107年度虎簡字第59號｜民事：給付服務報酬｜裁判日期：107 年 05 月 30 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 107年度虎簡字第59號原　　　告　鑫團隊不動產投資有限公司法定代理人　梁智超訴訟代理人　梁文芳被　　　告　林張碧琴訴訟代理人　林金陽律師複　代理人　林志展上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國107年5月25日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣參拾萬伍仟捌佰陸拾元，及自民國107 年2 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬伍仟捌佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：緣被告所有坐落雲林縣○○鎮○○段000000地號土地，面積123.30平方公尺，所有權範圍全部，及其上同段360 建號建物，總面積129.56平方公尺（下稱系爭房地）授權其子即訴外人林志展與原告簽定「專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約），委託期間自民國106 年9 月25日起至106 年10月25日止，並延長至106 年12月31日，被告同意買賣契約成立後，按成交總價百分之4 支付原告服務報酬，而系爭契約第11條亦約定，被告如於委託期間內或委託契約關係因故終止或屆滿後3 個月內，逕與原告曾經仲介帶看之客戶成交，應支付約定報酬予原告作為違約金。而被告所有系爭房地，係由原告居間以每坪新臺幣（下同）20萬元，要賣給訴外人黃盟富，被告之代理人林志展於106 年11月14日同意成交，並收取黃盟富簽發之本票面額100 萬元定金，事後要簽訂不動產買賣契約時，林志展食言而肥拒絕簽約。而被告與黃盟富於另案107 年1 月15日和解成立，內容即為被告將系爭房地以總價7,646,500 元售予黃盟富，故被告違反系爭契約第11條約定，原告自得請求被告給付7,646,500 元之百分之4 酬金即305,860 元。綜上，聲明：被告應給付原告305,860 元及自107 年1 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二、被告辯以：黃盟富與被告曾就系爭房地辦理合建事宜，嗣黃盟富於106 年6 月26日竟以買賣為原因，向本院起訴請求被告應將系爭房地所有權移轉登記於其名下，此案雙方於107 年1 月15日於本院第六法庭和解成立，在上開與黃盟富訴訟當中，被告授權林志展與原告簽定系爭契約，委託期間自106 年9 月25日起至106 年10月25日止，惟委託期間屆滿，原告並未達成媒介簽定系爭房地之買賣契約，且被告嗣後在本院就系爭房地與黃盟富達成和解，亦非由原告所媒介，故原告依居間法律關係，請求被告給付報酬，顯屬無據。綜上，聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、本院之判斷：㈠系爭房地為被告所有，被告授權其子林志展於106年9月20日與原告簽定「專任委託銷售契約書」，委託原告銷售系爭房地，約定委託銷售期間為106 年9 月25日至106 年10月25日，委託銷售金額為875 萬元，嗣委託期間延長至106 年12月31日等情，有不動產委託銷售授權書、專任委託銷售契約書、契約內容變更同意書、系爭房地所有權狀等件在卷可憑（見本院107 年度司促字第873 號卷，下稱支付命令卷，第5 至10頁、第12頁、本院卷第35頁），且為兩造所不爭執，堪認為真。㈡原告主張經其居間，黃盟富與被告已經達成以每坪20萬元成交之合意，黃盟富並於106 年11月14日簽發100 萬元本票作為定金，2 人約定106 年11月15日簽約，但因該2 人民、刑事案件很多，林志展要求黃盟富放棄所有權利，故而於106 年11月15日未能簽約等語（見本院卷第72頁），核與其提出黃盟富於106 年11月14日簽立之買方議價委託書、黃盟富與林志展於106 年11月14日均簽名之手寫內容為「一、民、刑事訴訟、律師、撤銷訴訟、仲裁費用各自負擔（無條件）。二、106 年11月14日之前決定。三、增值稅文件需交惠雙。四、雙方需付惠雙佣金要確定。五、原訂契約無效。六、如不願意，也可談賠償金額」文件、林志展於106 年11月14日簽名確認黃盟富簽發之100 萬元本票影本等件相符（見本院卷第37至39頁），堪認黃盟富確實有經原告居間仲介而與被告磋商契約條件。㈢依兩造簽定之系爭契約第6 條第2 款約定「甲方（即被告）同意買賣契約成立後，即有按買賣成交總價格之百分之4 （含稅）支付乙方（即原告）服務報酬之義務」（見支付命令卷第6 頁），復依第11條第5 款約定「甲方如在委託期間內或在委託契約關係因故終止或屆滿後三個月內，逕與乙方曾經仲介帶看之客戶（含其配偶及二親等內之親屬）成交，經乙方查證屬實者」均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方應立即全額一次支付約定服務報酬予乙方作為違約金（見支付命令卷第6 至7 頁）。經查：本件被告於106 年9 月25日至106 年10月25日（延長委託至106 年12月31日）委託原告銷售系爭房地，而原告業已仲介黃盟富應買，並與黃盟富及被告磋商至合意成交價每坪20萬元即將簽約階段，已如前述，嗣因被告與黃盟富關於假處分撤銷意見紛歧（詳下述），故黃盟富與被告未能簽定買賣契約，而黃盟富與被告於另案107 年1 月15日在本院第六法庭和解成立，內容為由被告以7,646,500 元將系爭房地出售黃盟富，業有和解筆錄在卷可憑（見本院卷第32至33頁），故而，被告確實於委任原告出售系爭房地之委託期間屆滿後3 個月內，將系爭房地出售予原告曾仲介之客戶，堪認已該當系爭契約第11條第5 款約定：委託契約終止後3 個月內，被告逕與原告曾經仲介帶看之客戶成交之情形，從而，原告依兩造簽立之系爭契約第6 條、第11條約定，請求被告給付按成交價百分之4 計算之報酬即305,860 元（計算式：7,646,500 元×4%＝305,860 ），應屬有據。