106年度玉簡字第10號｜民事：核定地租等｜裁判日期：107 年 09 月 28 日

臺灣花蓮地方法院玉里簡易庭民事判決　 106年度玉簡字第10號原　　　告　宋鴻杰被　　　告　宋鴻琳上列當事人間請求核定地租等事件，本院於民國107年8月29日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣肆仟陸佰捌拾壹元，及其中新臺幣參仟零伍拾參元自民國106年3月18日起、其餘新臺幣壹仟陸佰貳拾捌元自民國107年8月30日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹萬壹仟陸佰玖拾貳元由被告負擔新臺幣壹仟元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由一、原告原起訴請求核定地租每月新臺幣(下同)17,934元，期間為裁判核定地租之日起回溯60個月，嗣變更為請求被告給付1,076,040元，期間為103年6月13日起至107年8月25日止，有起訴狀、筆錄可參(卷4、44、123頁)，被告對原告所為訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第255 條第2項、第1項第1款、第436條第2項規定，原告所為訴之變更應予准許。二、原告主張：被告為原告之兄，自民國98年起使用門牌號碼花蓮縣○○鄉○里村○○路0號未辦保存登記房屋(下稱3號屋)作為營業用倉庫，該屋占用原告自98年間取得所有權之同鄉東里段454、428地號土地(原告與宋鴻鈞持分各為2分之1)，被告不曾給付地租。我與被告間無租賃關係，也沒有同意被告使用我的土地，在98年間父母尚在時，我確實有同意被告使用，但當時土地為父母所有。3號屋把系爭土地全部的面、路都堵住了，房屋後面是無法利用的曬穀場跟菜園，我要請求被告使用系爭土地全部的對價的2分之1，而非只有3號屋部分的土地，3號屋是把整筆土地當成地基在使用。系爭土地原為我父母親所有，借名登記在被告名下，到98年間起轉到我名下，我父母親在時3號屋及同鄉村大莊路5號房屋( 下稱5號屋)也都是我父母親所有，我父母親在時，縱使系爭土地已經是我的名字、有2分之1的權利，我父母親要使用我土地上的地上物或是要給我的哪位兄弟姊妹使用我都同意，但父母親有講我什麼時候要回來，他們就必須要回復原狀還給我。我母親103年4月25日去世後，我們兄弟姊妹有開過兩次會，第一次是103年4月26日所有的繼承人都在，這次是說我們所有的土地自己管理，第二次是103年5月1日被告說他要遷出去，103年6月30日被告把我另外一間東里村新莊56號他所有的東西都搬走，也拆走冷氣、窗戶，103年6月12日我就叫被告都搬走，所以被告就知道我不同意他用我的土地了，我要從106年6月13日起請求。被告說107年3月底從3號屋遷出並非事實，107年6月9日我有去3、5號屋看，3號屋鐵門都鎖起來，我無法進去，所以當日外觀如舊，同鈞院履勘時所見，107年6月11日因為老家嬸嬸去世，大家都有去，也是外觀如舊，門鎖起來，車子還在裡面，但是8月25日我又回去看，被告已經把3號屋的大門鐵門拆光，裡面還有放棧板、垃圾，那些東西我不知道是他還要用還是放在那裡，雞、鴨、鵝也還在那裡，雖然我父母親在的時候有養，但怎麼可能養那麼多年還在，所以我要請求到107年8月25日止。3號屋所處位置優越，位於省道台九線南下約303公里旁，離東里火車站約300公尺，緊鄰被告經營之御皇米，為六十石山風景區北部入口，依民間習慣之營業用建地租金，被告使用土地作為營業使用，租金之衡量不受土地法的限制；兩造於鈞院106年度家移調字第1號106年4月20日調解初步結論，證實系爭土地之市價約為每坪22,000元；並得參周遭營業用民宿租金市場行情如被告經營御皇米企業有限公司之山宴民宿每房每夜1,500元至4,500元，該處與3號屋距離約200公尺，如以系爭土地市場行情每坪22,000元之5％，土地每坪年租金僅為1,100元，相當合理且低廉。請核定被告應給付原告每月17,934元，期間自103年6月13日起至107年8月25日止。並聲明：被告應給付原告1,076,040元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年3月18日(卷14頁)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告則以：土地跟房屋是父母親(宋仰達、葉容嬌)留下的資產，也是父母親所交付使用的，我在母親離世後才知道房子在74年間就在我名下，在父母親去世之前3號屋是父母讓我的公司做為倉庫使用，放置廢棄桌椅、餐桌、椅子、公司用的包材袋子、紙箱等，還有父母親遺留下來淘汰的機器設備，並非作為營業使用；我們家是碾米工廠，3號屋後面是以前父母曬穀用的，並非無法利用，我沒有使用屋後的地，我用的只是3號屋坐落的土地。