106年度花簡字第233號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：107 年 03 月 02 日

臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭民事判決　106年度花簡字第233號原　　　告　郭正義訴訟代理人　吳順龍律師(兼送達代收人) 黃佩成律師孫裕傑律師被　　　告　魏玉靜訴訟代理人　許正次律師李韋辰律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107年1月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落花蓮縣○○市○○段000地號土地騰空交還原告，及自民國106年9月19日起至交還土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。被告應將門牌號碼花蓮縣○○市○○路000號房屋(含坐落花蓮縣○○市○○段000○000地號土地上全部增建部分)騰空交還原告，及自民國106年9月19日起至交還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬肆仟元，及自民國106年9月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣參萬貳仟參佰捌拾參元由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣參佰壹拾陸萬陸仟零壹拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告主張： (一)原告於民國104年2月13日以買賣為原因登記為花蓮縣○○市○○段000地號土地(下稱635號地)之所有權人，被告向原告承租該地，約定租賃期間自105年1月5日起至108年1月5日止，每月租金新臺幣(下同)14,000元應於當月5日以前繳納，雙方並簽立房屋租賃契約書(下稱租約壹)，依租約壹第十四條約定：「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損害甲方概不負責。」。然被告自106年2月5日起未依租約壹第三、四條約定給付租金，迭經原告寄發存證信函向被告催告給付，被告仍置之不理，原告得依租約壹第十四條約定、民法第440條第1項規定終止租約關係，並以本書狀作為終止租約之意思表示通知被告(被告於106年9月18日收受書狀)，而租約關係終止後，被告迄今未將635號地騰空交還原告，原告得依租約壹第十四條、民法第455條前段、第767條第1項前段規定(擇一勝訴即可)請求被告騰空交還635號地如訴之聲明第1項前段。 (二)租約壹既經原告終止，被告自106年9月19日起即無占有使用635號地之權利，而被告無權占用635號地，依社會通常之概念，其享有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益之損害，原告得依民法第179條規定並參最高法院61年台上字第1695號判例意旨，請求被告返還該利益。635號地原本係由原告出租予被告使用，每月租金為14,000元，是原告得請求被告自106年9月19日起至交還635號地之日止，按月給付原告14,000元如訴之聲明第1項後段。 (三)門牌號碼花蓮縣○○市○○路000號房屋(包含四維段632、 636地號土地上全部增建部分，登記建號四維段26建號，下稱系爭房屋)原為訴外人周雅敏所有，被告曾於105年1月5日向周雅敏承租該屋，約定租賃期間自105年1月5日起至108年1月5日止，每月租金18,000元應於當月5日前繳納，並簽立房屋租賃契約書(下稱租約貳)。嗣周雅敏於106年5月11日將系爭房屋所有權讓與移轉登記予原告，依民法第425條第1項規定，租約貳對於原告繼續存在，原告當然承繼周雅敏行使或負擔由租約貳所生之權利及義務，兩造間無須另立租賃契約，於原告受讓系爭房屋之時當然發生租賃關係。惟被告自106年2月5日起未依租約貳給付租金，經周雅敏催告後，被告仍不履行租金給付義務，乃至周雅敏於106年5月11日將系爭房屋所有權讓與移轉登記予原告，由原告承繼租約關係後，被告仍不願給付租金，原告得依租約貳第十四條、民法第440條第1項規定終止租約關係，並以本書狀作為終止租約之意思表示通知被告(被告於106年9月18日收受書狀)。