臺灣花蓮地方法院106年度訴字第201號｜法律人

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第201號原　　　告　李善金訴訟代理人　孫裕傑律師黃佩成律師吳順龍律師被　　　告　戴碧夏陳寶鳳林純如吳永欽共　　　同訴訟代理人　李文平律師張照堂律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年10月11日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣貳佰壹拾柒元，及自民國106年8月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請均駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。經查，原告起訴時主張原告與被告吳永欽、戴碧夏、陳寶鳳、林純如為花蓮縣○○鄉○○段000地號土地（面積為 554.57平方公尺，約167.76坪，下稱系爭土地）之原共有人，因被告未合法通知原告行使優先承買權，即將土地出售他人，故以侵權行為損害賠償及債務不履行為請求權基礎，起訴請求被告應連帶給付原告新臺幣（下同）402萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語，復於本院審理時追加起訴，主張被告雖將系爭土地出賣後所得價金部分為原告辦理提存，惟並未完全依所出賣價金按原告之應有部分比例金額為提存，仍有246,451元之差額未提存或給付原告，故依土地法第34條之1第3項規定，追加請求被告應給付此部金額，並變更訴之聲明為請求被告應連帶給付原告4,266,451元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語（見本院卷第 179頁），又原告上開訴之追加，業經被告於本院106年9月 13日審理時表示同意其為程序上之追加（見本院卷第178頁），參諸前揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：原告與被告吳永欽、戴碧夏、陳寶鳳、林純如為系爭土地之原共有人，應有部分各為5分之1、1000分之100、100分之22、1000分之1、1000分之479。詎被告未經原告同意，擅自於民國105年10月26日與訴外人何秋容就系爭土地簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣條件為每坪單價為18萬元，總價金為30,196,000元，付款條件分為4期，第1期於簽約時交付200萬元，第2期於備妥文件時交付 1000萬元，第3期於土地增值稅核下時交付3,196,000元，第4期於貸款後支付1500萬元。被告於105年11月2日寄發存證信函（下稱系爭A存證信函）予原告，表示若原告拒絕出售，應於收受存證信函後10日內提出等額買賣價金行使優先承買權。原告雖於105年11月8日寄發存證信函（下稱系爭B存證信函）予被告，表示不行使提出等額買賣價金行使優先承買權。惟被告寄發之系爭A存證信函內容係要求原告於收文後10日內提出等額買賣價金30,196,000元，顯與系爭買賣契約所載之給付方法及期限等內容不同，且被告亦未先就渠等就系爭土地之應有部分（即權利範圍合計5分之4）通知原告詢問是否承買，又被告與何秋容所訂之系爭買賣契約日期為105年10月25日，被告卻遲至105年11月2日才寄發系爭A存證信函，以上均有違土地法第34條之1執行要點第7、10、11點之規定，其通知於法不合，是被告所為已屬侵害原告依土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權，又被告係以每坪18萬元將系爭土地出售何秋容，而相鄰土地即花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上所架設之出售告示牌則標示每坪售價為 28萬元，兩者價差高達10萬元，顯見被告係以低價出售，另被告就系爭土地所持應有部分共計443.656平方公尺，約為 134坪，其應有部分之價差即預期利益高達1340萬元，是以，被告出賣系爭土地之應有部分未合法通知原告行使優先承買權，致原告未能以每坪18萬元之價格優先購買市價約28萬元之系爭土地，其所受之預期利益損失高達1340萬元，惟原告考量土地買賣市場交易價格常情，以每坪3萬元價差計算本件之預期利益損害即為402萬元（計算式：134坪×3萬元/ 坪＝402萬元）。