臺灣花蓮地方法院97年度重訴字第41號｜法律人

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　97年度重訴字第41號原　　　告　世易水泥股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　周德壎律師複　代理人　乙○○ 被　　　告　龍華預拌混凝土有限公司法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　陳正忠律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國98年5月19日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落花蓮縣新城鄉○○段九二一、九二二、九二三地號土地上，如附圖所示Α至Ρ１之地上物清除騰空，並將土地返還原告。被告應自民國九十七年七月一日起至返還前開土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項，於原告以新臺幣伍佰貳拾陸萬參仟壹佰拾捌元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣壹仟伍佰柒拾捌萬玖仟參佰伍拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項，於原告按月以新臺幣柒仟參佰元為被告供擔保後，得假執行。但如被告按月以新臺幣貳萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張： (一)被告於民國92年7月1日向原告承租坐落花蓮縣新城鄉○○段921、922、923地號土地，並於其上搭建如附圖A-P1所示之地上物，占用面積共7518.74平方公尺（下稱系爭土地），租期自92年7月1日至97年6月30日止，租金每月新臺幣（下同）22,000元。於租賃期限屆至前，原告已多次口頭或發函通知被告，表明租期屆至後不再續租，詎租期屆滿被告仍未依約騰空返還系爭租賃土地，累經催討，被告均拒絕返還。查系爭土地之租賃契約已於97年6月30日屆滿，兩造間就系爭土地之租賃關係已經消滅，被告顯屬無權占有系爭土地，爰依所有權之法律關係請求被告清除系爭土地之地上物，騰空後將系爭土地返還原告，並請求等同於租金之不當得利或損害賠償。 (二)依據系爭土地之租賃契約第3條規定：「租賃期限：自民國 92年7月1日起至97年6月30日止共5年。」足證系爭土地之租賃期限為5年，並非10年，且原告於租賃期限屆滿前，分別於96年5月24日、97年6月5日發函通知被告不再續租，但被告均置之不理，倘兩造確實租期為10年，則被告豈會靜默長達1年均不表示異議？被告至97年6月底，才接獲被告公司函表示有與原告法定代理人之父陳兩傳先生口頭協議同意租期為10年，依系爭租賃契約內載「期滿時，經雙方協議同意後，得另訂新租約續租」提出續約申請云云，原告再於97年7 月1日發函被告表示不同意續約，並澄清陳兩傳並未同意系爭土地租期為10年，故被告辯稱系爭土地之租賃期限為10年云云，顯屬無據。 (三)被告遲遲未能領到固定污染源操作許可證，並非因為原告之緣故，且被告因為業務需要需要設立停車場時，原告亦曾與被告訂立「土地租賃契約補充協議書」，足證原告以充分給予被告方便，亦徵被告為拖延系爭土地之返還，不惜恩將仇報，顛倒黑白。 (四)至於被告於租期屆滿後，依然繳付租金予原告，原告為使本件租約單純化，曾退回被告所付97年7、8月租金，但被告因為知悉原告之帳戶，其逕自匯款，非原告所得所得攔阻，故原告對被告其後匯款，即未再退回，但此屬系爭契約第4條後段所約定「租期屆滿至乙方（即被告）將土地恢復原狀交還甲方（即原告）之期間，乙方仍應依約定租金數額給付租金，但乙方不得主張不定期租賃法律關係」之情形，兩造並不因此成立不定期限租賃。 (五)又被告辯稱其租地建廠，耗費鉅資3千萬元，若租期僅剩2年半如何回收云云，亦屬無理，蓋被告之設備均是以螺絲固定或連結，隨時可拆卸、搬移，且該設備至多僅1,000萬元。又兩造契約明文約定租期5年，被告縱令鉅資購置設備，其當時即應斟酌投資與報酬間的平衡，不應以其投入資金多寡，強行要求原告續約，原告不從，即誣指原告為濫用權利。至於被告以其與亞東預拌混凝土股份有限公司簽訂合作意向書云云，亦無解被告應於系爭租約屆至後返還系爭土地之責任。 (六)又被告援引最高法院30年渝上字第311號判例意旨，用以作為其拒絕返還系爭土地之理由，然該最高法院判例業經該院以90年度第4次民事庭會議決議不再援用，且該判例係針對不定期限租賃所為之界解，與本件係5年租賃契約，顯有不同，不應比附援引。 (七)原告將所有並且包含系爭土地之多筆土地，斥鉅資做長遠、整體之規劃，乃作為所有權之正當權利之行使，亦正足以說明原告僅將系爭土地作為其5年之出租，絕無續約10年之意，被告竟誣指原告以損害他人為目的，顯有不當，所辯亦不足取。 (八)並聲明：如主文第1、2項所示，並陳明願供擔保，准為假執行。二、被告則以： (一)系爭土地是透過訴外人甲○○之介紹，經由陳兩傳代表原告與被告達成租地協議，為期10年，訂約時間為5年一約，共分二約，陳兩傳並言明系爭土地荒廢數十年，不會有他用或其他計畫，5年一到會再續約等語，被告乃不疑有他，遂投入鉅資進行機械購置、拌合設備等設施，並非臨時租用，並向有關機關提出合法設置申請。 (二)詎被告向有關機關申請合法設置證照時，原告竟暗中進行其花蓮海洋生計園區之申辦，為被告所不知悉，礙於一個工業區，不得有二個廠商之設立等規定，造成被告相關證照核發之延宕，原告所有實有違系爭租約第7條之約定，導致被告設廠執照遲遲不能核下，幾經折衝、奔走，迨至95年1月間，始領到固定污染源操作許可證，已逾租期之大半期間，被告虧損大矣，則被告在2年半之期間內，不可能賺回投資之3千萬元，是原告不依當初承諾續約，徒讓被告鉅額投資，血本無歸，顯有違約，不符合比例原則，亦顯然有違民法第148條誠信原則之規定。且被告於租期屆至後，依約繼續支付租金予原告，原告應依當初之承諾，繼續原定租約之延續。(三)原告既不否認有繼續收受被告給付之6個月租金，參酌陳兩傳對被告之承諾及甲○○之見證，堪認兩造已另續立租約在案。且被告於租用系爭土地後，投入鉅資設廠，更與亞東預拌混凝土股份有限公司美崙廠簽訂合作意向書，欲施作蘇花高工程，每標期至少約8-10年，由被告提供在系爭土地上所建之廠房及預拌設備等合作，原告欲收回系爭土地，無視於被告鉅資建廠及據以跟訴外人提供預拌混凝土廠房等設備之意向合約等期待，原告所為確有以損害他人為主要目的之情節，更有違誠信原則。 (四)查一般租地建屋而居之情形，都有相當之期限始能達其目的，則被告租地建設預拌混凝土廠房等硬體設備，豈有3、5年即可達回收成本之目的或已屆使用年限？故有前述為期10年，5年1約，共分2約之允諾。又依原告所主張，其與被告簽訂土地租賃契約補充協議書，表示竭盡所能給予被告方便云云，然該協議書簽訂日期為94年10月，迨被告於95年1月取得固定污染源操作許可證，租期已耗掉一半，尚無法營運，豈有可能賺回投資之鉅款。 (五)又原告主張被告之設備均可輕易拆卸，價值不高云云，然被告係投入鉅資，按照國道高速公路合法預拌混凝土工料廠商設備規格設置，每日拌合量3千立方米以上，被告設備除了一部份機件以金屬螺絲聯結組裝，如輸送帶、骨材庫等，但拆卸、搬遷工程浩大，龐大之拆卸吊車作業、卡車搬遷及再次安裝等費用，絕非原告所稱輕描淡寫之易事，且原告所提出之費用，尚不含向台電重新申請繳交線路費、技師簽證費、配電箱、管線安裝供料費、建築師設計費、營造工程費、環保設置、操作申請及技師費、給水鑿井水電管路工料工程費、主機基座兩座、土木結構工程費、辦公室設備、車輛維修設備費、員工休息室設備費、品管室設備費、鋼筋彎紮工料工程費、污水池及洗車道設備工程費、地磅設置工程費、冰水機安裝費、道路鋪設混凝土工程費及土方搬運回填工程費、保全防盜設備、大門設備、避雷針設備等繁多投資，在短時間內無法回收，這些鉅額投資是被告傾畢生之財力所投入，竟遭原告稱損失極微，且若原告所述屬實，則該些設備何以抵擋花蓮頻繁之大小地震及颱風之侵襲，是原告此部分之主張，全然無據。 (六)並聲明：原告之訴駁回，若受不利判決，願供擔保免為假執行。三、原告主張系爭土地為其所有，並將之租予被告使用，被告於其上建有如附圖A-P1所示之地上物等情，業據其提出土地登記簿謄本、土地租賃契約書為證（見本院卷第11-19頁），並經本院偕同地政機關人員至現場勘測屬實，製有勘驗筆錄、照片（見本院卷第84-91頁）及附圖之複丈成果圖附卷可稽，且為被告所不爭執，自堪信為真實。四、本件所爭執者為系爭土地之租期究係5年或係10年及若被告為無權占用系爭土地，其不當得利之計算數額為何，茲分述本院得心證之理由如下： (一)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號、85年度臺上字第1120號判決要旨參照）。