100年度訴字第366號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：102 年 08 月 30 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第366號原　　　告　朱○忠（原名朱○誠）賴○義共　　　同訴訟代理人　簡坤山律師被　　　告　張○明金○福實業有限公司上　一　人法定代理人　林○儀共　　　同訴訟代理人　林世超律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102 年8月6日言詞辯論終結，判決如下：主文被告庚○○應將原告乙○○所有坐落宜蘭縣三星鄉○○○段○地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積０．０２８９７３公頃、Ｂ部分面積０．００１３９３公頃之地上物拆除，並將上開土地返還原告乙○○。被告庚○○應將原告乙○○所有坐落宜蘭縣三星鄉○○○段○地號土地上如附圖所示編號Ａ１部分面積０．０３０６０５公頃、Ｂ１部分面積０．０５７８６２公頃、Ｃ部分面積０．０４２８１０公頃、Ｄ部分面積０．０２３０３７公頃、Ｅ部分面積０．００２５９３公頃及Ｙ１部分鐵柵門之地上物拆除，並將上開土地返還原告乙○○。被告庚○○應將原告乙○○、卯○○所有坐落宜蘭縣三星鄉○○○段○地號土地上如附圖所示編號Ｂ２部分面積０．０００６７２公頃、Ｃ１部分面積０．００２００９公頃、Ｄ１部分面積０．００７９４３公頃、Ｅ１部分面積０．０４７１１１公頃、Ｆ部分面積０．００４０１４公頃、Ｇ部分面積０．０１２１４９公頃、Ｈ部分面積０．００４５１３公頃、Ｉ部分面積０．０００７６９公頃、Ｊ部分面積０．０４２１９９公頃、Ｋ部分面積０．０４１３２６公頃、Ｌ部分面積０．０００６２８公頃、Ｍ部分面積０．００８１９５公頃、Ｎ部分面積０．０００２００公頃及Ｙ２部分鐵柵門之地上物拆除，並將上開土地返還原告朱○忠、卯○○。被告庚○○應將原告乙○○所有坐落宜蘭縣三星鄉○○○段○地號土地上如附圖所示編號Ｅ２部分面積０．００１０６１公頃、Ｆ１部分面積０．０８５８８４公頃、Ｆ２部分面積０．０００５９３公頃、Ｕ部分面積０．０００４０２公頃之地上物拆除，並將上開土地返還原告乙○○。被告庚○○應將原告乙○○所有坐落宜蘭縣三星鄉○○○段○○地號土地上如附圖所示編號Ｐ部分面積０．０２１６３６公頃、Ｑ部分面積０．０６６７０２公頃、Ｒ部分面積０．０００６０７公頃、Ｓ部分面積０．０２６８４７公頃、Ｔ部分面積０．０００６０６公頃、Ｕ１部分面積０．０００３０５公頃、Ｖ部分面積０．０４３２２９公頃、Ｖ１部分面積０．０００３１２公頃之地上物拆除，並將上開土地返還原告乙○○。被告金○福實業有限公司應自第一、二、三、四、五項所示之地上物即門牌號碼宜蘭縣三星鄉○○路○○○號房屋遷離。被告庚○○應自民國一００年十一月十日起至返還第一、二、三、四、五項所示之土地之日止，按年給付原告乙○○新臺幣肆萬伍仟玖佰柒拾貳元；自民國一０一年八月九日起至返還第三項所示之土地之日止，按年給付原告卯○○新臺幣陸佰伍拾玖元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告乙○○、卯○○勝訴之部分，於原告乙○○、卯○○各以如附表所示之金額供擔保後，得假執行。但被告庚○○、金○福實業有限公司如各以如附表所示之金額預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、本件原告乙○○原起訴請求被告應將坐落宜蘭縣三星鄉○○○段○○小段123-12、123-21、123-27、132-51、132-54地號土地（後分別整編為宜蘭縣三星鄉○○○段0○0○0○0○00地號土地，下稱系爭土地）上之建物全部拆除，並將系爭土地返還原告乙○○。嗣於本院審理時，更正請求被告應將坐落系爭土地上如宜蘭縣羅東地政事務所製作之土地複丈成果圖即附圖所示編號A、A1、B、B1、B2、C、C1、D、D1、E 、E1、E 2、F、F1、F2、G、H、I、J、K、L、M、N、P、Q 、R、S、T、U、U1、V、V1部分之建物（面積合計6071.85平方公尺）及編號Y1、Y2部分之鐵柵門之地上物即門牌號碼宜蘭縣三星鄉○○路000號房屋（下稱系爭地上物）全部拆除，並將系爭土地返還原告乙○○；並追加請求被告金○福實業有限公司（下稱被告公司）應自系爭地上物遷離；再追加被告庚○○應自民國100年11月10 日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告乙○○新臺幣（下同）92,275元。又因原告乙○○已將系爭6地號土地所有權應有部分20分之1移轉予卯○○，卯○○具狀追加為原告，並變更聲明為被告庚○○應將系爭土地上之系爭地上物全部拆除，並將系爭2、3、7 、13地號土地返還原告乙○○，另將系爭6地號土地返還原告乙○○、卯○○；被告公司應自系爭地上物遷離；被告庚○○應自100年11月10日起至返還土地之日止，按年給付原告乙○○90,916元，及自101年8月9月起至返還土地之日止，按年給付原告卯○○1,359元。