111年度訴字第277號｜民事：損害賠償｜裁判日期：112 年 02 月 04 日

臺灣花蓮地方法院民事判決 111年度訴字第277號原告鐘昌志訴訟代理人黃子寧律師被告陳貴貞訴訟代理人黃健弘律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國112年1月17日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告於民國110年12月7日經永慶不動產花蓮○○○○店(即磐石不動產仲介有限公司)之仲介向被告買受花蓮縣○○○○○段0000地號土地(持分:532/10000)及坐落其上之花蓮縣○○○○○路000○0 號0樓系爭房屋，並簽訂買賣契約書，價金為新臺幣（下同）402萬元，約定原告於111年1月20日給付尾款，被告於同年月日交付系爭房屋，惟因銀行提前於同年月13日代償被告之貸款，於同年月7日所有權移轉登記，原告與仲介、被告最終約定於同年月19日點交系爭房屋，原告始發現系爭房屋之客廳、陽台有多處嚴重滲漏水之情形，如天花板水痕、牆壁壁癌、窗邊水泥突起裂開、磁磚隆起等瑕疵。被告出售系爭房屋時，並未告知有滲漏水之情況，依買賣時之標的物現況說明書內「建物現況是否有滲漏水情形」係勾載「否」。依仲介委請其認識之防水工程師傅評估，天花板（不包括窗戶與牆面）之滲漏水修繕費用需十萬元，原告後又於下雨期間前去察看滲漏水情況更為嚴重，乃另請防水工程師傅確認屋況初估修繕費用需25萬元至30萬元。原告申請○○○調解委員會與被告調解不成立，乃提起本件訴訟，依民法第359條、第360條規定及系爭買賣契約第十二條，請求被告賠償系爭房屋滲漏水之維修費用250,000元、自交屋日即111年1月20日起因漏水無法交屋搬遷所支出之租屋費每月5,500元及每日2,010元之違約金至給付損害賠償為止。㈡並聲明：1.被告應給付原告250,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；2.被告應自 111年1月20日起至給付原告上開金額之日止，分別按日給付2,010元與按月給付5,500元予原告；3.原告願供擔保請求宣告假執行。二、被告答辯則以：㈠系爭房屋牆壁有些許裂紋、牆面疑似有壁癌、油漆表面起泡及主臥室上方疑似有漏水或修補痕跡等情，乃系爭房屋老舊所生之自然老化現象，原告看屋時亦知上情，且被告曾委託第三人進豐油漆工程行官東慰加以修繕完畢，系爭房屋並無滲漏水，原告應就其主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵負舉證責任。被告於111年2月7日以花蓮國安郵局39號存證信函催告原告履行交屋之義務，遭原告以系爭房屋滲漏滲水為由拒絕交屋，從而原告請求被告賠償其租屋之租金損害及違約金非可歸責於被告。㈡聲明:駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請求宣告免予假執行。三、本院之判斷：㈠原告經由房仲業者介紹以價金402萬元向被告購買門牌花蓮縣 ○○○○○路000○0號0樓系爭房屋及其坐落土地，交易過程由合泰建經機構為價金履約保證，約定111年1月20日辦理交屋及支付尾款320萬元，有不動產買賣契約書在卷，為兩造所不爭。㈡原告主張其交屋前驗屋時發現上項買賣標的房屋之客廳房間天花板、牆壁等有滲漏水、壁癌及部分磁磚隆起之情形，為被告出售時所故意未告知而應負出賣人瑕疵擔保責任者，乃請求被告賠償修復瑕疵之必要費用、未賠償期間租屋費用及違約金等；被告則否認上項房屋有滲漏水之情形，而主張原告所舉之牆壁裂紋、壁癌、油漆起泡及修補痕跡等情，乃房屋老舊所生之自然老化現象，非屬被告依契約應負擔保責任之瑕疵，且原告拒絕交屋所生之租屋費用或違約金等，非被告所應負責者。故本件爭點首在系爭房屋是否確有原告所指被告應負擔保責任之滲漏水等瑕疵？若有，次則在原告請求之損害賠償及違約金有無理由？㈢按民法第354條規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（73年台上字第1173號民事判例）。中古屋、新成屋或預售屋之買賣，因買賣時其標的物之房屋分別係「已存在且已長期使用」、「已存在但尚未使用」或「尚未建造而不存在」，交易性質有所不同，因此於所謂「價值、效用或品質」是否構成「滅失或減少」之判斷上，亦有不同，應分別就個案具體情形，依通常交易觀念及當事人交易時所決定或所合致欲實現之內容，本於誠實信用原則而為個別認定是否屬於瑕疵，不能一概而論。又所謂買賣標的物之「價值」、「效用」或「品質」，係屬三個不同之概念。以買賣房屋為例，房屋具有「產權（保值）」及「使用（居住）」之二大功能，新成屋或預售屋之買賣，主要重在居住使用之目的，次則為產權保值，因此堪供居住之效用及是否舒適耐用之品質，為交易時主要之考量；至於中古屋之買賣，因房屋會隨時間自然老化，屋齡愈老則其效用或品質自然與新屋有相當之差距，因此老舊房屋除非投入資金予以重新翻修，交易上難以期待其具備與新屋相同之效用或品質。