臺灣宜蘭地方法院104年度訴字第397號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣宜蘭地方法院
• 裁判日期: 106 年 05 月 19 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第397號原　　　告
即反訴被告　劉怡伶
訴訟代理人　陳姵吟律師
被　　　告
即反訴原告　旺旺興建設股份有限公司
法定代理人　張麗珠
被　　　告　林旺仁
共　　　同
訴訟代理人　林世超律師
林松山
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國106 年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾萬參仟陸佰玖拾柒元，及自民國一百零四年十一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
本訴及反訴之訴訟費用由被告旺旺興建設股份有限公司負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹拾萬參仟陸佰玖拾柒元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按反訴之標的，非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法非不相牽連者，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1 項分別定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（參見最高法院91年度台抗字第440 號裁定）。本件被告旺旺興建設股份有限公司（下稱旺旺興公司）於民國104年11月9日以民事反訴起訴狀對原告提起反訴，聲明請求反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）743,440 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息，旺旺興公司於訴訟之初即提起反訴，無礙訴訟終結，且非專屬他法院管轄，均針對同一不動產，且爭點均為買賣價金之給付情形、是否給付買賣標的物遲延、物之瑕疵是否發生等相類糾紛，與本訴之標的及其防禦方法相牽連，揆諸前揭規定，反訴原告提起反訴，於法有據，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：原告於101年4月11日與旺旺興公司簽定房屋預定買賣合約書，購買旺旺興公司興建銷售「鴻運4 大街」建案之A5 棟預售屋，房屋總價為252萬元。同日，並與林旺仁簽定土地預定買賣合約書，購買房屋所坐落之宜蘭縣○○市○○段000000地號土地（下合稱系爭不動產），總價為
668萬元，買賣價金總計為920萬元（下稱系爭買賣契約）（計算式：252萬元 ＋668萬元＝920萬元），原告迄今給付買賣價金為910萬元，尚有10萬元之交屋尾款未給付。
經查：
(一)依房屋預定買賣合約書第12條第1 項之約定，旺旺興公司應於領取使用執照六個月內，通知原告進行交屋，第4 款又約定旺旺興公司未於領得使用執照六個月內通知原告進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予原告。然系爭不動產早於103年1月15日已取得使用執照，依前開約定應在103年1月15日起算之六個月內即103年7月14日以前應通知交屋。然旺旺興公司竟遲至104 年7月7日才通知原告交屋。原告依據前開約定應得向旺旺興公司給付因遲延通知交屋所受約定之遲延利息162萬4350元（910萬元×
