101年度訴字第127號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：102 年 02 月 23 日

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第127號原　　　告　余美慧訴訟代理人　李殷財律師被　　　告　驕陽企業股份有限公司法定代理人　林宏仁訴訟代理人　彭秋月林武順律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於中華民國102年2月6日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告方面： (一)原告於民國99年5月19日將其所有花蓮縣吉安鄉○○段○000○00000○000○00000地號及慈惠段第926地號土地，以新台幣（下同）19,490,660元出售予被告，雙方並簽訂不動產買賣契約書（見本院卷第7 頁）為憑，依兩造所簽訂之不動產買賣契約書第3條約定，訂約日先給付定金195萬元，餘款分三期給付：第一期款195萬元：99年6月10日原告備證完成；第二期款13,640,660元：被告貸款核撥日給付；第三期款即尾款195萬元：大會審查通過3日內給付。原告並已依約將上開土地之所有權移轉登記予被告，並將上開土地開發計畫即「花蓮縣吉安鄉都市計畫住一住宅區第2 區塊（部份）慈勝段591、672、665、664-1、663、663-1地號開發計畫書」提交花蓮縣都市計畫委員會審查，並經花蓮縣都市計畫委員會於100年12月20日召開「花蓮縣都市計畫委員會第132次大會」審查通過，此有花蓮縣政府101年2月4日府建計字第0000000000 號函可證（卷第11頁），原告並已寄發存證信函通知被告上情，並請被告依約給付尾款195 萬元，惟被告除置之不理外，並以存證信函要求原告必須等被告「與花蓮縣政府簽訂行政契約完峻日起三日內付清尾款」，然而被告之要求明顯與不動產買賣契約書第3 條付款約定尾款應於「大會審查通過3 日內給付」約定不符，顯見被告故意藉詞拒付，為此爰依不動產買賣契約書第3條及民法第367條之規定為本件之請求。 (二)對被告抗辯之陳述： 1、被告稱其只是小公司對整個開發案不了解，簽約有被騙情形；然而開發本土地需驕陽公司出具半邊道路土地使用權同意書始能進行開發申請，原告余美慧與其夫趙添福之前根本不認識被告即驕陽企業股份有限公司董事長林宏仁及彭秋月，是因被告負責人與訴外人黃枝成是多年好友情誼，因而提供土地使用權同意，開發申請通過後當時先捷建設曾出價每坪85,000元欲購買系爭土地，但黃枝成向原告配偶趙添福表明：「在系爭土地上還有被告驕陽公司所堆置的石頭及閒置廠房，如果驕陽公司不搬遷石頭及拆除佔用道路用地的閒置廠房，那麼本案就無法開發。」，因此原告余美慧、訴外人陳美玲、楊麗華才會以較低的價格賣給被告，根本不是原告或趙添福去詐騙被告。被告對其所稱受趙添福詐騙並未舉證證明，縱認有所謂的詐騙，本件原告為余美慧，亦與原告無涉。又被告公司登記資本總額高達5,950萬元，另有關係企業臺灣綠理礦產開發有限公司、慶豐源企業股份有限公司，登記資本額總額分別為2,900萬元、2,000萬元。除此之外，被告在礁溪有旅館用地、在花蓮等地也都有規畫旅館及大賣場的用地。除了在臺灣地區的投資外，被告在大陸地區（福建）至少投資美金1,000萬元，故被告絕非不懂土地投資的小公司。