111年度訴字第141號｜民事：履行契約等｜裁判日期：112 年 02 月 23 日

臺灣花蓮地方法院民事判決 111年度訴字第141號原告林佩蓉訴訟代理人吳明益律師孫裕傑律師被告趙馥禛訴訟代理人吳順龍律師複代理人黃佩成律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國112年2月2日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應於原告給付新臺幣2,770,000元之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告主張：原告於民國110年11月12日委託訴外人永慶不動產加盟店花蓮中山不動產企業社（下稱永慶不動產），交付新臺幣（下同）5萬元斡旋金，以255萬元購買被告委託訴外人有巢氏房屋加盟店謙誠不動產有限公司（下稱有巢氏房屋）銷售之如附表所示不動產（下稱系爭房地），嗣被告於110年11月14日與有巢氏房屋約定變更委託價格為277萬元，原告同意以277萬元購買系爭房地。兩造協商後，於110年12月1日達成系爭房地買賣意思合致，為配合被告節稅，維護雙方權益，當天先簽立定金收據（下稱系爭定金收據），約定於110年12月20日正式簽立系爭房地之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告於翌（2）日隨即依照系爭定金收據，交付37萬元定金給永慶不動產，兩造本應於110年12月20日簽立書面契約，詎被告有所質疑，不願依110年12月1日約定簽約。兩造已就系爭房地成立買賣之預約及定金契約，為此先位依買賣契約關係，請求被告應移轉系爭房地所有權予原告。又被告交付定金後，因可歸責於被告情事致契約不能履行，定金應具有損害賠償違約金之性質，原告備位依系爭定金收據第5條第1款約定、民法第249條第3款規定、有巢氏房屋專任委託銷售契約書（下稱系爭專銷契約），請求被告加倍返還定金，爰依法提起訴訟等語。並先位聲明：如主文第1項所示；備位聲明：㈠被告應給付原告74萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告固於110年10月6日委託有巢氏房屋銷售系爭房地，於110年11月14日將託售價格變更為277萬元，兩造並於110年12月1日簽立系爭定金收據，然兩造未成立買賣契約，彼此間之法律關係僅有系爭定金收據。被告委託仲介，係由魏學良引導簽立定金收據，當初未約定如何付款，其未見過聲證12即系爭契約，魏學良亦證述系爭契約日期為其事務所人員事後填寫，書寫當時並無日期。系爭定金收據且無任何關於履約保證之約定，第1條則約定被告收受定金後，始有於110年12月20日簽立買賣契約之義務，惟第3條欄位無被告收受定金之簽名，原告交付之37萬元定金係匯款至其委託之永慶不動產，而永慶不動產無權代被告收受定金，原告與永慶不動產內部權利義務關係與被告無涉，無從以渠等間之資料作為本件請求依據，另如考量公平性，本件應有同時履行抗辯之適用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷㈠兩造就被告為系爭房地所有權人，且曾在系爭定金收據上簽名之事實，並不爭執，且有系爭定金收據、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本在卷可稽（本院卷第43、69-81 頁），堪信為真實。㈡原告主張兩造約定由原告以277萬元購買系爭房地，買賣契約已成立，原告並交付37萬元為定金，被告原應於110年12月20日與原告簽立書面買賣契約，詎反悔違約不賣，原告得請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，或加倍返還被告所受定金等情，業據提出不動產買賣意願書、110年11月12 日及同月16日買方給付服務費承諾書、LINE對話畫面、買賣定金收據、系爭定金收據、委託事項變更契約書、花蓮縣花蓮市調解委員會通知、存證信函、被告書信、調解不成立證明書、系爭房地登記第一類謄本、系爭契約節本等件為憑（本院卷第25-61、69-82、159-161頁），惟為被告所否認，並以前詞為辯。是本件爭點為：⒈系爭房地買賣契約是否已成立？⒉原告先位聲明請求被告移轉系爭房地所有權有無理由？⒊原告備位聲明請求被告返還定金及給付違約金有無理由？㈢按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；民法第153條第1項、第2項前段、第345條第2項分別定有明文。當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年台上字第1710號判例要旨參照）。次按解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意（最高法院98年度台上字第1217號判決要旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。