0.0005×357日）。
(二)原告因旺旺興公司遲延通知交屋，致原告自103年8月起至
104年7月間需另行在外租屋，期間支出之租金共計12個月，每月8,000 元屬於債務人遲延給付所生之損害，原告依民法第231條第1 項之規定，應得請求旺旺興公司賠償9萬6000元。
(三)依房屋預定買賣合約書第14條第1項及第4項約定「第四條契約總價內之部分價款新臺幣零仟壹佰柒拾陸萬元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。」、「有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」，是於通知交屋日前，就176 萬元部分之銀行貸款利息應由旺旺興公司負擔。旺旺興於104 年7月7日通知交屋，原告自得請求旺旺興公司返還104 年7月7日以前之房屋貸款利息3萬4239元（參原告貸款總額為736萬元，核算至104年7月7 日止之利息為14萬3182元，以此為基礎比例計算出房屋貸款176萬元部分之利息為3萬4239元）。另依房屋預定買賣合約書第17條約定：「一、地價稅以賣方通知書所載交屋日為準，該日期前賣方負擔…。二、房屋稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例算稅額。」，準此，原告應得請求旺旺興公司返還104 年7月7日前支出之房屋稅及地價稅共2萬2269元。
(四)旺旺興公司於104 年7月7日通知交屋後，原告發現系爭不動產屋前竟留有大面積未加蓋之排水溝，與屬於買賣契約內容之部分之預售屋廣告內容不同，屋前有未加蓋之排水溝不僅車輛難以進出，更對住戶或行人之人身安全居住造成重大危害，顯然無法達到供人安全居住無虞之一般效用，喪失作為營業用店鋪之功能，影響交易價值，因而受有價值減損53萬9743元，原告應得依民法第179條、第354條第1 項前段、第359 條前段請求旺旺興公司減少價金並返還受領之53萬9743元。
(五)依原告與林旺仁間之土地預定買賣合約書第7條第1項前段及第4 項約定：「第三條契約總價內之部分價款新臺幣零仟肆佰陸拾捌萬元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥依契貸款手續。」、「有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔，但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」，是本件於林旺仁通知交屋日前，就468 萬元部分之銀行貸款利息應由林旺仁負擔，是原告得請求林旺仁返還104年7月7日前土地部分貸款利息9萬1045元（原告貸款總額為736萬元，核算至104年7月7日止之利息為14萬3182 元，以此為基礎比例計算出房屋貸款468萬元之利息為9萬1045元）。
(六)從而，原告依系爭買賣契約、民法第179條、第231條、第
354條第1 項前段、第359條前段分別請求旺旺興公司及林旺仁給付2,316,601 元（162萬4350元＋9萬6000元＋53萬9743元＋3萬4239元＋2萬2269元）及9萬1045 元，並聲明請求：（一）旺旺興公司應給付原告231萬6601 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。（二）林旺仁應給付原告91,045元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
(七)對被告抗辯所為之陳述：
