104年度訴字第347號｜民事：返還價金等｜裁判日期：105 年 07 月 08 日

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第347號原　　　告　梁寶誠訴訟代理人　簡燦賢律師林怡君律師被　　　告　陳春奇訴訟代理人　曾泰源律師許嚴中律師林政雄律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國105年6月23日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原聲明：一、被告應給付原告新臺幣（下同）3,759,937元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；二、原告願供擔保請准宣告假執行。嗣於本院審理時變更聲明為：一、被告應給付原告3,696,157元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；二、原告願供擔保請准宣告假執行，核屬應受判決事項聲明之減縮，揆諸前揭規定，應准許之。貳、實體部分一、原告主張：㈠兩造於民國103年9月2日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告向被告購買花蓮縣○○鄉○○段000○000號土地（下稱系爭土地），價金498萬元，並約定以被告名義聲請農用證明、農民資格取得，以加蓋農舍。簽約當日原告已繳交50萬元簽約金，並於103年9月15日再繳交120萬元用印款。原約定第三期繳款日為103年10月30日計128萬元，係屬「農用證明、農民資格取得」款，該農用證明已於103年9月間即已取得，但該農民資格卻因代書及政府作業期間不如預期，需延後始能取得，雙方已經代書及仲介約定於農用證明、農民資格均取得後再行繳款。而原告待103年11月26日取得上揭證明及資格後，立即將該期款128萬元交付予仲介代轉予被告，但被告卻拒不收受，反於103年12月3日時寄發存證信函以原告遲延給付欲解除契約，此有原告於103年12月8日寄發之存證信函可稽，顯見被告違背契約之約定。㈡買賣契約係屬雙務契約，買賣雙方互負對價債務關係之契約，更何況不動產買賣關係更趨複雜，買受人與出賣人均應按契約約定負履行之義務，原告即需依契約約定，負有建築農舍之設計及支出等，被告即負有取得農用證明、農民資格之義務，此觀農民資格申請人為被告即明。如今，被告卻將原告遲延第三期「農用證明、農民資格取得」款之給付，歸責於原告疏失，顯有將自己責任推卸予原告之嫌。原告已於104年8月5日以存證信函催告被告限期履行交付資料之義務，若逾期未提出，將解除契約並向被告請求損害賠償之意思，此有原告於104年8月5日寄發之存證信函可稽。㈢被告既拒收受第三期款之給付，也無繼續履行系爭契約之意思，原告得依民法第259條「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：．．．五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。．．．」、第260 條「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」。有關損害賠償之定義，依第216條「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」，所受損害部分，係指積極損害，是指現在已經存有的財產因為損害事實的發生，而導致減少的情況。可依其實際所受損害請求賠償。所失利益部分，係指消極損害，指原本應該增加之利益，因為損害事實之發生以致於不能取得之情況。㈣原告除得請求被告返還現已給付價款170萬元（即50萬元之簽約金與120萬元之用印款）外，此有系爭契約第2頁可稽，另請求被告給付代書費用、臺灣糖業股份有限公司通行權償金與相關規費、價差與賠償訴外人施崇德利息，說明如下： ⒈代書費支出45,027元：被告將原告遲延第三期「農用證明、農民資格取得」款之給付，歸責於原告疏失，顯有將自己責任推卸予原告之嫌，認有可歸責於被告事由，致契約無法繼續履行，原告始解除契約，原告因此受有締結契約所需代書費用等之信賴利益損害，共計45,027元，屬必要費用原告得向被告請求之損害賠償，原告得依民法第260條規定，請求被告返還之。 ⒉臺糖公司通行權償金與相關規費101,130元：原告在系爭契約尚未解除前，即就系爭土地向臺糖公司承租共50年之土地供通行之用，支出共101,130元，屬原告已支出之必要或有益費用，原告得請求被告返還之。 ⒊預期利益與給付予訴外人施崇德部分，共185萬元：原告向被告購買系爭土地後，復與訴外人施崇德於103年10月20日就系爭土地訂定買賣契約，價金為660萬元，被告負有取得農用證明、農民資格之義務，卻未配合，致原告無法於約定之第三期「農用證明、農民資格取得」款時間交付，屬可歸責於被告之事由，被告拒不履行上該契約，致原告受有162 萬元（660-498=162）所失利益，以及因為兩造系爭契約間爭議，致影響與施崇德間之買賣契約，經調解後原告需再給付利息23萬元予施崇德，原告得依民法第216條規定，以填補債權人所受損害及所失利益為限，共計185萬元，為原告得向被告請求之損害賠償。 ⒋綜合以上，均認屬兩造間系爭契約解除後，被告應負之回復原狀與損害賠償義務，總共應賠償原告3,696,157元。㈤被告稱「原告為日盛開發投資股份有限公司（下稱日盛公司）之董事，被告委託日盛不動產銷售系爭土地，但日盛不動產卻利用其業務上之優勢，…已違反不動產經紀業管理條例第19條「仲介不得收取差價」之規定，現竟起訴請求被告給付該差價，自不應准許」等語，恐有疑問。按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人，不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第19條定有明文。實務上案例多以出賣人委託不動產仲介經紀業者銷售不動產時，業者低報買受人出價數額，從中獲取差價；或是買受人委託不動產仲介經紀業者購買不動產時，業者高報成交價金額，從中獲取差價之案例居多，此有臺灣屏東地方法院91年度訴字第111號判決、臺灣高雄地方法院102年度訴字第1427號判決、臺灣臺北地方法院99年度訴字第3211號判決參照。可知系爭條例第19條所規範者，係指受買賣雙方委託之不動產經紀人，不得收取差價或其他報酬，並非指買賣不動產雙方不得依市場機制賺取前後手差價而言。本件被告係委託日盛不動產企業社銷售系爭土地，則受系爭條例拘束者為日盛不動產企業社，即日盛不動產企業社應對被告提供充分市場資訊及健全之估價系統，並負有不得收取差價或其他報酬之義務。且原告係於104年5月11日始為日盛公司之董事，可知兩造於簽約之時，原告尚非日盛公司之董事，即無可能如被告所述，原告可利用日盛不動產企業社之業務優勢，達到賺取不當差價之機會。顯然兩造簽約時，原告乃為一般不具優勢資訊之買受人，於市場上找尋有投資機會之物件，實不可因為原告事後所任職務，即要求原告在任職前即需負擔不動產經紀相關義務，故被告所指原告所為違反管理條例第19條規定，實有疑義。㈥另被告稱原告原應於103年10月30日給付第三期款128萬元，卻逾期30日仍未給付，故被告於103年12月3日寄發存證信函予原告，表示依買賣契約第9條第2款解除契約等語。按系爭契約第9條第2款固規定：「甲方全部或一部不履行本約第三條規定付款時，……。逾期三十日仍不繳付時，甲方以違約論處，既給付之價金。不得請求退還，並得逕自解除契約，並應即日起無條件將標的物返還予乙方之登記，期因各項規費、代書費由乙方負擔。」係以甲方即原告若不履行契約第3條期限付款並逾 30日時，乙方即被告得逕自解除契約。然依系爭契約第3條雖約定第三期繳款日為103年10月30日，但第三期繳款須取得農用證明、農民資格後能繳款，亦屬被告所知悉，而聲請過程中因政府作業與代書不如預期，迨103年11月26日始取得上該證明，尚非可歸責於原告之因素所造成。且原告取得上該證明後之隔日，立即以開票方式將該期款128萬元交付予仲介代轉予被告，並由代書電話聯絡被告領款，此可見原告於103年12月8日寄發之存證信函附件，所附支票發票日為103年11月27日，可知原告給付第三期款項時間，尚未逾期30日，故被告稱原告給付第三期款時間已逾期30日，得依契約第9條第2款解除契約等語，實有疑義。又本件個人資料保護聲明書上之「陳春奇」非被告所簽立，原告印象中應是由原告代為簽名，因為被告先前已簽立授權書，另亦有簽立個人資料保護聲明書，故原告認應有相關權利。而授權書本身確實是被告簽立，且授權範圍包括所有授權權利簽訂契約，該授權書是103年9月2日即簽立。