核屬民事訴訟法第255條第1 項第2款規定請求之基礎事實同一及同條項第3款擴張或減縮應受判決事項聲明之情形，被告對此亦無異議，而為本案之言詞辯論，自應予以准許。二、按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同。民事訴訟法第196 條定有明文。本件原告起訴後，經本院於101年9月18日為爭點整理（爭點項目詳後述），兩造均同意別無其他爭點提出，本院並諭知兩造事後如提出與上述爭點無關之主張及舉證，視同意圖延滯訴訟，不予審酌。被告嗣於102年2月20日提出之辯論意旨狀就爭點項目即本件有無民法第425 條之1第1項規定之適用，突然附帶辯稱本件亦有民法第876條、第838條之1規定之適用云云（見本院卷二第189頁），顯已逾越兩造同意之爭點整理項目，原告亦表示被告此部分抗辯逾越爭點整理項目等語，且被告自本件起訴後已歷1年2月之久始為此抗辯，客觀上顯屬逾時始行提出之防禦方法，有礙訴訟之終結，依照前述之規定，本院就被告此部分抗辯應予駁回，不予審酌，先予敘明。貳、實體方面：一、原告起訴主張： (一)系爭土地為原告所有，面積分別為504.79、2049.62、3540.1、1682.64、4237.83平方公尺。系爭2地號土地部分：先於37年10月29日因贈與由訴外人陳○蔚取得所有權，後於82年10 月18日因分割繼承由訴外人癸○○、子○○共有取得所有權；又於83年11月8日經買賣移轉所有權予訴外人戊○○ ；次於86年3月12日經買賣移轉所有權予訴外人林○真；再於100年11月17日經拍賣移轉所有權予原告乙○○。系爭3地號土地部分：於42年9月1日因放領由訴外人黃○勝取得所有權；後於53年6月18日經買賣移轉所有權予訴外人馬○木；又於67年1月4日經買賣移轉所有權予訴外人陳○賜；再於68年9月27日經買賣移轉所有權予訴外人丙○○；次於73年4月30日經買賣移轉所有權予訴外人己○○；另於73年9月3日經買賣移轉所有權予訴外人辛○○；復於80年6月28日經買賣移轉所有權予訴外人戊○○；末於100年11月17日經拍賣移轉所有權予原告乙○○。系爭6地號土地部分：先於49年6 月1日因分割移轉所有權予訴外人陳○蔚；後於82年10月18 日因分割繼承由訴外人癸○○、子○○共有取得所有權；又於83年11月8日經買賣移轉所有權予訴外人戊○○；再於100年11月17日經拍賣移轉所有權予原告乙○○，原告乙○○嗣於10 1年8月8日將系爭6地號土地應有部分20分之1移轉予原告卯○○。系爭7、13地號土地部分：先於53年1月7日由訴外人張○梓因繳清地價取得所有權；後分別於65年6月19日、同年7月5日經買賣移轉所有權予訴外人丑○○；又於67年5 月4日經買賣移轉所有權予訴外人壬○○；次於68年9月29日經買賣移轉所有權予訴外人丙○○；再於73年4月30日經買賣移轉所有權予訴外人己○○；復於同年9月3日經買賣移轉所有權予訴外人辛○○；另於80年7月9日經買賣移轉所有權予訴外人戊○○；末於100年11月17日經拍賣移轉所有權予原告乙○○。 (二)系爭土地地目為耕地，依農業發展條例第3 條第11款、土地法第82條規定，僅能作農牧使用，系爭建物目前為被告公司作為工廠使用，而非農牧使用，故依前述條文之規定，系爭地上物顯屬違章建築，是以無法辦理保存登記，且買賣無法為所有權登記。又依被告庚○○於鈞院100年度司執字第1420號強制執行事件之100年2月18日陳報狀所示：「...原所有人張○梓於66年間即已建築完成並向電力公司申請用地」等語，然觀之林務局農林航空測量所分別於67年12月4日、68 年7月13日及72年10月3日拍攝系爭土地航照圖，系爭7、13 地號土地上於67、68年間，並無如附圖所示編號F1、F2、U 、P、Q、R、S、T、U、V、V1部分之地上物，而係在72年間始出現於系爭7、13地號土地，被告主張系爭7、13地號土地上之地上物，係張○梓於53年因繳清10年地價而由政府放領取得所有權，而在放領前，張○梓及其父即訴外人張○嘴所興建，洵不足採。又系爭2、3、6地號土地雖於67年時已有地上物存在，惟參照航照圖綜合比較觀之，在67年及68年之航照圖上並無如附圖所示編號E1、E、D1、D、G、H、M、L部分之地上物，而係72年始出現，又編號A、A1、B、B1、C、C1 部分之地上物在航照圖上均較短，應係之後才加建，是被告主張系爭2、6地號土地上之地上物係陳○蔚所建；系爭3 地號土地上之地上物係馬○木於53年時所建乙節，顯與實情不符。另系爭地上物並無稅籍資料，僅能以設籍資料來推定系爭地上物之原始所有權，張○梓於43年12月5日在系爭地上物所在門牌號碼宜蘭縣三星鄉○○路00號（後整編為三星鄉○○路000號）因原戶長即訴外人張○嘴死亡而繼為戶長，66年6月1日訴外人壬○○亦設籍於此；又關於門牌號碼三星鄉○○路14之2號（後整編為三星鄉○○路000號），由訴外人吳○月於67年1月1日申請，承上所述，系爭7、13地號土地上如附圖所示編號F1、F2、U、P、Q、R、S、T、U、V、V1 部分之地上物，係於72年間始存在，是張○梓、壬○○ 及吳○月設籍在此之地上物絕非在系爭7、13地號上，應係系爭2、3、6地號土地上之地上物，而系爭2、3、6地號土地於67 年間均非張○梓、壬○○及吳○月所有，而分別為陳 ○蔚、馬○木所有，從而，系爭土地與系爭地上物即非同屬一人所有。 (三)系爭地上物並未辦理保存登記，雖被告庚○○對系爭地上物有事實上處分權，然查系爭3、7、13地號土地於73年8月8日土地登記簿上之所有權人係辛○○，訴外人黃○樹僅為系爭3、7、13地號土地債權契約上所載之所有權人，且系爭地上物原始起造人黃○樹嗣後是否有將系爭地上物轉賣？又是否於80年間將系爭地上物出售予被告庚○○，就此被告應負舉證之責。縱被告能證明系爭地上物係受讓於黃○樹，惟承上所述，黃○樹僅為系爭3、7、13地號土地債權契約上之所有權人，不得對抗土地登記簿上之所有權人辛○○，且系爭2 、6地號土地登記之所有權人為陳○蔚而非黃○樹，縱黃○ 樹確有取得系爭地上物之所有權，然系爭土地、地上物並非同屬一人，並無民法第425條之1有關推定租賃權之適用。退步言之，縱認本件有民法第425條之1推定租賃權之適用，然系爭土地地目為耕地，查系爭地上物現係供工廠使用，顯係以不能之給付為契約標的，依民法第246條之規定，其契約為無效，故原系爭土地原所有權人以供建築為工廠之目的而與被告庚○○間成立之租賃契約應為無效。縱然被告所稱寅○○及被告庚○○為系爭土地之買受人等情屬實，寅○○及被告庚○○亦僅為系爭土地債權契約之請求權人，而非物權登記之所有權人，而按民法第425條之1第1項規定係為解決所有權上之問題，而非債權上之問題，職是，依土地法第43條、民法第759條之1有關登記有絕對效力之規定，系爭土地登記簿上所有權人乃戊○○，而系爭地上物之事實上處分權人在80年間係寅○○所有，於90年3月16日後則為被告庚○ ○所有（均非原始所有權人），故系爭土地、地上物並非同屬一人之情形，本件應無民法第425條之1第1項要件適用之餘地。綜上，被告無法律上合法權源占有系爭土地，爰依民法第767條規定物上請求權之法律關係，請求被告庚○○拆除系爭地上物，並請求被告公司應自系爭地上物遷離。 (四)又依土地法第97條第1項、同法第105條之規定，被告庚○○占用原告所有之系爭土地，受有相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價年息6%計算，應屬恰當。而被告庚○○無權占有系爭2、3、7、13地號土地，面積合計8,474.88 平方公尺（計算式：504.19＋2049.62＋1682.64＋4237.83＝8,474.88），加上系爭6地號土地應有部分20分之19面積3,363.1平方公尺（計算式：19/203540.1＝3,363.1 ），合計為11,837.98平方公尺，以每平方公尺申報地價為128元計算，被告庚○○對原告乙○○受有每年相當於租金之不當得利90,916元（計算式：11,837.981286﹪＝90,916 ，元以下4捨5入，以下均同）；又被告庚○○對於原告卯○○所有系爭6地號土地應有部分20分之1，面積約為177.01平方公尺（計算式：1 /203540.1＝177.01 ），以每平方公尺申報地價為128 元計算，被告庚○○對原告卯○○受有每年相當於租金之不當得利1,359元（計算式：117.011286﹪＝1,3596），爰依據民法第179條規定不當得利之法律關係主張被告庚○○應按年分別給付原告乙○○、卯○○相當於租金之不當得利等語。並聲明：（一）被告庚○○應將原告乙○○所有系爭2 地號土地上如附圖所示編號A、B部分之地上物拆除，並將上開土地返還原告乙○○；（二）被告庚○○應將原告乙○○所有系爭3地號土地上如附圖所示編號A1、B1、C、D、E、Y1部分之地上物拆除，並將上開土地返還原告朱祈忠；（三）被告庚○○應將原告所有系爭6 地號土地上如附圖所示編號B2、C1、D1、E1、F 、G、H、I、J、K、L、M、N、Y2部分之地上物拆除，並將上開土地返還原告；（四）被告庚○○應將原告乙○○所有系爭7 地號土地上如附圖所示編號E2、F1、F2、U 部分之地上物拆除，並將上開土地返還原告乙○○；（五）被告庚○○應將原告乙○○所有系爭13地號土地上如附圖所示編號P、Q、R、S、T、U1、V、V1部分之地上物拆除，並將上開土地返還原告乙○○；（六）被告公司應自系爭地上物遷離；（七）被告庚○○應自100 年11月10日起至返還土地之日止，按年給付原告乙○○90,916元，被告庚○○應自101 年8月9日起至返還土地之日止，按年給付原告卯○○1,359 元；（八）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)兩造間就系爭地上物使用期限內推定有租賃關係，系爭土地所有人應許系爭地上物受讓人使用系爭土地。茲依系爭土地、系爭地上物追溯原始異動資料，依不同所有人所有及起造建物，分為三部分說明如下：１訴外人張○梓部分：包括系爭7地號土地及其上如附圖所示編號E2、F1、F2、U部分地上物、系爭13地號土地及其上如附圖所示編號P、Q、R、S、T、U、V、V1部分地上物。