98年度訴字第39號｜民事：土地所有權移轉登記等｜裁判日期：99 年 04 月 20 日

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　　98年度訴字第39號原　　　告　丙○○ 戊○○ 丁○○ 共　　　同訴訟代理人　林政雄律師複　代理人　吳明益律師被　　　告　乙○○ 訴訟代理人　甲○○ 訴訟代理人　曾泰源律師上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，本院於99年3月30日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴時先位聲明原請求被告應給付原告新臺幣（下同）1,226,000元，及自民國97年1月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於民國98 年5月7日言詞辯論期日當庭陳明減縮請求金額為1,206,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第126頁），係屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。二、原告起訴主張： (一)先位之訴部分：被告於92年12月22日與原告簽訂不動產買賣契約，買受原告所有坐落花蓮縣壽豐鄉○○段78-241、78-740、78-741地號土地（嗣經重測合併為東華段383地號，下稱系爭土地），被告於交付定金新臺幣（下同）60萬元及第一期款二百萬元後，原告即將系爭土地移轉登記予被告所指定之林麗鳳、陳信儒、張吉宏、甲○○及葉國芬等人，並交付坐落其上之建物後（即門牌壽豐鄉○○村○○街2巷1號，下稱系爭房屋），被告卻遲不給付買賣價金尾款1,206,000 元，累經原告催討，被告均置之不理。原告既已依約完成給付，被告亦應依約給付尾款，爰依民法給付遲延之法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告等三人1,206,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並陳明願供擔保准為假執行。 (二)備位之訴部分：原告前已催告被告給付尾款，然被告均置之不理，如鈞院認原告先位之訴無理由時，原告亦得解除系爭買賣契約，爰以起訴狀之送達作為解除契約之意思表示通知。原告本應請求被告將系爭房地返還，然因系爭土地已移轉登記予訴外人林麗鳳等人，被告應依民法第259條第6款規定償還價額，並聲明：被告應給付原告等三人3,826,000元，及自97年1月17日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並陳明願供擔保准為假執行。 (三)對被告抗辯之陳述： ⑴被告乙○○辯稱以存證信函二次催告原告三人辦理未保存登記之房屋之移轉手續，歷經3年11個月後才移轉，且迄今尚無法辦理移交等語，然查：原告於簽約後即積極著手辦理系爭房屋之稅籍義務人變更程序，因系爭房屋之原稅籍義務人登記為劉朝來，其過世後應由繼承人劉吉雄、劉清河、己○○等人繼承，故系爭房屋之稅籍變更手續須取得全體繼承人之同意及簽章始得辦理，因被告多次阻擾繼承人劉清河、己○○出面協助辦理稅籍變更，致該變更程序一再延宕，遲至96年12月12日始辦理完成，就此遲延移轉之情事，應屬不可歸責於原告等人之事由，被告據此拒付買賣價金，顯屬無據。 ⑵被告於答辯狀中復辯稱：系爭房屋之水電尚未完全釐清，且尚有5支電錶未過戶，也未看到電錶依約過戶到本案地主甲 ○○名下云云。惟查，原告丙○○於簽約後之93年2月間即委託合錩水電工程行至系爭房屋內裝設新電錶，並以被告之指定登記名義人甲○○之名義向臺灣電力股份有限公司（下稱臺電公司）辦理用電申請，此有臺電公司用戶完整基本資料表及合錩水電工程行之估價單，依此，被告主張原告未依約釐清電錶等語，顯然無據。次查，被告所舉出之臺電公司電腦列印單，其上所示之用電地址均記載「壽豐鄉○○村○○街2巷3號」，與本件買賣契約標的之房屋即「壽豐鄉○○村○○街2巷1號」無涉，蓋：系爭房屋原本並未向電力公司申請用電，而係向相鄰上開志光街2巷3號房屋接電使用，故雙方當事人於簽訂買賣契約乃約定原告應將系爭房屋之用電情形理清，原告亦於契約簽訂後以訴外人甲○○之名義申請用電，並代墊相關電錶安裝費用，被告迄今亦未償還，詎其竟反稱原告並未依約履行特約事項之約定，此應屬被告事後不願履行給付價款之辯詞，不足為採。