因此老舊房屋之銷售，市面上有二類交易形態，一為出賣人投入資金將房屋重新整修後出售，此時交易目的重在使用功能之效用及品質；另一則為以原樣出售，此時交易目的重在產權之轉讓，由受讓人於買受後，自行決定如何利用或重新整修。二者交易條件及價格，亦有所不同。㈣進而，以本件兩造間房屋買賣來看，標的物於79年2月2日為保存登記，於交易時屋齡已逾31年，被告於95年間買進後即交予友人李東興居住約15年，出售仲介帶看時，尚有傢具放置在內，乃原告所自承，足見本件中古屋交易形態，並非由屋主先行出資翻新整理成近似新屋之狀態出售，而是以原狀出售；復由交易條件來看，當時花蓮市（甚至吉安鄉）新成屋或預售屋之成交價，約在每坪25萬元至30萬元之間，而本件交易單價則為每坪約9.3萬元，相差約三倍（且尚未計算公設比之差異），因此買受人可預知本件交易標的因屋齡甚老，處於多地震、颱風及夏季溫差甚高之環境中，其屋況必然存有相當程度自然老化之情形，而未經翻新，故其交易目的乃重在產權讓與，而非著重在提供使用上之效用或品質，亦即若買受人希望享有如新屋般之效用或品質，應於取得產權後，自行負擔翻新整修之成本，不應於堪供居住之基本效用外，另有同時享有如同新屋般價值、效用或品質全可兼得之過高期待。㈤至於「漏水」、「滲水」或「壁癌」亦係三種不同之態樣，不可混為一談。所謂漏水通常係指天花板會滴水之狀態，滲水則係指牆面會濕透之情況，至於壁癌則為牆面之塗層因濕氣發霉隆起或剝落之情形。原告主張本件買賣標的房屋有滲漏水及壁癌等瑕疵，但為被告所否認。經查，本院審理中恰逢連續數日豪大雨，乃由法官與兩造至現場勘驗具體情形，發現除部分牆面有壁癌情形，但呈現乾燥狀態，無滲水情形；木質地板狀況良好，顯見未有天花板滴水所致積水問題；原告所指窗戶下重新油漆粉刷處，並未發現滲漏水之痕跡；復查驗屋頂排水正常，沒有通常會導致滲漏水之積水狀況，有勘驗筆錄及照片在卷可稽，難認原告所指房屋有滲漏水瑕疵之主張可採。㈥另由花蓮地檢署111年度偵字第2976號詐欺案件檢察官偵查中，證人李東興之結證：「我與陳貴貞為男女朋友，實際居住在本案房屋15年，陳貴貞偶爾一個月住個幾天，我於警詢中說本案房屋窗台於颱風天下大雨時會有滲水情形是指因為房子是舊式窗戶，不是氣密窗，雨勢大一點會從窗戶流進來，不是結構問題，也不是牆壁的滲漏水」等語，可知其長期居住達15年期間，房屋合於居住效用而沒有滲漏水問題。至於當年建屋時之傳統窗戶，未具防颱或氣密功能，風壓會將雨水由窗戶之縫隙帶入，是常見之一時現象，非屬房屋結構上之滲漏水情形。又花蓮地區連日大雨後若遇出大太陽時，常會有反潮現象，造成室內潮濕，此乃自然現象，其因潮濕形成之壁癌，非屬房屋結構上之瑕疵。又依房仲人員蔡澤洋於偵查中所述：「我不知道本案房屋有漏水，只知道有壁癌，當時帶看的時候，都有把現場瑕疵告知鐘昌志，讓鐘昌志自己去看，他也有看到，當時現場沒有看到漏水」等語，原告則供述表示：「於簽約前看過2次，第一次是簽約前一個月內，由另一個仲介帶我去現場看過一次，第二次是蔡澤洋於簽約前2天帶我去現場看的，蔡澤洋帶我去現場看了約2小時，當時有看到客廳天花板其中一個角落有油漆顏色不一，沒有看到其他疑似漏水情形」等語，亦足見本件房屋沒有滲漏水問題；而壁癌、牆面裂紋及磁磚隆起等情形應為原告購買前所知悉，乃老舊房屋常有之現象，基於本件中古屋買賣之性質，尚不足認係屬滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。又觀諸原告指陳本件房屋疑似有滲漏水痕跡之處，亦難以排除係事後因長時間下雨而水氣滲入所導致。且於原告111年1月19日驗屋提出質疑後，於同年月27日進行屋頂排水之改善，至本院勘驗時，已無積水。而屋頂排水，係需要定期經常性之維護，非可一次性解決而一勞永逸，此乃常識，故為防止頂樓積水，屋主應定期檢修，故此未來長期定期檢修工作亦非出賣人於出售時所應負擔者。再者，有無滲漏水乃吾人可以透過觀察得知之事項，無庸專家鑑定，本件既經現場勘驗而未見滲漏水情形，則無就所需修繕費用委請專家鑑定之必要。至於防漏業者，本於營利立場，自然鼓勵屋主進行防漏修繕，因此其意見及估價單，尚難據以認定房屋有無漏水之證據。㈦綜上所述，本件買賣標的房屋並無原告所指應由被告負擔保責任之瑕疵，被告應無負損害賠償或給付違約金之責任，又原告以細故拒絕交屋，其另行租屋之支出，亦與履約責任間顯無關連。從而，原告依買賣等法律關係，請求被告給付損害賠償250,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自111年1月20日起至給付原告上開金額之日止，分別按日給付2,010元與按月給付5,500元予原告，係屬無據，不應准許，應併其假執行之聲請予以駁回。四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　4 　　日民事庭法　官　沈培錚上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　4 　　日書記官　黃慧中

臺灣花蓮地方法院111年度訴字第277號

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