１被告辯稱於103年3月17日即已（通知）交屋，其所提出之論據乃為：原告與訴外人陳麗鳳間尚於103年3月17日訂有二次增建之工程契約存在，若未於103年3月17日交屋如何進屋施工；103年4月18日系爭不動產已完成過戶；103 年5月7日銀行貸款下來後原告就系爭不動產之買賣價金已全部給付完畢；伊迄今尚未完成交付房屋鑰匙暨土地及建物所有權狀等交屋文件，是因原告未清償二次增建工程之工程尾款等語，惟查：二次增建工程契約與系爭買賣契約係屬於不同之契約，不因有二次增建工程契約之存在，被告即不用履行通知交屋之義務；系爭不動產之工地現場一直都在旺旺興公司之實力掌控之下，並無「如未進行交屋如何進入施作二次施工」之情形存在；103年4月18日雖已辦畢所有權移轉登記，但被告仍未依第12條約定通知原告進行交屋，並履行交屋時交付鑰匙、權狀及其他交屋文件之義務；103 年5月7日銀行貸款下來，原貸款金額為644萬元，後來增貸為92 萬元，依系爭買賣契約之約定，貸款係直接撥付入被告指定之帳戶，如何清償抵充均由被告片面計帳，原告無從得悉餘款係如何抵充交屋尾款及二次增建工程款，被告將之先抵充10萬元交屋尾款未經過原告同意，亦與系爭買賣契約之約定不符，故被告陳稱系爭買賣契約之買賣價金原告均已支付完畢，與事實不符，被告據此辯稱已完成交屋，並無理由。另系爭不動產前方排水溝之水泥版橋，亦係在超過通知交屋期限後，旺旺興公司才在103 年11月20日獲臺灣宜蘭農田水利會（下稱水利會）准予開工興建，103 年12月25日由旺旺興公司向水利會申報完工，而至104 年1月5日始經水利會發函准予通行使用。由此可知，旺旺興公司在契約約定之通知交屋期限前，根本尚未完成水泥版橋之施作，可證旺旺興公司確實未於通知交屋期限前通知交屋，而有遲延通知交屋之事實。
２被告辯稱兩造並無約定被告有施作排水溝蓋之義務，且無法完全加蓋是因為水利法規之規定所致云云。惟查，旺旺興公司提供之預售屋廣告圖示屬於買賣契約之一，均將系爭不動產大門正前方之排水溝完全加蓋，而據宇聯不動產估價師事務所之估價報告書所示，系爭不動產因上開水溝蓋瑕疵，而受有53萬9743元之價值減損，應屬無疑。
二、被告答辯如下：
(一)遲延（通知）交屋部分：
１原告於使用執照核發後為興建違章，另於103年3月17日與旺旺興公司經理陳麗鳳簽訂房屋增建委託書，共追加工程三次，合計追加工程款為177萬8000元，是而，被告早在103 年3月17日前即已先行辦理交屋給原告，事實上仍是旺旺興公司人員在施作，所有款項亦是匯至旺旺興公司而非陳麗鳳，此部分原告亦不否認均由旺旺興公司施作，所以原告係於交屋後，才委託陳麗鳳（事實上是旺旺興公司）施作二次施工，若未交屋如何進行二次施工，原告所謂被告遲至104 年7月7日才通知交屋，是指二次施作違章部分完成日期，而非系爭不動產通知交屋日期。
２依房屋預定買賣合約書第12條固約定，取得使用執照後六個月內交屋，而旺旺興公司於103年1月15日取得使用執照，應於103年7月14日前通知交屋及繳交房屋尾款。依代辦貸款委託書第4 條規定：「買方應於買受房地所有權移轉前，提出辦理貸款手續之有關文件，委託賣方代為委託代書辦理金融機構貸款手續，並於取得產權時，辦理有關貸款所需之房屋及土地抵押權設定登記手續，俟賣方領取貸款時，始辦理交屋予買方」，而系爭不動產於103 年4月18日過戶完成，103年4月25日設定完成，103年5月7日撥款，原告於訴訟之初多次自承103 年5月7日全部給付完畢包括交屋款10萬元，換言之，至遲至103 年5月7日被告取得貸款時，即已辦理交屋給原告。
３原告將二次施工期間與系爭不動產之交屋時間混為一談，即屬無據，再以二次施作時間當做遲延交屋時間而請求遲延利息等，亦屬無據。
(二)租金損失部分：
被告否認有交屋遲延，已如前述，因此自無所謂租金損害問題。再者，被告否認該租約之真實性，影印本非正本，而第一份租約尾頁連簽約日期也沒有，付租金情形欄亦全無記載，且承租人亦非原告，自與原告無涉。第二份租約承租日期係104 年4月5日起，而簽約日期竟是104年8月，亦有違常情，且付租金情形亦全無記載，而承租人亦非原告，自與原告無涉。且如果確有給付租金的話，則出租人有無收受及有無申報租金收入，均有待查證。