故原告依民法第184條第1項、第185條第1 項前段規定，請求被告連帶賠償損害402萬元，又被告已將系爭土地出賣並完成所有權移轉登記，是原告之優先承買權，即陷於給付不能之狀態，自屬債務不履行，故原告亦得依民法第226條第1項規定，請求被告賠償上開損害金額。再者，系爭土地經出售予何秋容，買賣價金共為30,196,000元，則按原告應有部分比例5分之1計算，原告應可取得 6,039,200元，再扣除土地增值稅45,448元後，原告就系爭土地出賣後實際上應取得之對價為5,993,752元，然被告僅為原告提存5,747,301元，尚不足246,451元。被告雖稱此為扣除出賣系爭土地所需之仲介費、整地費、代書費及規費、鑑界費用等所致，惟原告並不同意扣除土地增值稅外之其他費用，又原告並未曾與訴外人遠東房屋有限公司簽立委託契約書，自無須給付仲介報酬費用，且被告亦不得將所支出之代書費、提存規費等轉嫁由原告負擔，而就被告主張其有支出土地鑑界費800元及整地費1,428元部分，原告並非系爭買賣契約之出賣人，並無履行渠等買賣契約之法律上義務而需負擔。故原告自得依土地法第34條之1第3項規定，請求被告連帶給付此差額即246,451元。準此，原告應得請求被告連帶給付之金額共為4,266,451元（計算式：4,020,000＋ 246,451＝4,266,451）等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告4,266,451元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告已依土地法第34條之1規定以系爭A存證信函通知原告出售系爭土地及優先承購權，包括每坪18萬元價格等重要資訊已有揭露。原告收受後亦以系爭B存證信函回覆稱「茲收到閣下們寄來之信函，...出售價格每坪新臺幣壹拾捌萬元整，...本人也不行使提出等額買賣價金行使優先承買權...」等語，其已明確拒絕行使優先承買權。又土地法第34條之1優先承購權之踐行程序，並無處理是否土地低售問題，況且系爭土地究竟應以何價格出售始符合市場價格，在原告受被告合法通知時，原告即可審慎考慮，若認每坪18萬元低於行情價，原告大可行使優先承購權為購買，以此賺取價差，原告捨此不為，卻另行起訴主張被告低售，其所主張顯然自相矛盾，自不可採，尤其被告亦為系爭土地之共有人，土地價格出售高或低，與原告利害與共，更無低售之動機。原告所提出附近鄰地有人喊價每坪28萬元，惟未見以該價格成交，足見該價格並非合理。據上，原告既未行使系爭土地之優先承買權，尚不生優先承購之效力，被告自無從侵害其權利，當不構成侵權行為。又原告已明示拒絕行使優先承購權，則兩造間就系爭土地並未成立買賣契約關係，則被告將系爭土地出售予何秋容，原告並無給付不能之問題，本件即無民法第226條第1項之適用。又原告就系爭土地之應有部分為5分之1，該土地之買賣價金為30,196,000元，原告本應取得之價金為6,039,200元，扣除原告應負擔之本件出售土地之土地增值稅45,448元、仲介費241,568元、代書費及規費3,238元、土地鑑界費800元、整地費1,428元等後，金額為5,746,718元，惟被告已為原告所提存之5,747,301元等語，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查，原告主張其與被告吳永欽、戴碧夏、陳寶鳳、林純如為系爭土地（面積為554.57平方公尺，約167.76坪）之原共有人，應有部分分別為5分之1、1000分之100、100分之22、1000分之1、1000分之479。