花蓮簡易庭(含玉里)九十三年度花簡字第二四六號

台灣花蓮地方法院花蓮簡易庭民事判決　　　　　　　九十三年度花簡字第二四六號

原告

辛○○

原告

丁○○

原告

戊○○

原告

乙○○

原告

己○○

共同訴訟代理人

陳清華律師

被告

甲○○○事業股份有限公司

法定代理人

丙○○已歿）

被告

庚○○

共同訴訟代理人

李文平律師

右當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十四年三月三十日辯論終結，判決如左

：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠原告分別於九十一年及九十二年間，先後向被告甲○○○事業股份有限公司（下稱于誠公司）、庚○○購買如附表所示之美崙御品園公寓大廈房屋及坐落土地，九十三年四月間，鄰地地主欲興建房屋，為確認土地界址所在，向地政事務所申請鑑界，赫然發現被告售予原告之房地位於大樓基地後方之污水處理設施，竟有部分越界建築蓋於鄰地之上，無權占用鄰地約十五平方公尺，大樓主任委員乃通知被告前來處理善後，但被告置若罔聞。

㈡被告出售予原告之房地所在污水處理設備，部分越界建蓋於鄰地上，鄰地地主隨時可主張權利請求原告及其餘住戶拆除地上物、返還土地，依民法第三百四十九條、第三百五十三條規定，原告自得依債務不履行、不完全給付之規定（民法第二百二十七條）行使權利，即依給付不能或給付遲延之規定行使。補救之道，唯有將本件污水處理設備全部遷建至大樓基地上，經原告委請污水處理設備專業之通衢有限公司實地進行勘查及估價，有關遷建系爭污水處理設備之工程費用須新台幣（下同）二十二萬七千一百十五元。

㈢系爭污水處理設備並未另辦理產權登記，原告及其餘大樓住戶對該污水處理設備並無「應有部分」存在，該污水處理設備性質上為常助大樓房地之用之「從物」，為房地共同之瑕疵，任一住戶皆可請求交付完整之污水處理設備，以供平日使用，原告及其餘住戶不可能按比例請求遷建污水處理設備，否則即無實益。是原告非請求將系爭污水處理設備全部遷建至大樓基地上，無法填補原告因權利瑕疵所受損害。且其餘住戶並非直接向被告訂購房地，而係間接輾轉由前手購買，相關前手均為善意第三人，同為受害者。退步言，縱認原告不得為全部遷建工程款之請求，併請依原告之持分比例，判命被告共同給付原告十萬九千九百零一元（〈788＋767＋1947＋767＋570〉÷10000×227115＝109901）。

㈣御品園公寓大廈之起造人固為美崙建設有限公司，惟其遭法院查封拍賣之際，僅具建物主體，尚未經建管機關驗收合格，該大廈是在被告接手興建後，才順利完工驗收合格辦理保存登記，倘污水處理設備於驗收之際就興建在第三人土地上，自無法順利取得使用執照，應是在驗收合格取得使用執照後，被告將之遷移至第三人土地上，被告自應負損害賠償之責。

㈤爰依民法第三百四十九條、第三百五十三條、第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項、買賣契約第七條約定請求損害賠償（以上請求權擇一勝訴即可）。並聲明：

⒈先位聲明：被告應共同給付原告二十二萬七千一百十五元，及自準備書狀繕本送達翌日即九十三年十二月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，作為如附圖所示污水透氣孔所在之美崙御品園公寓大廈污水處理設備遷建之用；原告願供擔保請准宣告假執行。

⒉備位聲明：被告應共同給付原告十萬九千九百零一元，及自準備書狀繕本送達翌日即九十三年十二月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，作為如附圖所示污水透氣孔所在之美崙御品園公寓大廈污水處理設備遷建之用；原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告對於如下三所載之事實均不爭執，惟以：原告所有購自被告之房地為被告向訴外人承購，當時七樓整體結構均已興建完成，該屋原係美崙建設有限公司所蓋。被告無從知悉污水處理設備占用他人土地之事實，被告與其他善意前手相同均為無辜者，並已依契約本旨交付買賣標的物，未構成不完全給付。依最高法院七十七年四月十九日第七次民事庭會議決議㈠意旨，茍兩造間之買賣契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付。另依最高法院七十七年台上字第二四二二號判決意旨，被告亦不負權利瑕疵擔保責任；原告請求之遷建費用過高；原告所提土地房屋買賣契約為定型化契約，出賣人部分均由代理人代簽，但定型化契約應做公平合理之解釋，不能令土地出賣人負房屋出賣人應負之損害賠償責任，才符合締約之真意，退步言之，契約第七條之保證責任是在有第三人提出權利主張而異議或發生其他糾葛時才由出賣人負責，本件並無此條件成就等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠花蓮縣花蓮地政事務所（下稱花蓮地政事務所）九十四年一月三十一日函及所附複丈成果圖、土地登記簿謄本（本院卷一三二至一三四頁）。