(三)交屋前貸款利息及房屋稅與地價稅部分：
被告既無遲延交屋（包括已通知交屋與完成交屋手續），且於合約約定期限內已完成交屋，自無所謂被告應給付原告交屋前貸款利息及交屋前房屋稅與地價稅問題。
(四)排水溝加蓋部分：
１兩造合約並無約定旺旺興公司有施作水溝蓋之義務，且因受限於水利法規定，大排水溝並無法全部加蓋，亦即為防制水溝可能會堵塞，故需至少留1 米空間，為此，旺旺興公司已為原告施作4米水泥溝蓋，另剩餘之1米部分，本來旺旺興公司願補貼5 萬元給原告，惟原告堅持要旺旺興公司補貼10萬元以便施作水溝蓋欄杆，但其他各戶均無此要求，故旺旺興公司並未同意原告之請求，因此原告主張系爭不動產前之排水溝未加蓋而產生價值之減損云云，實屬無稽。
２次查，本院雖囑託宇聯不動產估價師事務所估價出系爭不動產前之排水溝未加蓋所生之價值減損53萬9743元云云，然該估價報告書並未提出減損53萬9743元之具體計算方式為何，且系爭不動產目前市價恐有1200萬元價值，惟估價報告書不但未減損系爭不動產之價值，且反而隨著市場行情之上漲，系爭不動產價格反而有上揚趨勢，否則原告怎會於調解時喊出市價2000萬元之說法，雖然有膨風說法，但不可否認系爭不動產兩側未完全加蓋，並未減損其目前實際價值，此部分估價報告書並未考量105年8月17日系爭不動產之市場行情。(五)聲明請求駁回原告之訴，併陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見卷一第 154、155頁、卷二106頁背面及107頁，撤回部分不再臚列）：
(一)原告於101年4月11日與旺旺興公司簽定房屋預定買賣合約書，購買旺旺興公司興建銷售之鴻運大街建案A5預售屋。總價252 萬元。同日與林旺仁簽定土地預定買賣合約書，購買前開房屋坐落土地，總價668萬元，合計920萬元。
(二)系爭不動產於103年1月15日取得使用執照。
(三)系爭不動產屋前水利會排水溝未加蓋。
(四)原告於103年3月17日委託陳麗鳳進行二次施工（增建），簽定房屋增建委託書，原告尚積欠64萬3440元（原為74萬3440元，嗣原告爭執已給付其中之10萬元）承攬報酬未給付，陳麗鳳已將前開債權讓與旺旺興公司。
(五)林旺仁於103年4月25日移轉土地所有權予原告；旺旺興公司於103年4月18日移轉房屋所有權予原告。旺旺興公司尚未交付土地及建物所有權狀予原告。旺旺興公司迄今尚未依據房屋買賣合約書第12條第 2項約定之交屋手續，交付下列文件及物品予原告：1.土地及建物所有權狀、2.房屋保固服務紀錄卡、3.使用維護手冊、4.規約草約、5.使用執照或使用執照影本或賣方代繳稅費之收據、6.遷入證明書、7.鎖匙。
(六)原告支出金融機構通知核撥貸款後至104 年7月7日前之房屋貸款利息為3萬4239元。原告支出房屋稅及地價稅2萬2269元。原告支出104年7月7日以前之土地貸款利息9萬1045元。
四、兩造爭點為（見卷一第155頁、卷二106頁背面）：
(一)旺旺興公司是否未於取得使用執照六個月內即103年7月14日以前通知交屋？原告請求旺旺興公司給付因遲延交屋所受約定之遲延利息162萬4350元、租金損害9萬6000元，是否有理由？
(二)旺旺興公司是否有排水溝未加蓋之重大瑕疵？原告請求旺旺興公司物之瑕疵損害賠償53萬9743元，是否有理由？
(三)原告請求旺旺興公司給付104年7月7日前之房屋貸款利息3萬4239元、房屋稅及地價稅2萬2269元（卷第155 頁2萬2260元，應係誤植）；請求林旺仁給付104 年7月7日前之土地貸款利息9萬1045元，是否有理由？
五、旺旺興公司是否未於取得使用執照六個月內即103年7月14日以前通知交屋？原告請求旺旺興公司給付因遲延交屋所受約定之遲延利息162萬4350元、租金損害9萬6000元，是否有理由？
