臺灣高等法院 花蓮分院104年度上易字第43號

• 裁判案由: 給付居間報酬等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 花蓮分院
• 裁判日期: 104 年 09 月 25 日

臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　 104年度上易字第43號上　訴　人　大眾不動產經紀企業社
法定代理人　魏明仁
上　訴　人　陳宥瑾
訴訟代理人　魏明仁
被上訴人　　邱寶枝
訴訟代理人　洪維廷律師
上列當事人間請求給付居間報酬等事件，上訴人對於中華民國
104年5月1日臺灣花蓮地方法院103年度訴字第326號第一審判決
提起上訴，本院於104年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分暨其訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人大眾不動產經紀企業社新臺幣伍萬柒仟元及自民國一○三年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人應再給付上訴人陳宥瑾新臺幣壹拾捌萬元及自民國一○三年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，餘由上訴人負擔十分之四，被上訴人負擔十分之六。
事實及理由
壹、程序方面
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。上訴人大眾不動產經紀企業社（下稱大眾企業社）於原審主張其受被上訴人之委託，居間仲介出售土地，其契約義務已完成，被上訴人拒不給付居間報酬，爰依約請求被上訴人給付居間報酬，嗣於本院審理程序中另主張被上訴人有於委託期間內非經其仲介售出土地之違約情事，其仍得請求給付居間報酬，請求擇一為其有利之判決等語（見本院卷第12頁），核屬上訴人大眾企業社補充其法律上之陳述，依首揭規定，非為訴之變更或追加，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、上訴人主張：被上訴人前於民國（下同）103年10月7日與上訴人大眾企業社簽立專任委託書（下稱第1 次專任委託書），委託上訴人大眾企業社居間仲介以每分地新台幣（下同）75萬元之價格出售其所有坐落花蓮縣○○鄉○○段0000○0000地號土地（應有部分均為全部，下合稱系爭土地），委託期間為同年10月10日至同年12月10日，上訴人大眾企業社於同年10月22日覓得買方即上訴人陳宥瑾同意以總價570 萬元購買系爭土地，除與上訴人大眾企業社簽立不動產買賣要約書／承諾書（下稱要約書）外，並交付要約金20萬元（現金2萬元及18萬元本票1紙），上訴人大眾企業社即將該訊息告知被上訴人，被上訴人於同年月23日與上訴人大眾企業社簽立專任委託書（下稱系爭委託書），約定由被上訴人委託上訴人大眾企業社以總價570 萬元出售系爭土地，同意上訴人大眾企業社為買賣雙方之代理人，且承諾於買方購買之要約條件已達委託出售條件時，買賣契約即為成立，且同意上訴人大眾企業社收取買方要約金轉為定金，並以前開總價百分之三作為居間報酬，委託期間為同年10月23日至同年11月20日。被上訴人於同年10月29日在上開要約書上簽名同意出售，並收取上訴人陳宥瑾之定金，約定於同年11月5日在上訴
人大眾企業社簽訂買賣契約，屆期被上訴人竟避不見面，委其配偶竇德岡到場表示不願出賣系爭土地，然被上訴人既已收受上訴人陳宥瑾所交付之買賣契約定金20萬元，系爭土地之買賣契約已經成立，伊受託仲介出售系爭土地之義務已完成，被上訴人本應給付居間報酬17萬1000元；而被上訴人依系爭委託書第12條約定，仍應給付上訴人大眾企業社上開金額之居間報酬。又上訴人大眾企業社因被上訴人之違約，致無法受領上訴人陳宥瑾依要約書之約定應給付總價百分之一計算之服務報酬5 萬7000元，被上訴人亦應賠償。又被上訴人與上訴人陳宥瑾間就系爭土地之買賣契約既係因可歸責於被上訴人之事由而不能履行，被上訴人自應依法加倍返還前所受領之定金共40萬元等情，爰依系爭委託書第16條、第12條及要約書第9條之約定、民法第216條及第249條第3款之規定，求為命被上訴人應給付上訴人大眾企業社22萬8000元，另給付上訴人陳宥瑾40萬元，及均自103年11月6日起算之法定遲延利息之判決。原審判決命被上訴人應給付上訴人陳宥瑾4萬元及自103年11月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人聲明不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人大眾企業社22萬8000元及自103年11 月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第㈠項廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人陳宥瑾36萬元及自103 年11月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（上訴人逾上開部分利息之請求，業經原審判決駁回，其等均未聲明不服，已經確定）。