被告於105年10月26日與何秋容就系爭土地簽立系爭買賣契約，買賣條件為每坪單價為18萬元，總價金為30,196,000元，付款條件分為4期，第1期於簽約時交付200萬元，第2期於備妥文件時交付1000萬元，第3 期於土地增值稅核下時交付3,196,000元，第4期於貸款後支付1500萬元。被告於105年11月2日寄發系爭A存證信函予原告，表示若原告拒絕出售，應於收受存證信函後10日內提出等額買賣價金行使優先承買權。原告於105年11月8日寄發系爭B存證信函予被告，表示不行使提出等額買賣價金行使優先承買權。被告於105年11月16日為原告提存5,747,301元於本院之提存所。系爭土地所有權於105年12月5日移轉登記予訴外人容舍股份有限公司。被告於105年12月間將花蓮縣○ ○鄉○○段000○000地號土地出售予何秋容，每坪單價為22萬元，系爭土地坐落在花蓮縣○○鄉○○段000○000地號土地位置中央等情，有系爭土地之第一類登記謄本、異動索引及地籍圖、系爭買賣契約書、系爭A、B存證信函、本院105 年度存字第242號提存通知書、不動產實價登錄資料等件在卷可憑（見本院卷第68至70頁、第82至91頁、第129頁、第 132至133頁），且為被告所不爭執（見本院卷第190頁背面），應堪信為真。四、原告另主張被告未合法通知其行使系爭土地之優先承購權，且有低價出售之情，已構成侵權行為及債務不履行，致原告受有損害402萬元，又被告亦未依法將出售系爭土地後原告應分得之對價全額提存，尚缺246,451元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠原告依侵權行為損害賠償法律關係，請求被告賠償損害402萬元，有無理由？㈡原告依債務不履行法律關係，請求被告賠償損害 402萬元，有無理由？㈢被告是否依法將出售系爭土地後原告應分得之對價全額提存？若無，原告得請求被告給付之金額為何？茲分述如下：㈠原告依侵權行為損害賠償法律關係，請求被告賠償損害402 萬元，有無理由？ 1.按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1、2、4項分別定有明文。次按土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故共有人出賣其土地或建築改良物之應有部分時，自應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，俾他共有人得請求以「同樣條件」訂立買賣契約，否則，即難認已合法通知行使優先承購權（105年度台上字第 1025號判決意旨參照）。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第184條第1項、第185條第1項前段亦有明定。 2.原告主張被告未經原告同意，擅自於民國105年10月26日與訴外人何秋容就系爭土地簽立系爭買賣契約，買賣條件為每坪單價為18萬元，總價金為30,196,000元，付款條件分為4 期，第1期於簽約時交付200萬元，第2期於備妥文件時交付 1000萬元，第3期於土地增值稅核下時交付3,196,000元，第4期於貸款後支付1500萬元。被告於105年11月2日寄發系爭A存證信函予原告，表示若原告拒絕出售，應於收受存證信函後10日內提出等額買賣價金行使優先承買權。原告雖於105 年11月8日寄發系爭B存證信函予被告，表示不行使提出等額買賣價金行使優先承買權。惟被告寄發之系爭A存證信函內容係要求原告於收文後10日內提出等額買賣價金30,196,000元，顯與系爭買賣契約所載之上開給付方法及期限等內容不同，且被告亦未先就渠等就系爭土地之應有部分（即權利範圍合計5分之4）通知原告詢問是否承買，又被告與何秋容所訂之系爭買賣契約日期為105年10月25日，被告卻遲至105年11月2日才寄發系爭A存證信函，以上違反土地法第34條之1 執行要點第7、10、11點之規定，其通知於法不合，是被告所為已屬侵害原告依土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權，已構成民法第184條第1項前段及後段之侵權行為要件。