110年度重訴字第67號｜民事：返還訂金等｜裁判日期：111 年 06 月 21 日

臺灣花蓮地方法院民事判決 110年度重訴字第67號原告林秀美訴訟代理人吳明益律師孫裕傑律師被告鑫未來建設有限公司法定代理人黃鴻洲上列當事人間請求返還訂金等事件，本院於民國111年5月24日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣參佰萬元，及其中新臺幣壹佰伍拾萬元自民國108年11月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其中新臺幣壹佰伍拾萬元自民國110年8月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔四分之一，其餘由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠被告經營住宅開發等事業，原本預計在坐落花蓮縣○○市○○段0 00地號土地（下稱系爭土地）上興建集合住宅大樓，兩造於民國108年11月間簽訂「鑫未來建設林森段華廈預購契約書」（下稱系爭契約），由原告訂購「編號B棟三樓、六樓」之預售房地產權，已預付訂金新臺幣（下同）650萬元。系爭契約第7條並約定被告不履行契約，原告解約時，被告除應將已收價款全部返還原告外，應賠償原告已付價款同額之違約金。依被告申請在系爭土地上興建集合住宅之「花蓮縣政府建造執照」，領照日期為108年11月29日，應於領照6個月內開工、開工日起21個月完工。然兩造簽訂系爭契約、被告取得上開建造執照後，迄今均未開工，完全未見被告有開始施工或開挖地基等興建集合住宅大樓之情，依通常工程實務經驗，被告已不可能於約定竣工期限內完工。再參被告法定代理人黃鴻洲與不動產仲介業者LINE對話紀錄，被告有出售系爭土地之計劃，可見被告已無履行系爭契約之意願。㈡系爭契約屬買賣及承攬之混合契約，因可歸責於被告之事由顯已不能履行，原告得解除契約： 1.系爭契約第1條約定「銷售標的物標示」、第2條約定「房地總價」為750萬元、第4條約定「交付房地期限」被告於使用執照取得後申請建物權狀，方可過戶給原告等交屋完成等之文義，以及兩造約定於取得使用執照、申請所有權狀後再移轉於原告等情，應認系爭契約關於房地所有權移轉部分具有買賣契約之性質，出賣人係被告，買受人為原告，依系爭契約，被告負有於使用執照核發後辨畢房地所有權移轉登記於買受人及交屋之主給付義務，原告則負有給付買賣價金之主給付義務。又系爭契約第7條約定「三、乙方交付房地前，甲方如發現房屋構造或設備有瑕疵，乙方應協助改善。如房屋結構安全發生問題時，甲方得解除本契約。」，足見本件賣方即被告對於房屋之瑕疵負有修繕義務，與出賣人因一般不具有修繕能力，故僅負有依契約訂定時買賣標的物之狀態履行其給付義務，而不負修繕義務有所不同，準此，系爭契約具有買賣契約兼有承攬契約之性質。 2.兩造間就房地所有權移轉部分，固具有買賣之性質，而與由定作人提供資金（工資與材料費包括於承攬報酬中）交由承攬人購買建材、建築完成之房屋所有權歸屬於定作人之承攬契約有所不同，然而，被告不同於一般買賣契約之出賣人，具有建築房屋之專業能力，係以己力建築買賣標的物，而原告亦係基於被告順利取得建築執照將房屋建築完成之預期決定購買房地，故被告於一定期間內建築完成房屋，亦屬被告履行系爭契約重要之點，對於原告有重要之利益。 3.然被告申請在系爭土地上興建集合住宅之「花蓮縣政府建造執照」，其領照日期為108年11月29日，應於領照6個月內開工，開工日起21個月完工，但系爭土地現場完全未見被告有開始施工或開挖地基等興建集合住宅大樓之情，依通常工程實務經驗，被告已無如期完工之可能。系爭契約第7條約定「一、…乙方不履行契約，經甲方催告限期履行，逾期仍不履行時，得解除本契約。」，固有限制原告契約解除權之意思，但本條約定應於被告尚存有完工可能時，始有意義，否則對預售屋買受人而言，將造成法律關係延宕不決之危險，縱使屆期原告依該約定內容催告及解除契約，取得請求返還已給付訂金及賠償金之執行名義，亦可能因為被告公司屆時已無資力而受償無門，是縱認原告無法直接適用民法第503 條規定於履行期屆至前解除契約，衡諸上開利益狀態，亦應認原告得類推適用民法第503條解除系爭契約。 