況且，依原告所提出上開臺電公司之用戶資料顯示，系爭電錶於93年2月新設，於93年7月20日即終止契約，迄至95年7月10止，該電錶已廢止兩年，足證被告於系爭電錶安裝申請用電後，並未按期繳納電費，致臺電公司終止契約，停止供電，並於95年7月間拆除該新設之電錶等事實，被告顯無實際使用系爭房屋及用電之行為，伊一再主張原告未依約理清電錶用電云云，當屬無據。 ⑶關於被告所稱原告並未將自來水部分理清云云，經查：原告於簽約後多次通知被告提出款項交由原告丙○○為其委託專業水電人員至系爭房屋重新安設水管及用水管線，並代向自來水公司申請供水，惟被告均置之不理，是被告所稱自來水尚未過戶云云，亦屬臨訟置辯，難謂可採。 ⑷系爭買賣契約第10條特約事項僅約定「乙方（即原告）須將水電理清，並負責將水電用戶名稱辦理更正為甲方名義（由甲方指定）」及「未辦保存房屋一併移轉」，就此二項約定事項，雙方並未約定期限，原告於訂約後立即積極著手處理上開水電理清及房屋稅籍變更之程序，其中電錶安裝申請用電及房屋稅籍變更等部分已陸續完成，自來水部分係因被告不願配合之故致尚未完成，惟此等事項之完成與否既未約定完成期限，何有被告所稱未依約履行之違約情事？且上開事項之性質亦非系爭買賣契約之主給付義務，至多僅屬附隨義務，亦無同時履行抗辯權之適用，被告據此拒絕給付尾款，實為無據。 ⑸查系爭房屋於雙方簽訂買賣之時，已呈老舊破損不堪居住使用之情狀，此為被告所明知之事實，而被告亦表明伊購買系爭土地及房屋係計畫建造東華大學學生宿舍，且為免重新申請相關建築執照及使用執照等程序及勞費支出，其等欲利用系爭房屋原有之稅籍登記名義，以翻修房屋之名義進行，故被告自始至終並無使用收益或居住系爭房屋之意思，其目的僅在取得系爭房屋稅籍之權利，此觀兩造於買賣契約第10條特約事項約定「未辦保存房屋一併移轉」，並非約定「房屋一併交付使用」等語可徵。故被告屢屢抗辯原告未交付系爭房屋供其使用云云，並以此為由拒絕給付價金尾款，洵屬無理。 ⑹又被告固提出傑成室內裝修設計工程有限公司之工程明細表、相關設計圖、東華大學校外租屋資訊等證據資料，主張被告因原告遲延完成系爭房屋稅籍移轉，致其受有房屋租金之預期利益損害。然查，依被告97年8月18日民事答辯狀所附證六之建築設計圖所示，被告原抗辯伊計劃於系爭土地上興建2層樓之房屋，共有34個房屋可供出租，若房間全部出租，其租金收益每月136,000元；再依被告於98年6月1日爭點整理狀所附證一之傑程工程有限公司工程明細表及設計圖所示，被告計劃修繕系爭房屋後，可分為11間房屋出租，若房間全部出租，其租金收益每月55,000元。易言之，依被告先後所提出之房屋建築設計圖內容及租金預期收益之計算式，似有前後差異不一之情事，足徵被告是否確有興建修繕學生宿舍之計劃，誠屬未定。再查，依被告所提出之傑成工程有限公司工程明細表及設計圖，均為被告事後於98年5月26日方委請該公司所規劃設計之施工數量及金額明細，顯非被告於本件買賣契約簽訂後所預訂執行之施工計劃，且上開房屋興建之設計規劃是否確能如期完工，尚與被告及其他股東之資力、主管機關是否准許改建翻修等因素有關，以被告所舉上開證據資料，尚難認其主張於本件買賣契約後就系爭房屋有修繕改建學生宿舍之計劃，具有客觀之確定性，是被告所主張之租金預期利益，即屬無據。況查，被告所計算之租金預期利益，每月55,000元，每年660,000元，五年共計3,300,0 00元，扣除所得稅及管理費後，尚有2,800,000元之租金收入，係以11間房間全數出租為據，惟該房屋之房間是否必然全部出租，洵屬未定，被告是否必然每年有上開租金之損害，亦非無疑；且被告於96年12月12日取得系爭房屋之稅籍後即可動工興建，其遲至今日均未動工，此段期間其所受預期利益之損失，應與原告無涉，被告之計算基礎，顯不合理。 ⑺依花蓮縣政府99年2月22日府城建字第0990016104號函覆意旨所示：「…但稅籍資料未隨同移轉則該建物是否後取得所有權之人無法進行修繕、翻修案，應先行確認是否屬領有本府核發使用執照或鄉鎮市公所出具之合法建築物證明，如屬前揭則依建築法第9條第1項第3項改建及第4項修建之規定辦理…」等語，而關於「實施建築管理前合法建築物證明文件」，得依內政部91年11月12日台內營字第0910081401號令函第二點（原89年4月24日台八九內營字第8904763號函）規定，檢附下列證明文件之一辦理：「1、建築執照。