106年度虎簡字第206號｜民事：減少價金｜裁判日期：106 年 12 月 29 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　106年度虎簡字第206號原　　　告　鄭學淵被　　　告　駿灃建設有限公司法定代理人　林如足訴訟代理人　楊昆霖柳柏帆律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國106 年12月15日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：原告於民國104 年2 月26日與訴外人楊凱翔就坐落雲林縣○○鄉○○段0000地號土地簽訂「土地預定買賣契約書」，契約總價新臺幣（下同）3,323,500 元，並於同日與被告就上開土地上B 棟B1房屋乙戶簽訂「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭契約）。契約總價4,876,500 元，嗣後因房屋增建，兩造於105 年11月間，同意將房屋總價提高為5,676,500 元，簽約日期仍載為104 年2 月26日。兩造因完工後房屋面積與房屋預定買賣契約書上所載面積超過百分之3 ，106 年8 月2 日於雲林縣麥寮鄉調解委員會調解成立，被告向原告收取超過建築百分之3 價款由406,400 元減為20萬元，原告應於交屋時同時將上開20萬元及尾款553,000 元全部支付被告。然而，因被告所建房屋有多項瑕疵（如附表所示），上開瑕疵業經原告於106 年9 月、10月間以簡訊通知被告改善，並於106 年10月19日以書面將「自由路57號缺失修正」一文寄送被告，但被告均表示無法接受。兩造就房屋預定買賣部分兼具承攬契約性質，依民法第359 條、第495 條規定，原告有請求減少報酬或價金之權利，茲就上開瑕疵請求減少120 萬元價金，因原告已經給付820 萬元，依前開調解書內容，原告需再給付753,000元，房屋總價減少 120 萬元後，聲請人溢付447,000 元，爰依民法第179 條不當得利規定，請求被告返還所溢領之價金447,000 元。綜上，聲明：被告應給付原告447,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二、被告辯以：本件還未交屋，原告主張並無理由，且原告所稱者，並非瑕疵，綜上，聲明：如主文第1 項所示。三、本院之判斷：㈠兩造於104 年2 月26日簽訂「房屋預定買賣契約書」，約定由原告向被告購買坐落雲林縣○○鄉○○段0000地號土地上之B 棟B1房屋等情，為兩造所不爭執，復有房屋預定買賣契約書在卷可憑（見本院卷第10至13頁背面），堪認為真。㈡按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」，民法第345 第1 項定有明文。另按「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。」，同法第490 條第1 項亦有明定。前者側重在財產權之移轉，後者則重在工作之完成。依據卷附兩造所簽訂之系爭契約（見本院卷第10至13頁背面），契約之名稱為：「房屋預定買賣契約書」，且系爭契約第1 條、第3 條，除就買方所預訂之房屋之基地地號、面積、房屋之棟別、面積為約定外，於第14條並就各項費用及其他應負擔等事項為約定，此些項目均與房地買賣有關，且系爭契約第7 條約定「甲方（買方）預定之不動產其產權移轉登記事宜，由乙方（賣方）負責於建築物建造完成取得使用執照且甲方依約履行義務完畢時，始由乙方指定代書代為辦理，其有關辦理登記之稅金等均由甲方負擔。後略」、第9 條約定「乙方保證本項房屋土地產權清楚，絕無任何糾葛，如有任何問題，乙方應於交屋前完全理清，如因此致甲方遭受損失，乙方願負完全責任。」，益徵系爭契約著重於標的物所有權之移轉，而系爭契約中並無任何與承攬契約所側重之工作完成有關之約定，例如工程項目、數量、單價及複價等。綜此可知，兩造間所簽訂之系爭契約，其性質上應為民法第345條第1 項之買賣契約，而非同法第490 條第1 項之承攬契約，或承攬與買賣混合契約至明。原告主張兩造間之契約關係屬承攬或承攬與買賣混合契約，尚無可取。茲兩造間既無承攬契約關係，則原告以系爭房屋有上揭瑕疵為由，主張被告應負承攬人之瑕疵擔保責任（即民法第492 條、第493 條第1 項、第494 條前段、第495 條第1 項等規定），而請求被告減少報酬120 萬元云云，即非有據。㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354 條、第359 條、第360 條分別定有明文。惟按物之出賣人依民法第354 條第1 項規定，所應負之瑕疵擔保責任，以其物依同法第373 條規定危險移轉於買受人，亦即其物交付於買受人時，為其成立要件。如該物尚未交付買受人，其危險尚未移轉，即不生物之瑕疵擔保責任之問題（最高法院83年度台上字第2223號判決意旨參照）。本件原告主張房屋有瑕疵，請求依民法第359 條減少價金，惟兩造均稱本件尚未交屋（見本院卷第28至29頁），足見危險負擔尚未移轉，原告尚不得行使瑕疵擔保請求權，故原告請求減少價金120萬元，亦無所據。㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文，本件原告固主張系爭房屋有如附表所示之瑕疵，被告應減少價金120 萬元，並自原告已經給付及尚未給付之買賣價金中扣除後，被告應返還不當得利 447,000 元等語，然因系爭房屋危險負擔尚未移轉，故原告尚無瑕疵擔保請求權可資行使，已如前述，是以，原告主張依不當得利法律關係請求被告返還447,000 元，應為無理由。四、綜上所述，系爭房屋危險負擔尚未移轉，不生物之瑕疵擔保責任問題，故而，原告主張依民法第359 條之規定，請求減少價金120 萬元，應無所據，自無從用以扣減其未付及應付之買賣價金。是以，原告提起本件訴訟，請求被告返還447,000 元之不當得利及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許，應予駁回。五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述，並被告所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，併予敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 106 年 12 月 29 日虎尾簡易庭法官洪儀芳以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中華民國 106 年 12 月 29 日書記官王政偉附表 1.地、壁磚有部分呈空心狀態。 2.電路迴路插座不符合室內配線法規。 3.以E管導電管配水管，不符合自來水管線標準。 4.三樓套房浴室防水未做好，地板積水後會滲入房間內。 5.房屋南側一樓牆壁加設電箱，與設計圖面不符。 6.屋頂水塔未設置水壓加壓機、水塔管線開口未封閉。 7.三樓頂板設置不明水孔穿越進入屋內，造成下雨滲水。 8.四樓頂及三樓露台未依原定方式施作防水隔層。 9.二樓主臥室浴室廁所，門口位置設立錯誤。 10.起居室及臥室於合約應設置拋光磁磚，然被告以大理石取代，施作前未通知原告。

虎尾簡易庭106年度虎簡字第206號

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