臺灣高等法院花蓮分院103年度上字第7號｜法律人

臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　　　103年度上字第7號上　訴　人　張滿秀訴訟代理人　陳信伍律師被上訴人　　陳宗興訴訟代理人　傅爾洵律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年 12月6日臺灣臺東地方法院102年度訴字第15號第一審判決提起上訴，本院於103年5月22日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、本訴部分：一、被上訴人主張： (一)被上訴人所有門牌號碼臺東縣臺東市○○路00號未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋）出租於上訴人，每月租金新臺幣（下同）11,000元，但未有書面契約，亦無租賃期間，為不定期限租賃關係。被上訴人已經依土地法第100條第1項、民法第450條於民國101年4月26日以律師函催告30日後終止租約，經上訴人於同年月27日收受，是租約已於101年5月28日終止，上訴人即應自系爭房屋遷出。惟被上訴人於101年6月5日函請上訴人遷讓系爭房屋遭拒，乃依民法第455條前段請求返還租賃物，及被告自101年6月1日起至遷出系爭房屋之日止，無法律上原因而使用系爭房屋之不當得利，即相當於每月租金11,000元，應一併返還，於本訴聲明：1.上訴人應自系爭房屋遷出。2.上訴人應自101年6月1日起，至遷出系爭房屋之日止，按月給付被上訴人11,000元。 (二)原審判決上訴人應自系爭房屋遷出，並自101年8月1日起至遷出之日止，按月給付被上訴人11,000元，並駁回被上訴人其餘之訴；上訴人不服提起上訴，被上訴人陳述除與原審相同者予以引用外，補充略以： 1.按「稱不動產者，謂土地及其定著物。」民法第66條第1項定有明文。又「所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地而達一定經濟上目的，不易移轉其所在之物而言。雖係屋頂尚未完全完工之房屋，如其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物(參見最高法院70年度台上字第1779號裁判要旨)。 2.次按「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」民法第811條定有明文。再按「動產附合於不動產，而歸不動產所有人取得動產所有權者，須以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件。所謂成為不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未成為另一獨立之定著物而言(參見最高法院84年度台上字第 2625號裁判要旨)。 3.系爭房屋係屬被上訴人所有之不動產： (1)建築法第9條明文規定：「本法所稱建造，係指左列行為：一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。三、改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者」。 (2)依被上訴人於原審提出之68年間在系爭房屋內拍攝之生活照片(原審卷第77、78頁)，比對照片與系爭房屋之現狀可稽，系爭房屋後方牆壁(遠離馬路一側)與照片中相同(原審卷第170、171、175、176頁)，顯示68年間於系爭屋內所拍攝之生活照與系爭房屋現況之地板、後方牆壁均相同。 (3)再依證人劉又瑄(即天天來餐廳負責人)於原審之證詞，顯示系爭房屋在74至79年間之構造，與現在大致相同。 (4)另依被上訴人提出68年間之照片、系爭房屋之房屋稅籍證明書與繳款書、電表裝置證明、及手抄戶籍謄本(原審卷第7、8、35、36、75、76頁)等文書資料，足以證明被上訴人為系爭房屋之所有權人。 (5)上訴人一再陳稱：「張福源當時向陳宗興要求重蓋，陳宗興亦同意由張福源自行拆除重建」一節，被上訴人予以否認。況且，衡之常情，被上訴人係出租系爭房屋而收取租金，豈有同意當時之承租人張福源自行拆除重建且又持續收受租金之理?