106年度訴字第328號｜民事：返還押租金｜裁判日期：106 年 12 月 29 日

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第328號原　　　告　陳弘洲即全家企業社訴訟代理人　孫裕傑律師黃佩成律師吳順龍律師被　　　告　恩慈生物科技有限公司法定代理人　葛俊言上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國106年12月21日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：原告前向被告（被告原名為恩慈醫療器材有限公司）承租其所有之花蓮縣○○市○○路0段00號1至5樓房屋（下稱系爭房屋）作經營旅宿業使用，兩造於民國105 年4月26日簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間為105年4月1日起至115年3月30日止，每月租金為新臺幣（下同）301,000元，押租金為1,806,000元。系爭租約由兩造於105年4月26日在臺灣花蓮地方法院所屬民間公證人何叔孋事務所（下稱何叔孋公證人事務所）辦理公證。又原告固未給付106年5月之租金301,000元予被告，且曾於106年6月14 日寄發存證信函通知被告希望兩造合意終止系爭租約，惟被告復於同月16日函覆原告拒絕終止租約，故系爭租約於該時並未合意終止。另被告之法定代理人葛俊言竟於106年6月間為下述施用強制力之行為，致使原告之員工等人無法進入系爭房屋，亦使得原告無法使用系爭房屋：㈠106年6月10日左右，訴外人即原告員工黃瑞潔（綽號：羅媽）欲進入系爭房屋拿取鍋具，葛俊言之父親指示訴外人即被告員工蔡明修阻止黃瑞潔進去屋內；㈡106年6月11日，訴外人即原告員工即房務組長蔡夢妮欲進入系爭房屋拿取物品，葛俊言竟將系爭房屋前門鎖住，以強制力阻止蔡夢妮進入；㈢106年6月27日原告陳弘洲欲進入系爭房屋拿取物品並為整理，葛俊言及其親友竟將系爭房屋前門之電源關閉，並於後門以柱體物阻擋，使得原告陳弘洲無法進入。綜上，被告及其法定代理人既有上開阻擋原告使用系爭房屋之行為，致使原告無法繼續使用系爭房屋，被告所為已為違約，原告爰以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示。又系爭租約既已合法終止，原告自得依系爭租約第8條第1項第2款規定，請求被告返還上開押租金等語，並聲明：被告應給付原告 1,806,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：兩造確有訂立系爭租約，並約定每月租金為 301,000元，原告已給付押租金1,806,000元予被告。又本件原告係以提前給付1年份支票之方式繳付租金。惟原告所開立用以繳付106年5月份租金之支票（票載發票日為106年5月31日）跳票，被告於106年6月8日發現後，欲與原告聯絡，惟原告避不見面，故被告發存證信函催告原告給付租金，原告卻於106年6月14日發存證信函通知被告不願再承租系爭房屋，更透過他人交付同意拆除原告旅店招牌之紙條1紙予被告。被告並未有原告上開所述106年6月10日、11日之行為。又106年6月27日當天原告陳弘洲欲進入系爭房屋搬東西，因兩造間有債務及租金未繳之糾紛，故被告請警察到場維持秩序，因原告有欠繳租金，原告陳弘洲亦另有欠被告借款20萬元，當時系爭租約因原告欠繳租金而終止，加以因系爭房屋之樓上7、8樓仍為葛俊言之住處，被告亦擔心家中物品會被原告陳弘洲搬走，故被告有於當日阻止原告陳弘洲進入系爭房屋。因原告違約在先，且未依系爭租約約定辦理終止契約之手續，原告自應先賠償被告違約金即相當於15個月租金之金額，縱被告須返還押租金，兩者抵銷後，原告已不得請求返還上開押租金等語，並聲明：原告之訴駁回。三、經查，原告曾向被告承租其所有之系爭房屋作經營旅宿業使用，兩造於105年4月26日簽立系爭租約，約定租賃期間為 105年4月1日起至115年3月30日止，每月租金為301,000元，押租金為1,806,000元。系爭租約由兩造於105年4月26日在何叔孋公證人事務所辦理公證。原告已交付1,806,000元之押租金予被告，又原告未給付106年5月份之租金301,000元予被告。另原告本件起訴法院繫屬日為106年8月4日等情，有系爭租約及公證書各1份、原告陳弘洲所簽發之發票日為 106年5月31日、票面金額301,000元、付款人為花蓮第二信用合作社之支票及該支票之臺灣票據交換所花蓮縣分所退票理由單各1份、及原告之商業登記基本資料與被告之經濟部公司基本資料各1份、及原告起訴狀上本院收文章戳等件附卷可佐（見本院卷第4頁、第7至26頁、第44頁、第67頁、第80頁），應堪信為真。