租約貳關係終止後，被告拒絕將房屋騰空交還原告，原告得依租約貳第十四條、民法第455條前段、民法第767條第1項前段規定(擇一勝訴即可)請求被告騰空交還系爭房屋如訴之聲明第2項前段。租約貳既經原告終止，被告自106年9月19日起即無占有使用房屋之權利，依(二)所述相同理由，原告得請求被告自106年9月19日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元如訴之聲明第2項後段。 (四)被告自106年2月5日起即未依租約壹、貳第三、四條約定給付租金，計算至106年9月4日止7個月，積欠635號地租金 98,000元、系爭房屋租金126,000元(合計224,000元)，周雅敏簽立債權讓與協議書，將其依租約貳所得請求被告給付之租金債權全部讓與原告，原告得依租約壹、貳第三、四條及債權讓與契約，請求被告給付224,000元如訴之聲明第3項。(五)訴外人中聯新聞未曾於103年3月14日、104年2月5日向原告承租系爭房屋，原告亦未曾以周雅敏為出租人與中聯新聞或洪國增(現更名洪祥富；下稱洪國增)訂定租約。周雅敏於 105年1月5日與被告簽訂租約貳，故被告提出103年間之估價單(原告否認形式及實質上真實性)顯與該租約無涉。被告答辯狀中數次指稱：「原告以周雅敏為出租人、中聯新聞以洪國增為承租人」等語，其所指意思為何？主張契約關係為何？殊有不明，且被告所指「中聯新聞」究竟為何人？亦屬不明。原告非為規劃稅務而將契約拆成二部分，亦即租約壹係由原告與被告簽訂，租約貳係由周雅敏與被告簽訂，被告所辯與事實不符。 (六)原告未積欠被告修繕費用467,300元，被告不得以修繕費用扣除租金，亦不得以押金扣抵租金： 1.周雅敏於105年1月5日與被告簽訂系爭租約，原告於106年5 月11日承繼系爭租約之權利義務，故系爭房屋縱使於103年間有修繕必要(假設語)，原告或周雅敏均非103年間之出租人，自無修繕義務。被告主張修繕時間為103年間，惟原告提起本件訴訟前，數年來均未見被告就其支出之修繕費用對出租人有任何具體請求之情事，足徵被告臨訟主張103年支出修繕費用46萬餘元，係屬虛假不實。被告自認其自106年2月5日起未給付租金，亦即被告有給付106年2月4日以前之租金，則若原告於103年間積欠被告46萬餘元修繕費用(假設語)，被告豈可能仍甘願給付租金多年？數年來卻未曾向出租人主張權利？故被告主張明顯矛盾，不足採信。被告提出之被證1內容記載：「承租方維修整理房屋及空地自行處理」等語，可知系爭房屋之修繕義務由承租人負擔，非由出租人負擔。縱使由出租人負擔，被告亦須定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，被告始得自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除(民法第430條規定)，然被告未曾通知出租人修繕被證2估價單所載事項，其主張於法不合。被告承租系爭房屋後，逕自在系爭房屋設立「小巨蛋商行」之商業登記，並以系爭房屋經營住宿服務業(不動產租賃業)，在公開網路上聲稱「全新獨立衛浴3間，全新公共衛浴2間，公共設備尚在增設當中」等語，故縱使被告有支出費用改裝系爭房屋，亦是為了自己利益經營住宿服務業，豈可於事後要求出租人負擔其經營住宿業所投入之改裝成本。是以，原告無積欠被告修繕費用，被告自不得以之扣除租金。 2.依據租約第五條約定：「甲方應於乙方遷空、交還房屋及扣除應付未付款項後無息退還押租保證金。」，被告所給付之押金，應於被告騰空交還系爭房屋，且無積欠任何應付未付之款項(例如被告遷讓房屋時未回復原狀，或有租約第十一條損害房屋之賠償責任)，出租人始有退還押金之義務，故被告尚未騰空交還系爭房屋，亦未經確認被告無任何應付未付之款項，其主張以押金扣抵租金云云，顯無理由。 (七)就證人證詞方面： 1.依據證人徐佑松之證述，系爭房屋之水電設備仍然堪用，證人徐佑松僅就承租人「自行增建」之衛浴設備進行更換而已，毫無被告所稱房屋水電設備不堪用而修繕之情形，故被告辯稱原告應負擔其整修費用云云，洵屬無據。 2.