查系爭7、13地號土地，張○梓於53年因繳清10年地價而由政府放領取得所有權，而在放領前，張○梓及其父即訴外人張○嘴即在系爭7地號土地興蓋建物作為養豬場，並申請設籍為宜蘭縣三星鄉大隱村○○路00號，100年7月門牌整編為大隱村○○路000號，其後張○梓於65年7月5日將系爭7、13地號土地及系爭7、13地號土地及其上地上物一併經買賣讓與訴外人丑○○，丑○○再於67年5月4日讓與訴外人壬○○，壬○○再於68年9月29日讓與訴外人丙○○，丙○○再於73年4月30日讓與訴外人己○○，己○○再於73年9月3日讓與訴外人辛○○，辛○○與另數筆土地（含建物）所有人即訴外人陳○蔚於80年間透過代理人黃○樹出售給訴外人胡○霖，其後胡○霖無資力承受，改由訴外人寅○○、林○一夫婦承受，代為繳納買賣價金，因系爭土地當時仍為農地，必須有自耕農身份，因而找有自耕農身分為林○一之親戚即訴外人戊○○為土地所有權人，地上物部分即由寅○○取得事實上處分權，期間因系爭2、6地號土地及同段5地號土地因未依約過戶，寅○○於81年11月9日曾發存證信函催告賣方代理人黃金樹，寅○○於86年11月17日成立被告公司，並擔任負責人，90年間將被告公司、系爭7、13地號土地及系爭7、13地號土地上之地上物均讓與弟弟即被告庚○○，但土地仍借名登記在戊○○名下，並由庚○○擔任被告公司負責人，其後被告庚○○因經常出國經商，因而退出公司經營，97年5月 27 日改由寅○○女兒即訴外人丁○○擔任負責人。被告公司目前雖設籍於宜蘭縣員山鄉惠好村○○路0段00號1樓，但工廠及聯絡辦公室均設於系爭土地上之建物。依上開說明，系爭7、13地號土地及其上地上物原同屬一人張○梓所有，其後系爭7、1 3地號土地及其上地上物同時移轉，辛○○出售時，因買受人寅○○無自耕農身分，因而以戊○○名義借名登記，因其有自耕農身分，而造成系爭土地連同其餘6筆土地均登記在戊○○名下，而地上物由寅○○取得事實上處分權，戊○○因向中國農民銀行借款遭拍賣，土地由原告取得，而寅○○於90年間連同被告公司、系爭土地及系爭地上物一併讓與被告庚○○，但仍借名登記於戊○○名下，因而造成系爭土地與系爭地上物分屬不同人，依民法第425條之1規定及最高法院99年台上字第2344號、99年台上字第1723號裁判意旨，兩造間在房屋得使用期限內推定有租賃關係，土地所有人應許房屋受讓者使用土地。２訴外人陳○蔚部分：包括系爭2地號土地及其上由陳○蔚興建如附圖所示編號A部分地上物與系爭3地號土地上如附圖所示編號A1部分地上物；系爭6地號土地及其上由陳○蔚興建如附圖所示編號E、E1、G、H、I、J、K、L、M、N部分地上物。查系爭2、6地號土地原為訴外人陳○山所有，37年10月27 日贈與其子即訴外人陳○蔚，82年10月18日由訴外人癸 ○○、子○○辦理分割繼承，於83年11月8日過戶給戊○○ 。係由陳○蔚及辛○○於80年透過代理人黃○樹出售給訴外人胡○霖，其後胡○霖無資力承受，改由寅○○、林○一夫婦承受，代為繳納買賣價金，因系爭土地當時仍為農地，必須有自耕農身分，因而找有自耕農身分林○一親戚戊○○為土地名義登記人而為借名登記，地上物部分即由寅○○取得事實上處分權，期間因系爭2、6地號及同段5地號土地，因未依約過戶，寅○○於81年11月9日曾發函催告黃○樹，其後於82年10月18日辦理分割繼承（由癸○○、子○○繼承）後，再將系爭2、6地號土地及同段5地號土地3筆過戶至戊○○名下，系爭2地號土地於86年3月22日再以買賣名義過戶至訴外人林○真名下（原為寅○○、林○一夫婦養女）。寅○○於86年11月17日成立被告公司，並擔任負責人，90年間將被告公司及系爭地上物讓與弟弟庚○○，並由被告庚○○擔任負責人，惟地上物坐落之基地仍登記為林○真、戊○○名下，97年5月27日庚○○因經常出國經商，退出公司經營，改由丁○○（即寅○○、林○一女兒）擔任公司負責人。依上開說明，系爭2、6地號土地及系爭2、3地號土地上地上物原均屬陳○蔚1人所有，其後土地及地上物於陳○蔚出售後，陳○蔚過世，俟其子癸○○、子○○辦理繼承後，於83年10 月27日土地過戶至戊○○名下（需有自耕農身分），而地上物由寅○○取得事實上處分權，系爭2地號土地其後過戶至林○真名下，系爭6地號土地則仍借名登記在戊○○名下，而系爭2、3、6地號土地上地上物，由寅○○於90 年連同被告公司一併讓與給被告庚○○，因而造成系爭2、3 、6地號土地及其上地上物分屬不同人所有，依民法第425 條之1規定及最高法院99年台上字第2344號、99年台上字第1723 號裁判意旨，兩造間在房屋得使用期限內推定有租賃關係，土地所有人應許房屋受讓者使用土地。３訴外人馬○木部分：包括系爭3地號土地及其上如附圖所示編號B、B1、B2、C、C1、D、D1部分地上物。查系爭3地號土地，於42年因政府放領，由訴外人黃○勝、黃○○財放領取得各1/2，其後黃○勝讓與1/2給訴外人黃○○財，黃○○財過世後由訴外人黃○章繼承，並於53年6月18日出賣給馬○ 木，馬○木興建系爭3地號土地上之地上物，其後系爭3地號土地及其上地上物一併賣給訴外人陳○賜，陳○賜再賣給訴外人丙○○，丙○○再賣給己○○，己○○再賣給辛○○，80年6月28日土地登記在戊○○名下，係由辛○○及陳○蔚於80年透過代理人黃○樹出賣給訴外人胡○霖，其後胡○霖因無資力承受，改由寅○○、林○一夫婦承受，並代為繳納買賣價金，因系爭3地號土地當時仍為農地，需要有自耕農身份，因而找上有自耕農身分之戊○○為借名登記，而系爭3 地號土地上之地上物部分即由寅○○取得事實上處分權，實際上系爭3地號土地及系爭3地號土地上地上物均由寅○○在管理使用，寅○○於86年11月成立被告公司，並擔任負責人，並於系爭土地、地上物從事工廠生產，90年間將被告公司及系爭土地、地上物讓與弟弟庚○○，土地仍借名登記在戊○○名下，並由被告庚○○擔任被告公司負責人，其後因被告庚○○經常出國經商，因而退出公司經營，於97年5月 27 日改由訴外人丁○○擔任公司負責人。