二、被上訴人抗辯：委託書均為上訴人大眾企業社所預先擬定，約定伊經上訴人大眾企業社居間仲介出售系爭土地後應給付服務費用，可認有消費者保護法之適用，而上訴人大眾企業社於雙方簽立委託書時並未給予合理必要之審閱期間，伊當時係因配偶竇德岡之友人為上訴人大眾企業社員工林珈妤之男友，基於雙方多年友情不疑有他，匆匆於委託書上簽名，難認伊與上訴人大眾企業社就委託書之內容有意思表示合致、成立契約之情，且顯已違反消費者保護法第11條之1第1項規定之審閱期間，應屬無效。另系爭委託書第12條但書約定伊不得拒絕上訴人大眾企業社所居間仲介之對象，縱然拒絕仍應給付仲介服務費，顯然壓縮伊對於系爭土地買賣對象之締約自由，剝奪伊選擇交易對象及較優買賣條件之自由，喪失居間契約係謀求委託人利益之意旨，委託書第12條但書約定，依消費者保護法第12條第1項、第2項第2款及第3款等規定，亦為無效。系爭委託書約定既屬無效，上訴人大眾企業社自不得請求給付居間報酬；縱認有效，伊與上訴人陳宥瑾間僅約定於103年11月5日簽立買賣契約，至多僅為系爭土地買賣之預約，然雙方於當日並未簽約，買賣契約並未成立，上訴人大眾企業社居間仲介義務並未完成，上訴人大眾企業社無從收受上訴人陳宥瑾給付之服務報酬，其請求伊給付居間報酬，及賠償服務報酬之損害，均無理由。伊與上訴人陳宥瑾間僅約定於103年11月5日簽立買賣契約，就系爭土地買賣之付款方法、稅賦負擔、點交、費用及違約等買賣必要之點均未達成合意，至多僅就系爭土地成立買賣預約，且雙方嗣未簽立買賣契約，可見伊與上訴人陳宥瑾間就系爭土地並未成立買賣契約，伊雖於給付收據上簽名，其上僅該票面金額18萬元本票之影本，伊並未收受該本票正本，上訴人陳宥瑾請求伊返還包含相當於該本票金額之定金20萬元並加倍返還，自無所據等語。並答辯聲明：上訴駁回（原審判決被上訴人敗訴部分，未經其聲明不服，業已確定）。
三、不爭執事項：（見本院卷第54頁反面）
㈠上訴人所提出之第1次專任委託書、系爭委託書（原證5、2
，原審卷第33、11頁）、要約書（原證3 ，原審卷第12頁）、「暫管本票同意書」（原證4 ，原審卷第14頁）、「給付收據」（原證4 ，原審卷第13頁）上「邱寶枝」之簽名均為被上訴人本人簽署。
㈡被上訴人於103 年10月29日有自上訴人大眾企業社收受上訴人陳宥瑾所交付之定金現金2萬元，面額18萬元之定金本票1紙，則由上訴人大眾企業社暫管。
㈢買賣雙方約定在103年11月5日到上訴人大眾企業社簽訂買賣契約，當天被上訴人委託其夫竇德岡出席，表示不願意出售系爭土地而拒絕與上訴人陳宥瑾即買方簽訂買賣契約。
四、爭執事項：（見本院卷第54頁反面-55頁）
㈠系爭委託書是否未予被上訴人3 天之審閱期間？如是，系爭委託書之約定是否有無效原因？
㈡系爭委託書第12條之約定，是否違反消費者保護法第12條第1項、第2項第2、3款規定而無效？
㈢系爭土地買賣必要之點是否達成合致？系爭土地買賣契約是否已經成立？
㈣被上訴人收受之定金是否包含面額18萬元之本票？
㈤上訴人之請求有無理由？
五、得心證之理由：
㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效，消費者保護法第11條之1第1、2 項分別定有明文。被上訴人主張其係基於配偶竇德岡與上訴人大眾企業社員工林珈妤之男友為舊識，基於多年友情而匆匆簽立第1 次專任委託書，上訴人大眾企業社於簽立委託書時未給予合理必要之審閱期間，顯已違反上開規定應屬無效云云。惟查，被上訴人所簽立之專任委託書，性質上雖屬消費者保護法規定之定型化契約，被上訴人先後簽立之委託書，其中第1 次專任委託書已載明：「本契約於103年10月7日經甲方（即被上訴人）攜回審閱達三日以上自103 年10月10日生效。委託人簽章：邱寶枝」（見原審卷第33 頁）；系爭委託書上則載明：「本契約於103年10月20 日經甲方（即被上訴人）攜回審閱達三日以上自103年10月23日生效。委託人簽章：邱寶枝」（見原審卷第11頁），且被上訴人並不爭執其上「邱寶枝」之簽名均為其本人所簽署，已如前述。