面、107頁、本案卷第131至132頁），可知實際出賣人吳筍因當初契約所指面積與實際交易範圍不符，吳筍承認有此等錯誤而欲協商以金錢補償或與另筆土地買受人協調之方式，彌補被告因土地面積不足之損失。事後吳筍與被告亦就分割422之3地號土地面積不足，於99年7 月19日申請花蓮地政事務所至現場勘測確認契約爭議面積為95平方公尺（參更審前卷第51頁）。若原告自始即認僅出賣200 坪土地予被告，並不需破壞珍宮藝品店旁倉庫完整性，而分割出面積220 坪之422之3地號土地移轉給被告，更於協商土地糾紛時擬以金錢補償或命第三人退讓之方式令被告取得非屬己有之利益，更堪信被告當時買受之土地範圍係至珍宮藝品店主建物北側牆面無疑。雖原告稱該錄音內容乃被告斷章取義，僅引用對自身有利之詞，並指摘被告於歷次協商中利用吳筍即將面臨訴外人葉金泉巨額違約金困境，乘人之危，企圖從中得利，然此之爭執，究與辨明兩造間就本件買賣契約標的範圍並無助益，是依本件買賣契約附註文字、位置圖、被告實際使用情況、公證書記載以及上開對話內容，堪認本件買賣契約位置圖所標示之界址，即珍宮藝品店「北邊牆壁」係指珍宮藝品店主建物之北邊牆壁。原告主張「北邊牆壁」係指倉庫之雨遮邊線，並不可採。
4.又原告雖以買賣契約已明白記載買賣標的包括土地及其地上建物，並非僅有土地。故買賣價金82萬元，應是包括土地及其上建物之價金，並非都是土地價金，其中建物價金為22萬元，土地價金則為60萬元。則以土地價金60萬元，每坪3,000元單價計算土地應為200坪，與買賣契約上記載買賣標的土地面積661.16平方公尺，換算坪數為200.00089 坪，實相吻合，因而主張本件買賣土地面積應如同契約所載為661.16平方公尺。惟觀兩造於簽約後請求公證之買賣契約，標的僅有景美段422地號土地，面積約200多坪（參更審前卷第12頁公證書），而買賣的標的物與價金乃契約中最重要之點，若如原告所言82萬元係包含建物及土地，其中土地是60萬元、建物是22萬元，且係於簽訂買賣契約時經雙方協議獲致之結果，則負責起草契約之代書張健忠豈會對於簽約時曾經討論土地及建物價金乙節全無印象（參本案卷第98頁筆錄）。況前揭公證書是當事人簽訂買賣契約書後作成，由公證人另行繕打後，經雙方當事人確認無誤簽名，倘買賣價金82萬元包括土地及建物，則實際出賣人吳筍應會對於公證書第一條買賣標的記載景美段422號土地約200多坪，且應以測量後之範圍及面積為準（位置圖如附件）表示不同意之意旨，方符常情。因此，本件買賣契約記載之買賣標的雖然包括地上建物加灣6之9號，但因該建物為被告所興建，價金82萬元是否包括房價即有未明。經本院送鑑結果，該建物由不動產估價師回溯計算94年7月時興建之成本價格為418,569元（參更審前卷第150至170頁），與原告主張之建物價金22萬元顯有未合，縱如原告所指係因被告承租土地，約定租約到期時，被告將其出資興建之6之9號房屋移轉予出租人作為租賃土地之對價，故未另向被告收取租金，而經兩造合意系爭房屋以36萬元之價作為6 年承租土地之對價，以此換算每月相當於租金5,000元（360,000÷6÷12＝5,000），則兩造於90年9月1日簽
訂租約起，至94年7 月13日買賣契約簽訂時期間共46個月餘，若依原告之主張每月5,000 元租金計算，該建物價值也應為23萬多元，仍非原告主張之22萬元，是原告此部分主張亦不足採。
