111年度訴字第137號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：111 年 07 月 29 日

臺灣花蓮地方法院民事判決 111年度訴字第137號原告楊春美訴訟代理人邱劭璞律師被告鍾汯憲上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年7月26日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上之同段31建號建物（門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○路000巷00弄0號，面積：主建物282. 32平方公尺，附屬建物41.39平方公尺）房屋騰空遷出，並返還予原告。被告應自民國111年4月11日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付新臺幣8,000元予原告。訴訟費用由被告負擔。本判決主文第一項於原告以新臺幣877,333元預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,632,000元為原告供擔保，得免為假執行。本判決主文第二項就已屆期部分得假執行。但被告如按月以新臺幣8,000元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：原告為坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上之同段31建號建物（門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○路000巷00弄0 號，下稱系爭房屋）所有權人，於民國111年1月26日經本院109年度司執字第17196號強制執行事件拍定，並於同年4月28日登記為原告所有。系爭房屋於108年12月19日查封時無人居住，110年3月17日至現場查看時亦無人居住，本院111年1月3日所發函文亦無有人占用之記載；詎料於111年1月26日前往勘查時，發現有人占用，占用人自稱為四方工程行之員工，原告致電四方工程行時，接電話之人告知原告，系爭房屋由四方工程行承租作為員工宿舍，租金新臺幣（下同）2 萬元，租期1年，可向原告續租。惟完成移轉登記後，有不明人士向被告稱系爭房屋多年前就有租約，租金每月9,000 元，且花費甚多資金整修，並稱欲以訴訟方式解決。爰依民法第767條第1項前段請求被告遷讓系爭房屋，並依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠如主文第一、二項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋於原告買受前之所有權人為訴外人姚安平，而我與姚安平於109年8月31日起至114年8月31日止簽訂租賃契約（下稱系爭租約）承租系爭房屋，房子是我租的，租金也是我在付，只有我長久在那裡居住，我的朋友偶爾會來住，與四方工程行沒有關係等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、就系爭房屋所有權人為原告乙節，有系爭房屋第一類謄本在卷可參（卷25頁），且為兩造所不爭執，是此部份之事實，應已足堪認定。四、至原告前開主張，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：被告是否應將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告？原告是否得請求被告給付相當於租金之不當得利？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；次按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。民法第767 條第1項前段、強制執行法第51條第1項定有明文。又按所謂「其他有礙執行效果之行為」指處分行為以外其他足以影響查封效力之行為。例如將查封物出租或出借他人之行為。所謂「債權人」兼指聲請執行之債權人及參與分配之債權人以及拍定人（最高法院48年台抗字第107號判決意旨可資參照）。蓋，查封為公法上之強制處分，債務人之財產，一經查封，債務人之處分權即受限制，並喪失其占有，而由執行法院取得公法上占有人之地位。執行法院交由債權人、債務人或第三人保管者，在法律上應解為是為執行法院占有，此觀之同條第2項規定：「實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」即明。故債務人於房屋被查封後，因喪失其占有，而無法將查封之房屋出租（因無法交付承租人占有），其在查封後未經執行法院允許之承租者，即屬強制執行法第51條第2項所定之查封後占有查封物之情形，屬無法律上原因之無權占有，縱其租賃契約為真正，依強制執行法第51條第1項之規定，對於拍定人不生效力。㈡查系爭房屋之查封日期為108年12月19日，依法務部行政執行署花蓮分署108年12月17日花執禮108年助執特專字第000000980號函辦理查封登記，後續並由本院109年度司執字第17196號案件接續查封登記，此有系爭房屋第一類謄本其他登記事項在卷可佐（卷107-108頁）。是系爭房屋之查封日期既早於被告鍾汯憲與訴外人姚安平訂立系爭租約之109年8月31日，則揆諸前揭法條見解，系爭租約自對拍定人即原告不生效力。㈢從而，系爭租約既無從拘束原告，原告本於所有權人之地位請求被告騰空系爭房屋並遷讓返還予原告，自為可採。㈣被告於遷讓返還系爭房屋予原告前，應按月給付8,000元相當於租金之不當得利予原告： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。 ⒉查原告於111年4月11日取得系爭房屋之權利移轉證書，是按強制執行法第98條之規定，雖尚未辦理登記，仍自該日取得系爭房屋之所有權，合先敘明。準此，於系爭租約不拘束原告之情形下，被告占有系爭房屋之狀態對原告而言自屬無權占有，亦屬無法律上之原因而受利益，自應負返還不當得利之責。又本院審酌系爭房屋近吉安鄉鬧區，交通便利、生活機能良好，且屋內裝潢陳設完整，室內空間非小；而被告與訴外人姚安平亦曾簽立系爭租約（卷85-97頁）約定每月租金為8,000元等情，認系爭房屋之租金於市場上之行情價應為每月8,000元無疑。從而，8,000元應為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。是原告請求被告自其受被告無權占有侵害其所有權之日起即111 年4月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利益8,000元予原告，亦屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條請求如主文第一、二項所示，為有理由，應予准許。本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，應予准許，被告部分則依職權宣告預供擔保而免為假執行，並分別酌定相當擔保金額宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認為對於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　29　　日民事第二庭審判長法　官李可文法　官林敬展法　官蔡培元以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　29　　日書記官　謝佩真

臺灣花蓮地方法院111年度訴字第137號

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