依據證人林雪美之證述，103年3月間系爭房屋之租賃當事人非為兩造，且彭秀景於103年3月間將系爭房屋交由洪國增使用時，房屋水電仍然暢通，並無被告所稱不堪使用之情形，尤其被告使用系爭房屋時間長達三年以上，期間未曾通知出租人修繕房屋水電設備，足以證明系爭房屋之水電設備堪用無虞。若系爭房屋之水電設備有修繕必要，依民法第430條規定，承租人應先行催告出租人修繕，惟被告或洪國增未依法通知出租人修繕房屋，亦未偕同出租人共同前往現場確認，則系爭房屋之水電設備是否有修繕必要性？是否人為破壞？修繕之處為何？損壞情況如何？修繕情況如何？均有不明，啟人疑竇。故被告辯稱原告需負擔103年間修繕費用云云，顯屬無據。 3.證人洪國增所述內容與事實不符。 1)洪國增稱：「(問：你於103年3月簽訂的租約之當事人為何人？)當時是我與原告簽訂租屋合約書，但簽下去的名字不是郭正義，而是另外一個人的名字，但從頭到尾我都是跟原告接觸的。」等語，顯然前後矛盾，蓋租約既非為原告所簽立，原告即非為系爭房屋之出租人，復參照證人林雪美之證述，103年3月間系爭房屋之租賃當事人為洪國增及彭秀景，原告非為系爭房屋103年間之出租人，足證洪國增上開所述與事實不符。另原告於103年間並非系爭房屋所有權人，自不可能將系爭房屋出租予洪國增，故洪國增稱伊與原告簽訂租約云云，完全與事證資料不符，不足採信。 2)洪國增稱：「(問：該房屋有修繕的必要，你有無先通知房東即原告修繕？)那時候我只聯絡原告，因為簽約不是原告的名字，我有通知郭正義，原告有跟我說這個房子是我的，你從頭到尾都找我就好，那時候我有問原告為什麼，原告當時表示該房子是他買的，但目前沒辦法過戶，我為了要閃奢侈稅，所以該房屋不能過戶在原告的名義。」等語，顯然與一般社會經驗不符，蓋若洪國增支出之費用須由出租人負擔，則洪國增豈可能長時間不向出租人請求償還？又豈可能未逕自每月租金中扣除？故洪國增上開所述與一般經驗法則不符。再者，洪國增前開所指「奢侈稅」，應係指特種貨物及勞務稅，然依特種貨物及勞務稅條例第4條規定，其法定納稅義務人為原所有權人，並非為原告，則原告豈可能為了閃避「奢侈稅」而不過戶？故洪國增上開所述，亦與通常社會經驗不合，不足採信。 3)洪國增稱：「我把整個房子全部修繕裝潢好了之後，因為我要向原告拿房屋稅籍證明，那時原告跟我講說你要做什麼，我跟原告講說這個房子這麼大，我花這麼多錢裝潢好了，我要請商行來多少作一點小生意」等語，足以證明洪國增支出費用係用於「裝潢」系爭房屋作為商業使用，且洪國增出資裝潢系爭房屋之前，未曾事先告知出租人，故被告事後辯稱系爭房屋需要修繕，原告須負擔103年間修繕費用云云，顯無理由。 4)洪國增稱：「(問：105年1月5日簽訂租約的人是被告，但到底這個房子何人承租？)這個房子從頭到尾都是我承租的，只要是魏玉靜簽的房子，是因為那時我不方便，我叫魏玉靜代簽的，這個動作有經過原告同意」等語，核與卷內租約不符，蓋卷內租約上有被告之簽名，被告自承有向原告及周雅敏承租土地及房屋，契約書上亦未記載有關「代替洪國增簽約」或「洪國增之代理人」等字樣，足徵洪國增稱系爭房屋都是伊承租云云，與事實不符。 5)洪國增稱：「原告在某一個時間點有教唆人來破壞我的報社，這件已經進入刑案」等語，完全與事實不符。查原告服役於國家軍隊，為職業軍人，對內嚴守軍隊紀律，對外遵守法令謹言慎行，斷不可能教唆他人從事犯罪行為而影響自己軍旅生涯，乃洪國增泛稱原告教唆人破壞報社，進入刑案云云，企圖誹謗原告之社會名譽，實屬無稽，併此澄清。 (八)被告所提LINE對話內容中，原告並沒有表示自己為出租人，且何人收取租金不影響當時租賃契約當事人為洪國增及彭秀景，對被告提出LINE對話形式上不爭執。並聲明：如主文第1至3項所示；原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以： (一)被告係中聯新聞網報(下稱中聯新聞)採訪記者，中聯新聞為在花蓮設立新聞採訪據點，於103年3月14日以每月2萬元向原告租用系爭房屋並交付4萬元之押金，惟原告因奢侈稅之故，尚未完成過戶而無法出具同意書配合中聯新聞辦理商業登記，乃約定於104年1月底前不得辦理商業登記。又原告依約有提供合於約定使用之租賃物予中聯新聞之義務，惟為簡便處理，乃與中聯新聞約定直接按現況交屋，由被告整理、修繕。(原告以周雅敏為出租人，中聯新聞以洪國增為承租人)。被告於103年7月奉派進駐系爭房屋後，因系爭房屋妥善狀況不佳，經向原告反應維修，原告仍表示被告應依約自行處置而拒絕維修，被告因此支出467,300元維修，惟原告並未償還修繕之費用。 (二)俟於104年2月5日，被告依約請求原告配合辦理商號登記，原告則以系爭房屋作為商業使用時會增加房屋稅為由，要求調漲房屋，被告無奈之下僅能同意，改以32,000元向原告租用系爭房屋。(原告以周雅敏為出租人，中聯新聞以洪國增為承租人)。於105年1月4日，原告為稅務規劃，將契約拆成兩部分，租用地上物部分每月18,000元，租用土地部分每月14,000元，並限定被告以房屋之租賃契約申報費用。(房屋部分原告以周雅敏為出租人，中聯新聞以被告為承租人；土地部分原告為出租人，中聯新聞以被告為承租人)。被告因修繕系爭房屋支出467,300元，併同押金4萬元，合計達 507,300元，遠超過原告主張積欠之租金，原告主張本件有積欠租金逾2個月情事得終止租約云云，顯無理由，另請求給付房租部分，被告亦得合法以支出之修繕費用扣除租金，難謂有欠租情事。 (三)本件租約之目的，係供被告營業使用，中聯新聞向原告租用系爭房地之目的係作為營業場所使用，此觀原告委託之仲介於訂金收據上記載「104年1月底前不可申請登記行號」之反面解釋，104年2起承租人即得申請辦理商業登記，足可明瞭承租目的係作為營業使用，依民法第423條規定，並參最高法院97年度台上字第2307號裁判要旨，原告應提供合於使用目的之租賃物予被告。然被告於103年7月間進駐占有系爭房屋後，即發現租賃標的物有：「電線老舊、馬達壞損致水壓不足、大部分燈具損壞、漏水、排水不良」等瑕疵，並無法供營業之租賃目的使用，即通知原告修繕，惟原告以「現況交屋」為由拒絕修繕，被告不得已即自行修繕，並主張修繕費用467,300元由租金中扣除。有關「現況交屋，由承租方自行維修整理房屋」之部分，係雙方同意依據租賃契約，由被告維修房屋，使房屋符合租賃目的之需求，惟未約定費用應由何方負擔。參酌兩造租約第十一條約定「房屋因自然損壞有修繕必要者，由甲方負責修理」等語，顯見雙方並無特約排除出租人修繕及提供合於使用目的之租賃物之義務(出租人之保持義務)，被告就房屋修繕之費用，自得依民法第 430條規定、最高法院86年度台上字第1675號裁判意旨，請求原告負擔。 (四)有關租約第九條「房屋有改裝設施之必要，不得請求支應整建費用」部分，系爭契約既約定系爭房屋係供被告營業使用，故若房屋有瑕疵或毀損，原告基於保持及修繕義務，應達到基本之房屋營業使用之基本程度(安全無虞、水電暢通、不致漏水)。至第九條所載「如房屋有改裝設施之必要」之真意，則應指有改裝為非供營業使用之設施(住家、休閒等)而言，此由該條約定費用由承租人負擔、租約期滿返還時應負責回復原狀等情，足可認定。故若謂所有修繕費用均應由被告(承租人)自理，恐屬誤解。再租約第十一條約定「房屋因自然損壞有修繕之必要時，由原告(出租人)負責修理」，顯見原告對於租賃標的物應負瑕疵擔保責任，若非可歸責於承租人(被告)之事由，出租人均應負起擔保(修繕)之責。 (五)被告以修繕費用467,300元扣抵後，並無積欠租金224,000元情事。原告陳稱被告共積欠224,000元房租，惟其僅在106年5月10日就其中128,000元催告，並於106年9月18日以民事準備狀終止租約，該128,000元既未逾越被告支出修繕費用及押租金4萬元，難謂被告有遲付租金2個月以上經定期催告不於期限內支付情事。綜上，被告自得依兩造之租賃關係繼續占用系爭房地，原告終止租約及其餘請求均不合法。 (六)證人證詞略以： 1.徐佑松：我在103年9月有修繕系爭房屋，修繕時間及金額如估價單記載，當時房屋內水電設備約百分之八十可以用，其他不堪用。 2.洪國增：我是中聯新聞社總社主任，被告是我下屬，為派駐花蓮的記者。103年3月我透過東森房屋的仲介林小姐(即林雪美)找房子，有達成委託及簽訂租賃契約，是與原告簽約，且從頭到尾跟原告接洽，不過原告簽名時不是用自己的名字，我有問原因，原告說房子是伊的，有事找伊即可，伊要閃奢侈稅所以房子當時沒辦法過戶在伊名下。仲介有跟我說房子現況出租，我有問過若有些東西不能用要算誰的，仲介要我跟屋主講就好；103年4月5日在仲介那邊簽約。我在進駐系爭房屋前後一、二個月請徐佑松修繕房屋，確定日期我不記得，當時房子狀況是如果外面下雨裡面也會跟著下雨，我有通知原告，原告只叫我看合約書，說依現況出租，要我自己負責。我支出的金額不止卷內估價單，有些東西是我自己買的，沒有算在裡頭。