2、建物登記證明。3、未實施建築管理地區建築物完工證明書。4、有該建築物資料之土地使用現況調查清冊或卡片之謄本。5、完納稅捐證明。6、繳納自來水費或電費證明。7、戶口遷入證明。8、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。」從而，被告自得檢附上開任何一種文件向壽豐鄉公所申請核發合法建物證明書，非如被告所辯需以房屋稅籍證明書方可申請云云。 ⑻況查，被告99年3月17日民事準備書(二)狀自承訴外人甲○ ○遲至99年2月4日始向壽豐鄉公所申請核發未實施都市、區域計劃前建築物完成證明書（該狀證物一），亦足徵被告或訴外人甲○○等人均無任何積極修繕興建房屋之具體計劃。⑼又「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」、「建築執照分左列四種：一、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。」、「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」建築法第25條第1項本文、第28條第1款、第30條分別定有明文。再依建築法第9條規定，所謂新建，係指新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。所謂改建，係指將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。所謂修建，係指建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者。是若被告購買系爭土地係為興建房屋出租予國立東華大學之學生使用，被告可採「新建」方式，依上開建物法規定，檢具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書，向主管建築機關申請建築執照，於建築法規相關規範限制下，將原有房屋全部拆除以完成房屋興建，並請領使用執照以供出租使用，依此，則被告是否能順利興建房屋並出租予他人，應與系爭建物之稅籍名義人是否變更或何時完成變更無涉。被告自不得以此為由主張受有遲延給付之損害。而被告若採「改建」或「修建」方式施工，則被告應於原建築物之基地範圍改造或修繕，依壽豐鄉公所所核發之未實施都市、區域計劃前建築物完成證明書所示，系爭建物之構造為磚石造鐵皮屋頂，面積約49平方公尺，故被告之改建或修建範圍應限於49平方公尺，而非房屋稅籍證明書所載125.5平方公尺。惟依被告所提出之傑成室內裝修設計工程有限公司之98年5月20日設計圖（被告民事爭點整理狀之證一）所示，被告施工面積已達125.5平方公尺，超出上開建築物完成證明書之面積甚多，不符改建行為之要件，且其建築物內之結構格局與原有建物均有所不同，亦不合於修建行為之要件，則被告是否可順利申請核發建造執行，尚屬未定，何來被告所稱房間全數出租之租金預期利益可言？再依傑成設計工程公司98年5月20日設計圖所示，該設計中之建物面積125.5平方公尺，改建成10房間（非被告所稱 11間），扣除中庭交誼廳面積約20平方公尺（即6×3.4），尚餘105平方公尺，每間房間（含浴廁）約10.5平方公尺，面積僅3坪多，空間機能有限，與被告所提出剪報所載每間約8坪之套房，其條件相差甚大，是否可逕援引該房租每月 55,000元？即非無疑；況以被告上開套房之機能及條件，處於東華大學校區附近套房出租之激烈競爭中，是否可能10間房屋全數出租，更非無疑；由此足證，被告一再主張抗辯其因無法順利完成系爭房屋之修繕改建而受有租金收益之損害云云，顯屬客觀上不確定之預期利益，故被告應無受有任何實際損害可言。三、被告辯以： (一)系爭房屋歷經3年11月後才移轉，原告未依系爭買賣契約第 10條第2項約定於期限內將系爭房屋移轉，經被告多次函催，原告均置之不理，是原告違約在先。且經被告向臺電公司查明系爭房屋名下上有5支電表未過戶，原告亦未將電表過戶至被告名下，被告亦未接過水單，換言之原告從未依約將水電完成過戶。因為原告違約在先，依買賣契約第8條約定，原告尚應給付被告5,200,000元及自93年1月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。另外，被告亦因原告之違約，導致無法興建房屋房租損失及興建成本增加，共計1 千萬元以上。 (二)原告最初明知系爭土地上坐落之房屋一棟非渠等所有，竟基於詐欺之故意，以所有權人自居，出賣予被告，已有欺瞞情事在先。此在被告買上開房地後，曾詢問原稅籍名義人己○○，其告知在原告出賣之時，渠根本未同意（該屋為己○○兄弟姐妹六人繼承），此亦即何以原告於締約後無法交付，乃至，辦理稅籍登記之原因。從而，原告就本件債務不履行之遲延給付本應負損害賠償責任，造成被告完全無法使用系土地之損害，誠原告不知如何賠償被告之損失。 (三)本件系爭買賣標的，係因被告鑑於大學週邊得興建房舍，以供大學生租賃，得賺取租金，被告方才邀五人共同集資開發，初本即委請傑成工程有限公司規劃，依據花蓮縣稅捐處房屋稅籍證明書上合法可改建修繕面積125.5平方公尺蓋成合法房屋可分成11間房間出租，如土地房屋稅籍及水、電可順利過戶，並辦移交手續，即可在93年1月中旬動工，依施工計劃書施工為60工作天，約計93年4月間即可開始出租迄今，以每間房間依當天之行情租金可獲月租5,000元正（2個人），以11間×5,000元＝55,000元（每月）×60個月＝3,300 ,000元，再扣除所得稅、管理費至少有2,800,000元收入。 (四)原告雖於96年12月12日將房屋稅籍過戶在甲○○名下，但因有下列數點原因，所以至今被告尚無法動工： ⑴因原告丙○○提解除合約之訴訟，就被告立場，在法律未釐清之前，有其風險不敢私自動工。尤其是，該房屋初非原告所有（至少從稅籍上看），誠不知原告如何辦理交屋手續，因前曾住有他人，被告更不敢貿然要求占有人離去，是被告益加無法動工，其遲延之責，自應由原告負責。 ⑵就系爭水電未過戶，也未辦理交屋手續，在沒水沒電情事下，亦無法動工。 (五)被告本身確富資力，在原告如依約履約下得以動工整建房屋，而可獲得依原計劃預期之利益，只因原告之債務不履行，無法適時履行移轉、過戶及不動產之交付，致被告受有上開損失，被告自得主張損害賠償，而抵銷原告之請求，或至少，仍得拒絕給付而主張同時履行抗辯。 (六)由花蓮縣政府99年2月22日府城建字第0990016104號函說明第二項可知，如屬領有花蓮縣政府核發使用執照或鄉鎮市公所出具之合法建築物證明之建物，即可依建築法第9條第1項、第3項改建及第4項建修之規定辦理。而建築法第9條規定：本法所稱建造，係指左列行為：一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。三、改建：將建築物之一部份拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。查系爭房屋於39年1月建造時，面積為34.7平方公尺，53年1月另再增建三間面積分為54.5平方公尺、24.1平方公尺、12.2平方公尺，三間共計90.8平方公尺，上述建物興建的時間均在74年11月16日實施建築管理以前屬合法房屋，此有96年11月26日花蓮縣稅捐稽徵處稅籍證明書、花蓮縣壽豐鄉公所99年2月6日（99）壽豐鄉建字第0990002233號壽豐鄉未實施都市計劃前建物完成證明書為憑。依據前述花蓮縣政府函文可知，系爭房屋依據建築法第9條1項之「新建」、第3項之「改建」及第4項之「修建」均得為之，與已辦保存登記（已領有所有權狀）之建物並無任何不同。 (七)另觀之臺灣土地銀行五甲分行被告乙○○及被告之合夥人陳信儒存款證明書各壹份，被告乙○○之存款餘額達7,000,000元以上，陳信儒之存款餘額達3,500,000元以上，二者合計為10,500,000元以上，足徵原告資力確有能力購買系爭土地（含土地上未辦保存登記房屋），並修繕房屋以供出租予國立東華大學學生之用。 (八)對於原告備位聲明主張被告之違約，而有解除之情事云云，惟原告既有可歸責於己之事由致債務不履行，則被告自可行使同時履行抗辯權；更遑論，原告以丙○○個人催告支付價金，亦因僅為個人之行為，不足代表其他賣方，其於法亦有不合，自不生催告效力，更遑論解除契約。 (九)並聲明：原告之訴駁回。四、不爭執事項： (一)兩造間於92年12月22日簽訂不動產買賣契約書，被告向原告買受系爭房地，買賣價金為3,826,000元。 (二)原告已依約於93年1月5日將系爭土地所有權移轉登記予被告指定之登記名義人林麗鳳、陳信儒、張吉宏、甲○○、葉國芬等五人共有。 (三)被告已依約給付原告買賣價金2,600,000元，仍有尾款1,206,000元迄今尚未給付。 (四)系爭房屋屬未辦保存登記，買賣契約第10條特約事項第2項「一併移轉」則指系爭房屋之稅籍移轉予被告或其指定之人，而系爭房屋稅籍係於96年12月12日方移轉予甲○○。五、本件原告主張其已依約將系爭土地移轉登記予被告所指定之人，嗣後並將系爭房屋稅籍移轉登記予甲○○，其已履行系爭買賣契約之義務，然被告卻遲未給付剩餘買賣尾款，依約被告應給付如先位聲明所示之金額，若本院認其先位聲明不成立，則備位聲明主張解除系爭買賣契約，並請求被告償還系爭房地之價額等語。被告則辯稱原告固有移轉系爭土地之所有權登記，然其卻遲延移轉系爭房屋之稅籍資料，導致其無法在系爭土地上興建宿舍出租，致受有租金利益之損害，就原告先位聲明部分，即以租金之損失作為抵銷之抗辯；原告備位聲明之催告不合法，其主張解約顯屬無據等語置辯。是本件爭點厥為：⑴先位聲明部分：原告未同時將系爭房屋之稅籍資料，於移轉系爭土地所有權登記時一併移轉，是否有給付遲延？若有，則被告是否因此受有損害，並得以主張抵銷？⑵備位聲明部分：被告主張解除契約，並請求被告返還系爭房地之價額，是否有理？茲分述本院得心證之理由如下： (一)先位聲明部分 ⑴按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第229條第1項、第231條第1項分別定有明文。次按民法第216條規定，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項亦有明文。（最高法院93年臺上字第1225號、94年臺上字第828號判決意旨參照）。 ⑵經查，兩造系爭買賣契約第10條特約事項第2項所約定之「未辦保存房屋一併移轉」（見本院卷第15頁）等語，係指系爭房屋於系爭土地移轉登記時，須一併將稅籍資料移轉等情並不爭執，且亦對原告於93年1月5日將系爭土地移轉登記予林麗鳳、陳信儒、張吉宏、甲○○、葉國芬等五人共有，嗣於96年12月12日方將系爭房屋稅籍資料移轉予甲○○等情均不爭執，已如前述，是原告就系爭房屋稅籍資料移轉之交付，顯已屬於給付遲延，殆無疑義。原告固主張係因被告阻撓系爭房屋稅籍資料移轉云云，然不僅未舉證以實其說，且證人己○○（即原告戊○○、丁○○之伯父）於本院審理時證稱：系爭房屋是伊父親的名字，父親已經過世，但伊兄弟並未去辦理繼承，被告有問伊對系爭房地要買賣有什麼意見，伊說沒意見，因為那是伊弟弟的應繼分，後來兩造簽約後，被告再跟伊聯絡，問系爭房屋如何處理，伊說可以拋棄權利，並把拋棄權利之證明都寫給原告戊○○的媽媽，伊並沒有為難兩造，雖然被告有跟伊聯絡，但伊還是會配合原告戊○○的媽媽來作等語（見本院卷第124-125頁），由證人己○ ○之證詞可知，原告於簽訂系爭房地之買賣契約時，系爭房屋之稅籍資料並非登記為原告等人，其後原告尚須就系爭房屋辦理繼承事宜，方得將稅籍資料移轉，且被告並無阻撓系爭房屋移轉稅籍資料之情事，是原告前開之主張，顯屬無稽，不足採信。 ⑶原告就系爭房屋之稅籍移轉登記，既有給付遲延之情事，已如前述，則此時應審究者為被告是否因此受有損害？經查，系爭房屋屬於合法建築物，業經被告提出花蓮縣壽豐鄉公所之證明書為證（見本院卷第211頁），而被告陳稱系爭房屋係欲加以改建及修建成學生宿舍，則衡諸花蓮縣政府99年2 月22日府城建字第0990016104號函（見本院卷第201頁）：「旨案函查位於本縣壽豐鄉○○村○○街2巷3號建物為未辦保存登記之建物，若經原所有人出賣予他人，但稅籍資料未隨同移轉，則該建物是否後取得所有權之人無法進行修繕、翻修案，應先行確認是否屬領有本府核發使用執照或鄉鎮市公所出具之合法建築物證明，如屬前揭則依建築法第9條第1項第3項改建及第4項修建之規定辦理並應...」等語可知，被告欲就系爭房屋改建或修建，必須取得該屋之稅籍資料，是被告辯稱因其未取得系爭房屋之稅籍資料，致其無法將系爭房屋改建及修建成學生宿舍等語，堪予採信。 ⑷被告就其欲改建系爭房屋為學生宿舍等情，業據提出設計圖（見本院卷第45-46頁）、工程明細表、修繕工程計畫、平面圖、立面圖（見本院卷第113-117頁）等為證，且有提出被告與其合夥人之之財力證明（共10,500,000元，見本院卷第213-214頁），應堪認為被告確實有就系爭房屋將之改建為學生宿舍之計畫，僅因原告遲未將系爭房屋之稅籍資料移轉登記而未能實行。原告雖主張被告所提之設計圖係於98年5月份所繪製，顯然被告最初並無改建系爭房屋之計畫云云，然依被告最初所提之設計圖（見本院卷第45-46頁），其於92年11月25日即已找人繪製設計圖，是原告此部分之主張不足採信。