再者，證人李清炎於原審證稱：「於90幾年間由被上訴人之妻找伊裝修系爭房屋之電線」等語以觀(原審卷第119至121頁)，足證系爭房屋係被上訴人所有，否則，屋內老舊電線要如何汰換，何需徵得被上訴人同意，被上訴人又何需自行雇工維修，其理甚明，乃因系爭房屋係上訴人向被上訴人承租，而非上訴人所有。 (6)縱認系爭房屋之鐵皮屋頂及右方鐵皮牆(背對馬路之右側，如原審卷第180頁所示)有所變動，充其量不過係對系爭建物之「修繕」，依民法第811條之規定及參酌最高法院84年度台上字第2625號裁判意旨，該部分已附合於不動產，而歸不動產所有人取得動產所有權。 4.上訴人持續給付租金至今，若上訴人主張重建後房子是上訴人所有，何不向被上訴人主張房子現為上訴人所有而拒絕給付租金，足證上訴人所述違背常情。 5.系爭建物為被上訴人原始起造，被上訴人有修繕過，電線、小的損壞也都是請被上訴人去維修，至於屋頂是否曾加高、修繕過，被上訴人並不知道，上訴人並未告知，惟被上訴人每個月至今都去收租，並不覺得房子有何改變，質疑張寶源於原審之證述為臨訟杜撰，並不實在。 6.並聲明：(1)上訴駁回。(2)第一審及第二審之訴訟費用，均由上訴人負擔。二、上訴人則辯以： (一)稅籍資料不能證明被上訴人為系爭房屋所有權人；訴外人張正雄（即上訴人之大哥）於78年間向被上訴人承租臺東縣○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）上之房屋（下稱相關房屋），使用約5年，於83年間改由訴外人張福源（即上訴人之三哥）向被上訴人承租，經營賣稀飯生意，87年間，因相關房屋破舊，被上訴人乃同意張福源將相關房屋拆除重建，惟因張福源身體不佳，欲改交予上訴人經營，乃由上訴人出資，委由訴外人張寶源（即上訴人之弟），將相關房屋拆除，在同一基地上興建房屋1棟，該房屋即現在門牌號碼臺東縣臺東市○○路00號之系爭房屋，故系爭房屋應為上訴人所有，兩造就系爭房屋無租賃關係；縱然認為兩造就系爭房屋有租賃關係存在，被上訴人亦未敘明收回自住之理由，且被上訴人既主張租約於101年5月28日終止，卻又向上訴人收取101年7月之租金，租約應已視為不定期租約，故被上訴人主張應無理由。此外，系爭房屋既為上訴人所有，系爭土地復為臺東縣政府所有，被上訴人遲至100年6月3日起，始向臺東縣政府承租，在此之前被上訴人應無任何向上訴人收取租金之依據，其收取租金乃無法律上原因而受利益，上訴人得依不當得利之法律關係，向被上訴人請求返還自86年8 月起至100年5月止，每月11,000元之租金共1,815,000元。故上訴人提起反訴（聲明如貳、反訴部分），請求確認系爭房屋之所有權，一併請求返還不當得利。本訴部分聲明：被上訴人之訴均駁回。 (二)上訴人上訴後，其陳述除與原審相同者予以引用外，補充略以： 1.被上訴人於101年8月16日於法官詢問時陳述：「(房子在80 年有重蓋過嗎?)沒有，原來43年就已經住在那裡了，房子只有整修過，是進財(音同)鐵工廠負責蓋的」等語，是被上訴人主張系爭房屋是在43年間所建築，係由進財鐵工廠蓋的之事實。惟由卷附照片二張，由照片上建材顯示，根本不可能在43年建造。 2.按房屋失火後，屋頂業被燒毀，僅餘牆壁，既為兩造所不爭執，復經檢察官查明及第一審受命推事勘驗明確，倘其已不足避風雨而達經濟上使用之目的，即難謂其仍為獨立之不動產及房屋所有權仍屬存在，猶未喪失(最高法院71年度台上字第1557號民事判決參照)。本件原審確認「顯示舊屋與系爭房屋之地板、後方牆壁相同；反之，系爭房屋之鐵皮屋頂，及右方鐵皮牆(背對馬路之右側，如原審卷第180頁所示) 則為系爭房屋新建，舊屋所沒有。因此，由舊屋之外觀，變動為系爭房屋之外觀之建築行為，其過程主要乃是將右側牆壁及天花板拆除，而另行搭建(見原審判決書第5頁9行以下)。是本件依最高法院之判決意旨，被上訴人在43年間所建築之房屋也無法認定其為獨立之不動產及房屋所有權仍屬存在。 3.又依證人張寶源與證人劉又瑄之證詞大致相符，證人劉又瑄所稱：(1)「後面牆壁是1條1條的水泥牆，與照片類似、房屋後面看起來是一模一樣」之語，即證明後面牆壁係原來的牆壁。(2)「以前是我伸手可以拉到帆布」之語，即與原審所認屋頂已經拆除重建相符。(3)「內部可能整理過，與當時不一樣」之語，應可認為係指右面、左面之牆壁已不一樣，否則不會有此證詞。 