106年度訴字第117號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：106 年 11 月 17 日

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第117號原　　　告　康雅庭訴訟代理人　吳順龍律師黃佩成律師孫裕傑律師（兼送達代收人）被　　　告　游健在訴訟代理人　邱一偉律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年10月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。原告原起訴請求被告給付新臺幣(下同)1,608,000元及請求返還其所簽發支票號碼 EA0000000、面額36,000元之支票乙紙，嗣於民國106年6月 13日具狀變更為請求被告給付1,644,000元，有民事起訴狀、民事變更訴之聲明狀可參(卷4、48頁)，被告對原告所為訴之變更並無異議，而為本案之言詞辯論(卷46頁筆錄記載參照)，依據前述說明，視為同意原告訴之變更。二、原告主張： (一)原告於103年4月8日受訴外人卓鳴均之邀，共同合作經營卓越不動產經紀人企業社(下稱卓越企業社)，原告加入經營後，與卓鳴均於103年4月8日共同向被告承租花蓮縣○○鄉○ ○村○○路○段00000號房屋(下稱系爭房屋)，並以卓越企業社為簽約名義人，租賃期間為103年6月1日起至108年5月 31日止，每月租金36,000元，並簽有房屋租賃契約公證書( 下稱系爭租約)，原告於簽約同時即以其個人支票交付押金 108,000元及一年份之租金予被告，故被告清楚知悉原告為系爭房屋之實際承租人並為系爭房屋支出150萬元之裝潢費，故於租賃契約第八條一、(三)亦約定「可歸責於出租人之事由終止租約者，應按日計算退還未到期租金予承租人及返還押租金，出租人並應賠償承租人150萬元之違約金(此為對承租人裝潢費之補償)」。 (二)詎被告明知原告為系爭房屋之實際承租人，且該屋之裝潢費及租金均為原告所支付，被告竟不顧原告之權益，於105年1月14日擅自與卓鳴均即卓越企業社單方簽訂終止契約書，甚至於終止契約書第四條刻意約定原告與卓鳴均間之法律關係均與被告無關，足認被告與卓鳴均簽訂終止契約書係出於損害原告權益為目的。被告復於簽訂後開始干擾原告使用系爭房屋，發函催請原告應於105年1月31日遷讓返還房屋，致原告不堪其擾，不得已搬離系爭房屋。嗣後被告更以原告無權占有系爭房屋為由，向鈞院起訴請求原告返還房屋並給付相當於租金之不當得利，經鈞院105年度花簡字第86號(下稱花簡86號)審理後，以：「游健在明知或可得而知康雅庭與卓鳴均間就卓越企業社之合作關係，亦明知或可得而知其等承租系爭房屋乃供作卓越企業社營業處所之用，更明知或可得而知系爭租約關係另有康雅庭本人承租系爭房屋之意思，揆諸上開說明，系爭租約關係自仍對康雅庭本人有發生效力。然而，游健在竟僅單方與卓鳴均以合意終止系爭租約關係，置康雅庭之權益於不顧，顯然有違誠信，故其與卓鳴均間合意終止系爭租約關係之效力，自不得拘束康雅庭」等語，判決認定被告擅自與卓鳴均終止租約有違誠信，對於原告應不生效力(此認定本於民事訴訟上之誠信原則及爭點效，兩造及鈞院應同受拘束)，而駁回被告上開無權占有返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利之請求，然因審理時被告主張原告尚持有系爭房屋之鑰匙，且原告已自行搬離系爭房屋並遷讓返還，故仍判決原告應將系爭房屋遷讓返還予被告。惟觀諸上開判決理由可知，系爭租約係因被告有違誠信之作為而終止，致使原告於不得已之情況下無奈遷讓系爭房屋，系爭租約之終止乃因被告有違誠信之作為，並一再干擾原告使用該屋，致原告被迫終止租約，顯係可歸責於被告之事由，故原告得依系爭租約約定請求被告給付150萬元之違約金。被告目前仍持有原告所給付之押金108,000元及預付之105年5月份之租金支票乙紙，該支票業經被告兌現取得金錢，惟系爭租約既已終止，被告應已無持有押金及租金之法律上原因，故原告爰依民法第179條、系爭租約第四條二、之約定，一併請求被告返還。合計為1,644,000元。 (三)原告承租系爭房屋後，旋即花費150萬元整修及裝潢房屋，惟因可歸責於被告事由，致使原告搬離系爭房屋，原告得依系爭租約第八條約定請求被告賠償原告所支出之裝潢費即違約金150萬元： 1.原告向被告承租該屋前，房屋狀況極差，水電管線老舊，且有滲漏水情況，故兩造締結房屋租約時，考量整修及裝潢房屋需費甚鉅，倘若事後因不可歸責於被告之事由終止租約，原告恐損失鉅額之整修及裝潢費用，反之被告可無償獲得房屋因整修及裝潢所增加之價值，遂有系爭租約第八條違約金之約定。原告承租系爭房屋後，旋即著手僱工整修及裝潢。2.嗣於房屋租賃期間，原告與卓鳴均終止合夥關係，原告欲變更合夥事業即卓越企業社之名義負責人，為此曾請求被告出示系爭房屋稅籍證明等文件，俾憑辦理行政作業相關程序，惟遭被告拒絕，原告因此訴請被告出具同意書及房屋稅單，經鈞院105年度簡上字第61號(下稱簡上61號)判決；被告並趁機要求調漲房屋之租金，然原告不同意。