事實上，被告驕陽公司在系爭土地所在的「吉安都市計畫住一住宅區」（即舊稱的北昌輕工業區），已經申請第一區塊（作為店面使用）及第三區塊（作為大賣場用地）開發，而且已經核准，此有花蓮縣政府討論議案資料及花蓮縣政府101年2月4日函為證。被告才會在第二區塊也想買下系爭土地作為旅館用地使用，但被告因為要養地，暫時不開發，所以針對第一區塊、第三區塊就停止開發，連帶第二區塊也不想開發，才反悔不依契約給付買賣價金之尾款。 2、被告復稱本件簽訂土地買賣契約書時，即已言明趙添福必須出面協助處理，請張滄漢、張慧英2人先簽訂行政契約，待2年之後，實際執行開發作業時，再拆除部分工廠（因該工廠已出租第三人，租賃期限未到期），趙添福收取費用後，並未完成委辦事項，應負違約之責；然而系爭土地開發案開發人變更審查，花蓮縣政府早就審查通過，花蓮縣政府並於 100年5月26日通知地主被告、張滄漢、張慧英在100年6月2 日到何叔孋公證人事務所簽訂行政契約，此亦有花蓮縣政府100年5月26日府建計字第0000000000號函為證。但後來因為被告不願拆除閒置廠房及搬清石材，與張滄漢、張慧英二人意見不合，無法按時簽訂行政契約，因此本件顯然是被告跟共同開發人張滄漢、張慧英意見不合，而無法簽訂行政契約，此亦有何叔孋事務所函及張滄漢之配偶張太太的來信為證，因此，本件原告已經代為處理至大會審查通過，只待被告與花蓮縣政府簽訂行政契約，被告只需約20天即可完成搬清石材及拆除部分佔用道路用地之閒置廠房，惟被告拒不執行，因此才無法簽訂行政契約，原告也發存證信函提醒被告要在101年5月31日前簽訂行政契約，詎被告置之不理，才會一直沒有簽訂行政契約，顯係可歸責於被告之事由，導致整個開發案被取消。 3、再就被告主張系爭契約書第3 條付款約定，關於尾款部分，其真意必須要等到與花蓮縣政府簽訂行政契約後，買方才要支付尾款；然而依該約定，給付尾款的時間是「大會審查通過3日內給付」，並不是寫「行政契約簽訂後3天內」，此觀契約文字自明，被告自行解釋成「行政契約簽訂後3 日內」與當初約定不相符，被告主張顯然與契約的約定有違。至於證人盧秀琴為被告訴訟代理人彭秋月的同學，2人有數十年的交誼，盧秀琴的證詞顯然偏頗被告。更何況，依證詞來看，於原告訴代問其：「他（趙添福）與彭秋月談的時候，你怎麼知道？」其回答：「我不在場，是彭秋月告訴我的」等語，因此其所證稱實際上還要與縣政府簽訂行政契約完成才算實際買賣完成部分，只是根據彭秋月告訴她的話來轉述，並非其親自見聞。另外，法官曾問：「雙方沒有在你面前提到蓋房子的事？」其證稱：「沒有」。法官再問：「既未提到蓋房子的事，所以沒有提到大會通過、行政契約的事？」其又回答：「但趙添福有講到大會通過，尾款給付只是直接雙方說好大會通過。我知道這一區土地要都市計畫變更，這一區比較特別」。故其已證稱，尾款給付雙方說好「大會通過」，這跟買賣契約第3條所寫的「大會審查通過3日內給付」完全相符，本件大會審查既已通過，被告自應負給付尾款之責。至於趙添福所收受的每坪代辦費1,500元部分，是被告與趙添福的問題，並不妨礙原告請求給付尾款之權利，亦附此敘明。 (三)並聲明：被告應給付原告新台幣195萬元，及自民國100年12月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。 (四)提出不動產買賣契約、花蓮縣政府101年2月4日府建計字第 0000000000號函、存證信函（卷第7至14頁）公司登記資料查詢明細、驕陽公司投資之網頁資料、花蓮縣政府討論議案資料(卷第53至63頁)、土地使用權同意書、花蓮縣政府100 年5月26日府建計字第0000000000號函、何叔孋事務所100年6月2日花院民孋字000000000號函、張滄漢之配偶張太太來信(卷第92至95頁)等件影本為證。