111年度重訴字第44號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：113 年 05 月 17 日

臺灣花蓮地方法院民事判決 111年度重訴字第44號原告陳東進訴訟代理人張秉正律師複代理人陳映亘律師被告奕捷建設有限公司法定代理人白憲宗訴訟代理人簡燦賢律師簡雯珺律師被告王軍翔訴訟代理人吳明益律師彭鈞律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國113年4月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣（下同）25,377,696元及自民國113 年5月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告奕捷建設有限公司應給付原告5,470,000元及自民國111年7 月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張： (一)原告於民國107年8月10日與被告奕捷建設有限公司與訴外人毅楓建設有限公司、被告王軍翔簽訂「合建契約書」，約定由原告提供花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地，由被告奕捷建設有限公司興建六層樓建物乙棟（建築執照：花建執照字第107A0284號）。依上項契約及所附建築執照所載，被告奕捷建設有限公司應於領取建築執照後6個月內開工，並於開工日起15個月完工。為求工程取得足夠資金順利進行，原告提供上項土地設定1800萬元最高限額抵押權予訴外人中租迪和股份有限公司，進行融資。惟嗣因被告奕捷建設有限公司施工延宕，原告為督促其履約，仍與奕捷建設有限公司復於109年12月21日協議並簽訂「奕捷建設增建施工協議保證書」（下稱保證書），約定：「一、甲方（即被告奕捷建設有限公司）於簽約後三個月取得使用執照完成後，六個月內完成乙方（即原告）增建部分工程……」等語，亦即，被告奕捷建設有限公司應於簽訂系爭保證書後三個月取得使用執照，並於上開兩造約定之期限內完成原告增建部分工程。惟被告奕捷建設有限公司未能遵期完工並取得使用執照，且已施作之部分有諸多瑕疵，原告屢次催告被告奕捷建設有限公司改善未果，於110年10月4日請花蓮地方法院所屬民間公證人何淑孋至系爭工程工地現場進行公證（此有110年度花院民公孋字第11655號公證書可證），被告奕捷建設有限公司仍未依約履行，最後甚至遲未清償融資債務547萬元，遭中租迪和公司於110年8月31日具狀向本院聲請裁定准予拍賣抵押物，原告於110年11月3日以花蓮府前路郵局225號存證信函催告被告奕捷建設有限公司儘快完工及出面清償債務，均獲置之不理。原告為維護自身權益，乃於110年11月16日代為清償上述債務，有清償證明書在卷可稽。因被告奕捷建設有限公司違約情節明顯且重大，原告於110年12月9日以花蓮府前路郵局257、258號存證信函通知被告奕捷建設有限公司依系爭保證書第3條約定、民法第495、497、254條規定，解除與被告奕捷建設有限公司間之上開合建契約書、保證書之合建法律關係。惟被告否認原告已解除系爭契約，為免雙方爭議影響權益，原告有提起確認之訴請求法院確認上項契約關係不存在之法律上利益。 (二)原告雖與毅楓建設有限公司於109年12月23日簽訂建築物所有權互換移轉契約書(本院卷二第369頁)，並取代系爭契約書建物所有權移轉交換部分之約定，並經本院所屬民間公證人何叔孋公證。惟依該契約，未能於110年3月1日申請完建物使用執照（系爭建物完成日期為111年5月3日，辦理保存登記日期為111年9月2日），則該契約失效。被告奕捷公司依約應移轉登記予原告應分得之建物(建案B棟第一至三層，即同段1435、1436、1437建號建物)。原告應受分配1435建號(樓層面積20.54平方公尺)、1436建號(樓層面積為57.24 平方公尺)、1437建號(樓層面積為59.07平方公尺)以及建號1441共有部分39.85平方公尺｛計算方式：1441建號扣除「梯廳、安全梯、電梯」、「屋頂突出物」之其餘部分，面積約略為39.85平方公尺【計算式：59.20－19.35＝39.85】、與14 38、1439及1440建號共有1441建號之「梯廳、安全梯、電梯」、「屋頂突出物」等其餘部分，面積約略為64.86平方公尺【計算式：169.57－39.85＝129.72】，而共有部分應有部分比例為2分之1【計算式：1/6╳3＝1/2】，共【129.72*0.5= 64.86】｝，原告所受分配部分占建物整體之50％，因系爭建物已遭債權人聲請強制執行，縱使系爭契約未能合法解除，被告奕捷公司已因喪失系爭建物之所有權而無法履行移轉登記系爭建物所有權予原告之義務，此係可歸責於債務人之給付不能，原告依民法第226條第1項之規定，請求被告奕捷公司負損害賠償責任。