105年度訴字第82號｜民事：排除侵害等｜裁判日期：106 年 03 月 03 日

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　 105年度訴字第82號原　　　告　帝寶凱悅大樓管理委員會法定代理人　楊文玲訴訟代理人　曾泰源律師被　　　告　百事達建設股份有限公司法定代理人　鄭正忠訴訟代理人　陳鈺林律師上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國106年2月14日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將坐落附圖A斜線部分面積22.50平方公尺、Al斜線部分雨遮6.25平方公尺拆除，並將基地返還予全體區分所有權人。二、被告應將坐落附圖B斜線部分面積22.50平方公尺、B1斜線部分雨遮面積6.25平方公尺拆除，並將基地返還予全體區分所有權人。三、被告應將附圖C斜線部分面積36.88平方公尺拆除，並將基地返還予全體區分所有權人。四、被告應將附圖a（長約4.25公尺、寬約0.13公尺、高約2.6公尺）、b（長約3.95公尺、寬約0.13公尺、高約2.55公尺）、c（長約1公尺、寬約0.13公尺、高約2.55公尺）、d部分木板牆拆除，不得再設置任何圍籬。五、訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序部分一、原告起訴時之法定代理人為谷玉萍，嗣變更為高靜懿，又變更為楊文玲，並經其承受訴訟（本院卷第119、184頁），應予准許，核先敘明。二、原告起訴原聲明「一、請求確認附圖一A棟甲部分違建倉庫面積25平方公尺（正確面積待測量）為全體區分所有權人即兩造所公同共有，被告不得獨立占有使用。二、被告應將附圖一A棟之標示乙部分之木造圍籬地上物拆除，不得再行設置任何圍離。三、確認附圖二B棟丙違建倉庫面積25平方公尺（正確面積待測量）為全體區分所有權人即兩造所公同共有，被告不得獨立占有使用。四、被告應將附圖二B棟標示丙、丁、庚部分之木造圍籬地上物拆除，不得再行設置任何圍籬。五、被告應將附圖三C棟設置戊、己間混凝土牆面及所形成辛部分之空間（正確面積待測量)拆除之，並將基地返還予全體區分所有權人。六、訴訟費用由被告負擔。」嗣於105年4月22日變更聲明「一、請求確認附圖一A棟甲部分違建倉庫面積25平方公尺（正確面積待測量）為全體區分所有權人即兩造所公同共有，被告不得獨立占使用。並將黃色螢光筆部分之玻璃牆拆除，恢復為鋼筋水泥圍牆。二、被告應將附圖一A棟之標示乙部分之木造圍籬地上物拆除，不得再行設置任何圍離。三、附圖二B棟丙違建倉庫面積25平方公尺（正確面積待測量）為全體區分所有權人即兩造所公同共有，被告不得獨立占有使用。並將色螢光筆部分之玻璃牆拆除，恢復為鋼筋水泥圍牆。四、被告應將附圖三C棟標示辛部分之木造圍籬地上物拆除，不得再行設置任何圍籬。五、被告應將附圖三C棟設置庚、己間混凝土牆面及所形成癸部分之空間（正確面積待測量）拆除之，將兩處壬部分之牆壁（以測量積為準）回復原狀；同時，就丁、戊部分之木造圍籬拆除，並通返還予全體區分所有權人。六、訴訟費用由被告負擔。」再於105年12月6日先變更聲明「一、請求確認附圖A斜線部分面積22.50平方公尺、Al斜線部分6.25平方公尺為全體區分所有權人即兩造所公同共有，被告不得獨立占有使用，並將A部分建物上之玻璃牆拆除，恢復為鋼筋混凝土圍牆。二、確認附圖B斜線部分面積22.50平方公尺、B1斜線部分雨遮面積6.25平方公尺為全體區分所有權人即兩造所公同共有，被告不得獨立占有使用。並將B部分建物上之玻璃牆拆除恢復原狀。三、被告應將附圖C斜線部分面積36.88平方公尺拆除回復原狀，並將基地返還予全體區分所有權人。（大）C之e部分的牆壁（待地政機關測量長度）應恢復原狀為鋼筋混凝土。四、被告應將附圖a（長約4.25公尺、寬約0.13公尺、高約2.6公尺）、b（長約3.95公尺、寬約0.13公尺、高約2.55公尺）、c（長約]公尺、寬約0.13公尺、高約2.55公尺）、d部分木板牆拆除，不得再設置任何圍籬。（小）e部分之約1公尺應恢復為鋼筋混凝土牆壁。五、訴訟費用由即被告負擔。」另又變更聲明「一、請求被告應將坐落附圖A斜線部分面積22.50平方公尺、Al斜線部分雨遮6.25平方公尺拆除，並將基地返還予全體區分所有權人。