㈦關於遲延給付部分，依照契約約定不能任意解除契約，至違反誠信原則部分，此與當時農地價格飆漲有關，原告一直以為日盛不動產企業是104年10月後才登載系爭土地之廣告，已經是買賣近1年後的事，當時甚有達2倍至3倍價差之情形，原告方並無違反誠信原則。爰⒈就返還170萬元部分，依民法第259條第1項第1款、第2款。⒉請求支出費用部分即台糖通行權償金及相關規費部分，依據民法第259條第5款；其他代書費支出依民法第260條。⒊請求價差185萬部分：依據民法第229條、第231條、第260條及第216條規定，提起本訴，並聲明：1.被告應給付原告3,696,157元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行，二、被告則以：㈠原告為日盛公司之董事，被告委託日盛不動產企業社銷售系爭土地，但日盛不動產企業社卻利用其業務上之優勢，未為委託人即被告之利益打算，隱瞞原告之身分及系爭土地之市場價值，由其關係企業之董事即原告左手低價購買系爭土地，旋即右手以高價賣給同為不動產投資業者之訴外人施崇德，欲賺取不當之差價，侵害被告之利益，已違反系爭條例第19條「仲介不得收取差價」之規定，現竟起訴請求被告給付該差價，自不應准許。被告委託日盛不動產企業社銷售系爭土地，日盛不動產企業社本應盡善良管理人注意義務，如實告知系爭土地之市場價值，為委託人即被告爭取權益，日盛不動產企業社也藉此獲得合理之報酬，而不應隱瞞系爭土地之市場行情，誤導被告以低價委託出售後，日盛不動產企業社再由「自己人」以低價購買，轉手高價出賣他人，收取不當差價。被告委託日盛不動產企業社銷售系爭土地時，日盛不動產企業社隱瞞系爭土地之實際市場價值，誤導被告以每坪7,900 元（不負擔土地增值稅下）委託銷售，由「自己人」即原告於103年9月2日與被告簽立買賣價金498萬元之買賣契約，簽約後日盛不動產企業社竟仍持續於報紙及網路上刊登廣告出售系爭土地，且出售之價格高達每坪13,800元，總價高達810萬元，轉眼竟較兩造之買賣價金高出近一倍，足證日盛不動產企業社早知系爭土地之市場行情遠不止每坪7,900元，甚至超出近一倍，卻隱瞞此重要市場資訊。又依兩造間之買賣契約，原告原應於103年10月30日給付第三期款128萬元，卻逾期30日仍未給付，故被告於103年12月3日寄發存證信函予原告，表示依買賣契約第9條第2款解除契約，再於104年1月7日、104年5月27日兩次寄發存證信函予原告，表示願退還已收取之價金170萬元，請原告告知領取方式。故原告本件要不能因日盛不動產企業社以日盛公司之董事即原告之名義簽立買賣契約，即認其不受上開規範之拘束，否則往後仲介公司均可輕易以自然人名義簽約，規避上開規定，如此恐使該條文成為具文。㈡至原告另請求之申請農業證明及農民資格規費、代書費用、通行權租金、地政規費、賠償訴外人施崇德利息等各項費用，均係因原告自己之不誠實行為所導致，應認其請求違反誠信原則，不應准許。又原告陳明其就該等支出費用之請求權基礎為民法第259條第5款，惟該款明訂「就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。」，故被告僅於「受返還所得之利益」範圍內負返還責任。惟被告就原告所主張之各項支出，並未因此受有任何利益，自無返還原告之義務。尤其代書費之支出，要非必要費用，尤不應由被告負擔。㈢按董事對於公司，依公司法第192條規定，除本法外，適用民法委任契約之規定，是董事與公司間之關係適如受託於公司處理事務之人，亦即應被視為經紀人員。又依委任第529條規定，勞務給付之契約，適用於委任之規定，是關於董事之公司的身分，有類似於委任人與受託人，甚而有勞務給付之僱佣關係之適用，其與從業之仲介人員對於公司之情形相當。是原告既有此雙重身份（代表公司或為公司服務），即足認為係管理條例第19規定之經紀人員，即有忠實於公司，不得違反法令，又應依同條例規範仲介業之法令，仲介公司及其人員本應公平對委託人，其竟隱匿市場行情不提供予被告，為適當之居間，為被告利益斡出售標的物。進而，利用這機會，將物件轉知原告，而隱匿原告為日盛公司董事之身分，以左手低價購買高價賣出，並佯以興建農舍配蓋為由，自事後事實上可知，其於訂下系爭契約後，根本立即出脫，無興建農舍之意，就其買受之動機與目的，僅在轉售圖利，亦即符合同條例第19條所規定之賺取不當之差價，也就是仲介業者經常發生之藉被告人頭「假買斷」事證明確，嚴重違反仲介倫理之規範。