我將房子修繕裝潢好之後，有跟原告拿稅籍證明要請商行作些生意，原告就要求提高租金，所以在105年1月5日又簽了租約壹、貳，當時我人不方便，經原告同意，由被告簽約。 3.林雪美：我記得受洪國增委託找房子承租，因為簽約時間久，簽約內容我不太記得，租約裡面有現況交屋水電暢通的約定，這是一般租約的內容，但修繕沒有約定。 (七)從以上證人證詞可知： 1.系爭房屋確實有修繕需要。徐佑松所稱「二成壞，八成好」，及洪國增所稱「外面下雨裡面也下雨」，所謂八成堪用雖可說明該屋水電設備並非全部需要翻新，但不堪使用之部分，則影響房屋之不能達約定之使用，徵顯系爭房屋若未加修繕，確實有不堪使用之虞。 2.系爭房屋修繕費用之負擔未特別約定，經承租人通知出租人修繕而不履行，得由租金中扣除。系爭租約確實有現況交屋及水電暢通之約定，但未約定修繕費用由何人負擔，經林雪美證稱屬實，並與訂金收據記載相符，則修繕費用負擔即應依民法第430條規定由出租人負擔，故經洪國增通知原告修繕而原告不履行時，因此支出之費用，自得由租金中扣除。3.洪國增證稱租期3年(103年4月5日至106年4月4日)，洪國增依租賃契約繼續使用系爭房屋之權利不因所有權移轉而受影響，惟其在105年因開設商號而受原告要求調整房租，因考量已挹注資金整修裝潢系爭房屋，乃勉強於105年1月5日與原告另定租約，並於105年2月5日由被告登記商號，而系爭房屋102年1月8日起登記為彭某所有(原因：買賣)、104年2 月12日起登記為周雅敏所有(原因：買賣)、106年5月11日起登記為原告所有(登記原因：買賣)，所有權移轉期間恰好為2年以上，亦徵原告係出於稅務規劃而延緩移轉登記，與洪國增之證詞吻合，堪認洪國增之證述內容與事實相符，並經具結擔保其真正，並無偏袒迴護被告情事。 4.原告自始即為系爭房屋之真正出租人，雖隱名以他人名義出租系爭房屋，但仍不影響系爭租約效力發生於原告與洪國增之間；俟於105年1月5日變更租約時，因洪國增不克前往簽約，經原告同意改由被告為承租人，解釋上應認為系爭租約已移轉由被告為承租人，所有承租人之權利義務自然移由被告行使或負擔，準此，被告以洪國增支出之系爭房屋修繕費用抵扣租金後，並無欠租達兩個月以上之情事，原告終止契約及請求返還租賃物云云，洵屬無據。 (八)洪國增向原告承租系爭房屋後，曾與原告在通訊軟體LINE有附件所示對話內容，從上開對話可知，原告雖以彭秀景名義與洪國增締結租賃契約，但原告以系爭房屋所有人及出租人之地位，向洪國增請求租金，及商量日後買賣系爭房屋之事宜，此與洪國增陳稱「我與原告簽訂租屋合約書，但簽下去的名字不是郭正義，而是另外一人的名字，從頭到尾我都跟原告接觸的」、林雪美陳稱「簽約當事人是洪國增跟彭秀景，郭正義不是出租人」證詞相符。原告指摘洪國增所支出之費用乃裝潢費用而非修繕費用等語，然洪國增所稱「裝潢」係對房屋整理、修繕之統稱，此觀洪國增已證稱「實際金額不止卷65至66頁所示估價單，有些自己買的沒算在裡面」等語，且該估價單所載品項之金額，確實為修復損壞所需，而非單純美化或增加機能之裝潢行為，即可明瞭洪國增指稱之裝潢確實包含修繕及美化在內。綜合徐佑松語意及客觀情狀觀察，徐佑松所稱增建部分應指「系爭房屋增建之部分」而言，為租賃物一部，否則洪國增新租房屋立刻增建衛浴設備，新完工的衛浴設備不能使用，洪國增不請求原施作承攬人修補瑕疵，反而花錢僱人修繕，豈非咄咄怪事乎？原告以林雪美證詞指稱系爭房屋水電暢通，並無水電設備需要修繕等語，亦屬誤解。所謂水電暢通，係指房屋水電正常供應，故林雪美方稱「現況交屋、水電暢通一定有，因為這是簡單的租賃合約書內容」。蓋因一般人本難期待出租人或房屋仲介人員逐一檢查每一水龍頭、燈具、插座、弱電、強電等個別水電設備是否供應正常，故水電暢通僅指水電供應未被切斷；至於個別設備故障損壞，則屬修繕問題。從而，原告曲解林雪美之證詞，稱系爭房屋並無修繕必要云云，非無誤會等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實： (一)原告於104年2月13日以買賣為原因登記為635號地所有權人。 (二)兩造於105年1月5日簽訂租約壹，約定由被告向原告承租635號地，租賃期間自105年1月5日起至108年1月5日止，每月租金14,000元應於每月5日以前繳納。被告於105年1月5日給付原告押租保證金2萬元。被告自106年2月5日起未依租約壹給付原告租金。