4.原審判決認定「參照前述建築法之定義，舊屋變動為系爭房屋之過程，充其量也只是「不增高或擴大面積者」之「改建」、或是「過半之修理或變更者之「修建」(見原審判決書第6頁第5行以下)，與上開證人所述「建築有增高」、「屋頂右邊及左邊的牆都已重蓋」「僅剩後面之一片牆與原來相符」等語對照，顯有速斷及誤植之嫌，且此種認定與上開最高法院71年度台上字第1557號民事判決之意旨，顯然不符。5.原審又認為「此外，被告所述：原告同意由張福源自行拆除一節，也未能進一步舉證」等情，惟查，上訴人於87年間確有拆除重建(僅剩房屋後面之一面牆未拆)之事實，若未經被上訴人之同意，如何能如此作為，上訴人上開重建之動作，不可能在一夕之間完成，重建之後，被上訴人亦無任何異議，被上訴人顯然係同意上訴人拆除重建。 6.綜上所述，應認被上訴人於43年間所原始建築之房屋，已無法認定其為獨立之不動產及房屋所有權仍存在。系爭房屋為上訴人於87年間原始建築(僅後面牆壁因與他人共用，而未拆除)。 7.系爭房屋果係上訴人所原始建築，則被上訴人收回自住之請求，即顯無理由。 8.並聲明：(1)原判決廢棄。(2)被上訴人在第一審之訴駁回。(3)第一、二審之訴訟費用由被上訴人負擔。三、兩造不爭執事項： (一)系爭房屋之相關稅籍資料、基地租賃資料、水電繳費單，系爭土地謄本。 (二)訴外人張正雄（即上訴人之大哥）於78年間即開始使用系爭土地上之房屋（該房屋與現在之系爭房屋是否同一，由法院判斷），使用約5年；於83年間改由訴外人張福源（即上訴人之三哥）使用；87年間，再改由上訴人使用系爭土地上之系爭房屋迄今（系爭房屋與張正雄、張福源使用之房屋是否同一、上訴人是否已將原有房屋拆除、重建，均由法院判斷）。張正雄、張福源於使用系爭土地上之房屋期間，均按月給付11,000元予被上訴人。上訴人使用系爭房屋期間，每月亦給付11,000元予被上訴人，給付至101年5月止。 (三)被上訴人委託被上訴人訴代向上訴人寄發之101年6月5日律師函（原審卷第12、13頁），上訴人於101年6月27日掛號郵寄金額11,000元之匯票1紙予被上訴人（匯票號碼：0000000000-0），上訴人復於101年7月26日掛號郵寄金額11,000元之匯票1紙予被上訴人（匯票號碼：0000000000-0），上開匯票，均經被上訴人收受。 (四)系爭房屋有其中一部分現在雖非上訴人使用，惟為簡化法律關係，兩造同意在本事件中，對於系爭房屋現由上訴人使用一事，不予爭執，並同意：當被上訴人之訴有理由時，依被上訴人之聲明，僅由上訴人遷出系爭房屋。至於該部分之相關法律關係，由兩造於本事件外另行處理。 (五)兩造同意簡化本件法律關係，參考民法第450條第3項，應以「1個月之末日為契約終止期」，若法院認為系爭房屋為被上訴人所有時，兩造同意以101年5月31日為租賃契約依上開律師函催告終止之終止日，至於後續有無發生視為不定期租約之效果，另由法院判斷。 (六)被上訴人各於101年6月、7月所收受上訴人郵寄之上開匯票，若法院認為被上訴人之訴有理由，而上訴人之訴（含反訴）無理由時，兩造同意將此2匯票分別充作101年6月、7月之相當於租金之不當得利。 (七)若法院認為上訴人之反訴有理由時，兩造同意以1,815,000 元作為被上訴人（即反訴被上訴人）應返還之不當得利之利益金額，利息部分上訴人（即反訴上訴人）不另主張。四、本院之判斷：被上訴人主張系爭房屋為其所有，其與上訴人間就系爭房屋原有租賃關係存在，現租賃關係已經終止，故請求上訴人返還租賃物等情，上訴人則以系爭房屋為其於87年間僱工重建，上訴人原始取得系爭房屋所有權，其無須返還系爭房屋等語置辯。故本件爭執之重點應在於兩造間就系爭房屋有無租賃關係存在？被上訴人主張租賃關係已經終止，依民法第 455條規定請求上訴人返還系爭房屋，有無理由？系爭房屋為上訴人或被上訴人所有？上訴人有無繼續占有系爭房屋之權源？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。茲依兩造舉證之結果，就上開爭點敘述本院所得之心證如下： (一)系爭房屋為被上訴人所有： 1.