110年度重訴字第13號｜民事：返還價金等｜裁判日期：111 年 01 月 14 日

臺灣花蓮地方法院民事判決 110年度重訴字第13號原告劉梅花訴訟代理人徐一夫律師被告曾素桂被告陳雨婕共同訴訟代理人黃佩成律師吳順龍律師被告陳雨婕訴訟代理人陳郁涵律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國110年12月15日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告訴之聲明：被告應分別給付原告各新臺幣(下同)190萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。訴訟標的法律關係：依兩造間買賣契約第10條第3項約定請求給付違約金。原告主張： (一)原告於民國109年8月2日向被告購買花蓮縣○○鄉○○段0000地號土地(被告權利範圍各2分之1；下稱系爭土地)，並簽立不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，約定價金3,785萬元分四期給付，惟因有第三人焱隆石材股份有限公司所有花蓮縣○○ 鄉○○段0000○號(門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街000號)建物存於系爭土地與相鄰土地(同段3050地號土地)上，恐影響銀行貸款之意願及貸款之額度，是雙方於簽訂系爭契約時，明訂被告應於109年10月15日拆除地上物及鑑界完成，以利原告辦理後續貸款事宜，並約定同年12月15日解套繪完成並辦理完稅及過戶，同年12月31日辦理點交系爭土地。原告於簽約時給付簽約款150萬元，後於109年10月7日接獲被告以存證信函表示原告與被告訂定買賣契約時，有日後若寶利股份有限公司(下稱寶利公司)要求就系爭土地辦理移轉登記所有權持分時，雙方簽立之土地買賣契約即行解除契約且互不向對方請求任何賠償之約定，請原告於函到3日出面辦理解除契約事宜，否則系爭契約即行解除；惟原告與被告間並無前開約定，且被告與原告簽立系爭契約後，復於109年9月1日委託他人刊登銷售系爭土地之廣告，顯係為求以更高價額出售系爭土地，而無故不繼續履約。是原告依約仍於109年10月15 日給付第二期價金230萬元，惟被告仍未依約拆除地上物、辦理鑑界、完稅、過戶及點交等事宜。原告依系爭契約第10條第1項及民法第254條規定，於109年11月17日及110年1月5日以存證信函定相當期限催告被告履行，被告仍未依約履行，原告始依系爭契約第10條第1項及民法第353條、第254條規定，於110年1月29日以存證信函解除契約。系爭契約為可歸責於被告之不完全給付，原告得依契約第10條第3項約定請求被告各給付違約金190萬元。 (二)兩造間就系爭契約雖訂有附條件之約定解除權，惟該條件未成就，且被告曾因資金問題商請原告填具動支單以利被告依約拆除地上物。 1.被告與寶利公司就系爭土地因有糾紛而涉訟，目前上訴至最高法院。又買賣不動產若遇買方須向銀行貸款之情形，因尚須經過銀行審核，過戶流程通常較久，被告為免於系爭土地買賣過戶完成前遭寶利公司請求移轉系爭土地所有權，故請求原告配合提供現金，以求能於最短時間辦理過戶完成，惟因原告無法配合，盧義隆(被告委託處理系爭買賣之人；原告則委由陳俊仁處理)遂向原告商討將系爭土地先行辦理移轉登記予第三人，再由該第三人辦理移轉登記予原告。惟因兩造間尚受系爭契約之拘束，是以兩造約定倘若被告覓得能提供現金配合辦理移轉登記之第三人為買受人，而得以此方式將系爭土地移轉登記予原告，原告應同意解除契約。 2.本件約定解除權有被告所提錄音檔中之下列對話可參： ⑴109年8月5日編號00000000000000錄音檔於23分5秒以下之對話內容：陳俊仁：這樣跟你現在要賣我有什麼問題？盧義隆：現在在搶時間。陳俊仁：他(盧義隆)要看現在有沒有這個機會不用損失那個150坪，有可能啦，並不是不可能啦，他(盧義隆) 在賭的意思啦。盧義隆：這樣我說給你聽，這樣還有一個問題，如果這些地你不夠用，你還要徵收我的。陳俊仁：不是我要跟你徵收，是你答應我的。盧義隆：我那邊我不想動，我還想住那邊。我想說我趕快跑，這個問題就解決了，這樣你整塊地也很四方，我才說跟你商量，我先跑這個，我也不是說不賣你，先讓我跑而已。鄧琇文：那這樣的話，我們這邊先抽件。盧義隆：你要先講好，沒講好怎麼抽件，做一做又跑回來，對不對？ ⑵109年8月5日編號00000000000000錄音檔於2分4秒以下之對話內容：盧義隆：那不然這樣，你如果沒辦法，還是我先過戶給我朋友，我朋友再過過去給你。陳俊仁：先過給你的朋友，這樣意思是說我這買賣先？張明晟：這樣買賣合約還要重來。盧義隆：再做一次買賣合約啊。陳俊仁：那你朋友如果到時不賣我呢？