5.原告另舉證人顏安通之證詞，用以證明兩造契約範圍確實僅至珍宮藝品店倉庫雨遮為止，查其雖證稱：「林震昌有告訴我說吳筍要賣土地，問我是否可買，我說這土地很有價值，半夜都要來買，當初林震昌是要買200 坪，而要賣的人也說要賣200 坪左右，我大約從邊界的位置抓，大約是在6之8號房屋的雨遮位置。」（參更審前卷第55頁反面勘驗筆錄）等語，惟證人僅事前為吳筍概略測量過土地，本件買賣契約簽訂及公證時均未在場，對於訂約當時兩造間買賣範圍之約定與契約所指真意為何，尚難據此論斷兩造買賣標的範圍（參本案卷第77至85頁筆錄），仍應以買賣契約之約定為準，故證人前述證詞最多僅能證明簽訂買賣契約前曾為賣方吳筍大略測量過面積，並向被告為前開建議，並不能證明簽訂買賣契約之時，兩造之真意亦係如此，自難作為有利於原告之認定。
6.綜上所述，系爭買賣契約所指之200 多坪，應從422之3地號邊界往南計算至珍宮藝品店主建物北邊牆壁，亦即買賣實際坪數應該是248坪左右。原告僅願移轉面積220坪之422之3地號土地，並不符合買賣契約之本旨，被告拒絕受領為有理由，故原告請求被告或其指定之人應協同辦理所有權移轉登記，自屬無據，應予駁回。
貳、反訴部分
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種之訴訟程序者，對於原告提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項所明定。本案被告於原告所提之協同辦理所有權移轉登記事件中，就同一法律關係於訴訟終結前提起反訴，經核無不合。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。反訴原告原主張反訴被告應將景美段422 地號如公證書附圖所示面積904 平方公尺（約273.33坪）移轉登記予反訴原告指定之石騰輝（更審前卷第46頁），嗣變更聲明為：反訴被告應在移轉景美段422之3地號土地之外，再移轉予反訴原告指定之人石騰輝95平方公尺（參更審前卷第178 頁筆錄）；後因景美段422 、422之3地號土地為農牧用地，並同為原告所有，依耕地分割執行要點第8 條規定土地為合併後分割，或分割後合併，宗數不得增加，乃變更聲明為：反訴被告應將花蓮縣秀林鄉○○段422 地號土地上如附圖斜線所示95平方公尺辦理分割後，與同段422之3地號土地辦理合併，並將前開合併之土地移轉登記予石騰輝（參本案卷第38頁）。核與前開規定相符，應予准許。
二、反訴原告主張：兩造間就反訴被告所有坐落花蓮縣秀林鄉○○段422 地號中部分土地之買賣契約已有效成立，且反訴原告已支付全部買賣價金，反訴被告依據民法第348條第1項規定，對於買賣標的自負所有權移轉登記義務，依據雙方買賣契約書及附件位置圖所示，反訴原告買受範圍應即為其使用範圍，意即至珍宮藝品店主建物北邊牆壁，土地面積約248
坪，反訴被告雖主張其願將花蓮縣秀林鄉○○段422之3地號土地移轉登記為反訴原告指定之人所有，惟其欲移轉之土地面積僅728 平方公尺，與反訴原告實際買受面積相比，尚不足95平方公尺，反訴被告應自花蓮縣秀林鄉景美村422 地號另分割出95平方公尺，並與422之3地號土地合併後，再移轉登記予具原住民身分之石騰輝，爰依兩造間之買賣契約提起反訴，聲明：反訴被告應將花蓮縣秀林鄉○○段422 地號土地上如附圖所示95平方公尺辦理分割後，與同段422之3地號土地辦理合併，並將前開合併之土地移轉登記予石騰輝。
三、反訴被告則以：
(一)反訴原告一方面稱依公證書之約定買賣價金總價82萬元，每坪3,000 元，認買賣土地面積為273.33坪，並且以此為假處分之依據，復反訴請求判命反訴被告應將如公證書附圖所示面積904 平方公尺（約273.33坪）移轉登記予反訴原告之弟石騰輝。但另一方面，反訴原告又稱依兩造買賣契約附件位置圖所示，反訴被告應將景美段422 地號土地上如附圖所示95平方公尺辦理分割後，與同段422之3地號土地辦理合併，並將前開合併之土地移轉登記予石騰輝，亦即請求移轉823