二、請求被告應將坐落附圖B斜線部分面積22.50平方公尺、B1斜線部分雨遮面積6.25平方公尺拆除，並將基地返還予全體區分所有權人。三、被告應將附圖C斜線部分面積36.88平方公尺拆除，並將基地返還予全體區分所有權人。四、被告應將附圖a（長約4.25公尺、寬約0.13公尺、高約2.6公尺）、b（長約3.95公尺、寬約0.13公尺、高約2.55公尺）、c（長約1公尺、寬約0.13公尺、高約2.55公尺）、d部分木板牆拆除，不得再設置任何圍籬。五、訴訟費用由即被告負擔。」歷次變更聲明請求之基礎事實同一，且屬於擴張或減縮應受判決事項之聲明，核符民事訴訟法第255條第1項第2、3款規定，應予准許。貳、得心證之理由一、原告起訴主張：被告公司係坐落花蓮市○○段000地號土地之原土地所有權人，於上述土地上興建帝寶凱悅公寓大樓（興建完成後門牌為花蓮市○○○街0000號），並出售帝寶凱悅大樓予附圖一、二、三A、B、C棟大樓各住戶。而被告公司現仍執有上述花蓮市○○段000地號土地，權利範圍：159/10000土地，及其上所建，門牌：花蓮市○○○街000號房屋及花蓮市○○○街0000號房屋二間。惟被告公司自恃其為原建商，竟擅自占用如附圖一、二、三A、B、C棟屬住戶公同共有公設部分並於其上設置倉庫或圍籬，其占用及設置木造圍籬部分並參附圖一、二、三之標示，嗣經管理委員會發現多次要求被告拆除，被告即一再爭執其占用部分屬其私人所有權範圍，為有權占用，否認為全體住戶所公同共有，故原告自有受確認判決之法律上利益，而得依民事訴訟法第247條第l項規定提起確認之訴。並依104年1月10日帝寶凱悅大樓住戶規約第26條第l項第3款規定及民法第767條請求拆除圍籬之侵害，爰提起本訴並聲明：一、請求被告應將坐落附圖A斜線部分面積22.50平方公尺、Al斜線部分雨遮6.25平方公尺拆除，並將基地返還予全體區分所有權人。二、請求被告應將坐落附圖B斜線部分面積22.50平方公尺、B1斜線部分雨遮面積6.25平方公尺拆除，並將基地返還予全體區分所有權人。三、被告應將附圖C斜線部分面積36.88平方公尺拆除，並將基地返還予全體區分所有權人。四、被告應將附圖a （長約4.25公尺、寬約0.13公尺、高約2.6公尺）、b（長約3.95公尺、寬約0.13公尺、高約2.55公尺）、c（長約公1尺、寬約0.13公尺、高約2.55公尺）、d部分木板牆拆除，不得再設置任何圍籬。五、訴訟費用由即被告負擔。二、被告則抗辯：（一）原告於起訴狀聲明一、三項已自認上開二倉庫均為違章建物，顯見其並非原告公寓大廈原始起造之共同使用部分，原告請求確認其為全體區分所有權人公同共有，即有疑問。另上開二倉庫並非獨立之建築物，而係附屬在被告所有之一樓建物上，解釋上屬於專有部分之附屬建物，並非共用部分，故原告請求確認為其全體區分所有權人公同共有，於法無據。（二）被告公同並非原告公寓大廈之起造人，而係於92年間向原起造人即前手光暉建設股份有限公司承購，當時前手即已將一樓部分增建包括上開倉庫在內完成如現狀。被告向前手購入後復另出資增建包括一樓出入口門廳、警衛室、頂樓建身房及會議室等有利於原告社區之建物，且無償提供社區新台幣（下同）230萬元之維護基金，其後自95年起始陸續將大樓之建物出賣予承購之各區分所有權人。且在不動產買賣契約書第二條上已載明：「本建物部分包含主建物（室內面積）、附屬建物（陽台、平台面積）及共同使用部分之應有部分（公共門廳…。）甲方同意依建物現況概括承受，乙方於交屋時應維持原狀點交。」換言之，。本件之區分所有權人於買受時社區之增建部分均已存在，且買受人亦願依當時之現況收受買賣之標的物，自應依上述買賣契約內容之拘束，不得再為相異之主張，其理至明。否則，原告一方面無償收受被告提供之維護基金，使用被告增建有利於社區之各項建物及設施，但卻對被告起訴請求收回或拆除於買受前即同樣存在之本件標的物，難謂事理之平。故在解釋上，應認被告對於本件之增建物所占用之基地，有分管協議之存在，得由被告單獨占有使用，始符合買賣契約之約定。又本件所有之增建物事實上並未影響其他區分所有權人，甚至有利於社區整體環境，故多年來均未有區分所有權人提出。其後至101年4月13日原告第二屆第4次管理委員會開會時，當時之住戶即原告現今之主任委員高靜懿曾提案討C於本件增建物之占用情形，當時會議討論結果為依使用之坪數增收管理費，其後被告即遵照該會議結論繳納增收之管理費，多年來均無人表示反對，直至原告104年4月拒收為止。由上情亦可知本件之區分所有權人確實默認被告占用部分有分管之權利存在。