又上開建案（B棟）建物全部係由呂吉淋於法院強制執行拍賣程序以最低總價3,000萬元承受，應屬全部拍賣6層建物之價額，原告應受分配3層建物占上項拍賣建物之50%，故請求1,500萬元之損害賠償。 (三)另依本件合建契約書第6條及保證書第3條之約定，原告多次促請被告奕捷建設有限公司遵期履約(取得使用執照即完成增建部分)，被告奕捷公司已逾合理期限，無法交屋，應依前開約定負損害賠償之責，又上開保證書第3條約定已取代合建契約第6條之約定，被告奕捷公司簽發予原告1,500萬元之本票，應作為其未依約完工之損害賠償預定性違約金，末依合建契約書第8條，被告王軍翔為原告之連帶保證人，爰請求被告2人應連帶負損害賠償之責。 (四)原告主張已依系爭保證書第3條、民法第495條、497條、254條之法律關係，解除合建契約，請求法院確認合建法律關係不存在；依同法259條(契約解除後回復原狀請求權)、第767條(所有權人之物上請求權)請求法院擇一為勝訴判決；依系爭契約、保證書之法律關係請求被告連帶負損害賠償責任；依民法第879條第1項之法律關係求償原告代位被告奕捷公司清償對第三人之債務，並先位聲明：1.確認原告與被告奕捷建設有限公司間於107年8月10日就坐落花蓮縣○○鄉○○段0000 0地號土地所成立之合建法律關係不存在；2.被告奕捷建設有限公司應將坐落前項地號土地上之花蓮縣吉安鄉仁廉段1435、1436、1437、1438、1439、1440及1441建號建物予以拆除，並將土地返還原告；3.被告奕捷建設有限公司、王軍翔應連帶給付原告15,000,000元，及自聲請調解暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；4.被告奕捷建設有限公司應給付原告5,470,000元，及自聲請調解暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 (五)若先位聲明未獲准許，兩造合建係關存在，被告奕捷公司應履行協議移轉原告得獲分配之部分，惟因系爭房屋已遭第三人強制執行並有人應買，被告奕捷公司已喪失所有權，爰依民法第226條第1項之規定及合建契約為備位請求權，請求被告連帶負賠償因建物不能交付所生之1,500萬元損害賠償責任，加上系爭保證書所約定之1,500萬元損害賠償責任，合計3,000萬元。並備位聲明：1.被告奕捷建設有限公司、被告王軍翔應連帶給付原告3,000萬元，及自聲請調解暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；2.被告奕捷建設有限公司應給付原告547萬元，及自聲請調解暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告方面： (一)被告奕捷建設有限公司答辯則以：就原告主張系爭建物之完工日期、辦理保存登記日不爭執，並就原告請求被告奕捷公司應將坐落於系爭土地之系爭1435(B棟第一層)、1436(B棟第二層)建號建物移轉為原告所有及請求被告奕捷建設有限公司給付5,470,000元及法定遲延利息部分無意見；被告已依兩造間之合建法律關係施作完畢，並已取得使用執照及辦畢保存登記，縱使該建物存有公證書所稱之瑕疵，惟該瑕疵並不影響該建物之結構或安全，且未達重大致該建物不能使用之目的之程度，原告並無契約解除權，系爭保證書第3條已違反民法第494之強制規定，應依同法第71條規定而無效，原告契約解除無理由，兩造合建法律關係仍存在，原告依民法第259條、767條請求被告拆除房屋回復原狀亦無理由；系爭合建契約既未解除，則原告無從請求違約金，縱使原告請求違約金不以解除契約為要件，係因原告有阻擋被告施作所致，應不可歸責被告，原告請求係無理由。又系爭合建契約未解除，原告無實際受有損害，原告請求之違約金過高，請求本院酌減違約金數額，聲明：原告之訴駁回。 (二)被告王軍翔則以：援引最高法院98年度台上字第1256號民事判決意旨，該判決意旨在說明民法502條之適用優先於民法債篇總論遲延部分之競合，系爭合建契約第6點雖規範履行遲延之損害賠償責任，但並未規範遲延之解除權，故可認兩造就系爭工程建築中之時限並非契約要訴，原告不得主張民法502條解除契約，尤其民法第254、255條係債篇總論遲延部分之規範。