豈料被告竟擅自與卓鳴均簽立終止租約等文件，置原告之租賃權益於不顧，所幸經鈞院審理調查後，認定系爭租約對原告有發生效力，被告履行系爭租約毫無任何誠實信用，被告對花簡86號判決結果亦未表示不服。惟原告已不堪其擾，在租賃雙方相互信賴關係蕩然無存之情況下，遂因此搬離系爭房屋。 3.是以，倘非被告故意阻礙原告使用收益系爭房屋，甚至訴諸司法程序要求原告搬離房屋，導致兩造間租賃互信關係不復存在，系爭租約當不致提前終止，原告亦不可能因此放棄使用該屋；尤其原告為經營不動產經紀人事業而承租房屋，約定租賃期間長達5年，並花費鉅資整修、裝潢，本係希望以系爭房屋作為事業長期駐點，原告亦依約定期給付租金，無任何延遲給付情事，若非被告違背締約、履約之誠實信用，甚至不惜以訴訟為手段，執意要求原告搬離房屋，原告又豈可能放棄已投入經營事業之鉅額成本(包括原告付出之勞力、時間及房屋整修、裝潢等諸多費用)，甘受損失高達150萬元以上。準此，原告自得依系爭租約第八條約定請求被告賠償違約金150萬元。被告臨訟辯稱：原告搬離系爭房屋非因被告干擾云云，顯與事實大相逕庭，意在迴避應負擔之契約責任，不無獲取系爭房屋之整修及裝潢價值之不法意圖，實不足取。 (四)被告所稱原告於105年5月1日至106年3月3日使用系爭房屋，受有不當得利36萬元云云，惟被告該部分權利主張，業經以花簡86號判決駁回確定，依民事訴訟法第400條第1項規定，受該案判決既判力效力所及，被告不得再為主張。又原告於105年4月間遷離系爭房屋，自105年5月1日起即無占有使用該屋，此參見原告於花簡86號案開庭時稱：「(法官問：是否還有占有系爭房屋？)我們公司的人員及物品4月底時都已搬走」，被告於前案對原告上開陳述亦不爭執，足認原告於105年4月間遷離系爭房屋後，自105年5月1日即無占用系爭房屋。另被告之前案訴訟代理人於開庭時，曾經向原告確認是否不再主張占有，並詢問：「請康雅庭確認系爭房屋是否已不再主張占有？」，經原告當庭表示：「是。」，則在原告明確表示不再主張占有之情況下，被告仍主張原告占有系爭房屋云云，顯與事實不符。此外，系爭房屋之鑰匙，係由原告自行配製，並非被告所交付，故被告非鑰匙之所有權人，自無權要求原告交付鑰匙，原告亦無交付鑰匙之法律上義務，足見被告以「未交付鑰匙」為由主張原告占用系爭房屋云云，此邏輯推論係屬謬誤。 (五)本件係因可歸責於被告之事由，而終止系爭租約： 1.系爭租約於103年4月8日簽立後，被告收受原告簽發之支票作為租金支付，亦即，兩造為系爭租約之當事人，系爭租約對原告有發生效力。 2.嗣於系爭房屋租賃期間，原告欲變更合夥事業即卓越企業社之名義負責人，為此曾請求被告出示系爭房屋稅籍證明等文件，俾憑辦理行政作業相關程序，惟遭被告所拒絕，並趁機要求調漲系爭房屋之租金，然為原告所不同意，為此原告不得不起訴請求被告出具房屋使用同意書等文件。是衡酌通常社會經驗，被告拒絕提出房屋使用同意書，自然有其原因關係存在，而原告主張被告拒絕出具房屋使用同意書，係肇因原告拒絕配合被告調漲租金所導致，核與一般常情相符，尤未見被告提出具體原因說明其拒絕出具房屋使用同意書之正當理由，且被告亦無其他正當理由拒絕提出房屋使用說明書，足認原告主張被告以提供房屋使用同意書為由藉機要求調漲房租一事為真正。 3.原告拒絕被告調漲租金後，被告即多次前往系爭房屋處辱罵原告，此為原告諸多同事所親自見聞，其中被告於104年12 月4日上午9時16分許，在系爭房屋處辱罵原告：「你愛告」、「你很搞怪」等語，並連續說「瘋女人」(台語)三次(簡上61號判決理由)，被告迄今仍否認有干擾原告使用系爭房屋，顯與客觀事證不符。 4.更有甚者，被告又於105年1月14日惡意擅自與卓鳴均即卓越企業社單方簽訂終止契約書，然此部分經花簡86號判決認定被告單方與卓鳴均終止租約有違誠信，亦不得拘束原告；被告並於片面與卓鳴均終止租約後，開始干擾原告使用系爭房屋，甚至訴諸司法程序要求原告搬離系爭房屋。 5.承上，被告上開種種行為，終致兩造信任關係蕩然無存，在在可歸責於被告。且依花簡86號判決認定：被告單方與卓鳴均合意終止系爭租約，顯然有違誠信乙節，顯見系爭租約乃係因於被告違反誠信原則等種種情事之可歸責事由，肇致兩造終止系爭租約。 (六)系爭房屋原本破舊不堪，原告因此支出1,424,837元裝潢整修，使系爭房屋合於店面使用，此即為系爭租約第八條約定150萬元違約金(此為對承租人裝潢費之補償)之緣由： 1.裝潢829,800元：此項總價單據為原告106年6月14日當庭提出之單據「103年4月20日自立路估價單」。被告雖否認上開估價單之形式真正性，然依原告106年8月17日當庭提出之「付款簽收簿」，其中4月30日、7月10日及7月30日之欄位，原告依序給付「裝潢廖大哥」20萬元、30萬元及329,800元，合計為829,800元，有收款人廖東蓮簽名收受。 2.土水泥作112,500元：此項總價單據為原告106年6月14日當庭提出之單據「103年5月20日康小姐(自立路)估價單」。被告雖否認上開估價單之形式真正性，然依原告106年8月17日當庭提出之「付款簽收簿」，其中5月30日及7月30日之欄位，原告依序給付「土水泥作」3萬元及82,500元，共112,500元，有收款人林泳淞簽名收受。 3.