(一)房屋預定買賣合約書第12條第1 項乃約定：賣方即旺旺興公司應於領取使用執照六個月內，通知買方即原告進行交屋。於交屋時雙方應履行各目義務：㈡賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。㈣賣方未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。第2 項則約定，賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照或使用執照影本或賣方代繳稅費之收據、遷入證明書、鎖匙交予買方（見卷一第10頁）。則依前開契約之解釋，旺旺興公司應於領取使用執照六個月內通知原告進行交屋，此一通知交屋之契約效果及目的在於賣方於通知時，瑕疵及未盡事宜均已修繕或排除，賣方已完成可提出交付買賣標的物之狀態，並據此請求買方受領買賣標的物，雙方應完成點交買賣標的物之事宜，亦即，買方應付清尾款（含交屋保留款），即買賣價金應全部清償完畢，買方檢查買賣標的物，確認瑕疵均已修復完畢，賣方應交付包括土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照或使用執照影本或賣方代繳稅費之收據、遷入證明書、鎖匙，使危險負擔改由買受人承受（參見民法第373 條），而交屋是買方可以開始占有使用系爭不動產之時點，如賣方無法完成上開可提出交付買賣標的物之狀態，自屬交付買賣標的物之給付遲延，契約雙方遂約定有賣方通知遲延交屋之賠償責任，上開買賣雙方之權利義務關係，與所有權移轉登記之時點無關，應屬無疑，但與買方是否已管領系爭不動產之判斷有關，如買方已得管領系爭不動產或發生部分管領不動產之事實，不能認為賣方尚未通知交屋，至於進行交屋必要之手續及流程，即應為第12條第1 項後段㈢買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。第 2項賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照或使用執照影本或賣方代繳稅費之收據、遷入證明書、鎖匙交予買方等義務。倘若賣方通知買方進行交屋後，買方未給付交屋保留款，或賣方未交付權狀、鑰匙等交屋文件及物品使買方取得房屋，應屬於通知交屋後，契約之一方未履行交屋義務之問題。至於前開約定之情形，均應在兩造間並無更動原契約履行條件及時程之情形下，始有適用，如買賣契約之當事人間另以合意變更契約內容，則賣方即被告有無違反「領得使用執照六個月內通知買方進行交屋」並致生損害賠償，即應依兩造履行契約之情況以觀，倘若買賣契約之履行條件及時程已經改變，且該改變係來自於買方，該賣方之通知義務是否已有違約，乃應依具體情況判斷，不能以賣方未通知即謂其應負該約款之遲延給付之責任。
(二)查被告辯稱系爭不動產買賣價金全部於103 年5月7日貸款下來，即已由原告清償完畢，足認系爭不動產買賣價金包括交屋款10萬元，原告業已給付，原告嗣後否認已給付交屋款10萬元，不足採認。交屋款10萬元既係已由原告付清，足見系爭不動產業已交付等語。惟查，系爭不動產買賣價金原係約定房屋貸款176萬元，土地貸款467萬元，但後來增貸92萬元，交屋款3萬元及7萬元不在銀行貸款欄中，嗣於105 年5月7日貸款下來逕匯入旺旺興公司所有帳戶內等情，有原告提出之房屋付款分期明細表（見本院卷一第18頁）、土地付款分期明細表（同卷第27頁）、臺灣土地銀行宜蘭分行客戶往來明細查詢（同卷第33至35頁）可參，依系爭買賣契約之原約定，貸款係直接撥付入旺旺興公司之帳戶，至於餘款92萬元部分，原告尚有交屋款10萬元及增建工程款75萬8000元未給付，而被告係將之先抵充10萬元之交屋款，核係屬被告方面片面計帳，未經原告確認（見房屋增建委託書上付款明細表之註記，見同卷第91頁），原告無從得悉餘款係如何抵充交屋尾款及二次增建工程款，被告將之先抵充10萬元交屋尾款既未經過原告確認，則被告陳稱系爭買賣契約之買賣價金原告均已支付完畢，與事實不符，被告據此辯稱已完成交屋，即屬無據。