二、被告之抗辯： (一)本案買賣標的物，係坐落花蓮縣吉安鄉前北昌輕工業區內，除依土地法之相關規定辦理移轉手續外，移轉完成後，仍應依花蓮縣地方自治法規即「花蓮縣吉安鄉前北昌工業區變更住宅區作業要點」辦理捐贈土地18﹪作為道路用地及10﹪為公園用地，最終還需與花蓮縣政府簽訂行政契約，才算作業完竣，否則該土地只能擱置，並無開發利用價值存在，另依原告所具民事準備狀所提出開發程序過程表（卷第50頁），已詳列過程程序，可知非大會審查通過，即完結土地買賣契約書內容權利、義務，必須與縣府簽訂行政契約，再辨理道路用地捐贈後，始進入開發階段。惟原告之代理人趙添福，於99年5月19日簽約時，隱瞞事實真相，對被告及承辦地政士告稱大會通過，即為最後階段，以致契約書尾款給付條件誤載為大會審查通過三日內給付。依一般觀念，不動產買賣尾款必然是產權移轉完成且無瑕疵，買方始支付尾款。因而，有關系爭契約書第3條付款約定，其中關於尾款195萬元之付款條件之約定，其真意應係待與花蓮縣政府簽訂行政契約後，買方始支付尾款195萬元。本件買賣標的之系爭土地之開發計畫雖經大會審查通過，然因其他地主拒絕配合，因而無法與花蓮縣政府簽訂行政契約，以致無從進行開發作業，該開發計畫雖曾經大會通過，已無任何意義可言，原告不僅不得請求被告支付尾款，而且該土地既有瑕疵，被告更得請求原告負擔瑕疵擔保責任，請求減少價金。況原告之代理人趙添福於101年3、4月間，曾表明願退回己收受之協助費用 68,000元及減少尾款價金500,000元，作為請求給付尾款之相對條件，但被告認為行政契約未簽訂，空有其物，荒廢時日，要求減少價金1,000,000元，藉資彌補一小部份損失。嗣雙方談判破裂，原告旋即起訴。由此可見，原告本件起訴請求，顯然昧於事實之真相，更違背契約之真意，且有詐欺之嫌。 (二)兩造所以簽訂本件買賣不動產契約，係因坐落慈勝段663-1 、664地號土地之原所有權人楊麗華之配偶黃枝成與原告之代理人趙添福，告稱其等坐落第二區塊開發計劃中，有一角經過被告工廠，請被告可否先行拆除供為道路用地，以便其等完成開發。被告則告以：該工廠租予他人尚在運作中，必須再等3至5年才能拆除，其等稱無法長時間等待，乃轉請被告向其等購買該土地，被告幾經考慮衡量，礙於資金調度，表明僅願承購楊麗華面臨中原路部份之土地，而原告之代理人趙添福則要求同一區塊一併出售，原告代理人趙添福並稱同區塊內張滄漢及張慧英的部份，其會協調處理完成手續（因這工業區變更手續繁雜，鮮有人能深入了解，始有每坪 1,500元的合約存在）。爾後，被告尋求銀行寬貸承諾後，考量該土地與被告工廠毗鄰，就公司長遠規劃，可擴大經濟動能，遂同意購買該土地，而締結本件不動產買賣契約。原告方面陳稱：被告係建商，炒作土地買賣，顯與事實不符。蓋被告自66年成立以來，一直從事石材製品製造業，至於公司提撥部份資金購買廠址鄰近土地，只買不賣，殊無所謂炒作可言。再者，原告之代理人趙添福於101年12月13日言詞辯論庭陳述內容，法官問：「你們到盧秀琴代書事務所簽定買賣契約時，雙方已就土地買受後須能通過開發許可審查有所約定？」證稱：「對。」法官再問：「開發許可如何取得？」證稱：「區塊內的土地所有權人同意開發，必須經都市計畫委員會大會同意，接下來由縣政府跟開發申請人簽定行政契約。…」等語。另被告訴訟代理人對其問以：「被告向你買系爭土地時有表明要蓋旅舍用？」答稱：「有。」又問以：「若未簽定行政契約，有無辦法進行開發案蓋旅舍？」