又被告出售系爭土地之每坪價格僅18萬元，與市場交易價格不符，有鄰近土地現場所架設之出售告示牌載明每坪售價為28萬元之照片1份可證。另被告將其所有之花蓮縣○○鄉 ○○段000○000地號土地出賣予何秋容之價格為每坪22萬元，也明顯高於本件每坪18萬元，足見被告確有低價出售系爭土地之情。故參酌市場交易價格常情，以每坪3萬元之價差計算原告未能行使優先承買權之價差，則原告所受之預期利益損害即為402萬元（被告應有部分134坪×3萬＝402萬），並依民法第184條第1項請求被告賠償等語，並提出花蓮縣○○鄉○○段000地號土地現場照片1張、系爭土地之登記申請書、不動產買賣成交案件實際資訊申報書、地籍圖謄本等件為證（見本院卷第9至23頁），被告則辯以其已將出售系爭土地之範圍及每坪18萬元價格等重要資訊以系爭A存證信函通知原告是否行使優先承購權，符合土地法第34條之1所規定優先承購權應踐行之程序，且原告亦以系爭B存證信函明確回覆稱不願行使。倘原告確實認每坪18萬元低於行情價，何以其不行使優先承購權，是原告所述顯無理由。再者，原告雖主張附近鄰地有人喊價每坪28萬元，但也未見有以28萬元成交之資料，足見該價格並非合理。又系爭土地鄰地雖坐落在花蓮縣○○鄉○○段000○000地號土地位置中央，然該土地面接道路、對外特性較低，位置不佳，價格自然較低，況被告與第三人間之買賣關係，亦與原告無關。本件被告自無構成侵權行為等語，並提出系爭買賣契約書、系爭A、B存證信函等件為證（見本院卷第116至125頁）。 3.經查，系爭A存證信函載明：「. ..主旨：為代本所當事人吳永欽、戴碧夏、林純如、陳寶鳳等人函告台端，請於文到後十日內辦理買賣契約事宜；若拒絕出售，請於文到十日內依土地法第三十四條之一第四項行使優先承買權，逾期不理，視同放棄。說明：壹、上開主旨係依當事人委任意旨辦理。貳、茲據本所當事人吳永欽、戴碧夏、林純如、陳寶鳳等人（以下簡稱本人等）來所委託稱：本人等與李善金共有土地坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○地號土地，為使該共有土地充分有效利用並達成正當行使權利之目的，本人等依土地法第三十四條之一各項規定處分出售上開土地，本人等所有上述土地應有部分及人數已逾二分之一，符合土地法第三十四條之一第一項要件，本人等特依同法第二項、第三項、第四項規定將處分方式及內容通知李善金如下：㈠土地標示：花蓮縣○○鄉○○段○○○地號土地所有權全部。㈡處分方式：上述土地全部價款新臺幣參仟零壹拾玖萬陸仟元整（每坪180000元），共167.757坪，出售予何秋容。㈢價金分配：上列價款由共有人依其土地應有持分比例面積計算，於扣除稅金及必要費用後，分配應得之價金。㈣付款方式：請李善金於文到十日內至林木田地政士事務所（花蓮市○○街00○0號）簽訂（出賣人）買賣契約，並依約領取應得之價金，逾期不到，本人等即依土地法第三十四條之一各項規定辦理。㈤特別約定事項：本存證信函係依土地法第三十四條之一第一項規定處分共有土地並依同法第二項、第三項規定他共有人，惟若李善金拒絕出售，爰依同法條第四項以本文通知於文到後十日內提出等額買賣價金行使優先承買權；如有逾期，視為放棄優先承買權，本人等將按同法條第二項、第三項規定處理。...」等語，系爭B存證信函則載明：「敬啟者：你們好。茲收到閣下們寄來之信函，為本人與閣下們共有之花蓮縣○○鄉○○段000地號土地要處分出售予何秋容，出售價格每坪新臺幣拾捌萬元整，今因該筆土地本人需要做為生活所需使用不予出售，本人也不行使提出等額買賣價金行使優先承買權，但是，本人同意以閣下們之前提議分割共有物，其界址線以本人所有持分之面積為分割共有物坪數，特以此函通知」等語。