(三)系爭買賣契約簽訂後，原告曾追加工程，其中包括102年9月24日鐵捲門工程2萬8000元、103年4月1日三樓增建工程10萬元、103 年2月15日一至三樓屋後增建工程165萬元，此有客戶變更明細表3張可參（見卷一第92至94頁），就前開165萬元之增建工程，於103年3月17日原告與旺旺興公司經理陳麗鳳簽訂房屋增建委託書，亦有房屋增建委託書可參（見卷一第91頁），足見兩造間就系爭不動產預售屋之買賣，除原所約定之工程事項外，有關102年9月24日係屬於103年1月15日取得使用執照前之新增工程固對遲延交屋之判斷無涉，但，其餘10萬元及165萬元之工程均屬於使用執照所核認之合法
建物外另行增建違章，該等工程之項目包括三樓後增建廁所1 間10萬元、三樓後現有陽台落地窗外移、一、二、三樓後增建5米寬5米。一層約7.5坪，基礎每坪4萬元共30萬元（計7.5坪 ）。一、二、三樓後增建共22.5坪，每坪6萬共135萬元。三樓頂樓增建部分施做女兒牆、磁磚、地磚（公司贈），工程項目繁多，涉及基礎泥作工程非經相當時間無法完成，工程款高達175 萬元可見增建坪數甚多，足認因原告要擴建違章且仍係交由旺旺興公司完成，則因違建之故，顯然已影響系爭不動產工程之完工日，在增建工程尚在施作期間，被告亦不能實際使用房屋，則縱認旺旺興公司未於使用執照核發後六個月即103年7月14日通知交屋，亦係因原告要擴建違章所致，應不可歸責於被告。
(四)原告陳稱系爭買賣契約簽訂後，因旺旺興公司向原告表示得於建物後方再行增建，並由旺旺興公司統一施作，以擴大利用空間，建議原告再行簽訂增建契約，原告乃於103年3月17日同意與陳麗鳳簽訂房屋增建委託書等語，是以，前開增建委託書與系爭買賣契約之契約主體雖不同人，然實際上，同樣都係由旺旺興公司負責施作。既然本約部分之房屋與增建部分之工程，均係由旺旺興公司施作，縱使未辦理交屋手續，亦得逕自進行後續增建工程，可見並無被告所稱無交屋不可能進行二次增建之問題等語（見卷一第140頁背面、141頁正面），原告前揭陳述，暨與被告陳稱：「原告房屋的後半部還在增建，還沒好所以無法交屋，增建後水電也還要弄好，這些部分還需要由被告弄好，不可能整個工程一次就好，所以沒有交屋。至於真正的一期交屋，是使用執照下來六個月內要交屋，這是一般狀況。所謂二次施工就是後面的違建，這是另外的服務。」等語（見卷一第49、50頁），均顯示系爭不動產於取得使用執照後，尚進行違章工程即二次施工，而二次施工之承攬人訂約名義人雖係陳麗鳳，但實際上陳麗鳳即為旺旺興公司之經理，實際二次增建之承攬人均係旺旺興公司，二次施工所包括之施工項目與系爭買賣契約之一次施工，因有泥作、磁磚、水電等項目，均會整體規劃以進行，連續、一次施工，依照工程慣例，為了工程連續性，已不會截然劃分為先合法建物工程再違章增建工程之工程順序，可見契約內容及權義條件已與無增建違章之情形，有所變更，不管是原告主動提議增建或是被動答應，增建違章之決定仍屬來自原告這一方之決定，從而，被告無法依原合約於使用執照取得六個月內交屋，實係可歸責於原告之事由。