查訴外人張正雄（即上訴人之大哥）於78年間開始使用系爭土地上之房屋，使用約5年；於83年間改由訴外人張福源（即上訴人之三哥）使用；87年間，再改由上訴人使用系爭土地上之系爭房屋迄今（系爭房屋與張正雄、張福源使用之房屋是否同一、上訴人是否已將原有房屋拆除、重建，均詳後述）；張正雄、張福源於使用系爭土地上之房屋期間，均按月給付11,000元予被上訴人；上訴人使用系爭房屋期間，亦按月給付11,000元予被上訴人，至101年5月止之事實，為兩造所不爭執。又上訴人對於被上訴人終止租約之前，上訴人按月給付11,000元給被上訴人，此金錢之性質是屬於租金一節，亦表示不爭執，並陳明：租賃契約之標的是房子沒有錯等語（本院卷第50頁），是上訴人自87年起確實向被上訴人承租系爭土地上之房屋，並按月給付租金11,000元予被上訴人，兩造間自87年間起就系爭土地上之房屋有租賃關係之事實，可堪認定。 2.被上訴人主張其父很早以前在系爭土地上興建房屋，並提出68年間在系爭土地上房屋內拍攝之生活照片（原審卷第77、78頁，照片中之房屋以下稱舊屋），經原審法院會同兩造履勘現場，比對舊屋照片與系爭房屋之現狀，系爭房屋後方牆壁（遠離馬路一側）與照片中相同（原審卷第170、171、 175、176、183頁），相片中之鐵柱，現已拆除，但地板尚可見原鐵柱之連接痕跡（原審卷第77、177、178頁），顯示舊屋與系爭房屋之地板、後方牆壁相同；反之，系爭房屋之鐵皮屋頂及右方鐵皮牆（背對馬路之右側，如原審卷第180 頁所示）則為系爭房屋新建，舊屋所無，有原審勘驗筆錄及照片等在卷可稽。此外，依被上訴人所提出系爭房屋之房屋稅籍證明書與繳款書、電表裝置證明（原審卷第7、8、35、36頁）等文書資料，被上訴人為系爭房屋之納稅義務人，而系爭房屋自43年1月1日裝表供電，用戶名義為被上訴人；再參以上訴人或其家人自78年間起至101年間數10年來均向被上訴人租用系爭土地上之房屋及給付租金，已如前述，基上，足認被上訴人主張系爭土地上之房屋於兩造成立租賃關係時為其所有一節，應屬信實，可以採信。 3.按「稱不動產者，謂土地及其定著物。」民法第66條第1項定有明文。而所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。是當房屋之結構體業已完成，足供遮風避雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產，由原始起造人取得所有權，縱使為不符合建築法規規定之違章建築，亦為民法上之不動產。上訴人主張：系爭房屋並非張正雄、張福源於78年至87年使用之舊屋，舊屋與系爭房屋並非同一，上訴人於87年間，經被上訴人同意後，出資雇工將舊屋拆除，重建系爭房屋，上訴人已為所有權人等語。惟查： ⑴依被上訴人前揭68年間在系爭土地上之舊屋所拍攝之生活照片顯示，舊屋與系爭房屋之地板、後方牆壁相同，系爭房屋之鐵皮屋頂及右方鐵皮牆則為舊屋所無，已如前述，因此，由舊屋變動為系爭房屋之外觀之建築行為，主要乃是將右側牆壁及天花板拆除而另行搭建。 ⑵舊屋上開變動，為何人所為？兩造各執一詞，被上訴人主張為其於74年間委請進財鐵工廠負責人楊進財（已歿）整修，且嗣後房屋的修繕亦為被上訴人所為等語（見原審卷第70頁），並舉證人劉又瑄、楊金英（楊進財之妻）、李清炎等為證；上訴人則辯以其經被上訴人同意後，於87年間委由當時從事鐵工之弟張寶源所為等語，並舉證人張寶源為證。查證人劉又瑄（即天天來餐廳負責人）於原審證稱：天天來餐廳約略74年至79年間在門牌號碼臺東縣臺東市○○路00號（即系爭房屋之門牌號碼）經營，時間因為剛好是第2個小孩出生，所以特別記得；當時房屋有屋頂，是鐵皮屋、後面牆壁是1條1條的水泥牆，與照片類似（原審卷第77、78頁之照片），我記得我還幫牆壁油漆過，每層漆成不同顏色，窗戶也類似照片裡的樣子，四四角角；有水電，但前面沒有鐵門，是用帆布拉的，我不知道屋頂有沒有比較高，以前是我伸手可以拉到帆布，內部可能整理過，與當時不一樣；從照片看，房屋的後面看起來是一模一樣等語（詳見原審卷第121至124頁）。證人能藉小孩出生等相關時點，及油漆、拉帆布等生活細節，推演上開內容，有相當之正確性，自其證述內容，也顯示系爭房屋在74年至79年間之主要構造與現在大致相同，僅屋頂、內部有所改變，所述與前開認定舊屋與系爭房屋之差別大致相符，應可採信。