盧義隆：這個也都是我的人，我會跟他們都寫好，我做事情從頭到尾都沒有騙你嘛，對不對？如果你認為我會騙你，不然我們就寫甚麼保障嘛，我負責趕快移轉過去給你，不然到時候，我怕過戶不了又麻煩，你聽懂嗎？如果我現在去辦大概一個禮拜多就可以過戶過來。 ⑶109年8月7日編號00000000000000錄音檔於24分8秒以下之對話內容：陳俊仁：不會啦，我那天也有講說我不是靠這個吃穿，那種錢我也不會想要。沒辦法，我金流的問題，真的沒辦法配合你這些事情，但是，如果你今天真的有辦法去找到這種人，願意解決你這個，沒關係隨時講，我隨時解約，甚至我前妻(即原告)週一回來要解約也沒關係。盧義隆：好。陳俊仁：但是如果要解約，要先跟她講，沒關係，我跟她講，還是等你先找到那個人也沒關係，甚至於我現在講話你可以電話錄音，沒關係，也許這個人也不一定找的到，我不是給你吐槽哦。陳俊仁：他(盧義隆)也是要去找到那個人出現，沒出現，也等於是沒望。 ⑷綜上，兩造間就系爭契約雖有解除權之約定，惟該約定解除權之發生條件為被告應覓得得提供現金之第三人為買受人，以利儘速辦理系爭土地之移轉登記，且該第三人並應於受移轉登記後，與原告重新訂定買賣契約，並將系爭土地辦理移轉登記予原告，而非如被告所述若日後寶利公司要求將系爭土地辦理移轉登記所有權持分時，系爭契約即為解除。又被告並未依約覓得得提供現金之第三人為買受人，故本件約定解除權之條件並未成就，被告就系爭契約並無解除權，本應依約履行完畢，然其未依系爭契約履行，是因可歸責於被告之不完全給付，被告即應依約給付違約金。 3.兩造約定被告應於109年10月15日拆除地上物及鑑界完成、同年12月15日辦理完稅及過戶，並於同年月31日點交系爭土地，堪認拆除地上物及鑑界完成係賣方之從給付義務，而賣方並未督促代書向地政事務所申請鑑界，並且進行地上物拆除，益見被告根本無履約的意思，此部分並經原告以存證信函催告而仍未履行。因被告於109年8月7日洽談解除契約一事未果後，仍承諾依約拆除系爭土地上之地上物，惟因資力有限，遂商請原告於109年9月3日前往有巢氏大東店簽具履約保證金之動支單，以供被告作為拆除地上物之經費，雖當日因被告又顧慮貸款時程影響過戶進度而使簽具動支單一事不了了之，惟仍可得確認兩造間之系爭契約尚未解除。 (三)原告催告定有期限雖未達契約約定之7日，惟自催告後經過相當期間，被告仍不履行系爭契約，應認已發生該條所定契約解除權。該存證信函係於110年1月5日同時發出，陳雨婕、曾素桂分別於110年1月6日、1月13日收受，且原告發出該存證信函並經過相當期限被告仍不履行，方於110年1月29日發出解除契約之存證信函，被告於110年2月1日收受，距離兩人收受催告之存證信函已至少有18天，超過7日以上相當期限以待被告履行，應發生契約解除權。 (四)兩造簽約時系爭土地尚未經執行假處分，而無給付不能之情形，且給付不能之情形亦非因原告遲延受領標的物所致： 1.陳雨婕稱其於出賣系爭土地前，就其應有部分另涉有訴訟案件，已為充分揭露並特別詢問、告知有巢氏大東店員工及原告等語，然被告對其出賣之標的物有其他訴訟繫屬之揭露，本即出賣人就系爭契約之前契約義務，無解於嗣後可歸責於被告之給付不能。再者，系爭契約之成立日期為109年8月2 日，而系爭土地遭第三人聲請假處分登記之日為109年11月5日，是並無陳雨婕所謂「系爭土地有給付不能之情況為原告簽訂系爭契約時即已明知」之情形。 2.即便被告就系爭土地與第三人有訴訟糾紛存在，也非必然會導致系爭土地遭假處分之結果，被告或可盡力取得勝訴、或與第三人和解、或提供擔保金免於假處分等方式避免系爭土地遭假處分，進而履行其與原告之系爭契約，因此，本件確係可歸責於被告之給付不能。 3.原告已依約給付價金380萬元，其餘貸款、過戶等事項亦經兩造委由代書劉淑芳辦理，原告已盡買賣契約之協力義務。依系爭契約約定，原告得受領標的物之期日為被告應履約點交土地之日(109年12月31日)，豈有指摘原告於11月即受領遲延之理？買賣雙方均係將辦理移轉登記所需之文件交付劉淑芳辦理，則何來原告未與被告協同辦理登記之事，被告此部分陳述與事實不符。 (五)原告依系爭契約第10條第3項約定請求被告給付違約金380萬元並無過高。系爭契約第10條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」，原告除違約金外亦得另行請求損害賠償，足認本件違約金之性質為懲罰性違約金，而非預定損害賠償總額性質之違約金。原告為購置系爭土地，需耗費相當心力、時間，實地探勘、詢價、比價，並非朝夕可成，應已付出相當心力看地，委請仲介出價、斡旋、議價及議約等，幾經考慮方於109年8月2日簽訂系爭契約，決定出資3,785萬元購置土地並付款至備證用印階段，被告簽約後卻任意違約不履行，甚至於109年9月1日另行刊登銷售系爭土地，致原告為購置土地所付出之過程全然白費。