再者，自兩造訂約後，原告即違法偽造被告授權出賣之授權書，並在網路以幾近1倍之價格求售，復立即於1月餘，找到買主施崇德，以160 萬元餘之差價出賣予之，復第二次偽造被告為出賣不動產予施崇德之個資書面，在在可證原告訂約之初，只是欲立即受有轉售之利益，而無興建配蓋農舍之意思，足以證明，就兩造之系爭契約，其實際上即無買受之圖，僅得視為一種假買賣，為圓其賺差價之手段而已，是其既為仲介公司之董事，視為受僱公司服勞務，受公司委託處理事務之人員，其違反法令配合公司營業員出名為人頭訂立契約、賺差價，自符同條例第19條之規定，或至少依該公司董事之身分，亦應類推適用該條例第19條禁止賺差價法令規定，兩造系爭契約視為無效，被告無債務不履行之疑義。㈣退步言之，即令認為系爭契約足以成立，而無賺差價之適用。惟至為明顯，原告所經營之公司於前往尋求仲介物件找到被告之際，當被告開價8,000元一坪，該公司之仲介人員尚告以被告，所委託價格過高，被告係住居在不動產資訊缺乏之志學小鄉村，又一約70歲之務農老人家，在經不起專業之說服下，而主動降價為每坪7,900元，此有被告之妻在場可證。按仲介人員依管理條例第1條規定，有保障交易者權益之必要，然如前述，其竟於找到被告時，未提供被告正確當地不動產交易行情，且如地主配合興建農舍（係稱之配蓋），其亦有相當報酬由買方為之給付，惟卻違反系爭條例第24-2條第1 款規定，日盛公司非但未提供雙方當事人類似不動產之交易價格，還故意惡性要求降低出售之價位購得，賺取更多轉售暴利，該行為顯已違反保護他人之法令，而應成立民法第184條第2項侵權行為之規定。另查民法居間契約第567條規定，居間人更應對訂約事項，就其所知據實報告於各當事人，是居間人對所熟知之市場行情更應據實報告予委託人，給予其公平合理市場價位之建議，而不能違反對委託人之義務，為有利於委託人之相對人，甚或違反誠實及信用原則（參民法第571條），若此除違反契約責任外，更應成立侵權行為損害賠償之責任。是日盛公司之董事即原告，既為受被告委託從事仲介交易之負責人之一，其竟利用該公司之從業人員（從業人員之行為視為公司之所為）誤導被告以顯然甚低於市價委託該公司之機會，「串謀從業人員，共同為賺取差價，而佯以為買受人，而出名當人頭，簽下系爭契約」，根本不考量如果要以配件方式蓋農舍，多年以後才能履行過戶移轉之事實，旋即再以幾近1倍之價格（810萬元）委託出售，且迅即於103年10月20日與訴外人施崇德間成立660萬元之買賣契約，核與一般農地農舍配蓋之交易習慣迥不相牟。尤其更為誇張者，原告竟膽敢違犯法紀，其為達立即轉賣圖利賺取差價入袋之犯意，冀取信於轉得人，不令轉得人（即第三買方）與被告見面，而了解其最初之買賣價金，顯然係根本非為真心與被告訂立系爭契約，而在103年9月2日與被告訂立系爭契約之際，竟基於偽造文書之犯意，首制作不實之授權書，偽簽被告之簽名，已然成立一次偽造文書罪責；嗣找到買方施崇德後，再於103年10月20日偽造被告之個人資料保護聲明書，涉第二次之偽造文書罪，俾利其得可以立即獲得轉賣之利益，以取信於施崇德。此際更可逕由被告移轉登記予非與被告交易之第三人，以逃漏各項稅捐，且令被告亦不知轉讓予何人，以免其暴利行為東窗事發。被告不知現今農地市場行情，卻為日盛公司利用被告為年邁之人，信賴其專業之時，不提供適當資訊，反加以砍價，顯有違反彼此之信賴原則，而造成被告以遠低於市場行為（自被告立即委託810萬元再轉售或僅1個月餘，即可出售賺取近3 成餘之暴利，是為農地所不可能如此漲價者）委託仲介，亦不無符合民法第74條之暴利行為，而該日盛公司之仲介人員所為，視同公司所為，與原告身為董事更是密不相連關係，在此狀況，即有共同乘他人急迫、輕率或無經驗下，而有顯失公平訂下系爭契約，從而，原告與日盛公司及其仲介人員顯有行為意思間之共同，而因違反保護他人之法令（即上開居間條款與系爭條例規定），應負共同侵權行為之責任，其買賣契約自屬無效；此外，揆諸本院102 年度重訴字第18號判決，原告之行為，更不無違反誠信原則，亦不足主張契約之權利至明。㈤兩造間之系爭契約第9條第2項約定，原告如逾期30日仍不繳付時，以違約論處，既給付之價金不得請求退還，並得逕自解除契約。依系爭契約第3條付款方式，原告應於103年10月30日給付第三期款128萬元，卻逾期30日（至103年11月29日）仍未給付，故被告於103年12月3日寄發存證信函予原告，表示依系爭契約第9條第2項解除契約，再於104年1月7日、104年5月27日兩次寄發存證信函予原告，表示願退還已收取之價金170萬元，請原告告知領取方式。