答稱：「不行，且我有存證信函告知被告不在101年5月31日前簽行政契約許可就失效無法蓋旅舍。」可見系爭買賣標的物之土地既未完成行政契約之簽訂，即無法開發，更無法興建旅館，足見原告代理人趙添福未完成契約約定之協助辦理事項，已構成違約，自不能竟然請求被告給付其餘價金。 (三)本件系爭買賣標的之價金，每坪單價為73,500元。所謂協助費用則為每坪1,500元，並不包括在買賣價金內。蓋原告於 99年5月19日支付定金195萬元，99年6月24日支付第一期款 195萬元，99年6月24日支付第二期款13,640,660元，有關買賣價金部分僅剩尾款1,950,000元尚未支付。至於協助費用則於99年6月14日支付76,000元，又於99年6月24日支付532,000元，其餘152,000元則尚未給付。此等事實，除有兩造買賣契約書(卷第75至83頁)可稽外，並有原告方面簽收之支票（卷第71至74頁）可證。原告方面對於協助費用每坪1,500 元乙節，先前一再辯稱是土地價款之一部份，惟待原告提出證明後，又辯稱是給付建築師之費用，足見其說詞不可採。事實上，趙添福於99年5月19日與被告簽立土地買賣契約時，即已提出99年2 月之開發計劃書及相關文件予被告留存。至於土地買賣契約簽訂前之各項費用，均與被告無關，自不能由被告負擔。再者，法官曾問趙添福在簽訂契約後有無因協辦契約增加任何費用？」證稱：「沒有。」由此可見，其收取該每坪1,500元之費用，確係應協助完成簽訂行政契約之費用。本件買賣標的之系爭土地之開發計畫，雖經花蓮縣政府100年12月20日召開之「花蓮縣都市計畫委員會第132次大會」審查通過，然因其他地主拒絕配合，因而未能依規定於101年5月31日前與花蓮縣政府簽訂行政契約，以致無從進行後續之開發作業。嗣法院發函花蓮縣政府查詢結果，經函復：「迄今該開發者並未依限與本府完成簽訂行政契約程序如需進行開發計畫，則須依現行規定重新提出申請。」茲原告既未協助完成簽訂行政契約，自不能請求被告給付尾款。(四)有關99年6月2日上午10時30分前往民間公證人何叔孋事務所簽訂行政契約書乙節，原告書狀中所述顯有錯誤之處。當日被告公司負責人林宏仁及彭秋月與趙添福、章正琛建築師、盧秀琴地政士及縣府承辦人員等人，均有到場準備簽訂行政契約書，唯獨張滄漢、張慧英於上述人員等候約40分鐘後，仍未前來，以致無法簽訂行政契約。至於公證人何叔孋所稱雙方意見不合，不知公證人該訊息從何而來? 蓋訂約之前，張滄漢、張慧英爭議要工廠部份拆除與搬清，惟被告於99年5 月19日與被告代理人趙添福簽訂土地買賣契約時，即已言明與張滄漢、張慧英不熟識，遂委由趙添福出面協助處理，請張滄漢、張慧英2人先簽訂行政契約書，待2年之後，實際執行開發作業時，再拆除部份工廠（因該工廠已出租第三人，租賃期限未到期），乃有協辦費用支出之產生。由此可見，原告之代理人趙添福收取費用後，並未完成委辦事項，自應負違約之責。 (五)至於有關半邊道路土地使用權同意書，係於98年4月間簽具，當時雙方當事人尚未訂定土地買賣合約書（99年5月19日），且該土地使用權同意書明確記載附帶注意事項: 「本整體開發案計劃道路正式施工前，應與土地所有權人就土地使用範圍協商及定線以利土地所有權人清理施工範圍土地上之石材，完成後方可動工。」等文字。再者，被告出具該半邊用地同意書，僅係供原告余美慧等人辦理申請開發案之需要而出具，而且原告等人實際上並未曾與被告協商，即執意要求被告先行拆除工廠，亦不符該同意書之意旨。因而，系爭行政契約書未能簽訂，被告並無任何可歸責之處。依上所述，原請求被告給付價金，顯有未合。