是知買賣契約要素中之價金、標的物屬該類契約必要之點，當事人對此之意思應能一致，其契約始得謂已成立。本件原告主張兩造就系爭房地之買賣契約已成立，請求被告移轉登記系爭房地等語，被告否認之，並以前詞置辯，依上揭規定，應由原告就系爭房地買賣契約成立及被告有移轉義務之有利事實負舉證之責，另衡諸被告曾在系爭定金收據簽名，表示自己為出賣人之事實，應由被告就系爭買賣契約不成立之變態事實、同時履行抗辯等有利事實負舉證之責。㈣兩造應已成立系爭房地之買賣契約： ⒈查原告主張兩造訂立買賣系爭房地之契約，於110年12月1日簽立系爭定金收據，約定買賣總價款為277萬元，定金為37萬元，並約定於同年月20日簽訂系爭買賣契約等語，已提出系爭定金收據為證，且被告有在系爭定金收據簽名之事實，為被告所不爭執，再依照證人魏學良於本院提出之系爭買賣契約書（本院卷第336-341頁），其上已明確記載買賣標的、價金，及約定由原告給付價金277萬元、被告移轉系爭不動產所有權給原告等情，且兩造均在系爭買賣契約書簽名確認無誤，堪認兩造已就買賣標的物及價金等必要之點已合致。 ⒉參與之兩造仲介及代書均證稱兩造就系爭房地買賣已達成合意 ⑴證人即永慶不動產承辦人員王台富於本院證稱：簽立系爭定金收據時，在場之人有兩造、兩造仲介、永慶不動產店長溫文雅、代書魏學良，魏學良有向被告解釋價金交付方式，約定定金37萬元，原告在隔日就匯款到公司帳戶，兩造在簽立系爭定金收據同日亦簽立系爭買賣契約書，僅約定系爭買賣契約書在同年月20日生效，所以在系爭買賣契約書生效前，不能開設履約保證帳戶等語（本院卷第228-236頁）。 ⑵證人即有巢氏房屋承辦人員楊善媛於本院證稱：兩造討論出277萬元之價錢，被告也同意，簽立定金收據的時候有簽立系爭買賣契約書，只是沒有押日期，約定110 年12月20日再簽約，被告並沒有要求要當場收到定金37萬元，我也有跟被告解釋買賣價金要透過履約保證帳戶，不可能直接匯到被告的帳戶，因為後來被告認為賣的價錢太少，不願意出售，永慶不動產也要保護他們的買方，不可能把定金直接給我們公司等語（本院卷第236-241、244-245頁）。 ⑶證人即代書魏學良於本院證稱：兩造有簽立系爭定金收據和系爭買賣契約書，系爭定金收據上有押日期，約定110年12月20日簽立系爭買賣契約書，但系爭買賣契約書沒有押日期，是因為被告聲稱房子有整修，要找發票來抵扣房地合一稅，兩造都有同意可以之後再押日期，日期應該是我們事務所的同事後來書寫上去的，當時都有跟兩造說明系爭定金收據及買賣契約書之意義，原告當場開立37萬元的本票給永慶不動產，被告也有看到，並由我在系爭買賣契約之收款明細確認表第1欄（本院卷第346頁）簽認，我們後來確認永慶不動產收到37萬元後，就作廢本票，被告也有同意定金匯到永慶不動產之帳戶內，沒想到後來被告不願意出售系爭房地，定金就還暫時放在永慶不動產等語（本院卷第310-315頁）。 ⑷在場之人即上述證人均證稱兩造約定系爭房地買賣價金為277萬元，定金37萬元，尾款於110年12月24日交付，於原告交付全部價金後，由被告移轉系爭房地所有權給原告，並已簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約亦已明確記載系爭房地之土地地號、建物建號、買賣價金支付方式、交屋日期等細項，僅未押署日期，堪認兩造對於系爭房地出售之交易細節，顯已合致。 ⒊由上觀之，被告確有出售系爭房地之意，出售過程中，曾將價金由318萬元變更為277萬元（本院卷第169、177頁），兩造原各自委託有巢氏房屋及永慶不動產仲介買賣事宜，後有巢氏房屋及永慶不動產採配件方式處理銷售以促成買賣，最終兩造以277萬元買賣系爭房地，對於不動產買賣關於標的、價金、交付事項等基礎內容有包含時程之完整約定，仲介公司及地政士之服務費，及買賣合致後之實價登錄，亦已約明，堪認屬於通常齊備之房地買賣交易流程，兩造就系爭房地應已成立買賣契約。㈤被告辯稱：其委託仲介，由代書引導，當初未約定如何付款，其未收受定金，無義務依系爭定金收據於110年12月20日簽約，其亦未見過系爭買賣契約，系爭買賣契約書寫時無日期，兩造間之法律關係僅有系爭定金收據，該據未約定履約保證事宜，永慶不動產無權代被告收受定金，原告與永慶不動產之內部權利義務關係與被告無涉等語。然除上述證人之證詞外，另審酌： ⒈系爭專銷契約第3條第4項記載「本物件經乙方（按即永慶不動產）仲介成交後，甲方（按即被告）同意向乙方指定之機構申請辦理價金履約保證。願按簽訂之價金履約保證申請書及履約保證機構出具之價金履約保證書內之各項條約履行，並同意交屋前買方支付之款項存於履約保證專戶內，甲方願無異議配合履保交易安全制度…」等語，上開價金履約保證申請書序言記載「甲乙雙方（按即兩造）經不動產經紀業…居間仲介完成不動產買賣契約書之簽立…，為保障雙方權益及不動產買賣契約之履行，雙方同意共同…辦理買賣價金履約保證事宜，並將價金存（匯）入…履約保證信託專戶…」，價金履約保證書第5條記載「有關履保專戶中款項之撥付…，均由本公司（按即保證人）依據買賣雙方所簽立之不動產買賣相關資料…判斷後所認定之結果為準。