而被上訴人於同年月23日簽立之系爭委託書係以委託出售總價570 萬元（原為每分地75萬元），委託期限103年10月23日至103 年11月20日（原為103年10月10日至103年12月10日）為內容，是前後2次委託書之內容除「委託出售總額」及「委託期限」不同外，其餘內容均無二致，此觀卷附之第1 次專任委託書及系爭委託書自明。以被上訴人前後簽立之時間相距約2周，且第1次專任委託書上「承辦營業員」處有林珈妤之簽名觀之，被上訴人所稱係基於林珈妤之男友與其配偶間有交情而簽立委託書乙情為真，惟被上訴人僅泛稱上訴人大眾企業社未給予合理審閱期間，此為上訴人大眾企業社所否認，被上訴人亦未舉證以實其說，是其主張上訴人大眾企業社未給予合理之審閱期間，有違消費者保護法第11條之1第1、2 項規定之情事，系爭委託書有無效之事由，即不可採。
㈡定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者；契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，推定其顯失公平，消費者保護法第12條第1項及第2項第2、3款分別定有明文。被上訴人另主張系爭委託書第12條但書之約定，顯然壓縮其對於系爭土地買賣對象之締約自由，剝奪伊選擇交易對象及較優買賣條件之自由，喪失居間契約係謀求委託人利益之意旨，委託書第12條但書約定，依上開消費者保護法之規定亦為無效云云。按目前國內房屋仲介業，就委託銷售契約書，分為專任委託與一般委託，前者約定僅能由受託人仲介出售其不動產，委託人不得自行出售、亦不得委託第三人出售，後者則無此約定，被上訴人欲委託銷售時，顯有選擇簽立專任委託或一般委託之締約自由甚明。系爭委託書第12條約定：「乙方（即上訴人大眾企業社）未於委託期限內完成本約居間仲介任務，不得要求甲方（即被上訴人）給付仲介報酬。但委託期限內本委託標的物（即系爭土地）非經乙方仲介售出，或買賣雙方交易條件已達本約第『八』條，而甲方拒絕出售時，視為乙方已完成居間仲介責任，甲方仍需支付第六條所載之仲介費予乙方」（見原審卷第11頁），依上開說明，被上訴人既選擇以專任委託之方式簽立系爭委託書，難認該條規定有何違反誠信原則或對消費者顯失公平之情形。況系爭委託書第4條「委託出售總價」第5條「委託期限」及第16條「特約事項」之佣金計算及比例原均為空白，係由締約雙方磋商決定後再予填載，實無限制被上訴人締約自由之情形，故被上訴人指稱系爭委託書違反消費者保護法第12條第1項及第2項第2、3款規定，顯失公平而無效云云，亦無可採。
㈢定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。上訴人大眾企業社覓得上訴人陳宥瑾願以570萬元購買系爭土地，而於103年10月22日與上訴人陳宥瑾簽立要約書，上訴人陳宥瑾並交付現金2 萬元及面額18萬元之本票1 紙共計20萬元之斡旋金予上訴人大眾企業社。被上訴人遂於103 年10月23日與上訴人大眾企業社簽立系爭委託書，約定委託出售總價為570萬元，嗣於103年10月29日在前開要約書上簽寫「邱寶枝本人同意出售無誤」之文字，且於當日親自簽立收到上訴人陳宥瑾購買系爭土地所交付之現金2 萬元及本票18萬元共20萬元之定金，本票由上訴人大眾企業社暫管之給付收據及暫管本票同意書（見原審卷第12- 14頁），此為被上訴人所不爭執，已如前述。查要約書中特別約定事項下方記載「本人同意於103年11月5日出面簽訂買賣契約。並同意乙方（即上訴人大眾企業社）授權轉訂」後簽寫「邱寶枝本人同意出售無誤」之文字（原審卷第12頁）；在給付收據附註事項亦有「本人同意售出無誤」記載，被上訴人並於收款人處親簽姓名（見原審卷第13頁），嗣後被上訴人並未依約於103年11月5日出面與上訴人陳宥瑾簽立買賣契約，反委託其配偶竇德岡出面表示不願出售系爭土地而拒絕與上訴人陳宥瑾簽立買賣契約。查民法並未規定定金之支付以現金為限，上訴人陳宥瑾以現金及本票充作定金，即無不合。又被上訴人雖實際上僅取得現金2 萬元定金之占有，惟面額18萬元之本票定金部分係經其同意交由上訴人大眾企業社暫管而占有，是其收受之定金共計20萬元至明，其以未實際收受並占有該本票，主張收受之定金僅有2 萬元，即不足採。系爭土地之買賣契約既因可歸責於被上訴人之事由而無法履行，依前開規定，上訴人陳宥瑾自得請求被上訴人加倍返還其已支付之定金共40萬元。