又原告於施工過程中多次阻擋，且109年後恰逢新冠疫情，難認系爭工程遲延可歸責於被告，原告依民法第497條解除契約，惟並未舉證說明何時就建物瑕疵要求被告定期補正，原告之訴係無理由，應予駁回；原告請求確認系爭合建法律關係不存在，惟原告既已解除契約，則無確認利益，僅須就回復原狀為聲明即可等語答辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)原告主張兩造間於107年8月10日簽訂合建契約書，由原告提供土地，由被告奕捷公司負責興建6層大樓後移轉其中3層予原告，並由被告王軍翔擔任被告奕捷公司之連帶保證人，惟上開建物未能如約定日期興建完成取得使用執照，且取得使用執照後即遭被告奕捷公司債權人拍賣，致被告奕捷公司喪失所有權而不能依約移轉建物所有權予原告等事實，為被告所不爭執。 (二)原告先位之訴部分應予駁回： 1.原告以業經合法解除系爭合建契約為前提，以先位聲明請求法院確認兩造間合建契約法律關係不存在；命被告奕捷公司拆屋還地及命被告連帶賠償違約金1,500萬元及法定遲延利息；命被告奕捷公司返還原告代為清償貸款之547萬元及法定遲延利息。亦即如法院認定系爭合建契約未經原告合法解除者，即請求法院逕就其備位之訴認定而為判決（除其先位聲明第四項與備位聲明第二項完全相同外，其先位聲明第二、三項則係以第一項經判決准許為前提，始為請求）。 2.原告與被告奕捷公司於系爭合建契約書第六條約定內容為：「甲方（被告奕捷公司）預定於108年12月31日取得使用執照，並於取得使用執照後迅速交屋予丙方（原告）。若有故意遲延或其他重大可歸責之因素，至逾超合理期限無法交屋，應對丙方負相當於租金之損害賠償，租金之數額由三方協議定之，如無法協議則由有公信力之機關決定租金數額。」；第八條則約定：「為確保甲方（被告奕捷公司）能如期完工，丁方（被告王軍翔）任甲方之連帶保證人。」，已就未能遲延交屋明定其違約責任要件及法律效果。 3.嗣被告奕捷公司果未能如期取得上項建物使用執照及交屋，於109年12月21日由原告與被告奕捷公司簽訂「奕捷建設增建施工協議保證書」，第三條約定：「如甲方（被告奕捷公司）未能於六個月完成，如未完成同意乙方（原告）解除吉安鄉仁廉段974-2地號合約，並提示本票於花蓮第一（地方）法院審理，且賠償乙方一切損失（六個月起算日從討論完當日起算）」等語，亦即約定被告奕捷公司應於110年6月21日前完成取得建物使用執照及交屋。然因被告奕捷公司屆期仍未能履行上項約定，且未就原告主張興建中建物存有之瑕疵為修補，原告乃於110年12月9日以郵局存證信函向被告奕捷公司依系爭保證書第三條、民法第493、494、495、497條及第254條等規定，解除全部合建契約法律關係。 4.惟按解釋契約，不能拘泥於契約之文字，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷基礎。如可確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有訂定而漏未訂定，致無法圓滿達成契約目的而出現漏洞者，非不得斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，依誠信原則就契約進行補充性之解釋（最高法院110年度台上字第3204 號民事判決）。故斟酌兩造訂立合建契約過程、締約目的，依該合約之主要目的及經濟價值為全盤觀察，本件建物於111年5月3日已建築完成，依原告與民間公證人於110年10月4 日前往察看時，可由照片中看出主體結構部分及電梯、門窗等，應認僅剩事後約定增建工作及交屋而已。由原告依合建契約原本預期所能取得之利益為分得6層建物中3層，若為此3層建物之遲延交屋，而捨系爭合建契約書第六條所約定之賠償相當租金之損害方式處理，竟採較激烈且完全毀滅性之解除契約方式，除回復原狀之成本甚高而難以實現，又其為了3層房屋之利益而拆除6層房屋，顯具損人不利己之情形，其意定解除權之行使應屬違反誠實信用原則及權利濫用，而不合法。又原告所舉之系爭建物之瑕疵，其瑕疵尚非重大致不能達使用之目的，亦非不可修補，縱不可修補者，又非不可請求就減少價值部分請求賠償，依民法第494條但書規定：「瑕疵非重要，或所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者，定作人不得解除契約。」之法旨，亦不許原告依此為由解除契約，故其於110年12月9日以郵局存證信函向被告奕捷公司解除契約之形成權不存在，因此不生效力。