花蓮簡易庭(含玉里)108年度花簡字第297號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　108年度花簡字第297號

原告

巫財盛

訴訟代理人

高霨

被告

楊宸緯即老豆傳奇農特產行

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年7月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。經查原告原請求：1、被告應將門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○000○00 號之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告，並自民國108年2月23日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）110,000元；2、被告應給付原告220,000元。嗣於108年7月22日言詞辯論期日當庭變更聲明為：1、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自108年5月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告110,000元；2、被告應給付原告130,000元（見本院卷第65 頁）。則依上開規定，原告減縮應受判決事項之聲明，程序自屬合法，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告於107年7月23日向原告承租門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○000○00 號房屋（下稱系爭房屋），兩造約定租期自107年7月23日至112年1月31日共計5 年，每月租金55,000 元，租金之給付以每三個月為一期，於每期首月5日前給付，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），詎被告於繳交107年11 月份之租金後便未再繳交租金，至起訴時已積欠租金達4 個月，經原告以存證信函催告被告應支付租金並告知將終止租約，惟未獲置理，爰依系爭租賃契約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並自108年5月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告110,000 元；暨被告應給付原告租金130,000 元等語。並聲明如主文第1項及第2項所示。

二、被告則以：伊有積欠原告房租，願意將系爭房屋還給原告，但請求給付相當於租金及違約金部分無法接受，是原告不讓伊搬等語，資為抗辯。

三、經查，原告前揭主張，已據其提出房屋租賃契約公證書影本、花蓮府前路郵局108年1月2日000002號存證信函影本、108年1月10日000008號存證信函影本、108年3月4日000034號存證信函影本及其各郵政掛號郵件收執回函、土地及建物登記第一類謄等件為證據（見本院卷第8頁至第25 頁）。又被告雖以前詞置辯，惟並未提出證據供本院審酌，則被告前揭抗辯，洵無可採。原告前開主張自堪信為真實。

四、按依系爭租賃契約第8條第2項第1款及第9條第2 項約定：「承租人有遲付租金之總額達二期之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約。」、「承租人未即時遷出返還租賃標的物時，搬遷期三個月內應給付出租人每月五萬五千元整，如逾三個月期間，出租人每月得向承租人請求按照月租金二倍支付違約金至遷讓完竣。」，又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第440條第1項、第2 項前段、第455條前段分別定有明文；被告自107年12月間起迄今，已遲付原告租金達2 個月以上之金額，原告復當庭對被告為終止系爭租賃契約之意思表示，則系爭租賃契約自108年5月29日起即為終止，被告既已失去使用收益系爭房屋之權利，原告請求被告返還系爭房屋，即屬有據。另就原告請求被告給付違約金部分，按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於被告履行遲延時，原告除請求違約金外，固得依民法第233 條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害，惟當事人約定之違約金究屬何性質，應依當事人訂約旨意審認之，如當事人未另為訂定，依民法第250 條第2 項前段規定，視為損害賠償總額預定性之違約金（最高法院62年台上字第1394號判例、90年度台上字第1754號判決意旨參照）。再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。而約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨參照）。查原告因被告未遷讓返還系爭房屋所受損害，至多相當於每月之租金，原告請求相當於每月租金2 倍之金額，顯屬過高，本院爰依民法第252 條規定，酌減原告對被告之違約金請求金額為相當於每月租金之金額即55,000元。是原告依系爭租賃契約，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並自108 年5 月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告55,000元，應屬有據；逾此範圍之請求，為無理由。

五、又原告主張系爭租賃契約終止前，被告尚有107年12月至108年5月，共計6個月之租金未付，依系爭租賃契約第4條第1項之約定：「押金200,000元整。乘續前租約（107年度花院民公孋字第10148 號）已給付出租人。如承租人有違約情事，出租人得就擬返還予承租人之押租金中主張抵扣。如有不足之情事，承租人應補足差額。」，扣除被告給付之押租金200,000元後，請求被告應給付租金130,000元，亦屬可採。

六、綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自108 年5 月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告55,000元；（二）被告應給付130,000 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示。

訴訟費用計算書項 目 金 額（新臺幣） 備註第一審裁判費 36,739元合 計 36,739元