由系爭A存證信函之內容觀之，被告僅就欲出售之標的物即原為兩造共有之系爭土地、買賣價金為每坪18萬元、總價為30,196,000元等事項通知原告是否同意出售其應有部分，且表明原告若不同意，則應於10日內表示是否提出等額買賣價金行使優先承買權，否則視為放棄優先承買權等，並未記載上開兩造所不爭執之被告與何秋容有約定系爭買賣契約之買賣付款條件分為4期，第1期於簽約時交付200萬元，第2期於備妥文件時交付1000萬元，第3期於土地增值稅核下時交付3,196,000元，第4期於貸款後支付1500萬元等內容，足見被告於通知原告行使優先承買權時，並未將買賣條件完整通知原告，依上開規定及說明，顯難認被告已合法通知行使優先承購權，縱原告另以系爭B存證信函之內容回覆稱不願提出等額買賣價金行使優先承買權，亦不生原告即不行使本件優先承買權之效力。是被告嗣已將系爭土地出賣予何秋容並完成所有權移轉登記予其所指定之容舍股份有限公司，已使原告無法行使優先承買權之權利，則核被告所為，確已侵害原告行使優先承買權之權利。 4.再者，原告固主張其受有因未能行使優先承買權而損失之價差預期利益云云，惟由卷附之內政部土地實價登錄資料（見本院卷第185至186頁）顯示，池南段第181至210地號土地近兩年之交易價格，104年9月有2筆土地交易，單價分別為每坪14.9萬元、15萬元、104年11月有1筆土地交易，單價為每坪18.5萬元、105年11月有1筆土地交易，單價為每坪18萬元（即系爭買賣契約）、105年12月有1筆土地交易，單價為每坪22萬元、106年7月有1筆土地交易，單價為每坪23.5萬元等情，而系爭土地出售之價格既為每坪18萬元，對比上開鄰近土地買賣之交易價格，價格上非有明顯落差，且亦未見曾有如原告所提之上開照片所示有每坪28萬元之交易價格，顯難認被告確有低售系爭土地之情，況土地買賣交易價格，除涉及土地位置、地目使用、有無相鄰道路等條件外，尚與交易對象之談判磋商技巧有關，若非與鄰地有價格上之顯著差距，實無法單憑有低於其他某交易案件之價格，遽謂本件有低售之情。另由系爭A、B存證信函內容亦可知，原告受被告通知系爭土地將出賣時至少已知悉該土地之出售價格為每坪18萬元，原告於回覆被告時，並未提及出售價格有不合理之處，倘確有低售情形，原告何以不於系爭B存證信函上回應主張，甚或表明行使優先承買權而同意以該價格購買系爭土地以直接獲利賺取價差，卻反提起本訴訟而為主張，顯不符常理，由此應可推知系爭土地以18萬元出售應無低售之情。4.至於原告聲請就系爭土地為鑑價部分，查系爭土地之價格應無低價出售之情，業經認定如上，是原告此部分聲請，即屬不必要調查之證據，爰依民事訴訟法第286條但書規定不予調查，附此敘明。 5.是以，被告未將系爭買賣契約之所有條件通知原告，未符合土地法第34條之1有關優先承購權通知之規定，雖已侵害原告之優先承買權之債權，惟按系爭土地最終出售價格即每坪18萬元，經核並無低售之情，亦即原告應無受有其所謂之因可優先購買系爭土地中被告應有部分所生之價差即預期利益損害，自不合民法第184條第1項及第185條第1項前段所規定須受有損害之要件，則原告依該規定請求被告賠償，自屬無理由。㈡原告依債務不履行法律關係，請求被告賠償損害402萬元，有無理由？ 1.按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第226條定有明文。 2.原告主張被告未合法通知其行使系爭土地之優先承購權，系爭土地已遭出賣予何秋容且所有權移轉登記予其所指定之容舍股份有限公司，無法撤銷，故被告對於原告之優先承買權，已陷入給付不能之狀態，而原告已受有因無法行使以每坪18萬元之價格優先承買被告應有部分即134坪之權利之損害，以3萬元之價差計算，該預期利益損害即為402萬元（計算方式如前述），並依民法第226條第1項規定請求賠償等語，被告則辯以其已合法通知其行使系爭土地之優先承購權，惟原告以系爭B存證信函回覆稱不願行使優先承購權，兩造間就系爭土地即無形成買賣契約而無買賣契約關係，且被告亦無低售系爭土地，則被告自無構成民法第226條第1項之債務不履行之情等語。經查，被告未合法通知原告行使系爭土地之優先承購權，且被告並無低價出售系爭土地等節，已經認定如前，是原告既未能舉證證明其受有上開金額之預期利益損害，則縱被告有給付不能之情事，原告亦無法依民法第 226條第1項規定請求被告賠償損害，是原告此部主張，亦為無理由。