鋁門窗71,000元：此項總價單據為原告106年6月14日當庭提出之單據「103年5月5日自立路估價單」，其上並蓋有新宏益鋁門窗行之統一發票專用章。被告雖否認上開估價單之形式真正性，然依原告106年8月17日當庭提出之「付款簽收簿」，其中7月10日欄位，原告給付「新宏益鋁門窗」71,000 元，有收款人林重屘簽名收受。 4.水電288,500元：此項總價單據為原告106年6月14日當庭提出之單據「103年4月5日自立路住商不動產(康小姐)估價單」。被告雖否認上開估價單之形式真正性，然依原告106年8月17日當庭提出之「付款簽收簿」，其中4月27日及7月30日之欄位，原告依序給付「東峯水電」158,500元及13萬元，合計288,500元，有收款人李東正簽名收受。 5.塑膠耐磨地板63,600元：此項總價單據為原告106年6月14日當庭提出之單據「103年5月自立路100-2號康's估價單」，其上並蓋有曼紗窗簾傢飾館之統一發票專用章。被告雖否認上開估價單之形式真正性，然依原告106年8月17日當庭提出之「付款簽收簿」，其中7月30日之欄位，原告給付「曼紗塑膠地板」63,600元，有收款人簽名收受並蓋有曼紗窗簾傢飾館之統一發票專用章。 6.輕鋼架31,200元：依原告106年8月17日當庭提出之「付款簽收簿」，其中6月30日之欄位，原告給付「進福輕剛架」 31,200元，有收款人陳進福簽名收受。 7.磁磚28,237元：依原告106年8月17日當庭提出之「付款簽收簿」，其中7月10日之欄位，原告給付「靚鴻磁磚」28,237 元，有收款人羅金枝簽名收受。 8.被告雖於8月17日提民事爭點整理狀(二)附圖稱室內裝潢拆除一空云云，然該等照片究為何時所拍攝？從原告105年4月底搬遷後，究竟有無其他人進入使用？在在不明，原告否認其形式、實質上之真正性。再觀諸被告所提上開照片可知，系爭房屋之土水泥作、水電管路、鋁門窗、牆壁磁磚、塑膠地板等仍屬完整且為原告之前僱工請人施作無誤，衡諸被告目前尚且利用系爭房屋出租他人賺取租金，則本於系爭租約第八條一、(三)約款及衡平法理，被告應給付原告150萬元之違約金。 9.原告搬離系爭房屋時，僅取走房屋內可拆之裝潢及燈具，此為被告所提民事辯論意旨狀(二)第5頁第3行所自承：「房屋外觀及內部均無遭他人破壞之痕跡」、「系爭房屋之走廊及房內天花板上燈具，以及房屋內『可拆之裝潢』均全數遭拆除」，足見原告遷離系爭房屋時，確實僅取走屋內「可拆之裝潢」及「燈具」，但仍然保留系爭房屋之原樣，並無破壞系爭房屋之情事。而原告花費鉅資施作之土水泥作、鋁門窗、全新水電線路、塑膠耐磨地板、輕鋼架及瓷磚等隱蔽或附合於系爭房屋部分，原告均無法拆取，目前由被告繼續使用收益或出租給他人使用，是原告依系爭租約約定，請求被告賠償150萬元，允屬公平合理。反之，被告一方面坐享原告耗資裝潢房屋之利益，將全新整理後之系爭房屋出租給他人使用供自己收取利益，另方面又拒絕賠償給付原告，造成原告損失鉅額裝潢費用，絕非事理之平。 (七)爰依兩造間契約第八條一、(三)、第四條二、約定及民法第179條規定請求。並聲明：被告應給付原告1,644,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以： (一)原告與卓鳴均於103年間合夥經營卓越企業社(統一編號00000000)，並由卓鳴均擔任法定代理人。嗣於103年4月8日卓越企業社向原告承租系爭房屋，租期自103年6月1日至108年5 月31日，每月租金36,000元。惟卓鳴均後因與原告經營理念不合，以致卓越企業社經營不善，卓鳴均遂於105年1月14日代表卓越企業社與被告終止系爭租約，並約定自105年1月31日生效。但原告仍藉故持續占用系爭房屋，被告因此向鈞院訴請原告返還房屋，並經鈞院花簡86號判決認定：被告雖與卓鳴均終止租約，但原告與卓鳴均有合夥關係，該終止租約之效力不及於原告，亦即系爭房屋租約在105年1月31日後仍存在原告與被告間。又原告於花簡86號事件中，分別於105 年7月11日及105年8月10日庭期時自陳：「答辯理由限縮為游健在應返還5月的租金支票」及「對於變更後的訴之聲明一(即康雅庭應將系爭房屋騰空遷讓返還予游健在)我同意」等語。再核以原告於105年4月底已自行將大部分物品搬走之事實，可知被告就前案對原告提出搬離房屋之請求與原告自行將大部分物品搬離之事實，已屬合意終止租約之客觀事實，即符合民法第161條第1項「有可認為承諾之事實時，其契約為成立」之情形。故自105年5月1日起，原告與被告之租賃契約已因合意而終止，原告於斯時起即為無權占有系爭房屋，鈞院前案亦同此見解故而判命原告應騰空返還房屋在案。 (二)原告於起訴主張係被告與卓鳴均簽訂終止租約後，被告干擾原告使用系爭房屋，被告並向鈞院訴請原告返還系爭房屋及不當得利，原告不堪其擾，不得已始搬離系爭房屋云云，均非事實： 1.系爭租約係由卓越企業社負責人卓鳴均與被告簽訂，而終止租約契約也是由卓鳴均代表卓越企業社與被告所簽訂。因此，被告當然毫無懷疑認為系爭租約於105年1月31日已經合法終止。況且，提前終止系爭租約乙事，係卓鳴均主動代表卓越企業社向被告提出，被告經卓鳴均說明該企業社經營不善，本於善意而答應提早終止租約。故被告與卓越企業社簽立終止系爭租約，並不可歸責於被告。