證人楊金英則證稱：系爭房屋的鐵工、牆壁、屋頂都有做，整間房屋大部分都重蓋，有無拆屋因為是我先生做的，我不清楚，大概是70幾年去做的，正確年月日我不清楚，但可以確定是7開頭，我幫我先生拿東西而已，實際不是我在做的，只記得方向，其他不知道，我都是拿材料或工具去，工作完成後房屋長的如何我不知道等語（詳見原審卷第125、126頁），依證人上開證詞，可認系爭土地上之舊屋約在70幾年間，被上訴人有委請進財鐵工廠加以整修屋頂、牆壁等情。又證人李清炎具結證稱：系爭房屋在90幾年間，我有去作水電的工程，因為老舊，幫他們整理開關、插座，如材料單，舊的東西己經破舊不堪，我把它換掉，是被上訴人的太太許秀枝找我去安裝的等語（詳見原審卷第119、120頁），並有李清炎所出具之估價單，其上記載電纜、電線、開關插座、無熔絲開關、工資等項合計3720元可佐，上訴人對證人李清炎之證詞並不爭執，僅稱覺得沒有關連等語（原審卷第120頁），而證人李清炎與兩造均無任何關係，且已具結作證以擔保其證詞之真實性，所述應可採信。另證人張寶源證稱：系爭房屋現在外觀所看到的都是我蓋的，不可能是進財鐵工廠蓋的，從後面看過去的部分我不曉得，沒有看過；當時是增高，牆壁也有做，水泥的部分不是我作的，保留原來的牆壁，原來的柱子我不曉得，我把屋頂全部拆掉再重蓋，原來支撐的柱子既然要翻修當然是要拆掉，錢是上訴人出的等語（詳見原審卷第127-130頁），並出具證明書一紙，記載系爭房屋係86年5月間，張福源委託修建，全部價金為新台幣伍萬元正，由張福源之妹張滿秀全數給付等語（原審卷第67頁）。查證人張寶源稱系爭房屋後面看過去部分其不曉得、原來的柱子亦不知道等語，對照系爭房屋地板尚留有原本舊屋中鐵柱之連接痕跡，可知被上訴人無論是在70幾年間或90幾年間，持續對系爭房屋有加以管理修繕之事實，上訴人雖委請張寶源就系爭房屋為修繕，亦係在被上訴人原有房屋主要結構之基礎上進行換修，顯然只是為其改善系爭房屋之使用而已。再參以上訴人就系爭房屋為整修後，仍持續按月給付被上訴人11,000元之租金，房屋內部之水電工程亦交由被上訴人委請李清炎前去裝設，可知無論是上訴人或被上訴人均一致以被上訴人為系爭房屋所有人之意思為管理，此亦可從上訴人於本院所稱：上訴人自己付錢的，都沒有跟被上訴人說這些事，如果將來終止租賃關係的話，其興建的部分若判決要還給對方，上訴人也接受，花多少錢去蓋也都沒有跟被上訴人講過等語（本院卷第49頁），可知上訴人主觀上亦不認為就系爭房屋所為之修繕程度已足以使被上訴人房屋所有權消滅而轉變為其所有，且更無保有其修繕材料所有權之意思，否則豈有在87年修繕後，至101年間將近14年，長期持續支付租金，亦未要求被上訴人給付材料等修繕費用，相關水電修繕費用並要求被上訴人支付甚至當時亦願意無條件將系爭房屋還給對方之理。 ⑶又系爭土地上舊屋與系爭房屋兩者變動前後，位置、面積及構造上並無重大不同，房屋均為上蓋屋頂之1樓平房，有3面牆壁，第4面供出入使用，僅簡單架設帆布作為類似門鎖功能（如原審卷第66頁照片所示），上訴人加以整修部分亦係在原本已有結構基礎上施作，其使用上與舊屋具有密不可分之整體關係，且所使用之建材就現今社會而言，亦屬簡易鐵皮材料，無論就其社會機能或社會經濟等觀點而言，舊屋與系爭房屋在變動前後，均無明顯差別，亦未能成為另一獨立之建物（最高法院84年度台上字第2625號、96年度台上字第812號判決意旨參照），更遑論自87 年至今，上訴人修繕使用之材料已甚老舊，益徵上訴人於整修時應係認為多年後其修繕部分價值甚低，而無保有所有權之意思。綜上，系爭土地上舊屋之右側牆壁及天花板之拆除、重新搭建，僅足以認為係上訴人對舊屋之簡易修繕，且上訴人無保有所有權之意思，不致使舊屋之所有權消滅，也不發生原始起造系爭房屋之效果，不論舊屋，或是系爭房屋，其房屋之所有權同一。 ⑷上訴人雖辯以：探討上訴人之真意，只是認為那是被上訴人的地方所以還是要付租金給被上訴人；系爭房屋重建後，是認為那個地方就是被上訴人所有，並沒有講明究竟是租土地或房子等語置辯（本院卷第50頁、第57頁背面）。然兩造間租賃契約之標的既為房屋，上訴人主張系爭房屋重建後，其繼續給付租金是因為土地是被上訴人的，所以沒有講明是租土地或房子云云，僅是其單方面主觀之認知，復未向被上訴人表達上開意思，自難謂其繼續給付之租金為租用系爭土地之對價。況且倘若上訴人係給付系爭土地之租金，則何以系爭房屋水電工程仍要被上訴人僱用證人李清炎前去修繕，並支付修繕費用？足見上訴人上開辯解，委無可取。