㈢被告是否依法將出售系爭土地後原告應分得之對價全額提存？若無，原告得請求被告給付之金額及利息為何？ 1.按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。土地法第34條之1第1、3項分別定有明文。又部分共有人依土地法第34條之1第1項規定處分共有土地之全部，對於未同意處分共有人之應有部分，係依法律規定而有權處分，惟仍應兼顧其權益，並符公平原則（最高法院105年度台上字第1700號判決意旨參照）。因此，該部分共有人既已依法處分共有土地之全部，則基於因處分該土地（如出售土地）而應支出之相關必要費用等，亦應由各共有人按應有部分比例分擔，並由各共有人按其應有部分比例分配剩餘之款項，始符合公平原則。 2.原告主張被告固就出賣系爭土地後為原告提存5,747,301元之價金，且有支出出賣土地之仲介費1,207,840元，印花費3,605元、登記費310元、書狀費40元、代刻印章100元、申請戶籍謄本（原告部分）規費15元、謄本費120元、提存規費1,000元，合約金服務費1,000元、所有權移轉登記服務費（即代書費）10,000元，並代替原告支付土地增值稅45,448元。惟原告並不同意扣除土地增值稅外之其他費用，又原告並未曾與訴外人遠東房屋有限公司簽立委託契約書，自無須給付仲介報酬費用，且被告亦不得將所支出之代書費、提存規費等轉嫁由原告負擔，另就被告主張其有支出土地鑑界費 800元及整地費1,428元部分，原告並非系爭買賣契約之出賣人，並無履行渠等買賣契約之法律上義務，故被告主張依系爭買賣契約有約定出賣人應支出土地鑑界費及整地費，則原告應須負擔云云，自無理由。且被告所提出之地政規費徵收聯單亦記載申請鑑界之標地為池南段204地號土地，非系爭土地，被告持其他土地鑑界費用要求原告負擔，亦無理由。據上，系爭土地既經出售予何秋容，買賣價金共為30,196,000元，則按原告應有部分比例5分之1計算，原告應可取得6,039,200元，再扣除土地增值稅45,448元後，原告就系爭土地出賣後實際上應取得之對價為5,993,752元，然被告僅為原告提存5,747,301元，尚不足246,451元，原告自得依土地法第34條之1第3項規定，請求被告連帶給付246,451元等語。被告則辯以因原告於拒絕行使優先承購權後，被告本得依土地法第34條之1代為處分原告對系爭土地之應有部分，係屬法律所賦予之權利，故買賣契約約定出賣人所承擔之必要費用，即應按共有人持分比例分擔，乃屬當然。本件買賣價金共為30,196,000元，則按原告應有部分比例5分之1計算，原告應取得價金本為6,039,200元，扣除土地增值稅45,448 元、及其他按原告應有部分比例計算之必要費用即仲介費2 41,568元、代書費及規費共3,238元、土地鑑界費800元、整地費1,428元等後，金額為5,746,718元，而被告已提存超過此金額之5,747,301元，則被告自無庸再給付原告任何金額等語，並提出本院105年度存字第242號提存通知書、土地增值稅繳款書、專任委託契約書、統一發票、林木田聯合地政事務所繳費收據、地政規費徵收聯單、整地費用收據等件為證（見本院卷第166至167頁、第170至176頁）。 3.經查，被告既已依土地法第34條之1第1項規定出賣系爭土地，則就原告應有部分之出賣，自屬有權處分，依上開說明，原告本應負擔依因出賣系爭土地所生之相關必要費用。而被告上開所述之支出出賣系爭土地之仲介費用、代書費及規費等，衡情確為土地買賣交易所必要之支出，至於整地費部分，參照系爭買賣契約書第6條約定「本買賣標的如為建地或農地之土地，交尾款前賣方應予鑑界完成並排除鄰地糾紛，且清理地上置放雜物，騰空交付予買方。...」等語（見本院卷第69頁），可知此為出賣人應負擔之費用，原告之應有部分土地既為出賣，其自亦應負擔此費用。又由被告所提出之上開專任委託契約書可知，系爭土地之買賣係委託仲介遠東房屋有限公司處理，且約定報酬額為實際成交價額之4%等情（見本院卷第179頁），而系爭土地之買賣價金為30,196,000元，故仲介費用應為1,207,840元（計算式：30,196,000元×4%＝1,207,840元），被告亦已提出金額相符之上開統一發票等為證。