四、原告主張被告於系爭租約存續中阻止原告使用收益租賃物即系爭房屋，已違反租約約定，且兩造亦未曾合法終止系爭租約，故原告以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，並請求被告返還押租金1,806,000元等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠兩造於本件起訴日即106年8月4日前是否已合法終止系爭租約？㈡若無，原告以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，並請求被告返還押租金，有無理由？茲分述如下：㈠兩造於本件起訴日即106年8月4日前是否已合法終止系爭租約？ 1.按系爭租約第3條約定「每月應繳租金：新台幣（以下同）三十萬一千元整（含稅）。支付方式：承租人應於每月支付一次，甲方（即被告）向承租人（即原告）收取每月三十日到期之租賃支票，計十二張。簽約首日一次簽發交與甲方。第二年，106年至114年2月30日，承租人每年準時交付予甲方每月三十日到期之租賃支票，計十二張。承租人不得藉任何理由拖延或拒絕，....。」，第4條約定「經雙方同意押金為六個月租金，計新台幣：一百八十萬六千元整。...承租人不得主張以押金給付應繳付之租金。」，第8條第2項第1款約定「承租人有下列情形之一者，出租人得終止契約：㈠遲付租金之總額達二期之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付」等語（見本院卷第10至13頁）。次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。民法第423條、第440條第1至2項，土地法第100條第1項第3款分別定有明文。 2.經查，原告提出其所寄發予被告之106年6月14日存證信函載明「本人陳弘洲於民國一零五年四月一日向恩慈醫療器材有限公司承租花蓮市○○路○段○○○號1至5樓簽訂房屋租賃契約，雙方約定租期自一零五年4月1日起至一一五年3月30 日止，租期每月新台幣參拾萬壹仟元整，時因景氣蕭條，每月營收不到十分之一無法支付人事基本開銷及房租費，真的無法經營下去，懇請房東海量准予我們提前解約六月十五日止合作契約」等語（見本院卷第65頁），另原告提出被告回覆之106年6月16日存證信函則載明「本人為恩慈醫療器材有限公司之負責人葛俊言關於與全家企業社房屋租賃契約一事，本人不同意提前解約，一切依照合約辦理」等語（見本院卷第66頁）。又被告提出其寄送原告之106年6月13日存證信函載明「本人為恩慈醫療器材有限公司之負責人葛俊言，由於全家企業社民國一零六年五月份之房租支票仍未能如期兌現，迄今也尚未以現金或任何形式收到該房租款項，所以在此再一次催告承租人全家企業社應盡快繳納逾期之租金。另外承租人全家企業社於民國一零六年多期水費未繳納，租屋處即將斷水，故在此催告，請承租人盡速繳納」等語（見本院卷第46頁），另被告提出其寄送原告之106年6月26日存證信函載明「敬啟：全家企業社及法人代表陳弘洲。告知：壹、依民國一零五年度花院民公孋字第10600號公證書為依據特此存證告知。貳：台端於五月三十日房租給付支票三十萬一千元，退票請速償還，依公證書第肆大項應逕受強制執行，再次通知。參：依照房屋租賃契約書第三條第四項，承租人如有延遲給付租金之情況，經出租人催告後逾期一個月未給付者，應按當月租金加倍付違約金給出租人。肆：依照房屋租賃契約書第三條第四項，如承租人有違約事情，出租人得就擬返還與承租人之押金中主張抵扣。如有不足之情事承租人應補足差額。伍：依第四條第五項，承租人不得主張以押金給付應繳付之租金。陸：依第八條第一項第一款，提前終止租約之一方，應於一個月前以書面通知他方，並應賠償他方相當於一年租金之違約金。柒：第八條第一項第四款，提前終止租約者，應協同辦理終止租約公證，請照辦。捌、第八條第二項第一款，遲付租金之總額達兩期之租額，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約。玖：第九條第一項、第九條第二項、第十一條第四項，請依約定辦理。拾：第十三條第三項，水電工之工資從一零六年一月至今尚未支付，請依約定辦理。倘若記載有筆誤，依公證契約書為準」等語（見本院卷第47至49頁）。