106年度訴字第438號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：107 年 05 月 30 日

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第438號原　　　告　林炳坤吳春娥共　　　同訴訟代理人　魏辰州律師被　　　告　優尼聖企業股份有限公司法定代理人　羅榮科訴訟代理人　葉建廷律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107年5月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。經查，原告原起訴聲明為：被告應將門牌號碼為花蓮縣○○市○○路000號房屋（下稱系爭房屋）之1、2樓、地下室及單邊騎樓（該屋1、2樓、地下室及單邊騎樓等部分下合稱系爭租賃物）返還原告，並應自民國106年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）126,291 元；願供擔保，請准宣告假執行等語，復於本院審理時變更聲明為：被告應將系爭租賃物返還原告，並應自106年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告126,291元，暨按日給付原告4,210元之違約金；願供擔保，請准宣告假執行等語（見本院卷第121頁、第123頁背面、第125頁）。又被告對原告上開訴之變更，於本院審理時已表示程序上同意等語（見本院卷第124頁），經核合於上開規定，故原告所為之訴之變更，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：原告於106年10月間向訴外人林世傑購買系爭房屋，並於106年11月15日移轉該屋所有權登記完畢。林世傑於出售系爭房屋前之106年7、8月間即已將系爭租賃物以每月126,291元之價額出租予被告，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），依民法第425條規定，渠等間之租賃契約關係於法定範圍內對原告2人繼續存在。又系爭租約第4條第2項已約定未經出租人同意，承租人不得將房屋之一部轉租他人，否則出租人得依系爭租約第6條第1項約定，終止租約。然原告於受讓系爭房屋後始得知被告未得林世傑之同意將系爭房屋之單邊騎樓（下稱系爭騎樓）以每月1萬元之租金金額轉租予訴外人王俊偉，已構成上開違約事項，故原告依上開約定，於106年11月22日以存證信函寄達被告終止兩造間之系爭租約，被告於同月23日收受該存證信函，故系爭租約業已終止，然被告目前仍繼續占有系爭租賃物，爰依民法第767條、第455條前段規定，請求被告將系爭租賃物返還原告。又系爭租約既於106年11月23日終止，被告已無任何合法權源而仍繼續占有系爭租賃物為使用收益，自屬無權占有系爭租賃物而獲有相當於租金之不法利益，是故，原告依民法第179條或第184條第1項前段規定，擇一請求被告應自106年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月賠償原告126,291元。另系爭租約第6條第2項亦約定，承租人於終止租約後不交還房屋，自終止租約翌日起，應支付按每日房租1倍計算之違約金。