(五)原告雖復主張系爭買賣契約與增建部分之契約係訂約主體不同之兩契約，互不影響，並不因有增建契約而影響旺旺興公司應履行通知交屋之義務，旺旺興公司仍應舉證證明何時於使用執照取得後六個月內曾通知交屋等語。惟查，系爭不動產之工程與增建工程之施作主體同一，被告係不間斷地從合法建物施作到增建部分之建物，被告實不必先交付房屋鑰匙予原告，再由原告交付鑰匙予被告，雙方因二建工程之增訂，前開交屋之程序已屬多餘無益，103年3月17日之房屋增建委託書「受委建人」欄雖係由陳麗鳳所簽（見本院卷一第91頁），但訂約人即原告係明知實際施作人即為旺旺興公司，並由其一併施工完成，付款方式亦係由銀行增貸之款項加以給付，並直接由銀行核貸後逕行匯入旺旺興公司之帳戶內，等同再次確認原買賣契約應交付之標的物即房屋自103年3月17日起確認已收訂金，並開始施作增建部分之工程，原所訂房屋預定買賣合約書第12條「領得使用執照六個月內通知買方進行交屋」之通知交屋義務應認已經雙方確認入屋施作增建部分，確實已有交屋之法律效果。原告既謂增建工程契約與原契約為兩個不同契約，契約義務人不同，不影響被告交屋義務，又謂施作主體同一，有無交屋皆不影響增建工程，若依此解釋，通知交屋的意義是在交付鑰匙、權狀及相關文件，當時同一施作主體即被告皆仍在進行二次施工，其具有連續性，被告仍有保有鑰匙之必要，若如原告主張在二次施工階段，被告尚要通知原告交屋，由原告取得鑰匙，然後原告又要再交付鑰匙給被告，等同多此一舉，原告堅持被告一定要遵守「通知交屋」此一程序，並據以請求被告給付遲延之賠償金，實屬權利之濫用，亦有違反誠信原則。職是，本件被告抗辯兩造於103年3月17日簽署房屋增建委託書，實已有確認交屋之意思等語，應為有可採。至於原告主張退萬步言，倘若旺旺興公司認因受增建契約影響而無法於約定期限內交屋，旺旺興應與原告協議更改契約條款，延後通知交屋之期限等語（卷一第 143頁背面），經核，被告雖未舉證證明兩造間之約款曾有明確的協議變更，但受增建契約影響原約定之事由為原告所造成，且兩造又於103年3月17日再次確定二建契約，已如前述，原告應不得以被告未找其協議更改契約，即逕指被告違約，並令被告負損害賠償之責。
(六)原告指稱系爭不動產前方排水溝之水泥版橋，旺旺興公司才在103年11月20日獲水利會准予開工興建，103年12月25日由旺旺興公司向水利會申報完工，而至104 年1月5日始經水利會發函准予通行使用，可見被告無可能於103年3月17日交屋等語，惟查，系爭買賣契約原約定於領得使用執照六個月內被告應通知交屋乙節，已因原告將二次增建工程交由被告施作而延後，原契約條件與時序應已有變更，且因原房屋主體工程與增建工程需一併進行施作等事實，均已認定如前，則被告將原工程應施作之水泥版橋工程放在原房屋主體工程與增建工程期間施作，再於全部工程完工後通知原告交屋，亦稱合理，被告於104 年7月7日全部工程完工並通知交屋，原告並未能證明包括增建工程在內之全部工程有何遲延之情形，原告請求被告給付「給付遲延」之賠償金，即難認有稽。(七)原告又主張旺旺興公司迄今尚未交付房屋預定買賣合約書第12條第2 項約定應交付予原告之1.土地及建物所有權狀、2.房屋保固服務紀錄卡、3.使用維護手冊、4.規約草約、5.使用執照或使用執照影本或賣方代繳稅費之收據、6.遷入證明書、7.鎖匙任何一項文件及物品予原告，此外，亦無依據第10條交付驗收單，可證明原告迄今尚未交屋等語。經查，被告事實上已於104 年7月7日通知交屋，已如前述，被告當亦應依約交付上開物品、文件，應屬無疑。被告雖以原告並未給付增建工程款74萬3440元（或是如原告所主張尚有交屋款10萬元及增建工程款64萬3440元未給付），但被告應不得以扣押鑰匙、權狀之方式，行使同時履行抗辯而拒不交屋，是而被告於104 年7月7日以後是否發生給付遲延之事實，實為另一問題，惟此並非原告所主張之範圍，應屬不同請求，亦非本院調查判斷之爭點，附此敘明。
六、旺旺興公司是否有排水溝未加蓋之重大瑕疵？原告請求旺旺興公司物之瑕疵損害賠償53萬9743元，是否有理由？
(一)旺旺興公司是否有排水溝未加蓋之重大瑕疵：
１按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告之內容，為消費者保護法第22條所明定，是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容（最高法院91年度台上字第1387號裁判參照）。