㈣被告固辯稱依民法第568條第1項規定「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，而本件於委託期間屆滿前，原告並未達成簽定系爭房地之買賣契約，且嗣後被告與黃盟富在本院就系爭房地達成和解，亦非由原告所媒介，故原告不得依居間之法律關係請求被告給付報酬等語（見本院卷第26至27頁）。然而，原告已與被告簽立「專任委託銷售契約書」即系爭契約，除非該契約內容有法定無效事由，否則依契約嚴守原則，自應依約履行。按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例、84年度台上字第2925號判決意旨參照），故兩造就系爭契約中關於第11條第5 款違約罰則之約定，雖為定型化契約，然揆諸上開判例意旨，堪認該條款係將誠信原則具體明文化，並無顯失公平之情況，尚不構成約定無效之事由，兩造均應受其拘束。查本件原告已磋商至買賣雙方都同意之價格即每坪20萬元階段，並已約定簽約日期，但因被告要求黃盟富撤銷於前案之假處分，黃盟富認為撤銷要在法院撤銷，撤銷後馬上過戶，但被告不同意，認為一定要撤銷假處分再談買賣，遂無法簽定買賣契約，為兩造所同陳（見本院卷第27頁、第72頁至背面），且與黃盟富到庭證述之內容相符（見本院卷第70頁背面至71頁），而被告與黃盟富於本院另案即107 年1 月15日簽定之和解內容，除以價金7,646,500 元買賣系爭房地外，尚包含被告同意黃盟富領回假處分之擔保金1,255,258 元，是堪認和解成立之內容與原告仲介媒合之內容幾乎一致，僅價金每坪增加5,000 元左右，且被告自承黃盟富已經提出假處分，他是唯一買家，談買賣假處分需撤銷，其於黃盟富在另外場合提到不需要為了這件事爭執等語（見本院卷第73頁），堪認原告媒介已經就緒，但被告當時以必須先撤銷假處分才要簽定買賣契約為由，拒絕訂立該媒介就緒之契約，卻另於委託期間屆滿後3 個月內與黃盟富訂立買賣同時撤銷假處分之同一內容契約，依系爭契約之約定及誠實信用原則，自應給付報酬。㈤被告另辯稱黃盟富與被告於前案即有糾紛，黃盟富並非原告媒介等語（見本院卷第23頁），然而，證人黃盟富到庭證述略以：本院106年度訴字第402號買賣糾紛是因為價金問題，買賣價金談不好，後來訴訟我告他（本案被告），後來我知道他有跟惠雙寫委任，惠雙跟我說由他們去媒介，用買賣方式處理掉就不用再訴訟，當中有兩次約在他們那邊，106 年11月14日約第一次，後來他（本案被告）說要任用他（本案被告）的代書，第二次隔天15日又沒有達成，買賣到惠雙那裡談，兩次都在那邊協議的，我有簽本票，14日要求我撤銷假處分，因為我怕他移轉掉，我們有民事糾紛他還委託仲介銷售。我生意人認為價金不OK，打官司，若中間人有辦法去協調達成買賣的價金只要OK的話，協調好就不用打官司，就一直加價，加到每坪20萬元由惠雙去協議，有說要來法院寫和解筆錄，他要我撤銷假處分他才願意跟我簽和解買賣，我要求來法院簽，我就可以馬上撤銷等語（見本院卷第70頁背面至71頁），是被告與黃盟富就系爭房地發生買賣糾紛期間，於前案即本院106 年度訴字第402 號土地所有權移轉事件訴訟進行中，另行委任原告銷售系爭房地，黃盟富知情後亦委任原告與被告洽談買賣事宜，堪認原告就系爭房地之買賣仍確實有居間媒介，故縱使黃盟富與被告有前案訴訟繫屬，亦無礙於原告為居間人之地位，堪認被告上開所辯，應不足採。㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。經查，原告依系爭契約第11條為本件請求，然而，兩造於系爭契約第11條中僅約定「應立即一次支付」，並無約定給付期限，核屬給付無確定期限之情形，被告應自受催告日起始負遲延責任。查本件支付命令係於107 年2 月8 日送達被告，有送達證書在卷可憑（見支付命令卷第26頁），是原告請求被告給付305,860 元及自107 年2 月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，應屬有據，至於原告主張應自107 年1 月16日起算遲延利息，則非可採。四、綜上所述，原告依兩造所簽定之系爭契約第6 條、第11條約定，請求被告給付305,860 元，及自107 年2 月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。本件係依民事訴訟法第385 條第1 項第3 款所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，併依同法第392 條第2 項規定，依被告聲請酌定相當金額供擔保後，得免為假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本件判決之結果，爰不一一論駁，附此敘明。六、本件原告起訴請求給付報酬及法定遲延利息，依民事訴訟法第77條之2第2項，就孳息部分不另課徵訴訟費用，是本件據以核定訴訟費用之部分，係由被告敗訴，自應由被告負擔本件全部訴訟費用，併此指明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 107 年 5 月 30 日虎尾簡易庭法官洪儀芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 5 月 30 日書記官郭美儀

虎尾簡易庭107年度虎簡字第59號

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