又由上開林木田聯合地政事務所繳費收據載明代書費及規費等合計金額為16,190元，另上開整地費用收據則載明該費用為7,140元。至於被告陳稱已支出鑑界費用 4,000元部分，因其所提出之地政規費收聯單（見本院卷第 175頁）並未載明該規費係為支出系爭土地之地號，且被告亦以書狀陳稱同意補給付800元予原告等語（見本院卷第184頁反面），是被告辯以已支出鑑界費用，且原告應負擔800 元等節，自無足採。綜上，原告既應負擔出賣系爭土地應有部分之必要費用，則其應負擔之金額應為按其應有部分5分之1比例之仲介費、代書費及規費、整地費、土地增值稅等共291,682元《計算式：（1,207,840＋16,190＋7,140）× 1/5＋45,448＝291,682》。是原告應可取得之金額為按應有部分比例計算之買賣價金6,039,200元扣除應負擔之上開費用291,682元，即為5,747,518元（計算式：6,039,200－ 291,682＝5,747,518）。又被告已為原告提存5,747,301元，已如前述，則被告應須再給付原告上開差額即217元（計算式：5,747,518－5,747,301＝217）。是原告依土地法第 34條之1第3項規定，請求被告連帶給付217元，為有理由，其餘部分，則屬無據。 4.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。有關原告請求遲延利息起算部分，查原告起訴時並未依土地法第34條之1第3項規定，請求被告連帶給付未提存之差額即246,451元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等；原告係於106 年8月11日以民事更正訴之聲明狀為此部分訴之追加（見本院卷第155頁）。然本件被告之依土地法第34條之1第3項所生之上開債務，其給付並無確定期限，揆諸上揭規定，被告應自受原告催告後，始負遲延責任而需負擔法定利率計算之遲延利息。是就原告上開追加金額部分之遲延利息仍應以被告自受原告以民事更正訴之聲明狀繕本送達之翌日即106年8月12日（見本院卷第155頁）起算。又經本院審酌後，上開追加之訴之請求金額即246,451元中於217元範圍內之請求有理由，已如前述，是本件關於追加部分之遲延利息部分，原告請求被告給付就217元範圍內金額之利息，起算日為自民事更正訴之聲明狀繕本送達之翌日即106年8月12日起算，始為合理，原告逾此部分利息之請求，則不應准許。五、綜上所述，被告雖就系爭土地之出賣未合法通知原告行使優先承購權，惟原告並未因此受有損害，是原告依侵權行為及債務不履行法律關係請求被告賠償損害，自屬無理由，又被告並未依土地法第34條之1第3項規定將原告應得之價金完全提存或給付，尚缺217元。從而，原告依土地法第34條之1第3項規定請求被告連帶給付217元，及自106年8月12日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍部分，即無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，本判決所命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定職權宣告假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。另依同法第392條第2項規定，依聲請酌定被告預供相當之擔保金額後宣告免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國 106 年 10 月 31 日民事庭法官鍾志雄以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 10 月 31 日書記官游意婷

臺灣花蓮地方法院106年度訴字第201號

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