上訴人雖另以最高法院71年度台上字第 1557號民事判決主張被上訴人就系爭土地上房屋之所有權已經消滅云云，然被上訴人就系爭房屋仍繼續以所有之意思加以管理，上訴人就系爭房屋自修繕以來亦完全無據為己有之意思，已如前述，上訴人亦僅係就原來房屋加以整理修繕，依一般社會觀念，無從認為被上訴人就系爭房屋之所有權已因上訴人之修繕行為而消滅，上訴人援引其他個案判決主張其為所有權人云云，自非可採。 4.綜上，系爭房屋雖就舊屋為若干修繕，然上訴人既無據為所有之意思，持續給付被上訴人租金，並由被上訴人繼續管理系爭房屋，且其修繕之情形亦屬簡易，不足以評價為拆除舊屋、重新建造房屋，致使舊所有權消滅、新所有權產生之效果，故本院依兩造所舉證據資料，認系爭房屋應為被上訴人所有。 (二)系爭房屋租賃關係已經終止，被上訴人得請求返還系爭房屋： 1.按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」、「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」、「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。」分別為民法第421 條第1項、第450條第2、3項、第455條前段，土地法第100條第1款所規定。系爭房屋為被上訴人所有，已如前述，而自張正雄、張福源至上訴人以來，均按月給付被上訴人11,000元，作為使用系爭房屋之對價（兩造不爭執事項第二點），是以兩造間前就系爭房屋使用之法律關係，應為民法第421 條所規定之租賃契約，其租金為每月11,000元，且兩造未定有租賃期限，為一不定期租賃契約，兩造間就系爭房屋之租賃關係業已終止（見兩造不爭執之事實），應堪認定。 2.被上訴人以收回系爭房屋自住為由，決定終止租賃契約，業已提出收回自住之相關資料（原審卷第79至84頁），足堪認定。而被上訴人已於101年4月25日先通知上訴人終止租賃關係，通知函中雖疏未慮及民法第450條第3項前揭不動產租金以月為支付期限者，終止之通知應以「1個月之末日為契約終止期」之規定，而於通知函中記載「以張滿秀女士收受本律師函時起算30日後發生終止之效力」等內容（原審卷第9 、10頁）。惟此錯誤，不致使終止租賃之通知歸於無效，而考量該規定係為保護承租人合理搬遷期間之利益而設，同時避免對於出租人之知法義務過於苛刻，應認為被上訴人之通知函仍發生通知終止之效果，僅契約之終止日仍延後至民法第450條第3項所規定之該月末日（即101年5月31日），況兩造均同意以101年5月31日為租賃關係終止之日（見兩造不爭執事項第五點），則兩造租賃關係應於101年5月31日終止，可堪認定。 3.另按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，為民法第451條關於默示更新之規定。惟上開條文謂「租賃期限屆滿後」等語，可知係以限制在「定有租賃期限」之租賃，始有默示更新適用；且民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際、契約存續中，若事先言明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。本件既係不定期租賃關係，依民法第451條之文義，已不生是否默示更新之問題；且被上訴人已通知將終止租賃之意思通知上訴人，其真意自足以評價為事先言明不再續租之意思，依前揭說明，上訴人主張默示更新，尚無理由。 4.上訴人雖以被上訴人在100年4月1日之前是竊佔國土，並向上訴人收取租金，嗣取得承租權後，即訴請上訴人遷讓房屋，有違公平正義云云。然兩造訂立租賃契約時，被上訴人是否已經合法承租系爭土地，乃被上訴人與系爭土地所有權人間之法律關係，就一般社會生活而言，被上訴人之行為乃屬一般正常之交易行為，上訴人所辯違反公平正義云云，委無足採。 5.從而，兩造間就系爭房屋之租賃關係業已於101年5月31日終止，不生默示為不定期限繼續契約之效果，上訴人於租賃關係終止後，亦別無其他繼續使用系爭房屋之權源，被上訴人依民法第455條前段之規定，請求上訴人應返還租賃物，為有理由。 (三)上訴人應於租賃契約終止後，至遷出系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利11,000元： 1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。 