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准預供擔保免為假執行宣告。三、本院之判斷及得心證之理由： (一)系爭買賣標的之土地花蓮縣吉安鄉○○段000地號、664-1地號（以上2宗為原告與陳美玲共有，原告均持分1/2）、591 （原告與陳美玲、楊麗華、張慧英、張滄漢所共有，原告持分2002/10000）、519-9地號（原告與陳美玲共同，原告持分9217/10000）及慈惠段第926地號（原告所有）等五宗土地，地目均為田，但因仍由花蓮縣政府進行都市計畫細部計畫之規畫中，而均尚未編定使用分區及使用地類別，有土地登記謄本在卷可查（卷第36至47頁、第84頁）。依花蓮縣政府93年9 月14日公告實施「擬定吉安都市計畫（住一住宅區）細部計畫案」，係擬編定為第2 區塊，依上揭細部計畫書「伍、實質計畫內容」，其中「八、住一住宅區私人或團體申請開發辦法」之第5款、第7款等規定，得由私人或團體申請開發成為住一住宅區，其建蔽率為60%、容積率為100 %。但若在本計畫發布五年內提出依計畫開發者，得受增加容積率至200%之獎勵；又本計畫區內領有建照、使用執照之原合法登記有案之工廠與原有合法建築物願參與開發者，其容積率增加至220%，惟若該所在街廓完成開發建設後，則限制3 年內不得提出開發之申請（卷第60頁至63頁）。原告於出售系爭土地予被告前，雖曾於98年9月15日前提出開發申請為住一住宅區，以爭取上述五年申請開發可增加容積之獎勵，但尚未經花蓮縣都市計畫委員會之審查通過，故其使用分區及使用地類仍屬空白。 (二)土地之使用分區、使用地類別、建蔽率及容積率等，對於土地買賣之價格，居重要之關鍵。原告雖在五年期限內，會同陳美玲、楊麗華、張慧英、張滄漢等向花蓮縣都市計畫委員會提出系爭土地開發申請，但原告主要目的仍希望能以變更後之使用分區及使用地類別出售系爭土地，並無實際自行出資開發之意願，此由原告出賣土地予被告之事實，及證人即原告之丈夫趙添福證述：「之前是一個先捷建設跟我們談 85,000元，本來黃枝成（楊麗華之夫）也要出賣其土地，因土地上有石材、部分廠房佔用道路用地，處理上比較麻煩，所以以73,500元出賣給被告，因半邊的土地是被告的。本來是跟先捷建設談，後來黃枝成說要賣給被告，價格從85,000元降到73,500元，原告是跟著黃枝成一起出賣土地，接洽過程約一個禮拜。」等語，可資認定。被告所有花蓮縣吉安鄉○○段00000○00000○00000地號土地有一部分位於上揭「擬定吉安都市計畫（住一住宅區）細部計畫案」第2 區塊之道路預定地之範圍內，其上有廠房及堆置石材之情形。故系爭土地申請開發得否通過花蓮縣都市計畫委員會之審查通過，被告是否願意提供道路預定地範圍內之土地及拆除地上廠房、清除堆置之石材，俾供興闢道路使用，亦甚關鍵。被告雖於98年4月間提出「半邊道路土地使用同意書」（卷第92 頁），同意提供土地供興闢道路使用，但並未實際拆除廠房及清除堆置之石材。依上開證人所述，原告因恐被告廠房及石材占用之土地，將成為開發之障礙，於是與陳美玲、楊麗華等與被告接洽售地，希望由被告購買系爭土地後完成申辦開發案。嗣後被告亦因有意在系爭土地興建旅館，而同意購買，乃分別於99年5 月18日、19日與陳美玲、楊麗華及原告在盧秀琴代書事務所成立不動產買賣契約書（卷第75至84頁）。兩造於不動產買賣契約書內約定總價金為19,490,660元，分四次付款，已支付三期，而尾款195萬元依約定應於花蓮縣都市計畫委員會大會通過開發申請案3日內給付。 (三)原告主張花蓮縣都市計畫委員會第132 次大會已就系爭土地之開發申請案審查通過，被告應依約給付上項尾款等語；被告則以系爭土地應由開發案申請人與花蓮縣政府簽訂行政契約後始得謂申請案辦理完成，然因共同申請人張慧英、張滄漢未協同辦理行政契約簽訂及公證，因此不合尾款給付之約定條件等語，資為抗辯。故本件爭點厥在：系爭土地買賣雙方就標的物辦理申請開發成功，是否納入契約而約定由原告負擔保之責？被告是否因花蓮縣都市計畫委員會大會審查通過而負有於3日內給付尾款之義務？被告得否以共同申請開發人張慧英、張滄漢未協同辦理行政契約簽訂及公證為由，拒絕給付買賣尾款？ (四)經查： 1、依兩造於99年5 月19日所簽訂由盧秀琴代書起草之「不動產買賣契約書」第一條：「買賣不動產標的物標示及權利範圍」，其中「土地標示」欄關於系爭土地「有無分區證明附件」均載為「住一」（卷第75頁），亦即雙方買賣系爭土地係以其使用分區應為「住一住宅區」之使用性質及功能為約定，固當時且至今系爭土地之使用分區尚未完成編定，然顯見買賣雙方係以預見不久未來系爭土地將編定為「住一住宅區」納入要約與承諾時之考量。復由上揭不動產買賣契約第三條「付款約定」中約定尾款195萬元，給付條件為：「大會審查通過3日給付」，可知同屬住一住宅區之土地，其容積率可由100%至220%而不同，端視有無於98年9月15日以前向花蓮縣政府提出開發申請，而上述「大會審查通過3日給付」等文字，雖屬簡略，但足以透露兩造於商談買賣條件時，確知已有開發申請在案，且約定應以該開發申請通過納入條件。固然依上揭契約除第八條「擔保責任」之第4項約定：「若因政府法令臨時發佈，買賣標的係建地禁建時風險界定，於產權移轉完成前歸賣方承擔，移轉後由買方承擔」等語外，別無就賣方應否擔保系爭土地必須通過開發申請之審查或取得何種特定之容積率為約定，且雙方均應知系爭土地開發申請案日後能否通過審查，仍存有不確定風險，參酌系爭土地於第二期款支付時已交付買方占有使用、第三期款支付時已完成所有權移轉登記，於尾款支付前已發生危險移轉之情事，是以最終系爭土地之開發案能否成功通過審查之風險，亦應否如一般法律變更之風險，於危險移轉時點為分配？應視雙方有無特約。而所謂買賣之危險移轉，其內涵係指買賣價金之風險而言。換句話說，客觀上依雙方契約之書面內容來看，買方並未要求系爭土地由賣方保證具備通過開發申請案審查而取得何種特定容積率之品質，而買賣當時標的物亦尚未編定使用分區，所以買方不得以系爭土地事後沒有通過申請開發案之審查，主張解除契約或減少價金。但買方要求尾款以「大會審查通過3日給付」為條件，賣方亦同意接受，意即僅就尾款195萬元之價金風險為特別約定，要求賣方應擔保系爭土地之開發申請案經政府審查通過為擔保，如果沒通過就得免給付義務，而賣方即應承受因系爭土地開發申請案未通過審查而喪失價金請求權之風險。 2、依花蓮縣政府101年2月4日府建計字第0000000000號函所附 100年12月20日召開之「花蓮縣都市計畫委員會第132次大會」會議紀錄（卷第88頁至89頁），系爭土地之開發申請案「編號：第2區塊（部分）」經提報前次131大會討論後，決議附委討論。由於前次大會討論之前即有：「爾來有部分申請案於98年9月15日前提出申請並經花蓮縣都市計畫委員會審議同意開發後遲未簽訂行政契約或未提送開發計畫書報請花蓮縣政府作技術審查或因地主變動遲未開發等諸多情事」之問題，故由5位委員組專案小組於100年12月13日召開會議討論完竣後，將專案小組審查決議提付第132次大會討論，經大會照專案小組決議內容之意見通過。