而原告與卓鳴均之間原為合夥人關係，較被告與卓鳴均間僅為單純出租人、承租人間，原告與卓鳴均間關係更為密切，因卓鳴均與原告間經營理念不合以致必須提早終止系爭房屋之租屋，當然屬於「可歸責於原告(或承租人)」之事由甚明。 2.被告與卓越企業社終止租約後，卓鳴均已於105年1月15日寄發存證信函通知原告，並副知被告，表示系爭房屋之租約將於105年1月31日終止，請原告於租約終止後將房屋返還被告。但原告於被告、卓越企業社間之租約終止後仍占用房屋，被告主觀認定既然系爭租約業經終止，而原告並非承租人，卻無權占用系爭房屋拒不返還，迫於無奈才於105年2月3日訴請鈞院命原告返還房屋，乃係合法行使房屋所有權人之正當權利，絕非原告所稱干擾或違反誠信之舉。被告與卓鳴均終止租約後，原告即向鈞院訴請被告交付系爭房屋之稅籍資料，而鈞院在該案(105年度花簡字第76號，下稱花簡76號) 判決中，亦認定系爭租約並不存在原告與被告之間，亦即原告是無權占用系爭房屋；豈料花簡86號判決竟認系爭房屋租約存在於兩造之間，與花簡76號判決之認定相反，從上開二案判決對於系爭租約對原告是否有效認定有異，可知非屬定論，但被告也願尊重法院判決，故未提出上訴，花簡86號案件因而確定。然而被告除提出該案請求原告返還房屋之訴外，並無其他任何行為要求原告搬離，而人民依法使用法院以定紛止爭，為正當權利之行使，並非不法、不當之行為。原告稱被告干擾其使用房屋違反誠信原則云云，顯屬無稽。 3.況且，原告若認被告與卓鳴均簽訂終止租約後，仍有權繼續占用房屋，自應於被告提起之前開返還房屋訴訟中據理力爭，並由法院以判決確認其繼續使用房屋之權利，詎原告非但不待法院判決，反於訴訟中105年4月底自行搬離系爭房屋，此由在花簡86號案件中，原告於105年7月11日庭期時自陳：「我們公司的人員及物品4月底時都已搬走」、「(請康雅庭確認系爭房屋是否已不再主張占有？)是」等語。足見，原告確係自願搬離系爭房屋，絕非因被告干擾其使用才搬離，倘原告確實是受到被告干擾而搬離(假設語，被告否認之)，何以原告在花簡86號案件歷次庭期中，卻從未以此提出抗辯，亦未有任何舉證。由此益證原告主張被告與卓鳴均終止系爭房屋租約後，係因被告干擾原告使用系爭房屋，致原告不堪其擾，不得已才搬離系爭房屋之詞，顯係原告為提出本件訴訟而臨訟杜撰之詞，並不可採。 4.被告始終認為與卓越企業社之租約已終止，且簽約對象是卓鳴均而非原告，則原告請求被告交付系爭房屋稅籍證明等文件，並協同辦理負責人變更事宜乙事，被告亦認原告當然無權要求被告交付及配合辦理。原告在被告拒絕交付前開稅籍資料後，即向鈞院起訴請求，惟原告之請求歷經鈞院一、二審均受敗訴判決並已確定(花簡76號、簡上61號)。是鈞院亦認原告無權請求被告交付系爭房屋稅籍資料，因此，原告於本件中再以被告拒絕交付稅籍證明文件為由，主張被告藉此趁機要求調漲系爭房屋租金，原告因不堪其擾，才搬離系爭房屋云云，顯與事實不符。 5.再原告提出簡上61號判決，欲證明被告有干擾原告營業之事實，然該案判決是針對原告與被告在104年12月4日上午9時 16分許，因被告請原告將停放在系爭房屋旁邊空地上(非租約範圍)之車輛移開，雙方因而發生爭執之單一偶發事件，且被告在該案中之行為與原告之營業毫無關係，更與原告在該事件後5個月即105年4月底自行搬離系爭房屋而與被告終止契約完全無關。故原告欲以該單一偶發事件作為其105年4月底搬離系爭房屋之原因，並將該原因歸責於被告，並無可採。原告迄今均未舉證證明被告有何「一再干擾原告營業」、「趁機要求調漲房屋租金」之事實，已違反民事訴訟法第277條之舉證責任。 6.是以，原告與被告終止系爭租約，乃係雙方合意而終止，且係原告自行表示終止，被告並無任何違反誠信，而迫使原告終止之舉，雙方合意終止租約，被告並無可歸責性。且系爭租約終止之發端，係因原告與其「合夥人卓鳴均無法再共同經營事業，且卓越企業社因其二人經營不善，始由原告之合夥人卓鳴均主動向被告提出終止租約之請求」。而且被告是信賴系爭租約業經終止，且終止契約書第三條第三項所約定之「乙方於系爭房屋之裝潢，乙方同意放棄，任由甲方處置，不得要求任何補償，並確認無公證書租賃契約之第8條第1項第3款之情事」，而提出訴請原告返還房屋訴訟及拒絕交付稅籍資料，均係合法行使權利，非「干擾」原告使用房屋，原告提前搬離系爭房屋，是因己意而自行終止租約，與被告毫無關連。則縱使原告是因為被告訴請遷讓系爭房屋才搬遷，則租約之終止當然不可歸責於被告。 (三)原告既與被告於105年5月1日起合意而終止系爭租約，但原告卻繼續占用房屋且不交還房門鑰匙，原告在花簡86號事件105年7月11日當庭表示「但裝潢應該還我。鑰匙我現在不願意還，因為我的裝潢還在裡面，只要裝潢能讓我帶走，我絕不會毀損系爭房屋。」，而系爭房屋之門窗是卓越企業社於租約簽訂後另行置換裝設，只有原告及卓鳴均才能進入該屋，因此原告因持有鑰匙得隨時進入系爭房屋，且排拒被告進入該屋，原告顯然事實上仍保有對系爭房屋之占有，而獲有使用之利益，又致被告仍無法就房屋為使用收益而受有損害。被告於花簡86號命原告應返還系爭房屋之判決確定後，委託律師發函請求原告返還房屋及鑰匙，幾經催討後原告始於106年3月3日寄發存證信函，同意被告自行更換系爭房屋門鎖以代返還，被告接獲原告存證信函後，會同警方及鎖匠前往開鎖時，系爭房屋之大門確實上鎖不得進入，待鎖匠開鎖並更換門鎖，被告始得進入房屋為使用收益，故原告係於 106年3月3日始返還系爭房屋。