查系爭土地為原告所有，而如附圖所示A-P1所示部分為被告興建廠房使用之事實，為兩造所不爭執，已如前述，被告抗辯其占有系爭土地具有正當權源云云，就此節即應負舉證責任。 (二)經查，系爭契約第3條約定：「租賃期限：自民國92年7月1 日起至民國97年6月30日止共五年，期滿時，經雙方協議同意後，得另訂新租約續租。」（見本院卷第11頁）原告據此於96年5月24日發函被告表示系爭土地租賃期間屆滿時不再出租，並請被告及早準備，依約回復原狀，有該函附卷可稽（見本院卷第22頁），而被告對於有收受該函並不爭執（見本院卷第130頁言詞辯論筆錄），經本院詢以為何收受該函後均未向原告反應租期一事，被告陳稱雖未以書面反應，但有以電話與陳兩傳之太太口頭表示系爭租約還未到期，陳兩傳的太太表示是誤會，且還有收受其後的租金云云（見本院卷第130頁言詞辯論筆錄）。然若如被告前開一貫之抗辯，其投入鉅資在系爭土地上興建廠房，倘系爭契約確實為10年，豈有未於接獲原告上開96年5月24日函時，及時以書面向原告提出異議或說明，俾以保障己身權益，反僅以電話口頭向陳兩傳太太說明或質疑之可能？且系爭契約第4條約定：「... 租期屆滿至乙方（即被告）將土地恢復原狀交還甲方（即原告）之期間，乙方仍應約定租金數額給付租金，但乙方不得主張不定期租賃法律關係。」（見本院卷第11頁），是原告雖於系爭租賃契約屆滿後，繼續收受被告給付之租金，然不能因此即認為原告有與被告另行成立租賃契約之意思表示，是被告就此部分之抗辯，不足採信。 (三)證人甲○○固於本院具結證稱系爭契約租期當時洽談時確實為10年，分成2期云云（見本院卷第127-129頁），證人林三龍（即被告公司業務實際執行者）亦附合其詞（見本院卷第159-160頁），然此為證人陳兩傳所否認（見本院卷第157頁），且以常情度之，被告公司負責人或實際負責人既非毫無社會經驗之人，若系爭土地租期為10年，分成2期各5年，則在系爭租賃契約租期僅明文約定5年之情形下，豈有不要求將之書立明確，以杜將來糾紛之理？是證人甲○○、林三龍此部分之證述顯不足採，且被告此部分之抗辯亦屬無稽。 (四)按所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年台再字第64號判決意旨參照）。我國為自由經濟體制，工商社會下，締約人本應就其與他人訂立契約內容負其責任，以本件而言，系爭土地租賃期限即為5年，已如前述，則被告在訂約後，本應衡量租期長短，謹慎投資，且原告就系爭土地周遭已規劃作為生技園區，為兩造所不爭，則衡諸前述最高法院判決意旨，原告以系爭土地租期屆滿為由，收回系爭土地自用，並非權利濫用或違反誠信原則，是被告此部分之抗辯，亦乏依據。 (五)綜上，被告就其有權占用系爭土地，並未能舉證以實其說，則參酌上開規定及最高法院判決意旨，應認原告請求被告拆除系爭土地上如附圖A-P1所示之地上物，並將土地返還原告之主張為有理由，應予准許。 (六)另按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。查被告於系爭土地租約屆滿後，仍無權占用系爭土地，已受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，原告自得請求被告償還至返還系爭土地予原告止之相當於租金之價額。次查，被告承租系爭土地之租金為每月2萬2千元（見系爭租賃契約第5條，本院卷第11頁），則原告主張以上開金額作為計算被告因無權占有系爭土地所應返還不當得利之標準，自堪予採取。是原告請求被告給付自97年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2 萬2千元之不當得利，亦無不合。五、綜上所述，原告基於所有物返還請求權、租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭土地上如附圖所示A-P1之地上物拆除清空，將系爭土地返還原告，並請求被告自97年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2萬2千元，為有理由，應予准許。原告與被告陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　19　　日臺灣花蓮地方法院民事庭法官　劉柏駿上列為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　19　　日法院書記官　蔡芬芳

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