該約定之違約金性質屬懲罰性違約金，故原告除得請求被告賠償上開相當於租金之損害外，並得依系爭租約第6條第2項之約定，請求被告賠償按每日房租1倍計算之違約金即4,210元，以資懲罰等語，並聲明：被告應將系爭租賃物返還原告，並應自106年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告126,291元，暨按日給付原告 4,210元之違約金；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：林世傑自100年11月26日起將系爭房屋之1樓（含騎樓）出租予被告，雙方於101年2月1日重新簽訂租賃契約，同年12月31日雙方又再重新簽署房屋租賃契約書，承租標的變更為系爭房屋之1樓（含單邊騎樓）；106年間被告與林世傑再簽訂系爭租約，約定每月租金為126,291元，租期為 106年8月1日至111年7月31日，承租標的變更為系爭租賃物，原告復於106年11月15日取得系爭房屋之所有權，依法即應承受系爭租約約定之權利義務。詎原告取得系爭房屋後，認系爭租約約定每月租金金額過低，意圖調漲被告租金，且漲幅幾達2倍，實不合理，被告無法接受，原告遂以被告違反系爭租約使用限制約定為由，提起本件訴訟。又系爭租約第4條第2項係約定未得出租人同意，不得將房屋之一部或全部為轉租，故此僅限制「房屋」不能轉租，系爭騎樓不在此限。又王俊偉於被告與林世傑簽約承租房屋前即已長期使用系爭騎樓，林世傑從100年11月26日起自始根本未曾將系爭騎樓依約提供予被告使用，被告當初考量系爭房屋適合被告作為營業據點，為求能順利與林世傑締結租約，雖知系爭騎樓有遭王俊偉占用之情形，但在不甚影響被告對外營業之前提下，縱有部分無奈，仍同意承租系爭房屋，且為求和氣生財，避免發生無謂爭端，並考量王俊偉擺攤做生意，人潮熙來攘往，難免造成環境髒亂，爰沿續前手承租人之作法，向王俊偉收取1萬元之清潔費，故被告並未將系爭騎樓轉租予第三人使用。又林世傑既長期居住於系爭房屋樓上，對於王俊偉於系爭騎樓擺攤或被告因襲前例有收取清潔費用乙節一清二楚，其從未向被告或王俊偉為任何反對之意思，顯已默示同意王俊偉占用騎樓擺攤，故被告並未有何違反系爭房屋租賃契約內容之情，又原告既已繼受系爭租約，自不得再以該事由終止系爭契約，否則即屬有違誠信原則。退萬步言，縱認原告終止系爭租約可採，然系爭租約第6條第2項有關違約金之性質，應屬被告債務不履行所生損害之賠償總額，故被告依該條規定僅需按日給付原告4,210元即可，而無須另外給付相當於租金之不當得利126,291元等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第124頁背面）：㈠被告分別於100年11月26日、101年2月1日與系爭房屋之原所有權人林世傑簽立房屋租賃契約書，內容如本院卷第57、58頁，承租範圍為上開房屋之一樓（含騎樓）。㈡被告於101年12月31日與林世傑簽立房屋租賃契約書，內容如本院卷第59頁，承租範圍為上開房屋之一樓（含單邊騎樓）。㈢被告嗣後另與林世傑簽立系爭租約書，租賃期間為106年8月1日至111年7月31日，約定每月租金為126,291元，承租範圍即系爭租賃物，內容如本院卷第13至15頁，押金為40萬元，上述租金若以每日計，為4,210元（四捨五入）。㈣原告已向林世傑購買系爭房屋，並於106年11月15日辦理所有權移轉登記完畢。四、原告另主張被告違反系爭租約第4條第2項約定將系爭騎樓轉租予第三人，已依法終止系爭租約，請求被告返還系爭租賃物，及賠償相當於租金之不當得利與約定之違約金等節，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠被告是否有違反系爭租約第4條第2項約定？被告終止系爭租約，是否合法？㈡原告請求被告返還系爭租賃物，及賠償相當於租金之不當得利與約定之違約金，有無理由？茲分述如下：㈠被告是否有違反系爭租約第4條第2項約定？被告終止系爭租約，是否合法？ 1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第421條第1項、第425條、第443條分別定有明文。又系爭租約第4條第2項約定「未經甲方（即林世傑）同意，乙方（即被告）不得將房屋之全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋，惟關係企業不在此限。」