依民法第179條前段規定及最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原告明知從105年5月1日起即無占有系爭房屋之權利，竟自105年5月1日至106年3月3日間仍繼續占用房屋拒不返還，致被告無法為使用收益，原告顯係無法律上之原因而受有利益，致被告受有損害，得向原告請求上開期間相當於租金之損害36萬元，被告並已另案起訴請求(鈞院106年度花簡字第140號，下稱花簡140號)。故原告請求被告返還押租金108,000元及105年5月租金 36,000元並無理由。 (四)花簡86號判決理由三、(四)之內容，係認定原告與卓鳴均具有合夥關係，卓鳴均與被告所簽立之系爭租約，對原告仍有效力，被告與卓鳴均就系爭房屋所為合意終止契約之效力，不得拘束原告，亦即該案之主要爭點在原告與被告就系爭房屋有無租賃關係存在。關於兩造間在105年4月30日前存在租賃契約關係乙節，應有爭點效之適用，但就本件主要爭點在於被告對於原告105年4月底自行搬離系爭房屋而與被告終止租約，被告是否有可歸責性乙節，則二案之主要爭點完全不同。況且，前案就雙方終止租約被告是否有可歸責性乙節並未有任何辯論，也未載明於判決理由內，依最高法院96年度台上字第307號民事裁判見解，前案對本件並無爭點效之適用。花簡86號判決理由可清楚知悉，該案判決認定被告有違誠信，係指被告與卓鳴均在105年1月14日之終止租約行為，明顯與系爭租約繼續存在於原告與被告後，雙方在105年4月底合意終止租約之行為完全無關。原告以前案認定被告有違誠信，作為其與被告終止系爭租約之事由，顯係斷章取義，毫無可採。 (五)被告與卓鳴均簽立系爭租約時，僅於第二條二、約定「租賃標的物以現狀交付承租人使用，簽約日起至租約始日止，租賃標的物提早交付承租人供裝潢之用，不收取租金」，因此被告僅給予卓鳴均近2個月之裝潢時間，至於裝潢費用係由何人支付，被告並不知悉，也無須知悉，故原告稱「被告知悉系爭房屋之高額整修及裝潢費用均由原告支出」，並非事實，被告否認。原告106年6月14日所提出之整修單據5紙均係估價單，而非發票或收據，且其中3張估價單均無廠商蓋章，另2張雖有蓋章，但均無法證明與本件有關，也無法證明原告有付款，故被告均否認其形式上之真正。原告在106 年3月3日將系爭房屋返還被告時，室內裝潢已拆除一空，甚至連走廊天花板及燈座均已拆除，則原告請求賠償系爭房屋之整修及裝潢費150萬元，是否還有剩餘殘值可得請求，原告應予證明。被告目前將系爭房屋出租他人營業之裝潢現狀，與被告106年3月3日取回系爭房屋時之現狀比較，明顯可見承租人已全數重新裝潢，益證原告之裝潢確實已無任何價值。原告在105年4月底搬離該屋後，並無任何人進入使用，被告取回系爭房屋時，內部僅有拆除裝潢之痕跡，燈具及室內裝潢當然是原告自行拆除。則原告依前開租約約定請求被告補償裝潢費150萬元，顯無理由。 (六)就花簡140號判決： 1.花簡140號判決認定，兩造於前案(即花簡86號)之105年10月31日言詞辯論終結前，系爭租約尚未合法終止，但言詞辯論終結後，兩造均不爭執系爭租約已終止，因此認定原告與被告就系爭租約是在105年11月1日起才終止，且是雙方合意終止。 2.雖花簡140號判決所認定之終止租約時間，與兩造所認知之終止時間(即105年4月30日)不同，然而該案判決已明白闡釋，系爭租約是因為雙方均有終止租約之意思而為之合意終止，原告主張是因為受被告干擾使用及受被告提起訴訟之影響，不得已才終止租約，顯非事實。因此，依花簡140號判決所認定之事實，已足證兩造是合意終止租約，被告並無任何可歸責之事由。 3.又因花簡140號判決已認定兩造自105年11月1日起已合法終止租約，但原告仍保有系爭房屋之鑰匙，對系爭房屋仍有事實上之管理支配關係，至106年3月3日始將系爭房屋事實上管領力移轉予被告而履行返還租賃物之義務，因此認定原告違反系爭租約第9條第1項約定，而判決原告應給付被告無權占用系爭房屋4個月之違約金共144,000元，並認定被告得向原告請求之前開違約金，應扣除被告已向原告收取之105年5月租金支票36,000元及原告先前支付之押租金108,000元，合計亦為144,000元。是以，花簡140號判決既已認定原告無權請求被告返還105年5月之租金36,000元及押租金108,000 元，則原告於本件請求被告返還36,000元及108,000元部分即屬無理由，應予駁回等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事實： (一)原告與卓鳴均於103年4月8日簽訂合作契約公證書，由原告與卓鳴均合夥共同經營卓越企業社，並共同聘請會計負責帳務。 (二)卓越企業社與被告於103年4月8日就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃標的為系爭房屋，期間自103年6月1日起至108年5月 31日止，每月租金為36,000元，押金為108,000元。 (三)系爭租約於103年4月8日簽立後，原告簽發第1年期每月1日到期之租金及押金支票共12紙交付被告(其中押金及首期租金合計144,000元)，1年期滿後，被告又向原告收取第2年期之租金支票共12紙。上開支票全部經被告兌現取得票款。 (四)系爭租約之公證書及上開合作契約之公證書，前者文號為10663號，後者文號為10664號，公證時間均為103年4月8日，地點皆在何叔孋公證人事務所，均由公證人何叔孋公證在案。 (五)被告知悉原告與卓鳴均間就卓越企業社之合作關係，且知悉其等承租系爭房屋乃供作卓越企業社營業處所之用。 (六)本院花簡86號、簡上61號(原審案號花簡76號)民事判決已經確定。 (七)系爭租約有效期間內(即103年6月1日起至105年4月30日止) ，原告有按期繳納租金。 (八)原告所簽發支票號碼EA0000000、發票日為105年5月1日、票面金額36,000元、付款人為花蓮第二信用合作社中正分行之支票，已經被告兌現取得票款36,000元。 (九)被告目前將系爭房屋出租給第三人。五、得心證之理由：兩造所爭執之處，應在於： (一)本件是否因可歸責於被告之事由，而終止系爭租約？ (二)原告依系爭租約第八條一、(三)約定請求被告給付150萬元，是否有理？ (三)原告依民法第179條規定，請求被告返還105年5月份租金 36,000元，是否有理？ (四)原告依民法第179條規定及系爭租約第四條二、約定請求被告返還押金108,000元，是否有理？茲審酌如下。六、本院之判斷： (一)兩造就系爭房屋租賃關係，發生諸多糾紛及訴訟，業經本院調閱各該民事事件卷宗並提示予兩造，得援引為本件認定事實之依據： 1.系爭租約是由卓鳴均以卓越企業社負責人身分與被告簽立，而卓越企業社為獨資商號，登記之負責人為卓鳴均，有系爭租約、經濟部商業登記資料查詢可參(卷8至10、65頁)。系爭租約簽訂後，卓鳴均與被告在租約所定租賃期間之105年1月14日簽立終止契約書，雙方約定：第二條系爭租約於105 年1月31日終止，第三條1.卓鳴均應將系爭房屋返還被告。 3.卓鳴均於系爭房屋之裝潢，卓鳴均同意放棄，並任由被告處置，不得要求補償，並確認無公證書租賃契約第八條一( 三)之情事。第四條1.卓鳴均與康雅庭或其他人間合夥、轉讓、合作之法律關係，均與被告無關，由卓鳴均自行處理。2.卓鳴均並無將租賃權讓予康雅庭或同意伊及第三人使用之情事。有終止契約書足憑(卷11頁)。上開終止契約書簽立後之翌日，卓鳴均寄花蓮府前路郵局000007號存證信函予原告，並副知被告，函中告知其已與被告終止租賃契約情事，請原告自105年1月31日遷出系爭房屋，並有存證信函可稽(卷 33頁)，原告自承於105年1月15日收到該存證信函(花簡86號卷61頁康雅庭答辯狀)。 2.花簡76號、簡上61號請求協同辦理變更登記等事件：原告於104年12月22日起訴對被告請求出具同意出租證明書及房屋稅單，並稱於104年12月4日遭被告辱罵請求賠償20萬元，為花簡76號事件受理。 (1)原告在該事件中主張其與卓鳴均原合夥經營卓越企業社，由卓鳴均出名以獨資方式擔任負責人，因卓鳴均個人理財不善，迄至104年2月2日與卓鳴均終止合夥，雙方拆夥；卓鳴均於105年1月14日終止系爭租約，刻意造成租約已合法終止之情，顯然是故意行為，游健在亦是刻意終止系爭租約等語，並提出其與卓鳴均於104年2月2日所簽立之「同意拆夥切結書」(該事件卷4、15、16、100頁起訴狀、同意拆夥切結書、民事準備狀)，其中第二條特約事項1. 約定略以「雙方同意將卓越企業社之行號含統一編號無條件給康雅庭使用，系爭租約原是卓鳴均與房東於何叔孋公證人事務所所簽訂，租賃期間103年6月1日至108年5月31 日，若卓鳴均主張將卓越企業社之行號取回或導致出租人終止租約使得康雅庭無法營業之損失，卓鳴均必須無條件支付康雅庭成立加盟店即系爭房屋康雅庭整理之費用150 萬元及押金108,000元，康雅庭可向卓鳴均提出損害賠償。」 (2)該事件於105年8月19日一審宣判，認定「系爭房屋之租賃契約，係由游健在與卓越企業社(負責人卓鳴均)所簽立，足見本件系爭房屋之租賃契約當事人應為游健在及卓鳴均無訛。康雅庭雖主張租賃契約係其與卓鳴均共同出面承租，惟並未舉證以實其說，並與上揭客觀證據不符而難憑信，游健在抗辯康雅庭並非租賃契約當事人，即屬可採。」而駁回原告就同意證明書及房屋稅單之請求；另就原告主張被告於104年12月4日上午9時17分許辱罵原告部分，判決被告應給付原告精神慰撫金3萬元。(卷72至79頁民事判決參照)。 (3)後原告不服提起上訴，本院簡上61號民事判決於106年4月18日駁回其上訴，理由中以：康雅庭在花簡86號事件中表示不願再承租系爭房屋，同意將系爭房屋騰空遷讓返還予游健在，故花簡字86號判決康雅庭應將系爭房屋騰空遷讓返還予游健在確定。可知兩造就系爭房屋之租賃關係既已終止，游健在即不再負出租人出具同意書及房屋稅單之義務。(卷80至84頁民事判決)。 3.花簡86號請求返還房屋等事件：被告則於105年2月3日對原告起訴請求返還房屋及自105年2月1日起至返還房屋之日止按月給付36,000元，暨電費7,472元，經花簡86號受理，於 105年11月30日判決康雅庭應將系爭房屋返還游健在，並應給付電費7,472元，而駁回游健在其餘請求，該判決未經兩造上訴，已經確定。