（三）帝寶凱悅大樓原始之設計係開放空間，如對增建物採取更嚴格之標準，甚至連外部之圍籬欄杆均需拆除。而被告在一樓部分附屬於房屋之增建物或木造圍籬等，大部均有與外界隔絕之作用，倘將之拆除，則宵小之輩即可直接進入社區，嚴重危害社區安全，故屬於共用部分及其相關設施之拆除行為，依公寓大廈管理條例規定，應經區分所有權人之決議，始得請求被告加以拆除。另依原告規約第12條第1項第9款規定「管理委員會執行公共設備修繕費用單項金額超過五萬之際，應經區分所有權人會議決議」之意旨，係為避免管理委員會濫權花用全體區分所有權人之公共基金，所為之防弊措施。而本件原告委任律師起訴所需之報酬、應納之訴訟裁判費等，遠超過五萬元以上，是就上述規約條款之目的以觀，原告提起本件訴訟應類推適用上開規定即須經區分所有權人會議之決議，始得為之，而非原告之管理委員會所能決定者。是原告未經區分所有權人之決議即對被告提起本件訴訟，額已違背法律及規約之規定，難謂適法。（四）並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執事項：（一）附圖所示增建物均為被告所增建，且均屬於違建。（二）附圖所示增建物所占用之基地為全體區分所有權人所公同共有。四、兩造爭執要點：（一）兩造間就被告搭蓋增建物占有基地，有無分管協議？（二）原告起訴是否應經區分所有權人會議決同意？五、本院之判斷：（一）兩造間就被告搭蓋增建物占有基地，有無分管協議？原告主張被告無權占有搭蓋增建物，並無分管協議存在，被告則以增建物包括被告向前手購買時已存在，及被告自行興建部分，被告除無償提供230萬元社區維護基金外，被告出售房地予住戶時，不動產買賣契約已載明買受人願依當時之現況收受買賣之標的物，原告即應受上述買賣契約內容之拘束，不得再為相異之主張，甚且原告管委會嗣後會議依使用之坪數增收管理費，被告亦遵照該會議結論繳納增收之管理費至104年4月原告拒收時為止，可見兩造就增建物使用基地有分管協議存在。惟查，依被告所提出之不動產買賣契約書第二條所載「本建物部分包含主建物（室內面積）、附屬建物（陽台、平台面積）及共同使用部分之應有部分（公共門廳…。）甲方同意依建物現況概括承受，乙方於交屋時應維持原狀點交。」（本院卷第50頁）之文義解釋，尚難謂有分管協議存在，且該協議僅具有債權性質，依債權相對性原則，亦難以拘束原告。至被告抗辯繳納管理費至104年4月原告拒收時為止，並未舉證證明，且縱屬事實，104年4月迄本件言詞辯論終結時止已近2年，被告並未持續繳納，其占有即難謂適法。（二）原告起訴是否應經區分所有權人會議決同意？被告以增建物屬於共用部分及其相關設施之拆除行為，依公寓大廈管理條例第11條第1項、第31條規定，應經區分所有權人之重度決議通過，始得請求被告加以拆除。另依原告規約第12條第1項第9款規定「管理委員會執行公共設備修繕費用單項金額超過五萬之際，應經區分所有權人會議決議」之意旨，係為避免管理委員會濫權花用全體區分所有權人之公共基金，所為之防弊措施。故原告委任律師起訴亦應參酌前述規約條款之目的，經區分所有權人會議之決議，始得為之。惟原告起訴不符上述規定，起訴並不合法。然查，上開增建物均為被告所增建，且均屬於違建，為兩造所不爭執，而公寓大廈所規定之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第3款定有明文。故上開增建物並非公寓大廈所規定之共用部分，自無公寓大廈管理條例第11條第1項、第31條規定，應經區分所有權人之重度決議通過，始得請求拆除規定之適用。另原告規約第12條第1項第9款係規定，管理委員會執行公共設備「修繕」費用單項金額超過五萬元，始應經區分所有權人會議同意，本件原告起訴行為與公共設備修繕性質迴然不同，自不能比附援引加以適用。六、綜上所述，原告依據住戶規約第26條第l項第3款、民法第767條第1項規定，請求拆除如附圖所示之增建物，並將增建物占用之基地返還全體共用人，及不得再設置任何圍籬，為有理由，應予准許。七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 106 年 3 月 3 日臺灣花蓮地方法院民事庭法官湯文章以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 3 月 3 日書記官黃倪濱

臺灣花蓮地方法院105年度訴字第82號

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