等語（見本院卷第13頁）。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院105年度台上字第209號判決意旨參照）。又按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項亦有明定。 2.原告主張系爭租約第4條第2項已明確約定被告未得出租人同意，不得將系爭房屋之一部為轉租。倘本件出租人確已同意被告轉租，又何須於系爭租約中明確記載上述內容，故被告自不得再曲解系爭租約書之文字。又由下述被告回覆原告之存證信函即已明確載明被告曾自承有將系爭騎樓轉租予王俊偉之事實，另被告於接獲原告寄送之存證信函後，為獲取有利之訴訟資料，竟透過其員工以通訊軟體LINE與王俊偉聯繫，企圖透過王俊偉向原告取得同意被告轉租之同意書，加以下述之證人林世傑證詞亦可知其並不知悉被告有將系爭騎樓轉租王俊偉之事實，更未同意此事，尤證被告從未取得系爭房屋出租人之同意即違約將系爭騎樓轉租予王俊偉，自已違反系爭租約第4條第2項及民法第443條之規定，原告爰於106年11月22日以存證信函寄達被告，終止兩造間之系爭租約，被告於同月23日收受該存證信函，故系爭租約業已合法終止等語，並提出系爭租約書、原告寄送予被告之106年11月22 日存證信函、被告寄送予原告之106年11月24日存證信函、被告員工與王俊偉之通訊軟體LINE對話資料等件為證（見本院卷第13至31頁）。被告則以前詞置辯，並提出林世傑與被告於100年11月26日、101年2月1日、101年12月31日所簽立之房屋租賃契約書、王俊偉之通訊軟體臉書截圖資料（見本院卷第57至59頁、第138至142頁）。 3.經查： ⑴被告曾與林世傑簽立系爭租約書，租賃期間為106年8月1日至111年7月31日，約定每月租金為126,291元，承租範圍即系爭租賃物，原告已向林世傑購買系爭房屋，並於106年11 月15日辦理所有權移轉登記完畢等節，已如上述，系爭租約之租期既未逾5年，故依民法第425條之規定，該租約所生之租賃法律關係，於存續期間對於系爭房屋之受讓人即原告應繼續存在，亦即原告應承受系爭租約有關房屋出租人之權利義務關係，合先敘明。 ⑵再者，證人即系爭房屋之前所有權人林世傑於本院審理時證稱：我曾為系爭房屋之所有權人，去年賣掉，持有10幾年，賣掉前與我母親住在該屋3、4樓。我有將系爭房屋1、2樓及單邊騎樓出租給被告，租給被告時有人在那邊擺攤做生意，但不知道是誰，好一陣子了，但沒有印象有多久。我是沒有口頭上說那邊不能擺攤，但契約上有這樣的說明，我很少去干涉，所以我沒有去說。我租給被告1、2樓，還有地下室、騎樓的一半，使用權給被告，他們可以去使用，我們很相信他，因為有按時給租金，房屋主建物也沒有做什麼過多的破壞，騎樓一半的部分是被告使用，我認為那是被告自己用的，我也不會再做過多的詢問。出租給被告前是租給寶勁公司，騎樓有無人擺攤沒有印象。我沒有特別詢問在那邊擺攤的人跟被告有什麼關係，被告沒有跟我約定他承租的單邊騎樓可以轉租或提供他人使用。我與原告簽立系爭房屋之買賣契約時，是我親自到現場，我有將系爭租約書交給原告看，我也沒有告訴過原告，被告有將系爭騎樓轉租或提供他人使用，因為我本身就不知道。平常跟被告履行租約的大小事情是我接洽，合約上留的是我母親手機，我母親住在那邊，有時我不在家，樓下小姐會通知我母親等語（見本院卷第111至 114頁）；證人即曾在系爭騎樓擺攤之人王俊偉於本院審理時證稱：我在系爭騎樓擺攤做生意大概有11至12年，我是取得店家同意，店家是指鞋店，前面球鞋店，以前很像是叫寶勁，後來改叫優尼聖。我不知道系爭房屋所有權人為何人，沒有所有權人跟我說不可在該處擺攤。我就對店家，租金也都交給店家，前面交給寶勁店長，每個月1萬元，後面交給被告。