從而，原告先位之訴，因解除權行使不合法，其請求確認系爭合建契約不存在，並以此前提請求回復原狀及賠償損害等，為無理由，應予駁回。 (三)關於備位之訴第一項部分： 1.被告奕捷公司因系爭合建契約標的之建物已經法院拍賣而喪失所有權，致不能給付其契約義務，乃兩造所不爭。民法第226條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。原告主張其依約本可獲得本件建案B棟第一至三層，即同段1435、1436、1437建號建物，而依債權人呂吉淋以總價3,000元萬承受全部6層建物所有權，原告上開可獲取3層建物占其一半，故以被告奕捷公司給付不能所生之損害為1,500萬元計算，請求被告連帶賠償之。然查，本件合建契約乃由地主即原告提供基地土地一部分，與建商即被告奕捷公司出資興建之部分建物，相互移轉所有權，而為對價之承攬與互易複合契約性質。又關於以土地所有權換得建物所有權之互易法律關係，依民法第398條規定，應準用關於買賣之規定。亦即其所有權之互換，原則上應依同法第369條規定，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。也就是同時將文件交付代書辦理土地及建物所有權之移轉登記。本件原告雖因被告奕捷公司給付不能而未能取得上開3層建物之所有權，然亦尚未就其應移轉土地所有權之義務履行，故其直接以建物所有權之價值請求賠償，而未扣除上述與建物相當之土地價值（蓋經濟分析上，當事人雙方應認相互移轉建物與土地所有權之價值相當，才會成立互易），乃無理由。由於原告尚存有日後以土地與系爭建物新所有權人成立互易之可能性，其土地價值仍在而未進行交換，故不能認為原告因被告奕捷公司給付不能已直接受有相當上開3層「建物價值」之損害。至於原告與被告奕捷公司以系爭保證書第3條之約定，原告於被告奕捷公司因遲延未如期完成給付時，得提示及向法院聲請執行被告奕捷公司所單獨簽發之面額1,500萬元本票（卷一第511頁），且賠償一切損害，確如被告所抗辯，此債權係於原告得解除契約時始成立之損害賠償請求權，於未經合法解除者，應無適用。因而原告以相當上開3層「建物價值」之損害加上被告奕捷公司所單獨簽發之面額1,500萬元本票金額，合計請求賠償金額3,000萬元，做為計算其因被告奕捷公司給付遲延及給付不能之損害計算基礎，即非可採。 2.然按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。依此規定之精神，目前被告奕捷公司確未能遵期完成交屋而有給付遲延情事，且已因可歸責於己之事由而陷於給付不能，而使原告受有債務不履行之損害，乃不爭之事實。被告奕捷公司就其應負賠償責任乙節並未爭執，僅爭執原告請求賠償數額過高而已。是以基於處分權主義，於原告依債務不履行之損害賠償請求權而聲明被告應連帶賠償3,000萬元之範圍內，法院自得本於辯論主義，循著卷內兩造所提出之陳述、主張及證據之全辯論意旨軌跡，本於職權認定上項損害額。依民法第231條第1項規定，債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；依第226條規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。故本件備位聲明第一項部分之爭點乃在原告得請求被告奕捷公司賠償因遲延而生之損害及不全部不履行之損害之範圍為何？茲回歸系爭合建契約第六條之約定，於原告尚未移轉土地所有權之情形下，其主要之損害應為因被告奕捷公司未如期交付房屋而不能依預期使用或收益期間，所生相當於租金之損害。易言之，被告奕捷公司遲延交屋且事後陷於給付不能，所造成之結果，乃使原告未能於預定時期取得房屋使用或出租收益。就像工廠購買生產機械，出賣人若未能如期交付，將使工廠不能生產而受有營收損失一樣，房屋通常之功用在於使用或收益，一旦買得房屋即可自住或出租，亦可出售換取資金投入資本市場獲取價差及投資報酬，此乃民法第216條第1項所謂依通常情形，可得預期之利益。被告奕捷公司未依約交付合建契約標的房屋，則使原告已提出給付之土地不能完成交易而取得堪於使用、收益之建物，即應認受有相當於喪失如果確實依約履行可得預期利益之損害。被告奕捷公司債權人呂吉淋經由法拍以總價3,000萬元承受全部6層建物，係在透過公開拍賣而無人應買之情形下，雖未必符合市場行情之真實價額，但差距不大，應可採為參考。原告推算其依合建契約原本預期可獲交付之3層房屋價值，為6層樓之一半，乃主張上開3層房屋價值為1,500萬元，尚非無據。