判決理由認定「游健在明知或可得而知康雅庭與卓鳴均間就卓越企業社之合作關係，亦明知或可得而知其等承租系爭房屋乃供作卓越企業社營業處所之用，更明知或可得而知系爭租約關係另有康雅庭本人承租系爭房屋之意思，揆諸上開說明，系爭租約關係自仍對康雅庭本人有發生效力。然而，游健在竟僅單方與卓鳴均以合意終止系爭租約關係，置康雅庭之權益於不顧，顯然有違誠信，故其與卓鳴均間合意終止系爭租約關係之效力，自不得拘束康雅庭。從而，游健在主張康雅庭無權占有系爭房屋，其應給付游健在相當於租金之不當得利云云，應無理由。」而就游健在勝訴部分，理由為「關於游健在訴之聲明一、三，請求康雅庭應將系爭房屋騰空遷讓返還予游健在，暨康雅庭應給付游健在7,472元(按：系爭房屋之電費)，及自105年8月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，對此，康雅庭表示同意。可知，基於當事人處分權原則，關於游健在訴之聲明一、三之請求，應予准許。」 4.花簡140號請求返還不當得利事件：被告復於106年3月15日起訴對原告請求936,000元(含：1.自105年5月1日起10個月每月租金36,000元計算，相當於租金之不當得利36萬元，扣除康雅庭前已交付游健在之5月份支票36,000元及押租金 108,000元後，請求216,000元。2.依系爭租約第9條第1項約定按每月租金2倍賠償無權占用10個月之懲罰性違約金72萬元。)，為花簡140號受理，於106年9月8日判決駁回游健在之訴，該判決未經兩造上訴，已經確定。判決理由認定略為： (1)游健在既已於花簡86號案訴訟主張康雅庭無權占用系爭房屋而應返還相當於租金之不當得利，為法院所不採，則就康雅庭於前案訴訟言詞辯論終結即105年10月31日前，兩造於前案訴訟所提出或得提出而未提出，關於康雅庭是否應返還系爭房屋相當於租金之不當得利之各項攻擊防禦方法，皆無從再於本件訴訟主張，本院亦無庸再次審酌，以防止兩造就法院前案判決據以為判斷訴訟標的權利或法律關係存否之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價，使前案確定判決之既判力因而失其意義。準此，游健在於本案再次請求康雅庭給付於105年10月31日前，康雅庭未返還房屋之相當租金之不當得利，難謂合法，應予駁回。 (2)花簡86號案本於當事人辯論之結果，業已為兩造尚未合法終止系爭租約，故康雅庭並非無權占有之判斷，除有足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得為任何相反之判斷或主張，準此，本件無從認定兩造間系爭租約於前案事實審言詞辯論終結105年 10月31日前已合法終止，亦難謂康雅庭未於105年10月31 日前將系爭房屋返還游健在，有何違反租約未即時返還系爭房屋之情，故游健在向康雅庭請求105年10月31日前未即時返還系爭房屋之違約金，即難認有據。 (3)兩造就系爭租約於前案事實審言詞辯論終結後，是否合意終止，已有一致之意見，基於辯論主義原則，法院應受兩造合意之拘束，準此，系爭租約自105年11月1日起即已終止，康雅庭於斯時起即應負返還租賃物之義務。 (4)游健在主張系爭房屋鑰匙一直為康雅庭持有，康雅庭直至106年3月3日始以存證信函告知游健在得自行更換該屋門鎖等情，業據游健在提出存證信函為證(見本院卷第40頁 )，且為康雅庭所不爭執，堪信為真實，足認康雅庭乃於 106年3月3日始將系爭房屋事實上管領力移轉予游健在而履行返還租賃物之義務。 (5)游健在得請求康雅庭給付自系爭租約終止之日即105年11 月1日起至106年2月底止共4個月違約金144,000元，該金額經游健在所稱扣除其已收取之面額36,000元支票及押租金108,000元後，康雅庭即未積欠游健在任何債務。 (二)兩造均應受前揭確定判決既判力之拘束，並就確定判決理由重要爭點之認定，兩造亦受拘束：按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴訟法第 400條第1項規定甚明。民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力(最高法院73年台上字第3292號判例意旨可參)。又訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第三百九十九條第一項規定之趣旨觀之甚明(最高法院42年台上字第1306號判例意旨足供參考)。再按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力(拘束力)，即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許(最高法院96年度台上字第1782號判決要旨參照)。 (三)花簡86號確定判決之理由認定，無從據認被告終止與原告間之租約有可歸責事由：花簡86號民事判決理由固載「游健在單方與卓鳴均合意終止系爭租約，置康雅庭之權益於不顧，顯然有違誠信」，惟此係據以推論被告與卓鳴均間合意終止系爭租約關係之效力，不得拘束原告，即兩造間系爭租約仍繼續存在，原告非無權占有系爭房屋(卷13頁反面)，此參該判決記載甚明，故該判決理由此項認定，與兩造間租約終止顯無相關。