原告甚且要持續催促被告履約，限期催告被告履約遭拒後，又要耗費心力取回已依約支付至履約保證專戶之簽約款380萬元。原告依系爭契約第10條第3項後段之約定本得請求被告賠償違約金，又因兩造協商不成，原告尚需因此支出訴訟之時間及費用請求被告給付違約金，參酌原告上開所受損害及被告之違約情節，及審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，請判准原告的請求。 (六)兩造並無寶利公司要求移轉持分即解除契約之約定，若有，亦已經變更約定： 1.證人江育民雖證稱：「當時有講說如果是寶利公司他們來查封的話，陳俊仁就解除買賣契約，而且不向盧義隆、曾素桂他們求償，他說他們不是靠這個來賺錢的。」、「我跟盧義隆去陳俊仁的工廠的時候還有簽約當天的晚上都有談到這個，陳俊仁都有講，他一直強調，如果真的有問題我們契約就不算，他們也不會向賣方求償的事情，因為他是正當的生意人，不會靠這種手段來賺錢。」；然原告自始均未否認其知悉寶利公司就系爭土地與陳雨婕有訴訟糾紛，但當時寶利公司與陳雨婕就系爭土地之訴訟，因被告上訴最高法院而尚未確定，兩造始達成買賣之合意。又兩造並無江育民所述「如果是寶利公司他們來查封的話，陳俊仁就解除買賣契約」之約定，而是約定若寶利公司將來取得勝訴判決，則盧義隆願以宜蘭縣礁溪鄉之土地作為籌碼與寶利公司協商，以利契約之履行，此佐以證人林素華於110年11月10日言詞辯論期日提出之手寫筆記及被告提出之109年8月5日對話錄音(編號00000000000000音檔案)譯文節錄內容：「張明晟：我們之前有講到這塊土地，到時候有什麼困難、有什麼變化時候，當初那個時候你有講過，你可以去找對方喬。盧義隆：對。」、「江育明：因為他們那邊的人就是希望一次解決羅東、礁溪還有這些土地。」均可證明。縱認雙方確有如江育民所述之約定，惟江育民所指之「查封」究係保全程序之查封或是終局執行之查封仍有疑義，佐以被告所主張「若日後寶利公司要求將系爭土地辦理移轉登記所有權持分時」，應係指終局執行之查封，準此，即便兩造有被告或是江育民所稱之約定，該約定之條件亦未成就。退步言之，縱認兩造間有寶利公司於判決確定前即聲請假處分，原告即願解除系爭土地買賣契約之約定，惟依兩造於109年8月5日、同年8月7日之對話，均在商討如何迅速辦理過戶、覓得得以現金向被告買受系爭土地之第三人時原告即同意解除系爭契約等內容，亦應可推論兩造已變更為附條件解除契約之合意。 2.觀諸109年8月5日錄音譯文(編號00000000000000錄音檔)內容可知，兩造間之合意仍係雙方如何履行系爭契約，只是盧義隆為求避免系爭土地之移轉登記受到寶利公司與被告間訴訟案件進行之影響，想出先將系爭土地移轉登記予第三人，再由該第三人移轉登記予原告之方式，兩造間若有前開寶利公司要求移轉持分即解除契約之約定，又何須以此種迂迴之方式辦理移轉登記與原告？是以兩造並無上開寶利公司要求移轉持分即解除契約之約定，若有，亦已經變更約定。 3.依109年8月7日對話錄音譯文(編號00000000000000錄音檔) 內容，陳俊仁表示：「那種錢我也不會想要，但是，如果你今天真的有辦法去找到這種人，願意解決你這個，沒關係。」等語，其真意係指被告應先覓得得以現金買受系爭土地之第三人，且該第三人並應於受移轉登記後，與原告重新訂定買賣契約，並將系爭土地辦理移轉登記予原告，則其不會因為被告將系爭土地出售並移轉登記予該第三人，而以被告與其解除契約為由，向被告請求給付違約金，亦即原告同意隨時解約，且不向被告請求違約金之前提，係被告找到第三人過戶，而該三人再將土地過戶給原告。是以兩造就此部分確係有附停止條件的解約約定，但該條件並未成就。 4.證人林素華證稱：「印象中是8月11日下午我跟鄧琇文到陳俊仁的公司，後來盧義隆也到，盧義隆請陳俊仁說要解除合約，可是陳俊仁表示如果要解除合約的話，如果你有找到買方，可以用現金直接過戶不用貸款的話，他願意解約。他們當初有說陳雨婕的部分要先過戶，請我的買方先1,500萬元先過戶，後來是說要約時間解約，可是後來雙方時間沒有談成。」等語，顯與被告提出之109年8月7日對話錄音譯文相符，可證兩造間僅達成附條件解約之共識，並非直接合意解除系爭契約。再林素華證稱：「我記得應該是9月1日，星期四。」、「是動撥單，當天代書也有到。因為盧義隆說履保他錢都拿不到，才跟陳俊仁商量說動撥單，讓他先可以動150萬元。」、「他說錢全部進履保，他說他很多要用現金，可能要辦一些費用，有建物要拆除，所以才要動履保讓他先領150萬元。當天後來動撥單沒有協議成。」等語，可證明被告於109年8月7日洽談解除契約一事未果後，仍承諾依約拆除系爭土地上之地上物，惟因資力有限，遂商請原告前往有巢氏大東店簽具履約保證金之動撥單，以供被告作為拆除地上物之經費，得以證明兩造並未達成合意解除契約。