平方公尺，但契約書和契約書附圖對於買賣標的包括地上建物都有明確的記載。依常理，買賣標的應明確約定，不應如被告所主張的模擬兩可，由此可證反訴原告主張為不實。
(二)反訴原告稱雙方是講好範圍即珍宮北邊牆壁為界址，整塊賣82萬元，因為界線已經訂出來，所以當然以界線為準，因為尚未實際丈量，所以就約定一個概數，將來以實際面積為準，所以當初簽約時雙方根本沒去約定每坪多少錢，是總價來談的，後來因為去公證，公證人表示還是要有一個每坪金額，因為也不影響總價，所以雙方才概略稱是每坪3,000 元，由此可知雙方根本不可能以不明確的3000元及未考量的房屋價格去回算面積等語。惟既然每坪3,000 元是不明確的，被告如何計算出273坪且提出要求移轉273坪土地之主張？反訴原告更據此向法院聲請假處分，嗣發現界址落6之8號建物上，顯不合理，遂改口稱退而求其次，主張買賣面積為248 坪，然反訴原告作為商人，怎麼可能捨棄原來要求再多給53坪的主張（273-220），而僅再多要求28坪（248-220），且不要求反訴被告還其剩餘的23坪的土地價金（53-28） ？況且現今已很難以如此便宜的價格買到大路旁邊的土地，反訴原告怎可能捨棄其原本主張的那23坪，豈非自認理虧。
(三)本件買賣契約所指之珍宮藝品店北邊牆壁，係指珍宮藝品店倉庫之邊線，即雨遮位置，為661.16平方公尺（約200 坪），反訴被告因認為自己用不到422之3地號土地，所以將其分割出來欲轉讓給反訴原告，其面積為728平方公尺（約220坪），已超出協議轉讓之面積，反訴被告再請求自422 地號土地多分割95平方公尺並與422之3地號土地辦理合併後，移轉予石騰輝實無理由等語，茲為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
四、經查，反訴原告主張本件買賣契約之面積除反訴被告分割之422之3地號土地外，尚不足95平方公尺（即99年7 月30日花蓮地政事務所複丈成果圖斜線所示土地），而本件買賣契約反訴原告買受土地之範圍係至珍宮藝品店主建物北邊牆壁已詳如本訴認定，則反訴被告僅將422 地號分割出422之3地號，面積728平方公尺，並僅願意移轉728平方公尺予反訴原告，並不符合買賣契約之本旨，故反訴原告依據本件買賣契約約定請求反訴被告移轉823平方公尺，洵屬有據。查422及422之3地號土地均屬農牧用地，並為原住民保留地，按依耕地分割執行要點：「八、依本條例（即農業發展條例）第十六條第一項第一款後段規定，同一所有權人或共有人均相同之二宗以上毗鄰耕地，申請分割合併，得申請先分割後合併或先合併後分割，並均應併案辦理，土地宗數不得增加；其分割合併後耕地位次變更者，亦同。依前項規定再辦理分割者，土地總宗數不得超過第一次合併分割前之宗數。」反訴原告請求反訴被告應先將422 地號土地如附圖斜線所示土地面積95平方公尺部分分割後與422之3地號土地合併，再依將合併後之土地面積共823 平方公尺移轉登記予具有原住民身分之石騰輝，即屬有據，應予准許。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
肆、據上論結，本件本訴部分，原告之訴為無理由；反訴部分，反訴原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 5 日臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 劉雪惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 5 日書記官 洪美雪