依上開說明，系爭3地號土地及其上地上物原同屬一人馬○木所有，其後土地及地上物同時移轉，俟辛○○出售時，因買受人寅○○無自耕農身分，因而以戊○○名義借名登記，因其有自耕農身分，而造成系爭3地號土地連同其餘6筆土地均登記在戊○○名下，而建物由寅○○取得事實上處分權，戊○○因向中國農民銀行借款遭拍賣，土地由原告取得，而寅○○於民國90年連同被告公司、系爭3地號土地及其上地上物一併讓與被告庚○○，但土地仍借名登記在戊○○名下，因而造成系爭土地與其上地上物分屬不同人，依民法第425條之1規定及最高法院99年台上字第2344號、99年台上字第1723號裁判意旨，兩造間在房屋得使用期限內推定有租賃關係，土地所有人應許房屋受讓者使用土地。 (二)綜上，系爭7、13地號土地及其上地上物原同屬一人張○梓所有；系爭2、6地號土地及其上地上物原均屬陳○蔚1人所有；系爭3地號土地及其上地上物原同屬一人馬○木所有，本件應有民法第425條之1第1項規定之適用。被告依民法第425條之1 條文規定，使用系爭土地有合法權源，並非無權占有，自無原告所云不當得利之問題，且依同條文規定，租金數額應由當事人先進行協議，協議不成得請求法院定之。因之原告逕依民法第179 條請求相當於租金之不當得利，及依申報地價6%計算，程序上即有未洽，且系爭土地並非建地而係旱地，地屬偏僻，經濟繁榮程度低，按申報地價6%計算亦明顯偏高，被告主張按年息3%計算較為適宜等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。三、兩造不爭執事實： (一)系爭2地號土地原為訴外人甲○○（原名林○真）所有；系爭3、6、7、13地號土地原為訴外人戊○○所有，嗣經本院 100 年度司執字第1420號強制執行事件予以拍賣，由原告乙○○（原名朱○誠）於100年11月10日拍定取得所有權。 (二)系爭地上物占有使用系爭土地之情形如宜蘭縣羅東地政事務所製作之土地複丈成果圖即附圖所示。 (三)系爭地上物現由被告庚○○取得事實上處分權，如附圖所示編號G、H部分作為被告庚○○之住家及被告公司無償使用，如附圖所示其餘部分則交由被告公司無償使用。 (四)被告庚○○原為被告公司之法定代理人，被告公司法定代理人嗣後變更為林○弘，再變更為丁○○。四、得心證之理由：本件之爭點，經兩造同意後整理如下述項目（依最後言詞辯論終結時之內容予以記載）：（一）系爭地上物占有系爭土地，是否符合民法第425 條之1第1項規定，推定兩造間存有租賃關係而有合法占有權源？（二）原告請求被告庚○○拆除系爭地上物並返還土地，另請求被告公司自系爭地上物遷出，是否有理由？（三）原告乙○○請求被告庚○○自100 年11月10日起至返還土地之日止，按年返還不當得利90,916元；原告卯○○請求被告庚○○自101 年8月9日起至返還土地之日止，按年返還不當得利1,359 元，是否有理由？以下即分別予以敘明： (一)系爭地上物占有系爭土地，是否符合民法第425 條之1第1項規定，推定兩造間存有租賃關係而有合法占有權源？１查系爭地上物並未辦理建物保存登記而屬違章建築乙節，此由原告提出系爭土地之土地登記謄本上均未有建號之記載即可得知（見本院卷一第4至8頁；第37至41頁），並經本院調閱本院100 年度司執字第1420號強制執行事件卷宗審核屬實，兩造對此亦無爭執。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。88年4月21日增訂之民法第425條之1第1項定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」。故本條規定之立法目的顯在於為避免同屬於一人所有之土地及房屋，嗣後因權利主體之變動而造成客觀上具有一定經濟價值之房屋遭到拆除，而損害社會經濟，乃藉由「推定」之立法方式，擬制當事人間於房屋得使用之期限內成立租賃契約關係，以保障房屋之繼續存在，亦即保障房屋之存續。已辦理保存登記之房屋，具有民法上之所有權，如有所有權讓與之情形，自得適用上開規定。然未辦保存登記之房屋即違章建築，當事人無法讓與所有權，所讓與者為事實上處分權，是否得適用或類推適用上開規定，自屬有疑。本院認為從文義解釋而言，本條規定僅限於土地及房屋之所有權讓與始有其適用，且從體系性解釋而言，民法各編規範之房屋所有權概念應屬一致，民法第425 條之1第1項規定既屬房屋所有權之讓與，其雖屬債編之規定，仍應與物權編規定房屋所有權作相同之解釋，故違章建築之系爭地上物，其事實上處分權讓與時，解釋上無法直接適用上開規定，合先敘明。２至違章建築之系爭地上物，其事實上處分權讓與時，得否類推適用上開規定而擬制當事人間於房屋得使用之期限內成立租賃契約關係，本院基於下述之理由，認為欠缺類推適用之相同基礎，亦無從類推適用上開規定： (１)我國憲法第15條規定：人民之財產權應予保障。