二、被告答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。辯稱： (一)系爭土地早年為盧義隆、盧瑞益(歿)之父親盧明煌(歿)與他人共同出資購買，目前登記在曾素桂(盧義隆之前妻)、陳雨婕(盧瑞益之配偶)名下(權利範圍各2分之1)。系爭土地前因出資人、出資比例涉有糾紛，經臺灣高等法院花蓮分院(下稱花蓮高分院)於109年7月8日以108年度上字第48號判決在案，目前由陳雨婕等人上訴最高法院繫屬中。系爭土地之賣方名義人雖為被告，然因盧義隆為被告之親友，且系爭土地之出售事宜自始為盧義隆處理，故系爭土地在賣方的實際主導者為盧義隆。陳俊仁(原告之前夫)先於109年1月24日提出不動產買賣意願書委託大東建設有限公司(即有巢氏房屋之花蓮加盟店)居間買受系爭土地，而在整個簽約、後續履約過程，買方均由陳俊仁出面主導，甚者，系爭土地實際上是陳俊仁要買來作為冷凍食品之廠房使用(系爭土地為丁種建築用地)，原告僅為系爭契約之出名人。 (二)系爭土地於簽約日(109年8月2日)之前，盧義隆已多次告知原告系爭土地涉有盧義隆、被告等與寶利公司間之訴訟糾紛。兩造於109年8月2日於花蓮有巢氏大東店簽立系爭契約，約定原告以3,785萬元向被告買受系爭土地，當時在場者有被告、盧義隆、原告、陳俊仁、江育民、鄧琇文、張明晟及代書劉淑芳等人。簽約之際，兩造更有講明若日後寶利公司要求將系爭土地辦理移轉登記所有權持分時，系爭契約即為解除且互不向對方請求任何賠償等語。簽約之後，因為盧義隆需錢恐急，乃先後於109年8月5日、同年8月7日與陳俊仁商量，曾素桂或陳雨婕名下之土地可以先過戶，希望原告及陳俊仁儘速匯款，然因原告及陳俊仁無法配合，為此兩造曾有達成解約共識，而陳俊仁也多次言明同意解約，兩造並已達成解約、互不請求賠償之共識。後因寶利公司通知陳雨婕系爭土地應儘速處理，為此被告乃委由盧義隆於109年9月25日以LINE通知原告解除系爭契約，而被告為求慎重更於109 年10月7日再次寄發存證信函告知原告解約事宜。然原告已同意解約且於上開時日收受被告之存證信函後，竟於109年10月15日將第二期買賣款項230萬元匯入系爭契約之履保帳戶，後續再提起本件訴訟，故原告請求380萬元之高額違約金實有失公允。之後陳雨婕與曾素桂之持分相繼於於109年10 月28日、109年11月5日遭寶利公司為查封(假處分)登記。 (三)原告明知系爭土地涉有糾紛，更已知悉上開花蓮高分院之判決內容(即判命被告須將系爭土地移轉權利範圍予寶利公司)，仍願買受系爭土地；在簽約之際及其後，原告更表示可以解約、同意解約、不請求損害賠償等語，此有兩造下列錄音及譯文節錄內容可證： (張明晟為原告之仲介，任職永慶不動產花蓮吉安中山加盟店；鄧琇文為本案仲介，任職於大東建設有限公司即系爭契約內之不動產經紀業；證人林素華為鄧琇文公司同事)。 1.依109年8月5日編號00000000000000錄音檔案對話內容可知： ⑴兩造曾有同意取消系爭契約：張明晟：這樣應該沒辦法。依我的理解這樣沒辦法，因為現在買賣合約問題。盧義隆：這樣沒辦法取消嗎？張明晟：可以取消，代書方可以處理，但是因為你有價金匯到履保公司。盧義隆：履保不是可以撤回嗎？張明晟：沒有錯，但是這個流程要跑應該是有困難。盧義隆：這你要麻煩一下，你那邊才150萬。我這邊我還要籌很多錢。陳俊仁：這個流程如果要辦還要經過履保中心的問題。張明晟：你這邊要取消合約，要取消還要請曾小姐、陳小姐來參與。 ⑵原告同意不罰違約金：盧義隆：我的感覺貸款較慢。陳俊仁：先拆除過戶。張明晟：大東(即房屋仲介公司)知道你這種想法嗎。盧義隆：還不知道，我現在是來跟你們研究，因為大家是說善意，我是說後面這樣，這塊你買不到你也麻煩，那天我說要後面要寫但書也忘了寫，私底下要寫一個，不然我也怕說你後面要給我罰錢，沒事又要花150萬。陳俊仁：不會啦。 ⑶原告知悉上開花蓮高分院之判決內容：盧義隆：曾素桂不是善意第三人他知道裡面的事。曾素桂也被起訴當中。陳俊仁：上次那個不是和他沒關係嗎。盧義隆：判決上面也有他的名字。我兒子(即盧信楠)沒分到財產他也一起告。張明晟：我是認為這樣情與法說不通，跟大東研究一下。盧義隆：這拖到年底不是很危險。大東那要怎麼說再來說。曾素桂就在前面。張明晟：先取消，再重新來過。 2.依109年8月5日編號00000000000000錄音檔之對話內容，可知兩造曾有同意系爭土地先過戶到其他人名下，等判決最終之結果確定後再來處理：「陳俊仁：那如果說這樣子過到這位先生的名下之後，以買賣的名義過戶完之後，就等盧先生這次這個訴訟確定結果出來之後再動作。」 3.依109年8月7日編號00000000000000錄音檔之對話內容可知，兩造曾有達成合意解約，原告也不會收取違約金：盧義隆：現在如果不行，要不然給我撤件。陳俊仁：好啊，不然要怎麼辦。