由上開存證信函之內容，並參酌兩造上開陳述可知，原告先未依約繳付106年5月份之租金予被告，復於106年6月14日以無法繼續經營旅店為由而通知被告是否可合意終止系爭租約，惟被告回覆不同意，並兩次以存證信函催告原告給付租金等情。是以，被告既未同意原告於106年6月14日欲合意終止系爭租約之意思表示，且亦未能證明其後有合法終止租約之意思表示通知，而系爭租約亦未有承租人即原告未繳租金時經出租人即被告催告後即視為終止租約生效之約定，是被告辯以因原告未繳租金，違約在先，系爭租約因而已於106年6月間終止等節，自無足採。據此，系爭租約於本件起訴日即106年8月4日前尚未終止等節，應可認定。㈡若無，原告以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，並請求被告返還押租金，有無理由？ 1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第421條第1項、第264條第1項分別定有明文。又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務，兩者間互有對價關係，是於租賃期間存續中，承租人未依約給付租金，出租人於承租人未給付前自得依上開規定行使其同時履行抗辯權，拒絕將租賃物交付承租人使用。另系爭租約第8條第1項第2款約定「因可歸責於出租人之事由終止租約者，應按日計算退還未到期租金予承租人及返還租金」等語（見本院卷第12頁）。 2.經查，證人即原告員工蔡夢妮於本院審理時證稱：我是原告之前雇用之房務組長，於原告之飯店主要工作內容為打掃房間、洗廁所。我在原告飯店工作有3年半，現在沒做了，做到106年6月底。大概是106年6月中旬，我忘記是哪天，我要去飯店拿我的電風扇，但自動門打不開，那天應該是被鎖住等語（見本院卷第109至110頁）。另證人即原告員工黃瑞潔於本院審理時證稱：我是原告之前雇用的員工，在廚房煮菜，工作1年多，106年6月就沒做了，106年6月間我要去原告飯店拿我的東西，門鎖住了，我不知道為什麼，所以我從後門想進去，後來我跟一個年輕人進去拿我的電鍋、圍裙、衣服和一些零件，我進去後要出來，房東葛老闆的員工蔡明修阻止我說不能拿，如要再進去說要告我，他說被告法代的爸爸從監視器有看到我，叫員工出來問我拿什麼東西出去等語（見本院卷第109至111頁）。由證人上開所述內容觀之，證人蔡夢妮僅稱其因自動門鎖住無法進入系爭房屋等語；證人黃瑞潔則稱因前門被鎖住，及被告員工阻止，故其無法自由進出系爭房屋等語，然此均為被告所否認，又原告未能提出其他證據證明其於106年6月10日、11日遭被告阻止而無法使用系爭房屋，是尚難僅憑前揭兩證人證述內容，即認原告此部所述為真。 3.又原告主張原告陳弘洲於106年6月27日遭被告阻擋而無法進入使用系爭房屋，並提出照片3張為證（見本院卷第97至99 頁），被告則辯以當天雖有阻止原告陳弘洲進入系爭房屋，但係因原告未依約給付租金，及兩造間有債務糾紛等語。查原告既不否認其未依約給付106年5月份之租金予被告，則被告於106年6月27日阻止原告進入系爭房屋而未讓其使用該屋，依上開規定及說明，自屬行使同時履行抗辯權之合法權利。至於原告另稱自該日起即無法使用系爭房屋，惟其亦不否認迄今並未給付106年5月份及該期後之任何租金，是原告既違約在先，併參酌系爭租約第4條第5項有關承租人不得主張押租金給付應繳付之租金之規定，於原告給付本件欠繳之租金前，被告仍得依上開規定自106年6月27日後不提供合於系爭租約約定之系爭房屋供原告使用。據此，原告以被告違反系爭租約約定，主張以本件起訴狀繕本送達被告做為終止系爭租約之意思表示，自屬無理由，其終止系爭租約之行為仍屬不合法而不生效力，則系爭租約現仍應存在，從而，原告自無從依系爭租約第8條第1項第2款規定請求返還押租金，故原告本件請求被告返還該金額，為無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告既未依約給付租金在先，自不得以被告之後未提供合於系爭租約之租賃物即系爭房屋供原告使用，再主張被告違約，及終止契約，並請求返還押租金。從而，原告依系爭租約第8條第1項第2款規定，請求被告給付押租金 1,806,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 106 年 12 月 29 日民事庭法官鍾志雄以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 12 月 29 日書記官游意婷

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