再者，原告固又主張依據花蓮縣壽豐鄉公所核發之建築物完成證明書（見本院卷第211頁）所載，系爭房屋面積僅為約49平方公尺，被告所設計之圖面已達125.5平方公尺，不符建築法所規定改建或修建之規定，顯然被告不足持以作為拒不給付買賣價金尾款之抗辯云云，惟觀諸系爭房屋之稅籍證明書（見本卷第92頁），其面積為125.5平方公尺，且其起課年月均為53年1月前，顯然系爭房屋興建完成日係於74年之前，且其面積應為125.5平方公尺，是被告以125.5平方公尺來設計改建或修建系爭房屋，並無不合，原告前開之主張，尚難採信。又原告主張被告縱然按計畫興建學生宿舍，亦無法確保能全數租出云云，然經本院至現場履勘，系爭房屋坐落處距離東華大學側門騎機車約2分鐘即可到達，此有本院勘驗筆錄可稽（見本院卷第164頁），再佐以報紙報導東華大學宿舍供不應求之狀況（見本院卷第120頁），足認被告若按計畫將系爭房屋改建成學生宿舍，定然可全數順利出租為是，是原告此部分之主張，要難採信。另依被告所提出之設計圖（見本院卷第115-116頁），其設計之套房共計10間，若原告依約將系爭房屋稅籍資料移轉登記，依卷附之工程計畫（見本院卷第114頁），系爭房屋修建成學生宿舍預定60天完工，則被告至遲於93年4月間即可開始出租，再衡諸被告所提之東華大學附近宿舍出租資訊及上開報導（見本院卷第120-121頁），可知東華大學附近宿舍每月租金約為5,000元至6,000元不等，是以被告若順利興建學生宿舍，其收益最多當有3,000,000元（10×5,000×60＝3, 000,000）之譜，是被告辯稱其可收益2,800,000元，尚非虛妄。從而，衡諸首揭規定與最高法院判決意旨，應認此金額為被告因原告之給付遲延所失之利益，被告自得對於原告請求賠償此部分之損害。 ⑸按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項定有明文。查本件被告固然有1,206,000元之買賣價金尾款未付，惟被告對於原告亦有給付遲延之損害賠償請求權存在，同屬金錢債權，自得主張與其應付之貨款相互抵銷。從而，本件原告得請求被告給付之買賣價金尾款為1,206,000元，然被告對於原告亦有2,800,000元之給付遲延損害賠償債權存在，經相互抵銷後原告對被告已無買賣價金尾款之債權存在。 (二)備位聲明部分 ⑴按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人須定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約；又解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之（最高法院81年台上字第1270號判決意旨參照）。 ⑵經查，稽之原告所提出催告被告給付買賣價金尾款之存證信函（見本院卷第17頁），寄件人欄僅載有原告丙○○，未見原告戊○○、丁○○二人姓名，則衡諸前揭最高法院判決意旨，應認原告之催告與法未合，自不生催告效力，是以原告主張其已催告被告給付買賣價金，因被告遲未給付買賣價金，故解除系爭買賣契約，並請求償還系爭房地價額云云，顯屬無據，被告前述就此部分之抗辯為有理由，應堪採信。六、綜上所述，原告先位聲明主張被告應給付1,206,000元之買賣價金尾款及備位聲明主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還系爭房地價額，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦因訴之駁回，已失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不逐一審酌論述，併此敘明。八、結論：原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中華民國 99 年 4 月 20 日臺灣花蓮地方法院民事庭法官劉柏駿上列為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。中華民國 99 年 4 月 20 日書記官胡旭玫

臺灣花蓮地方法院98年度訴字第39號

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