盧義隆：我比較不好意思。陳俊仁：不會啦，不行就撤件。盧義隆：你等我用到過，如果還在的話，再來說就好了。陳俊仁：沒關係啦，你可以先去處理，甚至於說，我人說話算話，如果說要撤件無所謂，撤完之後，你官司打完了，這塊土地如果還在，到時再來處理。盧義隆：可以，這樣對你比較不好意思。陳俊仁：不會啦，你有你的困難，我也有我的困難。盧義隆：感謝你，這個恩情我記下來。陳俊仁：不會啦，我那天也有講說，我不是靠這個吃穿，那種錢我也不會想要。沒辦法我金流的問題，真的沒辦法配合你這些事情，但是如果你今天真的有辦法去找到這種人，願意解決你這個，沒關係，隨時講，我隨時解約，甚至我前妻(即原告)週一回來要解約也沒關係。盧義隆：好。陳俊仁：但是如果要解約，要先跟她講，沒關係，我跟她講。還是等你先找到那個人也沒關係。甚至於我現在講話你可以跟我講的話電話錄音。沒關係，也許這個人也不一定找的到。我不是給你吐槽喔。盧義隆：你講的這個都合情合理。陳俊仁：事情要做，會不會圓滿，不是你我預設立場有辦法去圓滿解決的。如果真的有找到，我恭喜你。如果真的沒找到，看你是要繼續走，看他判決還是怎樣，都無所謂。盧義隆：離判決應該還有三、四個月，如果有上訴成功。鄧琇文：還要三、四個月。 (四)依上述109年8月7日錄音譯文之對話可知，兩造早已合意解除契約，否則陳俊仁不會講述「你官司打完了，這塊土地如果還在，到時再來處理」、「我不是靠這個吃穿，那種錢( 應指違約金)我也不會想要。」等語，而盧義隆因此在對話中一再感謝陳俊仁，足見兩造當時已講好解除合約，待將來系爭土地另案訴訟結果再決定如何處理。再者，依陳俊仁在上開對話過程是講述「如果你今天真的有辦法去找到這種人，願意解決你這個」等語，根本並未講到說先賣予第三人，再由第三人移轉登記予原告。顯見當時對話過程，陳俊仁係告知盧義隆去尋找可以配合盧義隆需求之買家，而非原告所謂附有約定解除權之條件；反之，如若兩造未有解約共識，何以陳俊仁多次告知盧義隆得以找尋其他買方。且正是因為盧義隆急需用錢，因此希望陳俊仁提早匯款、辧理土地過戶事宜，然而，陳俊仁因為系爭土地上有建物必須拆除，方能向銀行貸款匯入系爭契約之約定履保帳戶。而兩造在109年8月5日、8月7日密集協商後，因為彼此無法配合，爰於8月7 日合意解除契約。其次，原告109年11月17日之存證信函載明：「系爭契約並無其他得解除契約之事由。」等語，可知原告是收受被告之民事答辯書狀及錄音對話內容後，始改口主張兩造間就系爭契約訂有附條件之約定解除權，然約定解除權之條件未成就，此等論述明顯不實；又原告於起訴時並未主張有此等附條件約定解除權之情事，原告甚至於109年11月17日、110年1月5日之存證信函中也未提及過戶予第三人再登記給原告之附條件約定解除權情事，反而是在收受被告所提答辯書狀及對話錄音譯文後，才主張系爭契約另有附條件之約定解除權事由，未免令人質疑。依系爭契約約定109 年10月15日前必須拆除地上物及完成鑑界，考量系爭買賣係由代書劉淑芳處理，而自向地政事務所申請鑑界至完成鑑界，依照一般買賣實務至少也須一個月以上之時間，地政事務所方能完成鑑界，若兩造沒有合意解除契約，為何兩造後續均未催促代書向地政事務所申請鑑界及在上開期日前完成鑑界事宜，益見兩造已於109年8月7日之對話過程中達成合意解約事宜。 (五)原告於簽立系爭契約時，既已知悉系爭土地另涉有糾紛之情，更一再表示不會收取違約金，後又合意解約，而系爭土地後經鈞院於109年10月28日以109年度司執全忠字第41號函通知花蓮縣花蓮地政事務所查封登記在案而無法處分，此亦不可歸責於被告；原告在簽約之際明知上情，更一再表示不會收違約金、合意解約，而原告在收受被告109年10月7日存證信函通知解約，竟仍於109年10月15日再匯入230萬元至履保帳戶，進而向被告主張1倍之違約金，如此顯失公允，亦有違誠信。考量本件交易過程之客觀事實、原告並未受有任何利益之損害，系爭契約第10條第3項約定之性質應為損害賠償總額預定性質的違約金，故原告請求380萬元之違約金實屬過高，遑論兩造既已合意解除契約，原告並無請求違約金之依據。兩造既於109年8月7日已言明不再進行系爭契約，陳俊仁在對話中更是同意「撤件」(應指不再向地政機關辦理過戶申請)，亦無約定原告所謂先賣予第三人，再由第三人移轉登記予原告之停止條件；且依109年8月7日之對話內容，兩造根本沒有言明繼續進行契約、承諾拆除地上物等情，原告主張於109年8月7日解除契約未果，被告承諾拆除地上物，及同年9月3日有要簽具履保金動撥單作為拆除地上物之經費等情完全不實。 (六)依證人江育民證詞，系爭契約簽立當時，原告與陳俊仁知道系爭土地與寶利公司有訴訟糾紛，且若解除契約，原告不會向被告求償： 1.依證人江育民證詞可知，陳俊仁在109年8月2日簽立系爭契約當天確實有講到可以解除契約、不會向盧義隆求償違約金。