4.綜上所述，系爭契約係屬買賣及承攬之混合契約，因可歸責於被告之事由，遲延工作，顯可預見其不能於限期內完成，原告得依民法第502條第2項、第503條解除系爭契約，並得依系爭契約第7條第1項請求被告返還已收價款650萬元及附加自被告受領時起之利息，及請求被告賠償原告已付價款同額之違約金650萬元及遲延利息，並以起訴狀繕本送達作為向被告解除系爭契約之意。㈢若認原告給付被告500萬元部分，非屬系爭契約之計收價款（已收價款），則原告應得依民法第179條請求被告返還： 1.兩造間除系爭契約外，別無其他法律關係存在，原告不可能因其他法律關係而給付被告650萬元，反之，被告自始至終未能合理說明其受領上開給付金額之具體原因。且依被告提出「土地買賣契約書」所載（卷129頁），買方為被告、賣方為訴外人姚秋梅，與原告無涉；又被告主張系爭土地買賣價金實價2,700萬元，虛增為3,400萬元，然其虛增金額700 萬元，與原告給付被告之650萬元、或系爭契約所載房地總價款750萬元，金額均不合，被告就其所抗辯之原因事實，未為真實完全及具體之陳述。 2.縱認原告給付被告之650萬元中，只有150萬元屬於系爭契約第7條所稱「既收價款（已付價款）」，然被告就其所抗辯之原因事實既未為真實完全及具體之陳述，則原告主張被告獲有利益500萬元，致原告受有損害，係無法律上原因，原告得依民法第179條請求返還不當得利500萬元，加計預售屋訂金150萬元、賠償金150萬元，共計為800萬元等語。㈣並聲明：被告應給付原告1,300萬元，及其中650萬元自108年 11月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及其中650 萬元自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：㈠系爭契約第3條僅記載「於108年11月22日支付乙方預付訂金1 50萬元」，且房地總價款為750萬元，依市場交易常情，斷無預付高達總價86%之訂金650萬元之理。況高額買賣，通常簽約日與付款日應為同日，非如系爭契約於108年11月25日簽訂、付款日為108年11月22日之情形。㈡雖依原告提出之台新銀行存摺內頁資料（原證3），其於108年11月20日有匯款850萬元之紀錄（卷45頁），然該筆款項係系爭土地因他件買賣之現金流作業所需，匯至銀行「土地買賣信託帳戶」，與系爭契約預售屋買賣無關： 1.系爭土地另於108年6月28日由原告代表地主與被告辦理買賣簽約事宜，總價金實價為2,700萬元。於簽約時，雙方同意虛增為3,400萬元，虛增額700萬元，以便向銀行辦理貸款時供成數之參酌。第一次預付價金50萬元，第二次價金於108 年11月20日將虛增額及部分買賣價金850萬元，作現金流動紀錄，該款由被告於台新銀行帳戶匯款至「履保公司和泰建經」之「土地買賣信託帳戶」。 2.「履保公司和泰建經」之「土地買賣信託帳戶」於108年11 月20收到被告所匯850萬元後，於108年11月21日電匯至原告華南銀行花蓮分行帳戶。原告於108年11月22日提領現金二次共650萬元，一筆於同日以現金存入被告帳戶150萬元，另一筆於同日以現金存入被告帳戶500萬元。該款係系爭土地買賣金流作業之款，並非系爭契約之預售屋買賣價金，亦無分兩筆支付訂金之理。原告不能率以銀行付款紀錄，主張為支付預售屋之價金等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項（卷146頁）：㈠兩造於108年11月間簽訂系爭契約，約定預售住宅大樓房屋位置「編號B棟3樓、6樓」，且於系爭契約第7條第1項約定被告不履行契約，被告除應將已收價款全部返還原告外，並應賠償原告已付價款同額之違約金。㈡被告已無履約之意願，原告已通知解除契約。四、本件兩造爭執之處，應在於（卷146頁）：被告已收受之訂金價額為何？五、本院之判斷：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意。按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民法第259條第1款、第2款、第260條、第249條第3款、第250條第1項、第2項前段、第179條、民事訴訟法第277條前段規定甚明。