繳付租金是天經地義的事情，但租金不應每月高達17,934元，附近所有的地租都是2,000 元到4,000元，而且房屋稅籍資料記載該屋殘值為199,400元；只要鈞院裁決合理租金，我隨時都可以支付。我母親在 103年4月25日死亡，103年5月2日出殯，我同意從103年5月算起，到107年3月底我完全遷出系爭土地，也全部從3號屋遷出，車子也已經移出，系爭土地上養的家禽是有生命的沒有辦法移走，剩2隻雞、8隻鴨、7隻鵝，我會慢慢處理掉，而且這是父母親延續下來的，3號屋使用428號土地的部分，我願意支付，但房子後面的土地都是空地我沒有在用。父母親告訴我我是使用工廠，只要3號屋原告要回來使用的話，我就給他使用，沒有的話我就繼續使用。原告在母親大體還在的時候親自告訴我，一年以內他不會跟我收房子跟地租。我在107年7月底就搬走了，原告所提照片內的棧板是我父親留下來的，不是我的，我進去的時候就是原告照片上顯示的樣子，我把我的東西搬走，只是回復原狀，沒有搬走的都是我父親留下來的東西等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷： (一)原告主張系爭土地為其所有，應有部分為2分之1，3號屋占用428號地如附圖A部分面積223.15平方公尺、454號地如附圖B部分172.71平方公尺，並使用5號屋車庫如附圖D部分面積59.72平方公尺、E部分進出大門車道面積56.15平方公尺、C部分養雞鴨場面積35.49平方公尺之事實，已據其提出土地登記謄本、照片等為證(卷5、6、9、36至38頁)，並經本院會同兩造及花蓮縣玉里地政事務所測量人員履勘現場測量，有勘驗筆錄、函及附圖所示土地複丈成果圖足憑(卷72至 77頁)，是上開事實應堪信為真實。 (二)兩造為兄弟，系爭土地及3、5號屋原均為其等父母所有，其父宋仰達於100年3月9日去世，母葉容嬌於103年4月25日去世，兩造於母親去世後，因財產歸屬問題爭訟，其中3號屋經本院106年度簡上字第68號107年6月8日判決3號屋事實上處分權人為宋鴻杰、宋鴻鈞應有部分各為2分之1，5號屋經本院105年度家訴字第9號107年2月8日判決應辦理分割遺產登記為宋鴻杰、宋鴻鈞應有部分各為2分之1，上開判決均已確定，此經本院調閱前開民事事件卷宗核閱無誤，並有判決可參(卷81至92、99至104、111至115、131至133頁)，堪信屬實。按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物；但交易上有特別習慣者，依其習慣。民法第68條第1項分別定有明文。所謂常助主物之效用，凡以輔助主物之經濟目的，與之相依為用，客觀上具有一定之功能性關聯，而居於從屬關係者，均屬之。依本院於106年8月4日現場勘驗情形，5號屋為3層樓建物，屋旁有空地種植花草，空地旁有養雞鴨場(如附圖C部分)，屋前有車庫(如附圖D部分)，車庫內停放被告所有之自小客車(卷73、74頁)，該車庫旨在供5號屋主停車之用，常在補助房屋之經濟目的，應為5號屋之從物。 (三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)。原告固主張被告占用系爭土地全部，應支付對價云云，經查： 1.3號屋原由被告做倉庫使用，放置紙箱、包材、廢棄之機器設備(卷73頁)，被告否認其使用附圖A部分以外之428號土地，並稱其於107年7月底已遷出3號屋、5號屋旁車庫(卷123頁反面)；依原告所提出107年8月25日現場照片(卷124至128頁)可以看出3號屋大門鐵門拆除、倉庫內已無紙箱包材，顯見被告確實在該日前已經完成搬遷，而搬遷及拆除大門鐵門，應需一定期間為之，故應認被告所稱107年7月底遷出為可採。被告既使用3號屋作為倉庫，且無其他具體情事證明其有占用3號屋以外系爭土地，是被告占用系爭土地之範圍應以3號屋坐落土地為其所受利益之認定。再者，5號屋為葉容嬌之遺產，依民法第1151條規定，繼承人在分割遺產前，對於遺產全部為公同共有，於本院履勘現場時，兩造亦自承5號屋為4位繼承人公同共有(卷74頁)，被告既為公同共有人，其使用車庫並餵養父母留下之雞鴨(使用養雞場)，難認為「無法律上之原因」而有不當得利，故在完成遺產分割前，被告使用車庫、養雞場、進出大門車道(如附圖C、D、E部分) ，並非不當得利。 2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。惟此年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定，亦有最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例可按。