而正是因為有上開口頭約定，以致後續在109年8月7日的錄音對話中，陳俊仁仍是講述：「不行就撤件」、「如果說要撤件無所謂，撤完之後，你官司打完了，這塊土地如果還在，到時再來處理。」等語。 2.關於109年8月5日之對話錄音有二段，00000000000000錄音檔錄音時間是早上，00000000000000錄音檔錄音時間是晚上。江育民在證述過程中完全不遲疑、斬釘截鐵地講述上述錄音檔案末3碼707的錄音譯文，如果是正常上班時間，他在上班不可能在場等語。作證當下江育民尚且無法確認109年8月5日是星期幾，後經確認該次錄音之日期為109年8月5日星期三，而週三早上為平常上班日，因此，江育民肯定講述當次錄音沒有在場，確實屬實。另就上述錄音檔案末3碼499的錄音對話中有江育民出現，江育民也是毫不遲疑講述那應該是晚上他下班之後，大家才約在一起等語。該次錄音對話時間是自109年8月5日星期三19時2分起，當日為正常上班日，故江育民下班後，陪同盧義隆至陳俊仁位於花蓮市中美路之公司，與其證述完全吻合。 3.綜上，依江育民證述在簽約前、簽約當日陳俊仁都有講到若無法履行，契約就不算，不會向賣方求償等語，實與109年8月7日盧義隆與陳俊仁對話錄音過程中，陳俊仁再次重複上開情節相符。 (七)證人林素華之陳述，顯有諸多不可採之處，更與事實相違。林素華目前仍擔任有巢氏房屋之房仲，該公司委託出售、買入房屋、土地筆數甚多，不會只有本件，因此其對於本件交易細節，實無可能清楚記得，尤其是林素華當日作證時，尚且攜帶個人製作之手寫稿觀看，而該手寫稿並非該公司成交、服務紀錄之例行性業務文書，更為單張書面，如此足證林素華當日作證陳述，實有諸多不可信之處。其次，兩造對於被證三之錄音時點為109年8月5日並不爭執，該等錄音時點也經江育民確認為平常上班日，然林素華竟回答：「是不是8月5日我不記得」等語，甚至勾稽林素華之手寫稿，竟然也沒有記載109年8月5日之對話記錄，尤其是該次錄音對話林素華也有在場，其手寫稿竟然沒有記載該次對話，益見該手寫稿之真實性明顯可疑，而林素華當庭作證時更係觀看該個人手寫稿所述，足見林素華證述並非實在。 (八)陳雨婕並辯稱： 1.若認兩造並未有合意解除之情，原告於110年1月5日所為之催告，未能符合系爭契約第10條第1項定7日以上期間催告通知之約定，原告嗣於110年1月29日解除系爭契約則有違第10條第1項約定。被告於110年1月5日前未將系爭土地之所有權移轉登記予原告，原告雖有以110年1月5日存證信函催告被告「應於110年1月18日前依約履行完畢，若未於期限內履行完畢，將依同條項(即系爭契約第10條第1項前段)之約定解除契約」，惟曾素桂係於110年1月13日方收受上開存證信函，距原告所定之履行期限，尚不足7日，顯見原告所為之催告未能符合系爭契約第10條第1項所定之7日以上之相當期限，由於其所為之催告未能與契約相符，故其嗣後所為之解除契約難認有理。 2.系爭土地有給付不能之情況為原告簽訂系爭契約時即已明知，且系爭契約給付不能之情況係因原告遲延受領標的物所致，原告對此給付不能具可歸責事由。被告於出賣系爭土地前，就其應有部分另涉有訴訟案件，已為充分揭露並特別詢問、告知有巢氏大東店員工及原告，系爭土地遭到寶利公司聲請假處分，經鈞院作出109年度全字第14號裁定，致陳雨婕就系爭土地權利範圍2分之1之百分之40遭到假處分登記而給付不能，係純屬寶利公司之行為，且為原告於簽訂系爭契約時即可預見，而不可歸責於陳雨婕。再者，由於系爭土地買賣事宜係由盧義隆與陳俊仁主導，陳雨婕於簽訂系爭契約後，旋即積極履行系爭契約，將印鑑證明、印鑑章、土地所有權狀交付予代書劉淑芳，以利原告取得所有權。惟因陳俊仁、盧義隆就系爭契約之履行達成合意解除，陳雨婕在系爭土地遭到假處分登記後，約於109年11月底方取回上開交付劉淑芳辦理系爭土地移轉登記之印鑑證明、印鑑章與土地所有權狀，倘原告未與陳雨婕達成合意解除契約，何以原告在陳雨婕交付上開物件予劉淑芳後至系爭土地遭到假處分前，均未見原告協同辦理所有權移轉登記，顯見原告就民法第367 條受領標的物之義務亦有受領遲延之情，則原告對於系爭土地給付不能有可歸責事由存在。 3.原告依系爭契約第10條第3項規定，請求另行給付其共380萬元之違約金過高： ⑴系爭契約第10條第3項未明文約定屬懲罰性違約金性質，且僅約定於一方有違約時，應賠償他方之數額，故非單以強制履行債務為目的而定之違約金條款，應屬損害賠償預定性質之違約金，依民法第250條第2項規定，系爭違約條款應視為損害賠償總額預定性質之違約金約款。 ⑵鈞院於109年9月30日以109年度全字第14號裁定，在寶利公司提供1,086,400元之擔保後，禁止陳雨婕就系爭土地權利應有部分2分之1之百分之40範圍為讓與、設定負擔、出租及其他一切處分行為，然此種部分應有部分權利範圍無法移轉之情況，原告於簽訂系爭契約時本有所預見，且上開土地之給付不能，亦係因原告受領遲延所致，又考量原告於本件交易過程並未有任何利益受到損害，故原告請求之違約金實屬過高。 