原告以此段論述主張系爭租約係因被告有違誠信之作為而終止，可歸責於被告云云(如卷5頁起訴狀記載)，難認可採。 (四)兩造間就系爭租約之終止，被告並無可歸責事由：原告另以其他事由主張系爭租約之終止可歸責於被告云云，惟： 1.系爭租約是卓越企業社負責人卓鳴均出面與被告簽立，雖於簽立租約並公證之當天(103年4月8日)，原告與卓鳴均亦就雙方合夥經營卓越企業社之合作契約為公證，系爭租約之押租金及每月租金支票均由原告簽發支票交付被告，被告知悉原告與卓鳴均間就卓越企業社之合作關係，且知悉其等承租系爭房屋乃供作卓越企業社營業處所之用等情(上情均為兩造所不爭)，然被告僅為系爭房屋之出租人，不曾參與卓越企業社之經營或原告與卓鳴均間之合作事宜，其雖收受原告簽發之支票，然應係認原告是因與承租人卓鳴均間之合作關係而交付，實無從僅因被告在公證當天知悉原告與卓鳴均間之合作關係(即承租系爭房屋之緣由)及收受支票，而得推認其知悉未在系爭租約具名之原告，亦為租約之承租人，基於債之相對性原則，被告認系爭租約之承租人僅為卓鳴均即卓越企業社之負責人，與常情及經驗法則相符。而原告與卓鳴均就卓越企業社有隱名合夥之合作關係(卷89頁公證書第一條三)，彼此間關係較為緊密，於104年2月2日簽立同意拆夥切結書時，卓鳴均尚對原告承諾應使系爭租約存續供原告以卓越企業社之名繼續營業，否則須給付原告系爭房屋整理費150萬元及押金108,000元，然卓鳴均違反與原告之前開約定，於105年1月14日逕與被告終止系爭租約，卓鳴均並於終止契約書中約定其與原告間之合夥關係由卓鳴均自行處理(卷 11頁反面第四條一)，堪認違約終止租約之可歸責者，應為卓鳴均，而非被告。 2.原告因與卓鳴均間已經合意終止租約，而請求原告搬離系爭房屋並起訴(花簡86號)，在訴訟進行中，原告於105年7月11日言詞辯論時稱「我們公司人員及物品4月底時都已搬走，只剩裝潢還在。裝潢是我出的，所以裝潢我要拆走，回復原狀。(問：系爭房屋是否已不再占有？)是，但裝潢應該還我，鑰匙我現在不願意還，因為我的裝潢還在裡面」(卷26至 28頁)，花簡86號確定判決則認定兩造租約仍有效存在，原告並非無權占有，故依確定判決既判力之遮斷效，於花簡86號言詞辯論終結105年10月31日前，兩造間系爭租約仍有效存在，但兩造均同意系爭租約於105年11月1日起即已終止( 花簡140號判決理由，為重要爭點，應有爭點效之適用，兩造應受拘束)，且是原告自行搬遷不再使用該屋(花簡86號卷84頁，原告表示同意騰空遷讓返還房屋)，原告復於106年3 月3日以存證信函告知被告得自行更換該屋門鎖，即原告於 106年3月3日始將系爭房屋事實上管領力移轉予被告而履行返還租賃物之義務(花簡140號判決理由，為重要爭點，有爭點效適用，兩造應受拘束)。原告或係因被告對其起訴返還房屋認該屋涉訟對其營業產生干擾而自行搬遷，然被告為系爭房屋所有權人，因與租約具名之承租人卓鳴均合意終止契約，而認原告無權再繼續使用房屋且原告拒絕搬遷，因而起訴請求，訴訟進行雖對當事人即原告造成生活或工作上之不便，然實乃被告正當權利之行使，縱花簡86號判決認定被告與卓鳴均間終止租約之效力不及於原告，原告與被告間之租約仍有效，亦無從反推被告起訴主張權利之行為，即屬兩造終止租約之可歸責事由。 3.被告拒絕給付房屋使用同意書及稅籍資料等，已經原告起訴請求，經本院駁回原告之請求確定；衡酌系爭租約始終只有卓鳴均(卓越企業社)為承租人，而卓越企業社亦未辦理負責人名義變更為原告(原告另以本院105年度花簡字第92號事件起訴對卓鳴均為請求，經於105年10月18日判決准許原告請求)，難認被告以此為由拒絕提供前開資料予原告，為原告自行搬離系爭房屋終止租約之可歸責被告之事由。再原告所稱被告對其辱罵之時間為104年12月4日，是時系爭租約尚有效存續，被告與卓鳴均還未合意終止(其二人是於105年1月 14日簽立終止契約書，卷11頁)，被告辱罵原告之行為雖經花簡76號、簡上61號判決應賠償原告精神慰撫金3萬元，然該侵權行為發生時兩造尚未就系爭房屋遷讓一事發生糾葛，是無從據此認定為兩造終止租約之可歸責被告事由。 4.綜上可知，兩造終止租約並無系爭租約第八條一(三)可歸責於被告之事由所致，原告依該約定請求賠償違約金150萬元，難認有理。 (五)原告不得請求被告返還105年5月份租金36,000元及押金 108,000元：原告請求之前開金額，經花簡140號確定判決據為扣抵被告對原告之違約金請求，業如前述，兩造均應受該確定判決既判力之拘束，原告自不得再向被告為請求。七、從而，原告依系爭租約及民法第179條規定，請求被告給付 1,644,000元及法定遲延利息，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 106 年 11 月 17 日臺灣花蓮地方法院民事庭法官楊碧惠上為正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 106 年 11 月 17 日書記官劉昆鑫

臺灣花蓮地方法院106年度訴字第117號

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