㈣要約書第5 條約定因可歸責於賣方即被上訴人之事由致無法完成簽約時，買方即上訴人陳宥瑾需就賣方加倍返還之違約金與受託人即上訴人大眾企業社平分，但上訴人大眾企業社所得金額不可逾成交價百分之六（見原審卷第12頁）。上訴人陳宥瑾固交付20萬元予上訴人大眾企業社充作系爭土地買賣定金，惟上訴人大眾企業社於103年10月29日僅交付現金2萬元予被上訴人，面額18萬元之本票，則由上訴人大眾企業社暫管之事實，除有上開給付收據及暫管本票同意書附卷可憑外，亦經上訴人大眾企業社自承在卷（見本院卷第63頁反面）。上訴人大眾企業社暫管該本票之目的，係為確保其於買賣契約成立時可自賣方取得服務報酬，或於賣方違約而加倍返還定金時可與買方平分，故要求被上訴人出具同意書由其暫管，被上訴人並應允之。從而，上訴人大眾企業社因代被上訴人暫管而持有面額18萬元之本票，上訴人陳宥瑾則依要約書之約定應與上訴人大眾企業社平分被上訴人加倍返還之定金，為免其等輾轉請求本票之交付並簡化債權債務關係，故被上訴人應加倍返還而給付上訴人陳宥瑾之金額為22萬元（計算式：已交付定金20萬元＋加倍返還定金20萬元－本票票面金額18萬元＝22萬元）。
㈤居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第568條第1 項及第572條分別定有明文。查：
⑴被上訴人於系爭委託書上委託出售之總價為570 萬元，上訴人大眾企業社已依約居間仲介上訴人陳宥瑾同意以該委託出售價格購買系爭土地，被上訴人於103 年10月29日同意出售，並收受上訴人陳宥瑾交付之定金20萬元，嗣後因被上訴人拒絕出售致上訴人陳宥瑾未能與之完成系爭土地之買賣事宜，依系爭委託書第12條約定，視為上訴人大眾企業社已完成居間仲介責任（見原審卷第11頁），被上訴人仍需支付約定之居間報酬予上訴人大眾企業社，故上訴人大眾企業社主張已完成居間仲介服務，請求被上訴人依約應給付居間報酬，即有理由。
⑵上訴人大眾企業社於本院自承依系爭委託書之約定，其應提供服務之範圍包含居間仲介被上訴人與上訴人陳宥瑾簽訂買賣契約至完成系爭土地移轉過戶為止，因被上訴人之違約，故無法完成後續的程序（見本院卷第63頁反面至第64頁正面），被上訴人既拒絕給付居間報酬予上訴人大眾企業社，可認其真意係請求酌減居間報酬至0 元，衡諸上訴人大眾企業社所擔任居間仲介之勞務僅止於向被上訴人報告買受人、居間上訴人與上訴人陳宥瑾達成系爭土地以570 萬元買賣之合意、收受上訴人陳宥瑾之定金轉交給被上訴人等項，此後因被上訴人違約而無法進行其居間仲介服務後續之程序等情，可認上訴人大眾企業社如依系爭委託書第16條約定以委託出售總價570 萬元之百分之三計算之居間報酬即17萬1000元為數過高而有失公平，爰依前開規定，酌減上訴人大眾企業社得請求被上訴人給付居間報酬至以委託出售總價570 萬元之百分之一計算即5 萬7000元為適當，從而，上訴人大眾企業社請求被上訴人給付5 萬7000元之居間報酬，即有理由，逾此請求則無理由，應予駁回。
㈥因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。本件係因可歸責於被上訴人之事由致上訴人陳宥瑾無法買受系爭土地而有給付不能之情事，已如前述。上訴人大眾企業社固主張其因被上訴人之違約，受有可得預期之利益即本要約書之約定得向上訴人陳宥瑾請求給付以總價570 萬元之百分之一計算之服務報酬即5 萬7000元，爰請求被上訴人賠償該金額之損害，惟因被上訴人之違約，依要約書第5 條約定，上訴人陳宥瑾應就被上訴人加倍返還之定金共40萬元與上訴人大眾企業社平分，業如上述，是上訴人大眾企業社再主張其因被上訴人違約致無法自上訴人陳宥瑾處受領之服務報酬5 萬7000元，請求被上訴人賠償云云，即無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人大眾企業社依系爭委託書第16條、第12條約定；上訴人陳宥瑾依民法第249條第3款之規定，請求被上訴人給付上訴人大眾企業社居間報酬5 萬7000元；再給付上訴人陳宥瑾加倍返還之定金22萬元中之18萬元(4萬元經原審判決確定)，暨均自本件起訴狀繕本送達翌日即103年11月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，上訴人各自逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人各自敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其等之上訴。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 25 日民事庭審判長法 官 賴淳良
法 官 黃玉清
法 官 林慧英
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 25 日書記官 溫尹明