㈡系爭污水處理設備興建於鄰地第三人土地上。

㈢本院卷第三二、三三頁照片，本院卷三四頁估價單形式上為真正，本院卷二五一、二五二頁土地房屋買賣契約書為真正。

四、按當事人有訴訟代理人者，訴訟程序不因當事人死亡而中斷，民事訴訟法第一百七十三條固定有明文，惟此係以當事人死亡後訴訟代理權仍屬存續為前提（參照同法第七十三條），故當事人所授與之訴訟代理權，以一審級為限而無提起上訴之特別委任者，該審級之訴訟程序，雖不因當事人死亡而中斷，但至該審級之終局判決送達時，訴訟代理權即歸消滅，訴訟程序亦即由是中斷。最高法院三十一年上字第一一四九號判例意旨參照。本件原告起訴後，被告于誠公司委任李文平律師為訴訟代理人提出答辯，並提出委任書可參。嗣被告法定代理人丙○○於九十三年十一月二十八日死亡，有相驗屍體證明書一份為憑（本院卷一一八頁），迄本件言詞辯論終結前，被告均未完成法定代理人變更程序及聲明承受訴訟，惟依據前述說明，本件訴訟程序不因此而停止，合先敘明。

五、原告主張其等購自被告之房地使用之污水處理設備興建在第三人土地上之事實，業據提出照片為證，並經本院會同花蓮地政事務所履勘測量屬實，有附圖複丈成果圖可參，並為兩造所不爭，是上開事實應堪信為真實。按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第三百四十九條、第三百五十三條定有明文。房屋之污水處理設備在客觀上具有繼續性輔助原有建築物之經濟效用，而交易上無特別習慣，是屬房屋之從物（民法第六十八條第一項規定參照），被告于誠公司交付有權利瑕疵之污水處理設備予原告，依據前述說明，自應負權利瑕疵擔保責任。至於被告庚○○係出售房屋坐落之土地予原告之人，其售予原告之土地並無前開法條所定之權利瑕疵，即無須就污水處理設備之權利瑕疵負擔保責任。

六、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項明文可參。本件被告于誠公司應負污水處理設備權利瑕疵之擔保責任，已如前述，原告自得援引前開法條規定請求被告于誠公司賠償損害。原告主張遷移系爭污水處理設備需花費二十二萬七千一百十五元，業據提出估價單一份為憑（本院卷三四頁），被告雖辯稱費用太高云云，惟未能舉證實說，其空言否認，即難採信，應認原告主張之金額為真實。又污水處理設備性質上為原告所有房屋所在美崙御品園公寓大廈之共用部分，依公寓大廈管理條例第九條規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對該共用部分有使用收益權，則原告就該污水處理設備，亦按其土地應有部分之比例對該污水處理設備有使用收益權，其等請求被告負損害賠償責任，亦應按其應有部分比例請求，則依此計算，原告得請求被告于誠公司賠償之金額，各如主文第一項所示（原告辛○○方面227115×788/10000＝17897，原告丁○○方面227115×767/10000＝17420，原告戊○○方面227115×1947/10000＝44219，原告乙○○方面227115×767/10000＝17420，原告己○○方面227115×570/10000＝12946，元以下四捨五入）。

七、原告固提出原告己○○與被告之土地房屋買賣契約，契約第七條約定：「保證責任：對於上揭產權，如有設定抵押權及其他債務情事，應由乙方（指被告）負責清理，倘有第三人提出任何權利主張而異議，或發生其他糾葛時，全由乙方負責親自理清，若因糾葛致併損害甲方（指原告己○○）之權益者，乙方應負賠償損害責任」，有買賣契約書一份為憑（本院卷二五二頁），該契約固將被告于誠公司與庚○○併列為乙方（出賣人），惟其二人出賣之標的各為房屋、房屋坐落之土地，係為數個契約便宜上互相結合，性質上屬契約之聯立。而解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條訂有明文；又按解釋私人之契約應在通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。被告于誠公司、庚○○各自出賣房屋、土地予原告己○○，雖將之訂立於一個書面契約上，惟其各自應給付之內容，應為其出賣之標的，對買受人應負之責任，亦應作相同解釋，不因契約之聯立，而要求被告彼此互為對方對買方應負之權利瑕疵擔保責任負責，故本件污水處理設備之權利瑕疵應由房屋之出賣人即被告于誠公司負擔，不因該契約第七條之約定，致認為亦應由被告庚○○負擔。

八、從而，原告依民法第三百四十九條、第三百五十三條、第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項之規定請求被告于誠公司賠償如主文第一項所示之金額，及法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，為本院依民事訴訟法第四百二十七條第一項至第四項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並酌定被告應供擔保之金額，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已無依據，應併予駁回。

九、本件事證已明，被告所引最高法院七十七年四月十九日第七次民事庭會議決議㈠係針對物之瑕疵擔保責任所為解釋，最高法院七十七年度台上字第二四二二號裁判亦與本件情形不同，均不得為本件適用之參考，附此敘明。

臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭

法院書記官 黃 倪 濱