4.證人林素華證稱述內容，與錄音譯文所載之內容不符，且林素華為上開證述時，緊盯其個人手寫稿，其證述內容之真實性，殊值懷疑。林素華固可自行整理過去親身體驗經歷之事實，並製作手寫稿，然該手寫稿內容是否與親自體驗經歷之事實相符，猶未可知；且比對林素華自製手寫稿之內容記載：「8月21日下午買方打電話告賣方土地又拿出來銷售」，然原告提出被告委託他人刊登銷售系爭土地之廣告係於109 年9月1日，顯見此份文件內容之真實性令人質疑。林素華之證述，亦無法證明被告於109年8月7日與原告洽談解約未果後，承諾依約拆除地上物，並囿於資力有限，有於109年9月3日前往有巢氏房屋簽具履約保證金動撥單等情。其證述就盧義隆有無於109年9月3日前往有巢氏大東店簽具本件履約保證金動撥單一事，與原告陳述不一致，且若如林素華所稱盧義隆有於109年8月11日下午即表示就陳雨婕的部份先過戶，買方先支付1,500萬元，則兩方又為何因此事於109年9月1日不歡而散？再者，如林素華所稱兩造於109年8月11日下午已有另約時間解約之合意，僅因後來雙方時間而沒有談成，則何以兩造間又於同年9月1日在有巢氏大東店碰面？並就簽具履保動撥單為討論，而非解約？也無其他相關客觀證據足以證明盧義隆有於109年8月7日後前往有巢氏大東店簽具本件履約保證金動撥單，是上開證述在無其他客觀證據予以補強之情況下，當無法證明兩造就系爭契約約定解除權附有先賣予第三人再由第三人移轉登記予原告之停止條件存在，亦無法證明兩造於109年8月7日未合意解除系爭買賣契約後續被告有依約履行之情。 5.依證人江育民之證詞，兩造間應有合意解除系爭契約。原告於簽約當時已知悉系爭土地有訴訟糾紛，且兩造間已就系爭土地若遭到寶利公司查封而無法移轉系爭土地時合意解除兩造間之買賣契約且不向被告請求違約金，與錄音譯文內容相符。三、兩造不爭執之事實： (一)兩造於109年8月2日就花蓮縣○○鄉○○段0000地號土地(即系爭土地)成立不動產買賣契約，被告對於系爭土地之登記權利範圍各為2分之1出賣給原告，總價金為3,785萬元。 (二)原告於109年8月3日匯款150萬元至買賣契約約定之履約保證專戶(戶名：台新銀行受託信託財產專戶；帳號：00000000000000)，原告後於109年10月15日匯款230萬元至該履約保證帳戶。 (三)原告之前夫為陳俊仁，曾素桂為盧義隆之前妻，陳雨婕為盧義隆之弟媳。 (四)系爭土地之買賣事宜，原告委由陳俊仁處理，被告委由盧義隆處理。 (五)兩造提出證據形式真實性。 (六)盧義隆、陳俊仁先後於109年8月5日、109年8月7日曾有會面對話，對話錄音如被證三之光碟及光碟譯文(卷113至122頁；錄音光碟置於證件袋內)。 (七)被告就系爭土地另涉有訴訟事件，為花蓮高分院108年度上字第48號民事事件，目前尚未確定。四、得心證之理由：兩造所爭執之處應在於：原告依兩造間買賣契約第10條第3項約定請求被告各給付原告190萬元及法定遲延利息，是否有理？茲審酌如下。五、本院之判斷： (一)按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條定有明文，此即出賣人對買受人應負擔之買賣標的物權利瑕疵擔保責任。權利瑕疵擔保責任之成立要件為①瑕疵須於買賣成立時存在，②買受人為善意， ③權利瑕疵並未除去。至於所謂「權利瑕疵擔保責任」之具體內容為，擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張權利(權利無缺之擔保)，及擔保所出賣之權利於契約成立時確係存在(權利存在之擔保)。再按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。民法第351條有明定。經查： 1.系爭土地為被告共有，所有權應有部分各為2分之1，有土地登記謄本可參(卷111頁)。兩造於109年8月2日簽立系爭契約，由原告以3,785萬元向被告購買系爭土地，此為兩造所不爭，並有土地買賣契約書可憑(卷71至80頁)。 2.經本院以司法院法學檢索系統查詢兩造前開不爭執事實(七)所載另案民事事件歷審判決可知，寶利公司於107年間對曾素桂、盧義隆、盧瑞益等共13人起訴，請求其等將系爭土地持分部分比例移轉登記給寶利公司，此事件歷經本院107年度訴字第306號、花蓮高分院108年度上字第48號、最高法院110年度台上字第1104號、花蓮高分院110年度上更一字第12號事件審理，目前尚未審結。 3.