因考量上開建物拍賣時未含土地，日後尚有建物與基地所有人不同之爭議問題，其為存有權利瑕疵之拍賣建物，拍賣價額自會較正常件於不動產市場交易價額偏低，原告採此有利被告之金額為計算基準，甚為公允，應屬可採。又上開房屋原本係要來與其占用基地比例之土地交換所有權，故其占用基地應有部分土地之價值亦應相當於1,500萬元，始屬合理。因此，若被告奕捷公司如期交付房屋者，加上原告本已有之土地，原告上開3 層建物「房地合一」之市價應相當於3千萬元。若原告能如期獲得交屋，原告保留持分土地也不致於閒置不能利用，將上開3層建物含其基地持分一併出租或出售，依現今房貸利率或合理投資報酬率均約每年至少3%來算，其房地綜效價值可獲得之相當租金或投資報酬，每月約為7.5萬元（3,000萬元X 0.03 ÷ 12=7.5萬）。被告奕捷公司自109年1月1日起即陷於遲延交屋，至今遲延期間已4年5個月以上，至少已造成原告397萬5千元（7.5萬 X 53=397.5萬）可預期收益之損失。又若目前給付不能之狀況無限持續，原告因被告奕捷公司不履行而終局不能取得上項3層房屋，自會發生預計取得建物所有權後正常使用或收益之損失。則依房屋一般堪用年限50年計算，則自合建契約原預定於109年1月1日交屋，扣除上述已遲延部分，而算50年未交屋之收益損失，至少尚有45年7個月堪用期間，則其不履行之所失利益損害金額，依霍夫曼式計算法扣除中間利息（首期給付不扣除中間利息）核計其金額為21,402,696元【計算方式為：75,000×285.00000000=21,402,695.63925。其中285.00000000為月別單利(5/12)%第547月霍夫曼累計係數。採四捨五入，元以下進位】。故原告「已因遲延而已發生之相當租金損失」與「未來因不履行而生之未來收益上損失」之全部損害總額，合計為25,377,696元（3,975,000元+21,402,696元=25,377,696元），此為被告奕捷公司應負責賠償之範圍。至於系爭保證書所附本票（面額1,500萬元），未於系爭保證書內載明金額，應認僅為解除契約後求償迅速而行使之用，非屬全部損害賠償之預定額（否則應於保證書第三條載明其金額，且不用加「且賠償乙方一切損失」等文字），此金額也非雙方預定之損害賠償上限，應包括在上項所認定之總損害賠償金額內，不得分開或重複請求。 3.另依系爭合建契約第八條被告王軍翔所負連帶保證所擔保之範圍，文字上雖係擔保被告奕捷公司「如期完工」責任，但依契約之旨趣，僅完工而未交屋對原告毫無利益可言，是以依當事人真意而解釋契約，應認其所約定擔保之責任範圍，係指就被告奕捷公司履行合建契約交屋義務所生責任為擔保，包括因遲延給付及給付不能所生之全部損害賠償責任。至於系爭保證書因被告王軍翔未參與合意或簽發本票，其第三條約定內容應不在合建契約第八條之擔保範圍，原告亦不得對其行使本票債權，不得分開或重複請求，其擔保範圍應與上項所認被告奕捷公司因給付遲延及給付不能之賠償範圍相同。 4.關於法定遲延利息起算日，原告一再更正聲明，乃至最後言詞辯論期日始確定備位聲明第一項請求內容，而使被告得以知悉其請求內容，應認該言詞辯論期日為實際請求日，而自翌日即113年5月1日起算法定遲延利息。從而，原告備位聲明第一項請求命被告連帶給付25,377,696元及最後言詞辯論期日翌日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍部分，乃屬無據，應予駁回。 (四)關於備位之訴第二項部分：關於原告備位聲明第二項所主張之事實及理由，業據其提出代償之清償證明書及強制執行通知（卷一第185、375頁）在卷，被告奕捷公司未予爭執，且曾具狀表示同意原告之請求（卷一第635至636頁），應係就原告主張之事實，視同自認。從而，原告因代被告奕捷公司清償，而請求返還547萬元，及自聲請調解暨起訴狀繕本送達翌日（即111年7月15日）起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。四、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　17　　日民事第一庭法　官　沈培錚上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　17　　日書記官　丁瑞玲

臺灣花蓮地方法院111年度重訴字第44號

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