…」等語（本院卷第169、342、345頁），兩造均有同意系爭買賣契約價款撥付委由履約保障帳戶進行，是定金或買賣價金均不可能由原告直接支付給被告。 ⒉系爭定金收據、系爭專銷契約、110年11月14日委託事項變更契約書、系爭契約等文書，排除明顯由他人預寫之資訊，關於被告簽名、身分證字號等內容之字跡（本院卷第43、169-173、177、331-365頁），其運筆特徵皆大致相同；並前述兩造於110年12月1日簽立前開書面之際，原告旋於翌日匯款37萬元至上述帳戶，該款項經原告與永慶不動產特約於110年12月20日透過永慶不動產匯入履約保證帳戶，原告另應於110年12月24日付訖餘款，被告則應於110年12月27日完成交屋；另依系爭房地登記第一類謄本所載，被告在107年6月22日以買賣為原因登記為系爭房地所有權人（本院卷第69、73-74頁），於本件系爭房地託售交易期間，為105年1月1日後取得房屋及其坐落基地，持有超過2年未逾5年，依110年7月1日起實施之房地合一稅2.0，適用35%之稅率，均可知被告在簽立定金收據後，需要時間處理發票等抵稅情況，應可認為真實。 ⒊綜據前言，顯見被告於託售系爭房地之初，即同意採行履約保證制度進行交易，兩造就系爭房地之買賣契約，除契約日期外，已就必要內容有共識且予簽認，僅因被告取得發票抵稅之問題，致無法於簽立系爭定金收據之際，同時填載系爭買賣契約日期，乃另行約定時間書寫日期，簽約時原告須交付包含定金之簽約款37萬元，被告經地政士解說履約保證制度後，則同意由原告先將定金匯入永慶不動產之公司帳戶中，待110年12月20日再匯入履約保證帳戶。是故，契約日期之留白應如證人所言，係為便被告處理抵稅事宜，而非經兩造特別注重而列為必要之點，且被告同意將定金暫存入永慶不動產之帳戶，待約定日期屆至再轉入履約保證帳戶，亦可推認其有收取定金之默示意思表示。從而，通觀契約全文，斟酌立約當時及過去事實暨交易上習慣，依誠信原則，及本件契約主要目的及經濟價值等為全般觀察，本件兩造立約時之真意，應為以277萬元買賣系爭房地無疑，如此解釋結果亦未逸出契約最大可能文義。被告上開所辯，即非可採。㈥又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。系爭買賣契約既已成立，原告主張出賣人即被告有移轉系爭房地所有權之義務，自屬合法。㈦末按買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第369條、第264條第1項前段分別定有明文。查兩造已於系爭定金收據及系爭買賣契約中，約明「原告應於110年12月24日給付尾款240萬元，被告應於110年12月27日交屋」（本院卷第333、340頁），可見兩造就系爭買賣契約係具有對價關係之雙務契約，被告據為同時履行抗辯，原告自須在聲請法院判令被告履行系爭房地買賣契約之同時，負同時履行之責任。是以，系爭房地買賣價金為277萬元，是被告應於原告給付277萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告。四、綜上所述，原告依買賣契約關係，先位聲明請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，及被告行使同時履行抗辯權，洵屬有據，本院應為對待給付之判決。又原告先位聲明請求移轉系爭房地所有權既有理由，其備位聲明主張加倍返還定金部分，即無加以審究之必要，附此敘明。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，均核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　23　　日民事第二庭　法　官　邱韻如以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　23　　日書記官陳禹瑄【附表】土地部分：編號土地坐落面積 (平方公尺) 權利範圍縣市鄉鎮市區段小段地號 1 花蓮縣吉安鄉仁恥 - 946 341 5/100 建物部分：編號建號基地坐落 ----------- 建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建築面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合計附屬建物用途及面積 1 747 花蓮縣○○鄉○○段000地號 ----------- 花蓮縣○○鄉○○○○街0號2樓之2 住家用、鋼筋混凝土造、4層之第2層 40.39 陽台：10.66 全部備註：共用同段749建號、面積31.69平方公尺、權利範圍5/100

臺灣花蓮地方法院111年度訴字第141號

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