2.上訴人未於租賃契約終止時返還系爭房屋，自101年6月1日起缺乏占有權源仍占有系爭房屋，此消極不遷讓並繼續占有使用系爭房屋，屬無法律上之原因而受利益，即獲有如前述中相當於租金之利益，應負返還不當得利之責任。而兩造於租賃契約存續中，係以每月11,000元為租金，已認定如前。是以，自101年6月1日起至上訴人遷出系爭房屋前，上訴人應按月給付相當於租金11,000元之不當得利予被上訴人。 3.上訴人曾於101年6月27日掛號郵寄金額11,000元之匯票1紙予被上訴人，另於101年7月26日掛號郵寄金額11,000元之匯票1紙予被上訴人，上開匯票，均經被上訴人收受。兩造復同意將上開匯票分別充作101年6月、7月之相當於租金之不當得利（兩造不爭執事項第三、六點）。故被上訴人扣除該101年6月、7月部分，向上訴人請求自101年8月1日起，至遷出系爭房屋之日止，按月給付相當於租金11,000元之不當得利，即有所據。五、綜上，系爭房屋為被上訴人所有，兩造間曾就系爭房屋訂立租賃契約，而租賃關係於101年5月31日終止，上訴人無占有權源，其繼續使用系爭房屋，即受有不當得利，且兩造同意將上開匯票分別充作101年6月、7月之相當於租金之不當得利，從而，被上訴人請上訴人自系爭房屋遷出，並自101年8月1日起，至遷出系爭房屋之日止，按月給付被上訴人 11,000元之部分，為有理由，應予准許；逾此部分，則無理由，應予駁回。六、上訴人請求本院斟酌是否傳喚證人曾皆得，惟上訴人主張曾皆得之待證事實與張寶源、劉又瑄相同（本院卷第49頁），然本件事證已臻明確，無再傳喚其到庭之必要。兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，對本件判決結果亦不生影響，爰不一一論述，附此敘明。貳、反訴部分：一、上訴人主張： (一)上訴人援引其於本訴之抗辯，主張其為系爭房屋之所有權人；先前按月給付被上訴人之11,000元並無法律上原因，乃依民法第179條之規定，請求返還。並為反訴聲明：1.確認系爭房屋為上訴人所有。2.被上訴人應給付上訴人1,815,000 元。 (二)上訴人上訴後，其陳述與原審相同者予以引用外，補充略以： 1.被上訴人至100年4月1日起對於系爭房屋所坐落之土地臺東市○○段000000號土地始開始向臺東縣政府承租，此有臺東縣縣有基地租賃契約一份可稽(見原審卷第52頁)，並有證人即臺東縣政府財政處承辦人吳俊璋到庭作證確實被上訴人自100年4月1日起始向臺東縣政府承租(見原審卷第117頁)，是被上訴人在100年4月1日前，對於臺東縣政府所有之臺東市 ○○段000000號土地確屬竊佔，雖業經時效消滅，無法追訴刑事上之竊佔罪，惟在民事上仍屬無權占有，自屬當然。 2.被上訴人在100年4月1日前竊佔國土，獲有相當於租金之不當得利(最高法院61年台上字第1695號判例參照)，又將竊佔之土地轉租給上訴人使用，獲得每月11,000元之租金，此顯然係屬不當得利，原審認被上訴人承租國有土地，卻又出租予他人以資營利等情，無關乎本件系爭房屋所有權人之認定云云，而駁回上訴人之反訴，亦嫌速斷。 3.上訴人在87年間拆屋重建之後確實繼續給付房租給被上訴人，但當時是認為系爭土地是被上訴人所有，所以繼續付租金，且未講明究竟是租土地或房子。 4.本件訴訟開始之後才發現被上訴人在100年4月1日之前是竊佔國土然後向上訴人收取租金，他有取得承租權之後，馬上要請上訴人遷讓房屋，此種情形應該會有違反公平正義之情形。 5.並聲明：(1)原判決關於上訴人反訴駁回之判決廢棄。(2)確認系爭房屋為上訴人所有。(3)被上訴人應給付上訴人1,815,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(4)反訴第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、被上訴人則辯以： (一)援引於本訴之主張，被上訴人方為系爭房屋之所有權人，收取租金非無法律上之原因，上訴人自無請求被上訴人返還不當得利之權利。並聲明：上訴人之訴均駁回。 (二)原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，被上訴人陳述除與原審相同者予以引用外，補充略以： 1.