原告於106年5月10日催告被告給付租約壹租金，並於106年9月18日向被告為終止租約壹之意思表示。 (三)被告與周雅敏於105年1月5日簽訂租約貳，約定由被告向周雅敏承租系爭房屋，租賃期間自105年1月5日起至108年1月5日止，每月租金18,000元應於每月5日以前繳納。被告自106年2月5日起未依租約貳給付周雅敏租金。周雅敏於106年5月10日催告被告給付租約貳租金。 (四)周雅敏於106年5月11日將系爭房屋所有權移轉登記予原告。被告與周雅敏簽訂之租約貳，對於原告繼續存在，原告自 106年5月11日起承繼周雅敏行使或負擔由租約貳所生之權利及義務。 (五)原告於106年9月18日向被告為終止租約貳之意思表示。 (六)原告與周雅敏簽訂租金債權讓與協議書，周雅敏對被告之全部租金債權讓與原告。四、兩造所爭執之處，應在於： (一)原告請求被告將635號地騰空交還原告，有無理由？原告請求被告自106年9月19日起至交還土地之日止，按月給付原告14,000元，有無理由？ (二)原告請求被告將系爭房屋(包含全部增建部分)騰空交還原告，有無理由？原告請求被告自106年9月19日起至交還房屋之日止，按月給付原告18,000元，有無理由？ (三)原告請求被告給付224,000元，及自106年9月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，有無理由？茲審酌如下。五、本院之判斷： (一)被告辯詞難認可採： 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院18年上字第2855號判例意旨參照)。 2.原告主張被告承租635號地及系爭房屋，然自106年2月5日起即未依租約約定給付租金等情，為兩造所不爭(參上述兩造不爭執之事實)，並有兩造不爭執之租約壹、貳可參(卷51至56頁)，顯見原告就其主張被告未依約給付租金之事實，已經舉證證明，依據前述說明，被告就其反對之主張即其得以系爭房屋修繕費用467,300元扣抵租金乙節，亦應負證明之責，本院始得為被告有利之認定。被告就此，提出訂金收據、估價單、房屋租賃契約、LINE對話紀錄(卷64至66、72至 74、130至133頁)，並舉證人徐佑松、洪國增、林雪美之證詞為據。經查： 1)證人徐佑松證稱：卷65頁正面是我出具的估價單。(問：是否你去修繕花蓮市○○路000號房屋之估價單？)地址是幾號我不知道，但是建華路沒錯。(問：修繕時間是否如估價單所載為103年9月？)是。(問：你去修繕時看到的房舍狀況如何？估價單上之品名馬達、電路、線路、水管管路、地下水系統一至三樓全部更換，當初的房舍損壞情形如何而需要水電全部更換？)他有增建的衛浴設備更換而已。(問：原來花蓮市○○路000號房屋的水電是否都不堪用？)部分不堪用，應該差不多百分之八十可以用。金額如估價單上所載無誤等語。(卷87、88頁)。 2)證人洪國增證稱：原告是我103年3月初我剛來花蓮要找房子，那時是透過東森房屋的林小姐仲介認識的，所以整個事件其實都要問我。我與被告現為上司下屬關係，我是中聯社的總社主任，被告是我們當初派來駐花蓮的記者，但我們之間無僱傭關係。(問：103年3月間你是否有委託上和不動產〈如卷64頁訂金收據〉幫你承租房屋？)有，那時候他叫東森，不叫上和不動產。(問：你委託的內容是否即如該訂金收據上所載？)是，沒有錯，我這邊有原稿。(問：事後是否有達成委託而簽訂租賃契約？)有。(問：有無該租賃契約？) 當要簽訂第二份租賃契約時被原告取回了。(問：你於103年3月簽訂的租約之當事人為何人？)當時是我與原告簽訂租屋合約書，但簽下去的名字不是郭正義，而是另外一個人的名字，但從頭到尾我都是跟原告接觸的。(問：你在簽約的契約內容中，對於房子的修繕應由房東或房客為之，對此有無約定？)因為那時是透過仲介，仲介那時有跟我說裡面大致上就是我所看到的現況出租，那時候我有跟仲介的林小姐講，林小姐叫林美雪，如果裡面有一些東西不能使用要算誰的，林小姐說到時候你跟屋主講就好。(問：你剛才有無看到你說的仲介林小姐到庭？)有，就是剛才法官請她暫時出庭的那位證人。(問：花蓮市○○路000號房屋是何時點交給你？)大概是103年3月初那時候因為很多東西都要整理，所以有提前十幾天讓我整地，到103年4月5日才正式約定在仲介那邊簽約。(問：何時請徐佑松修繕房屋？)也是在103年間，我進住房屋前後的一兩個月，確定日期我不記得。