被告在簽立系爭契約前，花蓮高分院108年度上字第48號事件已於109年7月8日宣判，被告並將系爭土地所有權有第三人主張權利之訴訟繫屬乙事揭露告知原告，原告對此並未爭執(卷182頁原告民事爭點整理(二)暨言詞辯論狀第4頁記載、卷235頁原告民事言詞辯論(三)狀第3頁參照)，並有兩造不爭執之被證三光碟譯文對話內容不斷提及判決、官司等可證，顯見原告明知買賣標的物(系爭土地)有第三人主張權利之情形，仍願簽約購買系爭土地，而依一般人所知悉訴訟事件為三審定讞之常理，原告在簽約時對於系爭土地所涉及寶利公司主張權利之訴訟，隨時可能定讞致被告無法履行出賣人移轉系爭土地所有權之義務，應知之甚詳，其在明知上情且被告依民法第351條規定不負買賣標的物權利瑕疵擔保責任之情形下，仍願簽約買受，即應自行負擔履約過程被告可能陷於給付不能之風險。 (二)依被告提出被證三對話光碟及譯文(為兩造各自委託處理買賣事宜之陳俊仁、盧義隆、居間仲介人員張明晟、鄧琇文、林素華及盧義隆之友人江育民於109年8月5日、109年8月7日之對話)內容可知： 1.兩造於109年8月2日簽立系爭契約後，即積極討論如何規避前開寶利公司訴訟可能對被告不利之結果，使被告能將系爭土地所有權移轉給原告以順利取得買賣價金之方案，並因兩造在契約中約定原告價金給付方式中的尾款2,500萬元要以貸款方式給付(契約第2條，卷71頁)，需被告先將土地地上物拆除同時辦理解除套繪完成(契約第15條，卷75頁)，而論及如地上物未能拆除解套繪致無法貸款，需要找可以以現金全額支付系爭土地買賣價金之第三人，將土地出售該第三人以避開貸款問題，且可使該第三人成為善意第三者，以對抗寶利公司前揭訴訟被告敗訴之情形(以上討論可參109年8月5日之對話譯文；卷113至119頁)。 2.然上述對話討論即原告所主張之「系爭契約訂有附條件之約定解除權」(若被告覓得能提供現金配合辦理移轉登記之第三人為買受人，而得以此方式將系爭土地移轉登記予原告，原告應同意解除契約)，綜觀卷113至119頁對話譯文內容，僅為討論之方案之一，在對話之結尾，仍認為此方案是否可行尚待研究(卷119頁)，可見就此兩造(陳俊仁、盧義隆)並未達成協議。 3.再觀109年8月7日之對話譯文如下：上述陳俊仁、盧義隆之對話內容明顯可見，陳俊仁明確表明願意配合盧義隆「撤件」之方案，「解約沒關係」，並願讓盧義隆去處理，撤完之後、官司(寶利公司前開訴訟)打完了，系爭土地如果還在，到時候再來處理。即陳俊仁知悉盧義隆需錢孔急，而處理土地上地上物拆除解套繪尚須時間，原告無法依盧義隆所需及時提供現金支付價金，而同意配合盧義隆之方式辦理，「解約沒關係」，以讓盧義隆能圓滿解決其問題。 (三)從前述被證三錄音譯文內容可知，兩造所委任處理系爭土地買賣事宜之陳俊仁、盧義隆已代理兩造合意解除系爭契約。系爭土地因有前開寶利公司之涉訟情形，於109年10月28日、109年11月5日為假處分登記(卷111頁)，禁止處分，然兩造就系爭契約既已合意解除，被告無須負出賣人將買賣標的物移轉所有權予原告之義務，原告自無從依契約第10條第3 項約定「如乙方(被告)毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事者，甲方(原告)除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日期10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」，請求被告給付違約金380萬元(曾素桂、陳雨婕各190萬元)。 (四)證人林素華雖到院證稱陳俊仁、盧義隆曾於109年9月1日星期四到有巢氏大東店，討論要動履約保證帳戶內的150萬元，辦建物拆除等一些費用，但後來動撥單(或稱動支單)沒有協議成等語(卷204、205頁)，縱然屬實，然因系爭契約約定由原告將買賣價金匯入履約保證帳戶內(卷77頁價金履約保證申請書可參)，兩造合意解除契約後，仍有該履約保證帳戶內之款項需要處理(陳俊仁、盧義隆於109年8月5日之對話譯文中就此亦有討論，卷117頁)，盧義隆急需現金既如前述，其請陳俊仁簽動撥單(或稱動支單)使其得動用履保帳戶內之款項使用，僅能認為其希望陳俊仁能助其解決資金需求問題，不能作為兩造繼續履行契約、契約未解除之有利證明。六、從而，原告依系爭契約第10條第3項約定請求如其訴之聲明所示，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　14　　日法官楊碧惠以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費)。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　14　　日書記官吳琬婷

臺灣花蓮地方法院110年度重訴字第13號

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