謹按：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條明定。 2.被上訴人因不諳相關法定規定，於100年4月1日間委託地政士代向臺東縣政府承租系爭房屋坐落之「臺東市○○段000000地號」土地，經出租機關臺東縣政府核准，已於民國100 年4月1日起承租前揭縣有基地，此部分業經臺東縣政府財政處承辦人員吳俊璋於原審到庭證述綦詳(原審卷第117頁)。 3.上訴人於原審徒執系爭房屋為伊所原始建築云云，乃依民法第179條之規定，請求被上訴人返還不當得利，然上訴人倘自認「系爭建物係上訴人於87年間原始建築」，屬上訴人所有，何以上訴人願自86年間不間斷地按月給付租金迄今，且分別於臨訟前之101年3月14日之存證信函，及101年4月13日之提存通知書仍分別載明或為「承租坐落臺東市○○路00號」、或為「租賃房屋臺東市○○路00號」等文字，顯見上訴人同認系爭建物係被上訴人所有，準此，被上訴人出租房屋收取租金，係依據租賃之法律關係，殊非不當得利。 4.本件被上訴人為系爭房屋之所有權人，已詳如上述，被上訴人出租系爭房屋收取租金，係依據租賃之法律關係，殊非不當得利，此部分觀上訴人於101年3月14日，於臺東中山路郵局以存證號碼000014號寄發之存證信函(原審卷85頁)內容所載略為「向台端承租坐落臺東市○○路00號」等語，又於同年4月13日將該房屋租金提存於鈞院提存所，該提存通知書其中提存原因及事實載明為「租賃房屋臺東市○○路00號( 租期101年3、4月)」、提存屋之種類數量「新台幣貳萬貳千元正」，即明上訴人按月給付新台幣壹萬壹千元係租用被上訴人所有門牌「臺東市○○路00號」房屋甚明。 5.綜上所述，原判決認事用法，並無不當，上訴人上訴所指各節，均無理由。 6.並聲明：(1)上訴駁回。(2)第一審及第二審之訴訟費用均由上訴人負擔。三、本院之判斷： 1.系爭房屋為被上訴人所有之事實，業經本院於本訴部分認定如前，於此不再贅述，且被上訴人本於兩造間之租賃契約，按月收取租金，乃有法律上之原因，均如前本訴部分所論述，是上訴人反訴部分之主張，為無理由，應予駁回。 2.另按「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰二、民國82年7月 21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。」為國有財產法第42條第1項第2款所規定，對於82年7月21日前已經實際使用、且繳清歷年使用補償金者，使用人如申請承租該不動產，主管機關除有其他特別規定外，將因行政裁量減縮到零，而有作成准許出租決定之義務。系爭房屋所坐落之系爭土地，業由臺東縣政府依上述規定作成准許出租予被上訴人之決定，並依決定結果訂立租約、收取租金，此經證人吳俊璋（即臺東縣政府承辦人員）證述在案（原審卷第116至 118頁）。至於被上訴人何時開始「合法」承租基地，與系爭房屋所有權之歸屬或得否將其所有之系爭房屋租予他人等節，尚無關聯。而上訴人爭執：被上訴人承租國有土地，卻又出租予他人以資營利等情，對於系爭房屋所有權人之認定、兩造間租賃關係之終止與否，或被上訴人能否出租予他人等節，均不生影響，爰不詳予論述。四、從而，上訴人提起反訴，請求確認其為系爭房屋所有權人，一併向反訴被上訴人請求返還不當得利，均無理由，應予駁回。參、原審判決上訴人須返還系爭房屋及自101年8月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付被上訴人11,000元，並駁回上訴人提起之反訴，經核均無不合，上訴人所辯均為無可取。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 103 年 6 月 13 日民事庭審判長法官何方興法官黃玉清法官林碧玲以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。中華民國 103 年 6 月 13 日書記官許志豪

臺灣高等法院 花蓮分院103年度上字第7號

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