被告自承自母親去世後仍使用3號屋做倉庫使用，並稱同意自103年5月起算給付使用土地之對價(卷122頁反面)，然後又稱原告曾表示在母親去世一年內不會跟他收租金(卷 123頁)，依其上開陳述，不能逕認被告同意自103年5月起算，惟參酌被告所稱上情，及原告主張係於103年6月12日即請被告搬離(卷123頁)，再考量原告請求被告搬離3號屋，應留適當之搬遷時間，逾期被告仍不搬遷，始得對被告請求相當於租金之不當得利，故認原告得請求之始日應以103年7月1 日為適當。又被告使用3號屋放置紙箱包材做倉庫使用，已如前述，並非以之營利而享受商業上之利益，衡酌被告所受之利益時仍應受土地法第97條規定之限制，與最高法院94年度第2次民事庭會議決議(卷120頁)討論事項並不相符，自無從予以援用，暨原告提出以系爭土地市價行情或被告所營民宿每日房價為計算依據，均於法不合，自無可採。是原告得請求被告給付使用3號屋如附圖A、B部分自103年7月1日起至107年7月31日止(共4年又1個月期間)相當於租金之利益。 3.本院斟酌系爭土地位處於花蓮縣富里鄉台九線公路南下約 303公里旁，附近為被告經營之御皇米公司、碾米廠、民宅，距離東里車站約800公尺(卷7、8、35至41頁)等情，認以土地申報地價之年息百分之5計算被告所受利益為適當，3號屋占用428號地、454號地各為223.15平方公尺、172.71平方公尺，系爭土地自102年1月起至今之申報地價(卷5、6、21 、22頁)及計算式如下表，故原告得請求被告給付4,681元。┌──┬──────┬────────┬─────────────┐ │地號│申報地價年期│金額(每平方公尺)│計算式(均採元以下四捨五入)│ ├──┼──────┼────────┼─────────────┤ │428 │102年1月 │56元 │(223.15×56×0.05×18/12) │ │ │105年1月 │45元 │＋(223.15×45×0.05×31/12│ │ │ │ │)＝2234 │ ├──┼──────┼────────┼─────────────┤ │454 │102年1月 │192元 │(172.71×192×0.05×18/12)│ │ │105年1月 │208元 │＋(172.71×208×0.05× │ │ │ │ │31/12)＝7127 │ │ │ │ │ │ ├──┴──────┴────────┴─────────────┤ │合計：9361元(2234＋7127＝9361)，原告應有部分2分之1得請求4681元 │ │(9361×1/2＝4681) │ └────────────────────────────────┘ 又遲延利息起算日應自原告催告被告給付之翌日起算(民法第229條第2項規定)，則106年3月前原告得請求3,053元(計算式如下表)，得自起訴狀繕本送達翌日即106年3月18日起算，其餘1,628元(4681－3053＝1628)應自請求翌日即107年8月30日起算(卷122頁)。 ┌──┬─────────────────────────────┐ │地號│計算式 │ ├──┼─────────────────────────────┤ │428 │(223.15×56×0.05×18/12)＋(223.15×45×0.05×14/12) │ │ │＝1523 │ ├──┼─────────────────────────────┤ │454 │(172.71×192×0.05×18/12)＋(172.71×208×0.05×14/12) │ │ │＝4583 │ ├──┴─────────────────────────────┤ │合計：6106元(1523＋4583＝6106)，原告應有部分2分之1得請求3053元 │ │(6106×1/2＝3053) │ └────────────────────────────────┘ 五、從而，原告請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許，並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定依職權宣告假執行，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回，暨核定訴訟費用為第一審裁判費11,692元。中華民國 107 年 9 月 28 日臺灣花蓮地方法院玉里簡易庭法官楊碧惠以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 107 年 9 月 28 日書記官洪妍汝

花蓮簡易庭(含玉里)106年度玉簡字第10號

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