從被告在系爭房屋開始經營鞋店，沒有跟我簽過書面的租賃契約（後改稱好像很久以前有寫過一張紙，應該是6 至7年前，但現在找不到了，這張紙上面是寫租賃契約我不記得了），被告接手鞋店經營後，是一位叫范維庫的先生跟我接洽出租系爭騎樓給我擺攤，被告1個月收取1萬元之租金。我向被告承租系爭騎樓擺攤之後，沒有自稱房東的人來問我為什麼原因可以在該處擺攤，也沒有自稱房東的人詢問我跟被告的租約細節，被告相關人員也沒有告知我有將他們出租系爭騎樓給我擺攤的事告訴房屋所有權人。我現在沒有在系爭騎樓擺攤，我在107年1月1日移走，范維庫大概在107年1月1日前1個月跟我講已經不能租我了，說房屋、產權問題，所以沒有辦法租我等語（見本院卷第121至123頁）。又證人即被告公司員工李湘茹於本院審理時證稱：我在97年即在花蓮二店即系爭房屋店面擔任全職，被告在100年12月買下寶勁運動廣場，我就從寶勁員工變成被告的員工，一直都是門市銷售、賣東西，100年12月在花蓮家樂福店擔任副店長，101年3月調回花蓮二店擔任副店長。我在97年在花蓮二店工作時，那時有二攤擺攤，一邊擺攤的是賣手錶的王先生，另一邊是賣皮包，但不清楚姓名，據我所知，那時候賣手錶的王先生有付費給寶勁，王先生一直到我調家樂福他都在那邊擺攤，有時我會到市區繳文件，也有持續看到他在那邊擺攤，我101年3月調回花蓮二店時王先生持續在那裡擺攤。就我知道房東一家就住在花蓮二店樓上，跟房東接觸就是房東有問題，如水塔出問題，她們會打電話下來，有時是媽媽，有時是兒子，大部分都是媽媽處理比較多，有時我們有問題打電話上去都聯絡得到，兒子會下來拿信。房東都會走來走去，我也不清楚房東是否知道王先生在那裡擺攤，但我認為房東會下來拿信件，所以房東應該知道王先生在那裡擺攤。101年3月回去時只剩下王先生那攤是要給我們公司，被告每個月向王俊偉收取1萬元，由那時的經理（現在是協理）范維庫連絡處理，另一攤是房東收的，騎樓二攤各一攤分別由被告跟房東收。我沒看過系爭租約書，也不清楚這契約書何時何地由何人簽，現場有哪些人。前屋主也沒有告訴我他同意被告將承租的系爭騎樓轉租予其他人使用等語（見本院卷第88至91頁）。由上開證人王俊偉及李湘茹之證詞，並參酌被告所提出之上開王俊偉之通訊軟體臉書截圖資料（見本院卷第138至142頁），可知王俊偉至少於100年間被告開始向林世傑承租系爭房屋之部分空間起，即已在系爭騎樓擺攤，並賣手錶、皮包及飾品等物品。又王俊偉已自陳其係與被告約定其交付每月1萬元予被告，經被告同意後使用系爭騎樓之位置等情，且被告亦不否認此事，不論當事人如何約定該1萬元對價之名稱，參酌民法租賃契約係以一方提供、移轉物之用益權予他方，他方支付對價等為其特徵，經核王俊偉與被告間之契約性質應屬就系爭騎樓之租賃契約無誤。 ⑶另證人林世傑上述證詞雖謂其知道有人在系爭騎樓擺攤，但不知道是誰，因其認係被告自己在使用。被告亦未告知其將系爭騎樓轉租云云，然證人林世傑又自陳於106年間出售系爭房屋前均與其母居住在3、4樓層，且持有系爭房屋10幾年等語，本院酌以證人王俊偉至少於100年間起即已在系爭騎樓擺攤，其擺攤出售之物品為手錶、皮包及飾品等物，與被告公司於系爭房屋一樓店面係經營球鞋店，營業項目完全不同等情，衡諸常情，一般人根不可能會認為該上開攤位亦係為經營球鞋店之被告自已在營運，此亦可由本件原告從未居住於系爭房屋內，於106年11月15日辦理系爭房屋所有權移轉登記完畢後，7日內即106年11月22日即可擬妥存證信函寄送被告指稱其違約轉租，即於如此短暫時間立即發現被告轉租等情佐證，故證人林世傑上開所述其認系爭騎樓為被告自己在使用等節，顯非事實，自不足採，證人林世傑理應早已知悉被告將系爭騎樓轉租他人擺攤，再衡以證人王俊偉上開證述內容可知至少其於100年起至106年間在系爭騎樓擺攤等情，據此，證人林世傑既明知其與被告間租賃契約有不得轉租之內容，卻於長期間均未就他人於系爭騎樓設攤之事曾向被告質疑或為表示反對意思之舉動，衡以民法第443條就租賃物為房屋時，一部轉租原則上即規定為允許等情，故在一般社會之通念下，已可認為原締約之出租人即證人林世傑於租賃關係存續中即有同意被告轉租之默示意思表示。 ⑷復查，雖原告及證人林世傑於本件均稱為系爭房屋買賣時，僅有交接系爭租約云云，且原告亦主張其事後始得知被告有違約轉租之情，然而，系爭房屋係位於花蓮市中正路上，屬市區精華地段，且由卷附之系爭房屋坐落土地之第一類登記謄本顯示該土地於106年1月份之公告土地現值高達202,571 元/平方公尺（見本院卷第8至12頁），及系爭租賃物月租金亦高達126,291元等可知，系爭房屋之價值極高，據此，原告於購買系爭房屋及坐落土地前，衡情應會事前多次至房屋現場勘查、訪價，以確認屋況、週遭環境，並確認有無遭他人占用之情，於審慎評估後始會購置，又證人王俊偉長期在系爭房屋一樓前之系爭騎樓如此明顯之處擺攤，顯難為一般欲購屋者所能忽視，復衡以原告於辦妥房屋所有權移轉登記後之7天極短時間內即可對被告採取寄送存證信函終止租約等法律行動之外觀舉止，顯可推知原告於購屋前應早已透過事先房屋現況調查之方式知悉上情，且證人林世傑於買賣系爭房屋予原告時亦應有將系爭騎樓由被告轉租他人之情交接告知予原告，較為合乎常情。 ⑸至於原告所提之被告員工與證人王俊偉之通訊軟體LINE對話資料（見本院卷第30至31頁）內容雖可得知被告員工於原告委請律師處理本案後曾向證人王俊偉要求取得原告就同意其擺攤之書面同意書，然而，此僅能證明被告員工於本件原告提出終止租約之相關法律行為後，確實有希望透過其他非訴訟方式，由王俊偉向原告取得書面同意，以解決紛爭，惟此並無法排除系爭房屋之前屋主即證人林世傑有默示同意被告轉租及原告購屋時已知悉之事實。 ⑹承上，縱使林世傑與被告就是否同意將系爭騎樓轉租予王俊偉之情並未於系爭租約書內以文字明載，然系爭房屋之前手即證人林世傑既已有默示同意被告將系爭騎樓轉租予證人王俊偉之情，且原告亦於購買系爭房屋前已知悉此事，依民法第425條第1項規定，原告應承受系爭租約有關房屋出租人之權利義務關係，即包括同意被告將系爭騎樓轉租予王俊偉之情，故本件仍難謂被告所為已違反系爭租約第4條第2項約定而有違約轉租之情，原告憑此主張終止系爭租約，其行使權利顯有違誠實及信用方法，故本院審酌上開事證，認原告終止系爭租約，並不合法。㈡原告請求被告返還系爭租賃物，及賠償相當於租金之不當得利與約定之違約金，有無理由？查原告既終止系爭租約並不合法，兩造間就系爭租約之租賃法律關係仍然繼續存在，則原告依民法第423條規定，仍應將系爭租賃物之使用收益交付予被告，則其自不得依民法第455條前段或第767條規定，請求被告返還系爭租賃物。又系爭租約並未終止，被告使用收益系爭租賃物，自有法律上原因，亦未有侵害原告權利之行為，原告亦不得依民法第179 條或第184條第1項前段規定，請求被告賠償相當於租金之不法利益，或依系爭租約第6條第2項之約定請求被告賠償違約金等，故原告請求被告返還系爭租賃物，及賠償相當於租金之不當得利與約定之違約金等，均無理由，不應准許。五、綜上所述，原告終止系爭租約並不合法，從而，原告依民法第455條前段或第767條規定，請求被告返還系爭租賃物，及依民法第179條或第184條第1項前段規定，請求被告賠償上述相當於租金之不當得利，及依系爭租約第6條第2項之約定請求被告賠償上述違約金等，均屬無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 107 年 5 月 30 日民事庭法官鍾志雄以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 5 月 30 日書記官游意婷

臺灣花蓮地方法院106年度訴字第438號

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