民事關係中，如受利益人因給付而有獲得利益者，欲主張有不當得利請求權存在之當事人，基於舉證責任分配之原則，自應對其有給付欠缺給付之目的者為舉證證明，若無法針對該目的欠缺為證明時，自應難認可有不當得利請求權之存在。㈡經查，被告為建築公司，於108年6月28日向訴外人姚秋梅購買系爭土地，預計興建集合住宅大樓（原告為賣方姚秋梅之受託人），嗣被告另與原告於108年11月25日就大樓中位置「編號B棟3樓、6樓」部分成立預售屋買賣契約（即系爭契約），惟因被告遲未動工，且無履約之意願，顯然無法於系爭契約所定交付房地期限內完成交屋，故原告已向被告為解除系爭契約之意思表示。上開事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、建造執照、契約書、存摺內頁、照片、通訊軟體LINE對話紀錄截圖可稽（卷25至67、129至131頁），應堪信實。被告有上開債務不履行情事，系爭契約亦經解除，是被告應負回復原狀及損害賠償責任。本件原告主張被告應返還其已付價款650萬元、並賠償同額之賠償金650萬元；而被告固不否認應負債務不履行責任，但辯稱原告僅給付150 萬元之預購金，其餘500萬元之匯款，係作為被告與姚秋梅間買賣契約價金之金流紀錄，與系爭契約無涉。是本件原告解除系爭契約後，被告應返還、賠償原告之金額究為若干？爰審酌如下。㈢原告於108年11月22日匯款650萬元中，僅150萬元係屬系爭契約之「預付訂金」或「既收價款」或「已收價款」： 1.依系爭契約（卷39至41頁）所載，原告應於108年11月22日支付被告預付訂金150萬元（第3條「付款條件」），而原告亦於當日分別匯款150萬元、500萬元，此有兩造均不爭執之存摺內頁匯款紀錄可參（卷43、45頁），可知原告確已依約給付150萬元之「預付訂金」予被告。 2.關於被告所應負回復原狀及損害賠償之責任： ⑴依系爭契約所載，被告逾期拒不移轉房地權利時，每逾一日按房地總價千分之一計算違約金予原告，被告不履行契約，經原告催告限期履行，逾期仍不履行時，原告得解除本契約，解約時，除應將既收價款全部退還原告外，並應賠償已付價款同額之賠償金予原告（第7條「違約罰則」第1項）。上開約定，與民法關於解除契約後債務人應負之責任與法律效果之規定大致相同，惟因部分所用辭句文義有失明確，致滋生本件爭議。例如：解除契約後，被告應賠償與「已付價款」同額之賠償金予原告，究係指150萬元之「預付訂金」？或應包括原告所給付被告一切價款之總和？此外，系爭契約關於兩造權利義務、履約事項等約定內容頗為簡略，而本件原告又同時為系爭土地另件賣方姚秋梅之受託人，原告、被告與訴外人姚秋梅間之金流確實較容易發生互相混淆不易分辨之情形，可能將造成「既收價款」、「已付價款」之金額增減過度浮動，致難以預期應負責任之程度，因此在契約中將當事人應給付金額盡量加以特定，即有必要。 ⑵本院審酌兩造訂約時之特殊情狀、系爭契約整體內容結構、訂約目的、雙方利益衡量、民法相關規定暨誠實信用原則，認在契約解釋上，系爭契約第7條第1項「既收價款」、「已付價款」，即為第3條約定之「預付訂金150萬元」，而所謂解約時「應賠償已付價款同額之賠償金」，性質上即與民法第249條第3款「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人『應加倍返還其所受之定金』」之規定相當；並與系爭契約同條項關於「乙方除因不可抗力之事由外，其逾期拒不移轉房地權利時，每逾一日按房地總價千分之一計算『違約金』予甲方」之約定相區隔。 3.關於原告於108年11月22日分別匯款150萬元、500萬元之用途： ⑴證人即不動產仲介人員林良澤證稱：「（提示卷39頁，原告訴代：有看過此份契約書嗎？）有看過。（原告訴代：原告有付給被告房屋訂金？）有。（原告訴代：你知道付錢情況嗎？）我知道他有先付150萬元訂金，後來還有再付款一個500萬元訂金。（原告訴代：契約第3條只有寫108年11月22日付150萬，為何原告要付650萬？）黃鴻洲中間提到需要資金，要求林秀美另外支付500萬。（原告訴代：付款事情有無透過你處理？）有。（原告訴代：處理哪個部分？匯款還是？）我幫忙從華南銀行領現金出來，跟黃鴻洲去新光銀行把款項存進去。