(問：該房屋有修繕的必要，你有無先通知房東修繕？)那時候我只聯絡原告，因為簽約不是原告的名字，我有通知郭正義，原告有跟我說這個房子是我的，你從頭到尾都找我就好，那時候我有問原告為什麼，原告當時表示該房子是他買的，但目前沒辦法過戶，為了要閃奢侈稅，所以該房屋不能過戶在原告的名義。(問：當時你通知原告修繕，原告當時的反應為何？)當時原告只有一句話，他說你看看合約書，以現況出租，所以你自己負責。(問：如該房屋沒有修繕，是否能夠繼續使用？)外面下雨，裡面也跟著下雨。(問：之後修繕的內容是否如卷65-66頁估價單四張內容？)對，但實際的金額不止這些，有一些自己買的我都沒有算在裡面。(問：103年簽立的租約為3年，為何105年1月5日又與原告另簽訂租約壹、貳？)因為當初我把整個房子全部修繕裝潢好了之後，我要向原告拿房屋稅籍證明，那時原告跟我講說你要做什麼，我跟原告講說這個房子這麼大，我花這麼多錢裝潢好了，我要請商行來多少作一點小生意，那時原告跟我說那很抱歉，房租要提高，我問他房子不是要賣嗎？那時候我們剛簽訂合約沒多久時，你說如果我要買，你優先要賣給我嗎？原告說我現在不想賣了，因為現在這邊的地價抬高了，我不想賣了。(問：105年1月5日簽訂租約的人是被告魏玉靜，但到底這個房子何人承租？)這個房子從頭到尾都是我承租的，只要是魏玉靜簽的房子，是因為那時我不方便，我叫魏玉靜代簽的，有經過原告同意。我跟原告承租這三年中，簽三份合約書，今天我不需要走上法庭，因為我也準備要認賠了，因為當初事情要發生的時候我人在高雄，原告與被告當時講話語氣有點衝突，原告在某一個時間點有教唆人來破壞我的報社，這件已經進入刑案，從原告教唆人來破壞我的報社，然後到縣府相關單位陸續檢舉我，就是要趕快趕我出去，那時候是為了兩個月的租金，但我的押金也是兩個月，我一直跟原告講，當初我為這個房子維修的，今天如果你依照原訂要把房子賣給我的話，我的維修費不用跟你聲請，但你現在出爾反爾，我把房子修的很漂亮，你把房子提高天價要賣給我，誰能接受等語。(卷89至91頁)。 3)證人林雪美證稱：(問：103年3月間你是否經洪國增委託仲介出租花蓮市○○路000號房屋？)我有印象，但不是洪國增委託出租，洪國增是租房子的人。(問：之後有無成交簽訂租約？)有，但簽約內容因為時間比較久了，我不太記得。 (問：租約內容中是否有現況交屋、水電暢通的約定？)這一定有，這是簡單的租賃合約書的內容。(問：如交屋的標的水電不通是否應由出租人負責修繕？)可是我們交給他的時候水電是暢通的。(問：後來不通的時候雙方約定如何處理？)沒有約定。(問：簽約的當事人是何人？)是洪國增跟彭秀景。(問：郭正義不是出租人嗎？)不是。(問：你有無保留當時簽約的書面？)沒有，因為時間很久了等語。(卷91頁)。 4)被告提出之訂金收據內容略以「茲收到洪國增委託上和不動產代為承租坐落花蓮市○○路000號、地號四維段636、635 之不動產，訂金為2萬元。承租條件如右(註：以下內容均為手寫)：(1)月租2萬，每月支付，押金2個月。(2)自103年4 月5日開始起租，租約3年。(3)於104年1月底以前不可申請登記行號。(4)現況交屋，水電暢通，承租方維修整理房屋及空地自行處理。103年3月14日。」(卷64頁)。 5)被告提出之估價單四紙，內容略為：(1) (發票章力天非凡工程行，負責人徐佑松)，施工地點花蓮市○○路000號，品名規格「一樓二樓三樓電路線路加壓馬達損壞更換」、「一樓二樓三樓水路管路更換，地下水系統，更換自來水系統 123樓全部更換」，總價29萬元，103年9月2日。(2) (發票章如新裝璜行負責人朱連春)，「建華路195號」台照，103 年9月12日，品名規格「後段2樓浴室損壞修護、原有隔牆加釘水泥板、天花板(輕鋼架)更換、燈具更換、衛浴排水管漏水全部更新、電線更新、浴室外層鐵皮更新、浴室地板水泥磁磚更新」，總價145,300元。(3) (發票章金和順實業社負責人楊貴枝)，「背包客」台照，品名「換鐵皮」金額 17,000元。(4) (發票章于平工程行負責人陳鉦易)，「花蓮小巨蛋」台照，103年8月19日，品名「屋頂更換浪板打夕利康」金額15,000元。(卷65、66頁)。 6)被告提出之104年2月5日房屋租賃契約，租賃標的系爭房屋、635號地無償使用，出租人周雅敏，承租人洪國增，租期自104年2月5日起至108年2月5日止。(卷72至74頁)。 