原告雖辯稱第三期款須於取得農用證明及農民資格後給付，惟系爭契約第3條已明訂第三期款之付款日期為103年10月30日，至期別「農用證明農民資格取得」僅為預估進行之流程，非謂第三期款限於取得農用證明及農民資格「後」方須給付，否則「付款日期為103 年10月30日」之約定豈非形同具文，原告所辯應不足採。㈥本件個人資料保護聲明書上之「陳春奇」並非被告本人親簽，由系爭契約及特約事項均有載明被告之子在簽認其上之簽名均由被告親簽無誤，相較授權書而言，只有「陳春奇」三個字，恐非被告本人親簽。另依常情而言，被告絕無可能於出售土地當天立即授權買方可再轉賣他人之授權意旨，且依本件與另件買賣給付價金之日期幾乎相同，亦即原告是以買空賣空之方式將其自施崇德取得之高額價金轉付被告外，其餘皆由原告獲利，此已非一般買賣之常態，故上開授權書縱為被告親簽，當時授權範圍亦僅限於本件蓋農舍原告得以被告名義辦理相關手續之授權，並無涉及可以被告名義再轉售他人之意等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：㈠兩造於民國103年9月2日簽訂系爭契約，由原告向被告購買系爭土地，價金498萬元，並約定以被告名義聲請農用證明、農民資格取得，以加蓋農舍。簽約當日原告已給付50萬元簽約金，於103年9月15日再依約給付「用印期」款120萬元。原告於103年11月26日欲給付第三期款128萬元，為被告所拒，並主張解除買賣契約，原告亦以被告拒絕受領上揭第三期款，且主張解除系爭契約，已確無履行系爭契約之意，亦主張解除系爭契約，並請求損害賠償等情，業據原告提出系爭契約、存證信函等為憑，復為兩造所不爭，此部分之事實，自堪認定。而本件主要之爭點厥為原告主張解除契約，有無理由？㈡按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。經查，本件被告委任日盛不動產企業社為其專任銷售系爭土地，而日盛不動產企業社為蔣忠輝獨資設立，而蔣忠輝、原告則均為日盛公司之董事，有日盛不動產專任委託銷售契約書、商業登記資料查詢分別在卷可稽（參本院卷第46至第49頁、第107頁），且由被告所提之上揭網路、新聞紙廣告可知，日盛公司或日盛不動產企業社均以「日盛不動產」為名刊登廣告，足見原告與被告所委任之日盛不動產企業社確實關係密切。再者，本件被告於103年9月2日簽訂系爭契約出售系爭土地後，日盛不動產企業社仍持續在網際網路、新聞紙廣告刊登系爭土地以每坪13,800元出售之訊息等情，有廣告影本附卷足參（參本院卷第52頁至第54頁、第130頁）。而日盛不動產企業社既受被告之委任出售系爭土地，並賺取仲介費用，本即應為被告之利益而為算計，詎本件竟由與日盛企業社關係密切之原告出面買受系爭土地，已難謂無利益衡突而有損及被告權益之情事。再者，原告於買受系爭土地後，旋即在系爭契約尚未完全履行完成前，即於103年10月20日又將系爭土地以更高價轉售，亦有原告所提與訴外人施崇德之買賣契約附卷足稽。苟如原告主張係因當時農地價格波動極大，導致在系爭契約交易短短1個月許即有將近3成之如此鉅額價差，則日盛不動產企業社是否確有為被告為有利之算計，更非無疑，益徵本件已確實損及被告權益，是被告抗辯原告顯違反誠信原則，即足採信，被告據此拒絕履行系爭契約，已難謂無據。從而，原告以被告未收受第三期款項，且已無履行系爭契約之意而解除契約，即難謂合法。是以，原告本於解除契約後之回復原狀、損害賠償額之法律關係，請求被告返還已支付之買賣價金及損害賠償，即難謂有理由。四、綜上所述，本件原告解除系爭契約並不合法，是其本於解除契約後之回復原狀及損害賠償額請求被告給付3,696,157元及法定遲延利息，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，自應一併駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，與判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中華民國 105 年 7 月 8 日民事庭法官林恒祺以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 7 月 8 日書記官王誠億

臺灣花蓮地方法院104年度訴字第347號

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