此項財產權之保障，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之（憲法第23條之比例原則）。所謂財產權應受保障之意義，是指人民只要是以合法的方式所獲得之財產，就應該受到國家的保障，包括該財產之存續亦應受到保障，國家如基於公益需求而依法予以徵收，亦應以價金為相當之補償。違章建築之興建，乃原始出資興建人施予勞力或支出費用之代價而原始取得其權利，故違章建築之所有權，屬於原始出資興建者，並無疑義。違章建築既然係人民所創設之財產，從憲法保障財產權之觀點而言，原則上應予保障，但國家基於行政管理及有效監督之目的，必須規範管制人民興建之建築物的興建模式與交易方式，符合前述維持社會秩序及增進公共利益所必要之要件，得以通過憲法上「比例原則」之檢驗，故國家對於人民興建之違章建築財產權之保障方式，自得以法律或符合授權明確性的法規命令（參照行政程序法第150 條規定）予以限制，該法律固然包括建築法、土地登記規則等行政法規，當然也包括了規範私人間權利義務關係的民事法規。從而，違章建築的法律地位，從憲法的觀點言之，其財產權固然應受保障，但其保障可基於法律規定而受到相當之限制。換言之，違章建築財產權之保障方式，無需等同於符合法律規範要件的合法建築物之保障方式，兩者之間的保障方式如有合理的差別待遇，亦符合憲法上的「平等原則」。則違章建築在民法的法律地位，其靜態性之權利保護及動態性之交易安全保護，在法理上自然容許與合法建築物之間有合理差別待遇的解釋方法，並無違反憲法保障財產權之意旨。 (２)違章建築，依照違章建築處理辦法第2 條規定：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」。而建築法第86條第1、2款明定：「擅自建造者，處以建築物造價千分之50以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。擅自使用者，處以建築物造價千分之50以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；其有第58條情事之一者，並得封閉其建築物，限期修改或強制拆除之。」。由於違章建築違反了上述建築規範，該違法狀態，行政機關於必要時得以行政強制拆除之方式予以排除。違章建築既得以行政強制拆除之方式予以排除，則違章建築之存續，即不受憲法財產權之保障，就憲法之法秩序統一概念而言，作為憲法下位規範之民法，亦無保障違章建築存續之必要。違章建築原始所有權人、受讓人及任何第三人，均不得就違章建築嗣後遭到行政強制拆除之風險，主張民法上之權利保護。違章建築嗣後遭到行政強制拆除時，違章建築之出賣人，對於買受人不負此部分之瑕疵擔保責任。又依照土地登記規則第79條規定：「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。」，違章建築由於未依建築法令提出使用執照之申請，無法辦理建物第一次所有權登記即一般所稱之建物保存登記，故違章建築當然屬於未辦保存登記之建物。從登記法規之角度而言，違章建築既然無法提出使用執照或免發使用執照之證件，地政機關對於違章建築申請保存登記時，只有依法駁回其登記之申請。而土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，故未辦保存登記之違章建築，無從透過登記制度取得公示力及公信力。由於民法第758條第1項規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，需經登記始生效力；第759條規定，其他非因法律行為於登記前已取得不動產物權者，需經登記始得處分其物權。故違章建築之原始出資興建人，在民法上雖已取得所有權，但因違章建築無法辦理建物保存登記，無從透過登記制度處分其所有權，違章建築之受讓人，亦無從依照登記制度取得所有權。違章建築既無法依照登記制度取得公示力及公信力，其交易安全之保護方式及保護程度，即無須等同於合法建築物。另稅捐稽徵實務上，向來均對於未辦保存登記之違章建築依照其房屋現值予以課徵房屋稅，房屋稅在稅捐的種類上被歸類屬於財產稅之一種，稅捐的課徵與財產的所有權存在及其所有權的持有相連結者，例如房屋稅、地價稅等財產稅；與財產的利用相連結者，例如所得稅，係就所有權標的物的利用所產生的收益或盈餘課稅，而非就所有權存在本體課稅。合法建築物所有權人，持有合法建築物之期間除了需繳納上開房屋稅以外，如有因買賣該建築物而獲得利益者，依照所得稅法第9 條、第14條規定，屬於財產交易所得，應於該年度申報綜合所得稅時列入所得項目而申報。違章建築因無登記制度可供查明是否因買賣交易而獲益，且房屋稅屬於地方稅，與所得稅屬於國稅，尚有不同，負責稽徵國稅之稅捐機關恐難掌握違章建築之交易所得而予以課徵所得稅。況違章建築之讓與本不以辦理房屋稅籍之變更登記為生效要件，則違章建築於動態性之交易上，並無國家介入參與分配其獲得之經濟利益而據以課稅。國家對於違章建築課徵房屋稅，即參與了違章建築之靜態性財產價值之分配，相對地，在民法上理當提供違章建築靜態性之權利保護；但國家未參與違章建築之動態性交易所得之分配，相對地，在民法上可降低對於違章建築動態性之交易安全保護程度。 (３)憲法對於財產權之保障，包括財產存續之保障，而違章建築既然因建築法規之規範而不保障其存續，復因登記法規、稅捐法規之規範，而無法依照登記制度取得公示力及公信力，國家亦未參與分配其交易，則從憲法之法秩序統一概念而言，民法在解釋上即無需保障違章建築之存續及交易安全。而民法第425 條之1第1項之立法目的，即在於保障客觀上具有一定經濟價值之房屋，不因嗣後權利主體之變動而遭到拆除，損害社會經濟，乃藉由「推定」之立法方式，擬制當事人間於房屋得使用之期限內成立租賃契約關係，以保障房屋之繼續存在，亦即保障房屋之存續，已詳如前述，立法上以「推定」之方式擬制成立租賃契約關係，有其公益之目的，即保障該房屋在客觀上之物之經濟效用，符合憲法對於財產存續保障之規範價值。違章建築事實上處分權之讓與如得類推適用民法第425 條之1第1項規定，將形同保障違章建築於交易後，縱使欠缺當事人之合意，仍得透過立法擬制之方式而繼續存續，此顯然與前述憲法及行政法規之法規範價值發生衝突，當非本條之立法目的。故本院認為違章建築之系爭地上物，其事實上處分權讓與時，無從類推適用民法第425 條之1第1項規定。如當事人有意讓違章建築得繼續有權占用基地，避免拆屋還地，應由當事人依照契約自由之方式自行合意成立租賃等契約關係，不宜以立法推定之方式擬制成立租賃契約關係，而變相在民法上保障違章建築之存續。 (４)被告雖援引最高法院99年台上字第2344號、99年台上字第1723號裁判意旨，而主張違章建築之系爭地上物亦得適用民法第425 條之1第1項規定云云，然土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權；民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化；若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年台上字第2344號裁判意旨參照）。上開見解僅在於解釋民法第425條之1增訂之前，仍得依照最高法院48年台上字第1457號判例意旨推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，核與違章建築是否適用民法第425條之1規定無涉。至最高法院99年台上字第1723號裁判意旨雖表示：按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意等語。惟此部分見解與本院依據前述基於憲法之法秩序統一概念所為之法律解釋不同，本院依憲法第80條規定依據法律獨立審判，自得本於法之確信而為不同見解之認定，是被告援引最高法院99年台上字第1723號裁判意旨，主張本件得適用民法第425 條之1第1項規定，推定兩造間存有租賃關係而有合法占有權源云云，本院認為並無理由。３另按：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，又因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，民法第759條之1第1、2項分別定有明文，此即不動產登記之公信力，資以保護信賴登記之第三人，是物權登記如有不實，於第三人未取得不動產權利前，真正權利人對於登記名義人固非不得主張其真正權利之存在，或依法對之行使撤銷權，或本於所有權物權，對之提起塗銷物權變動登記之訴，惟如已有第三人信賴不動產登記而已依法律行為為物權變動之登記，其信賴登記應受保護，不因原登記物權之不實而受影響。查系爭土地於原告拍定買受前，系爭2 地號土地原登記為訴外人甲○○（原名林○真）所有；系爭3、6、7 、13地號土地原登記為訴外人戊○○所有，為兩造所不爭執之事實，被告主張系爭土地及系爭地上物均為訴外人寅○○出資買受後，將系爭土地分別借名登記在訴外人甲○○（原名林佩真）、戊○○名下，嗣後寅○○於86年11月17日成立被告公司，並擔任負責人，90年間將被告公司、系爭土地及系爭地上物均讓與弟弟即被告庚○○乙節縱然為真實，然原告乙○○信賴土地登記之公信力，拍定取得系爭土地，嗣後並將系爭6地號土地應有部分20分之1移轉所有權予原告卯○○，則原告取得系爭土地時，系爭土地之原所有人為訴外人甲○○（原名林○真）、戊○○，系爭地上物之事實上處分權人則為被告庚○○，系爭土地之所有人及系爭地上物之事實上處分權人非屬於同一人之情形，亦核與民法第425條之1第1項規定之要件不合。是被告抗辯本件符合民法第425條之1 第1項規定，推定兩造間存有租賃關係而有合法占有權源云云，亦屬無據。 (二)原告請求被告庚○○拆除系爭地上物並返還土地，另請求被告公司自系爭地上物遷出，是否有理由？本件無從適用或類推適用民法第425 條之1第1項規定推定兩造間存有租賃關係，業如前述，兩造間亦未就系爭地上物占有系爭土地合意成立租賃或使用借貸之契約關係，則被告庚○○取得事實上處分權之系爭地上物占有系爭土地，即屬無權占有，則原告依據民法第767 條規定物上請求權之法律關係，請求被告庚○○拆除系爭地上物並返還土地，另請求被告公司應自系爭地上物遷離，洵屬有據，應予准許。 (三)原告乙○○請求被告庚○○自100 年11月10日起至返還土地之日止，按年返還不當得利90,916元；原告卯○○請求被告庚○○自101 年8月9日起至返還土地之日止，按年返還不當得利1,359 元，是否有理由？１按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。又按，民法第821 條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院88年度台上字第1341號裁判意旨參照）。２被告庚○○取得事實上處分權之系爭地上物，無權占有系爭土地，系爭地上物占有使用系爭土地之情形如附圖所示，均已如前述之說明，則原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還系爭地上物占有使用系爭土地可獲得相當於租金之不當得利，應屬可採。查系爭土地坐落於三星鄉堤防路旁，門牌定為147 號，入口處設有鐵欄門，入內有加強磚造住宅及磚牆鐵皮頂住宅，內置有家具，現況似有人居住使用，據被告稱係作為工廠及住家兼用，其餘建物均為平房，據被告稱多數前為豬舍使用，後有部分交由工廠使用，據被告稱目前工廠仍運作中，為木材加工業，但目視勘驗，本日未有其他上班人員之事實，此有本院之勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷一第146、147頁；第151至158頁），另根據農業委員會林務局農林航空測量所102年5月9日農測資字第0000000000號函檢送之101年6 月28日之航照圖所示（見本院卷二第255 頁，航照圖附於證物袋內），系爭土地位於堤防路旁，附近多係農業使用，並無明顯商業活動，而系爭土地均為特定農業區之農牧用地，亦有系爭土地之土地登記謄本可資參照（見本院卷一第4至8頁；第37至41頁），本院審酌系爭土地之位置、使用分區及類別、鄰近土地利用之現況等情，認為原告主張應以系爭土地申報地價年息6%計算不當得利，尚屬妥適。查系爭土地之申報地價，於原告起訴時，每平方公尺均為128 元乙節，此有前述系爭土地之土地登記謄本在卷可參。原告乙○○係於100 年11月10日經本院核發權利移轉證書而取得系爭土地之所有權，此有權利移轉證書乙紙附卷為憑，業經本院調閱100 年度司執字第1420號強制執行事件卷宗審核無訛，而原告卯○○係於101 年8月8因買賣之原因而取得系爭6地號土地所有權應有部分20分之1，此有原告提出原告之間移轉登記後之系爭6 地號土地之土地登記謄本為證（見本院卷二第154頁）。系爭地上物占用系爭2、3、7、13地號土地之面積總計為4354.57平方公尺（計算式：289.73＋306.05＋13.93＋578.62＋428.1＋230.37＋25.93＋10.61＋858.84＋5.93＋216.36＋667.02＋6.07＋268.47＋6.06＋4.02＋3.05＋432.29＋3.12＝4354.57），系爭地上物占用系爭6地號土地之面積總計為1717.28（計算式：6.72＋20.09＋79.43＋471.11＋40.14＋121.49＋45.13＋7.69＋421.99＋413.26＋6.28＋81.95＋2＝1717.28 ），此有附圖乙份在卷可憑，是原告乙○○請求被告庚○○自100 年11月10日起至返還土地之日止，按年給付不當得利45,972 元[計算式：（1284354.57）6%＋（1281717.2819/20）6%＝45,972 。元以下均4捨5入，以下均同]；原告卯○○請求被告庚○○自101 年8月9日起至返還土地之日止，按年給付不當得利659元（計算式：1281717.281/206%＝659），均屬有理由，原告逾上開部分之其餘請求，則屬無理由。五、綜上所述，原告依據第767 條規定物上請求權之法律關係，請求被告庚○○拆除系爭土地上之系爭地上物，並將系爭2 、3 、7、13地號土地返還原告乙○○，系爭6地號土地返還原告乙○○、卯○○，另請求被告公司應自系爭地上物遷離；且依據不當得利之法律關係，請求被告庚○○自100 年11月10日起至返還土地之日止，按年給付原告乙○○45,972元，自101 年8月9日起至返還土地之日止，按年給付原告卯○○659 元，均屬有理由，應予准許。原告其餘之請求，則屬無理由，應予駁回。本件原告勝訴之部分，兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定適當之擔保金額併予准許。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。本院考量被告確有無權占有系爭土地之情形，而原告僅為不當得利之附帶請求部分被駁回，故本件訴訟費用，仍應由被告負擔全部，始屬公允。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中華民國 102 年 8 月 30 日臺灣宜蘭地方法院民事庭法官林俊廷正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 8 月 30 日書記官李玉雲

臺灣宜蘭地方法院100年度訴字第366號

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