（被告訴代：原告簽付訂金時，你剛才提到匯款到鑫未來是存到帳戶是不是？）當時是領650萬現金，一併交付於黃鴻洲。（法官：你跟原告有何關係？）姪子，我要叫他姑姑。（法官：你剛剛說你從誰帳戶領650萬出來？）從姚秋美的履保帳戶領650萬元出來，交付給黃鴻洲。（法官：為何從姚秋美履保帳戶提領？為何不是從原告帳戶提領？如何證明這筆錢是原告的錢？）土地買賣當時所有權人是我媽媽，姚秋美是我媽媽，賣這塊地有答應給我小姑姑買房子，姚秋美陪我去從姚秋美帳戶領錢650萬出來，轉交給我，我再給黃鴻洲。（法官：你領650萬出來，你知道另外的500萬是何性質？）領給黃鴻洲之前，姑姑跟我說要在多拿500萬給黃鴻洲，跟我說500萬是買林森段333預售屋的錢。（法官：你有問說為何需要到650萬？）我有問，他說150萬是訂金，500萬沒有說是訂金，只有說是買系爭編號B棟三樓、六樓房屋的錢。」等語（卷158至161頁）。 ⑵依證人林良澤之證述，可知原告於108年11月22日匯款150萬元之目的確係為給付系爭契約訂金之用。至於匯款500萬元方面，證人林良澤固證稱原告說「是買系爭編號B棟三樓、六樓房屋的錢」，但亦證稱「黃鴻洲中間提到需要資金，要求林秀美另外支付500萬」而由訴外人姚秋美之履保帳戶中提領之款項等語，是證人關於匯款500萬元用途之證詞前後不一，且不能證明該筆匯款確係由原告給付被告以作為買賣房屋訂金或價款之用，亦不能排除被告所辯僅係作為與姚秋美間買賣系爭土地金流紀錄之用，尚難採為有利於原告主張之認定。 4.小結：原告雖有於108年11月22日匯款150萬元、500萬元予原告之事實，但依上開事證，僅其中150萬元之匯款屬系爭契約之預付訂金，500萬元之匯款則尚不能認係與系爭契約有關之「預付訂金」或「既收價款」或「已收價款」。㈣又原告主張被告未能合理說明其受領上開給付金額之具體原因，縱認原告給付被告之650萬元中，只有150萬元屬於「既收價款（已付價款）」，然被告獲有利益500萬元，致原告受有損害，係無法律上原因，原告得依不當得利之法律關係請求被告給付500萬元云云，揆諸首揭說明，基於舉證責任分配之原則，原告自應對其有「給付欠缺給付之目的者」為舉證證明。惟依上開事證可知，被告收受訴外人姚秋美及原告500萬元之匯款，係基於房屋或系爭土地買賣之「資金需求」、「金流紀錄」等給付目的，並有證人林良澤在過程中加以協助，並無「給付欠缺給付之目的者」之情形。是原告無法針對該目的欠缺為證明，自應難認可有不當得利請求權之存在。㈤綜上所述，被告有違反系爭契約之情事，業經原告向被告為解除系爭契約之意思表示，被告即應負回復原狀及損害賠償之責任。惟系爭契約關於「違約罰則」條款所用辭句文義不明確，本院爰透過契約解釋之方式，將被告應為返還、賠償金額之計算基準「既收價款」或「已收價款」界定為「預付訂金150萬元」。從而，原告請求被告退還預付訂金150萬元並附加自受領時起之利息、暨賠償同額「賠償金」，應屬有據。至於原告主張退還500萬元匯款及請求同額「賠償金」方面，因原告不能證明該筆匯款係作為給付買賣房屋訂金或價款之用，亦不能證明其有「給付欠缺給付之目的者」之情形，此方面主張並無可採。㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。本件原告上開「賠償金」請求，係屬無確定期限之債權，並以支付金錢為標的。則原告主張被告應自起訴狀繕本送達翌日即110年8月1日（卷75頁）起至清償日止計付法定遲延利息，亦屬有據。六、從而，原告依解除契約後回復原狀之法律關係、系爭契約第7條第1項違約罰則之約定，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告依不當得利之法律關係，請求如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6　　月　　21　　日民事第二庭法官林敬展以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　21　　日書記官張芝瑜

臺灣花蓮地方法院110年度重訴字第67號

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