上項與系爭土地開發申請案有關之專案小組決議內容係：「(1) 請申請單位須於101年5月31日前與花蓮縣政府簽訂行政契約完竣。(2) 如未於前述期限內完成，授權業務單位循行政程序撤銷申請單位之開發申請案。」，易言之，花蓮縣都市計畫委員會第132 次大會所通過之決議內容，並未審查通過許可系爭土地之申請案，而係責成申請人應於101年5月31日前與花蓮縣政府簽訂行政契約完竣，否則將由該都市計畫業務單位撤銷申請案，也就是將系爭土地於98年2 月間提出之申請案之「立案」撤銷，而不再審查，申請人只能在撤銷後另行重新提出申請案，且已不算在98年9 月15日以前之申請案而不受獎勵。這決議之主要意旨，就是針對一些民眾為了搶在93年9 月14日頒訂之「擬定吉安都市計畫（住一住宅區）細部計畫案」公布五年之期限內提出開發申請案，以爭取較高之容積率獎勵，卻因申請人於一些重要之程序或承諾履行事項上有所欠缺，又遲遲未配合辦理完成，拖延時日，或申請人旨在藉申請案俾轉手變賣土地而未真心要開發，完全與政府當初希望該區土地能在五內年迅速開發之獎勵目的相違，於是做出應結案最末日期之「最後通牒」，以貫徹當初鼓勵五年內申請開發之本旨，並非通過系爭土地審查而許可開發。然本件不動產買賣契約約定以「大會審查通過3 日給付」為尾款給付之條件，其條件內容應指開發申請案經審查通過而為「可決」而言，如果大會通過之審查係「否決」、「退件」、「命補件」、「另行研議」或「附委」等之決議，均應非符合兩造約定給付尾款條件之意旨。故本件客觀事實上，大會僅通過限期命申請人辦理完成簽訂行政契約，否則逾期將自始撤銷開發申請案之決議，並非通過許可申請案之審查，未達成契約所約定之尾款給付條件：「大會審查通過3日內給付」，原告主張大會通過審查似有誤會，顯非可採。 3、復查系爭土地開發申請案因未能由申請人與花蓮縣政府辦理行政契約，致遲遲未能經由花蓮縣都市計畫委員會審查通過，其主要原因乃共同申請人張滄漢、張慧英拒絕辦理簽訂行政契約，業經證人趙添福證述甚詳，並有何叔孋公證人函、傳真等在卷可證，且為兩造所不爭。而張滄漢、張慧英拒辦簽訂行政契約之理由，係以其要求被告應將預定道路用地上之廠房及石材先行清除，但被告不同意為之。鑑於兩造買賣契約並未將被告應先行清除預定道路用地上之廠房及石材納入主要或附隨義務，辦理開發申請案過程中亦沒有以此納入為審查之事項，故張滄漢、張慧英亦無法律上之地位請求被告履行上述將廠房及石材清除之作為，被告既不負有清除作為義務，則顯然上開以此清除與否所生之爭議，乃純屬張滄漢、張慧英與被告間之私人意氣之爭，被告不負有退讓之義務。故共同申請開發人張慧英、張滄漢以被告未清除廠房及石材為由，不肯協同與花蓮縣政府辦理行政契約簽訂及公證，致系爭土地開發申請案未能通過審查，應不可歸責於被告，且與民法第101條之規定無涉，附此敘明。四、從而，原告依契約之法律關係，請求被告給付1,950,000元及自100年12月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬無據，不應准許，應予駁回。原告假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 102 年 2 月 23 日臺灣花蓮地方法院民事第一庭法官沈培錚以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 2 月 23 日書記官李宜蓉

臺灣花蓮地方法院101年度訴字第127號

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