7)被告提出兩造對話內容如附件。 3.綜上被告提出之事證，被告辯詞難認有理： 1)按私文書應由舉證人證其真正，但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357條有明定。被告提出之估價單性質上為私文書，原告否認該文書形式及實質上真正性(卷 75頁)，被告依上開規定應證其真正，然被告僅得以證人徐佑松之證詞證明卷65頁正面「力天非凡工程行負責人徐佑松」出具之金額29萬元之估價單為真正，其餘三紙估價單均未能為進一步之舉證，是另三紙估價單即難採信。 2)證人洪國增固證稱系爭房屋之修繕費用遠高於被告所提估價單四紙所載，且103年間系爭房屋修繕時出租人為原告云云，惟顯然與被告所提租賃契約書(卷73頁)記載及與證人林雪美(即103年間仲介租賃事宜之人)證詞不符；另參被告所舉附件洪國增與原告之對話內容，主要是原告提醒洪國增要付租金及要由原告去收租金，請洪國增以現金支付，原告雖稱簽約之出租人彭秀景為「前屋主」，然原告收取租金並不表示其即為租約之出租人，且原告是於104年2月13日登記為 635號地所有權人(卷13頁)、106年5月11日登記為系爭房屋所有權人(卷25頁)，於被告所提訂金收據之103年3月14日( 卷64頁)、徐佑松出具之估價單日期103年9月2日，原告並非635號地、系爭房屋之所有權人，難認有出租權限而為出租人，故被告辯稱原告為103年間系爭房屋之出租人云云，並無可採。 3)被告所稱系爭房屋修繕費用，均為103年間所支出，而依其所提訂金收據明載「現況交屋，水電暢通，承租方維修整理房屋及空地自行處理」(卷64頁)，證人林雪美亦證稱交屋時水電是暢通的(卷91頁反面)，證人徐佑松證稱其於103年9月2日維修時系爭房屋之水電約有百分之八十可以用(卷87頁反面)，則當時租約既約定為「現況交屋」，即出租人以該屋之現況為出租交付承租人，被告於交屋後為使該屋供其營業使用所為維修整理，應依當時雙方約定內容由「承租方自行處理」(卷64頁)，即應由承租人洪國增自行支付費用維修整理，而不得向出租人為請求。故被告以原告出租前之103年間洪國增對系爭房屋支出之修繕費用，欲扣抵其積欠原告之租金，顯難認有理。 4)依兩造租約第五條約定「押租保證金於承租人不繼續承租，遷空交還房屋及扣除應付未付款項後無息退還」(卷51頁反面、54頁反面)，被告既尚未交還房地，且積欠原告租金未付，顯然不能以所繳納之押租金扣抵租金。 (二)原告終止租約為有理由，得向被告為本件請求：按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1、2項定有明文。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條有明定。被告辯詞既無可採，其自106年2 月5日起遲付租金，經原告於106年5月10日寄存證信函催告(卷17至22頁)並為終止租約之意思表示，被告至今仍未履行，原告復以書狀為終止租約之意思表示，被告於106年9月18日收受該書狀(卷46至49頁)，則原告依據前開規定自得終止系爭租約，請求被告返還房地，並請求被告給付積欠之租金(自106年2月5日起至106年9月4日7個月房地之租金224,000 元)，暨契約終止後被告仍占用系爭房地，應給付相當於租金之不當得利，自屬有理。六、從而，原告依民法第455條前段、第179條規定、租賃契約及債權讓與之法律關係，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許，並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，及依同法第392條第2項規定，依職權為被告得供擔保免為假執行之諭知，暨核定訴訟費用為第一審裁判費32,383元。中華民國 107 年 3 月 2 日臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭法官楊碧惠以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 107 年 3 月 2 日書記官洪妍汝

花蓮簡易庭(含玉里)106年度花簡字第233號

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