２查本件房屋預定買賣合約書後附之壹層平面圖顯示，預售屋為店鋪，屋前並未排水溝之圖示（卷一第18頁背面），又見作為廣告之全區壹樓平面配置參考圖、致富店面平面配置參考圖、外觀情境參考圖，亦無排水溝標示，是完整平坦之地面，無漏空，且其上停放自小客車（卷一第146至149頁），核與被告所提出之銷售廣告單、文宣及平面海報圖示一致（見卷一第224、226頁），且經實力創意廣告設計於105年6月16日檢送本院銅版紙廣告頁面，核與原告所提出之前開廣告圖示相合，足以顯示完工後屋前實況應無排水溝外露未加蓋之情形，則依上開說明，被告出售系爭不動產並交付予原告，自應使系爭不動產具有廣告圖文所表彰之品質及效用。復參本件房屋預定買賣合約書第1 條約定：「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」（卷一第7 頁），足見契約附件之壹層平面圖及作為廣告之銅版紙全區壹樓平面配置參考圖、外觀情境參考圖應為本件契約內容之一部分，廣告亦為其一。又圖示屋前停車之空間、隔局，標示出系爭不動產住戶出入、停車於屋前之便利狀態，不致有未加蓋排水溝於屋前兩側阻礙住戶通行及停車，足見被告出售系爭不動產，亦應擔保具有該平面圖及廣告所示之效用。
３系爭不動產一樓為停車間，屋前為戶與戶間相連之通道，略寬於一個車身，與大福路一段大馬路間為水利溝，為水利會所管領，水利溝上有水泥版橋，為林旺仁所申請，並未完全加蓋，戶與戶之間均有未加蓋約莫一米之間隙，間隙與水泥通路間無設立欄杆作為阻隔等情，有原告提出之照片為證，並有臺灣宜蘭農田水利會105年5月11日宜農水管字第1050003692 號函可參（卷一第29、208、209頁及第218頁），因水泥版橋並未完全覆蓋水利溝，水泥版橋兩側均有約一米之鏤空，確實增加住戶停車入庫之困難度，夜間或雨天視線不佳時，車輪容易掉進水溝，對於行人或住戶而言，亦可能掉入排水溝，兒童於屋前遊戲時頻添墜落溝內的風險，難認達致供人安全居住無虞之一般效用；作為營業用店鋪時，因該各留一米鏤空排水溝之設置，與原廣告圖面顯示之優閑雅緻隨意於暢行無礙之地面上走逛進出商店的商店街情境，落差甚大，均足認影響效用及交易上之價值，系爭不動產確有重大瑕疵，堪以認定。
４被告抗辯該排水溝屬於水利溝，依水利法相關法規，水泥版橋只能施作四米寬，至少要保留一米空隙，以利清理水溝，因此，無法完全加蓋此為法令上之限制，復依兩造合約並無約定被告有施作義務其他四戶均自行施作可掀式水溝蓋板，前開各情於出售時已告知原告等語。查：
①有關系爭水利溝依法令不得加蓋覆滿之事實，業經主管之水利會於105年6月23日以宜農水管字第1050004819號函覆本院稱：「(一)依宜蘭縣水道加蓋審查要點第四點第一項第二款之規定：『除左（下）列情形之一者，不得加蓋：二、建築基地非加蓋無法通行，加蓋長度不超過六公尺者。』，是水泥版橋加蓋長度不得超過6 公尺；查，林旺仁君申請宜蘭市○○段 000000地號土地之版橋長度為3.8公尺，並未違反規定，又林君斯時僅申請3.8公尺係因該土地地籍圖面寬僅約5公尺，且須保留版橋間距（即本案未加蓋部分），以避免版橋相連後超過6 公尺而違反前揭規定，是未加蓋部分仍不得以水泥版橋蓋滿。(二)承前所述，未加蓋部分倘以水泥版橋蓋滿將使得版橋相連後超過6 公尺而違反前揭規定；又，版橋間距恐有影響通行安全之虞，是以本會前曾另訂『宜蘭農田水利會受理申請使用水利建造物通行橋涵工程設計規格標準』，規範活動式（可掀式插梢）格柵板申請加蓋案件，且本會曾就此類申請案件邀請宜蘭縣政府會勘，該府並無異議，故本案未加蓋部分分得依該規定提出申請。」等語（見本院卷一第292頁）。
②證人即本建案專案經理賴怡安於本院審理時證稱：伊記得屋主是夫婦，主要是先生（即原告之父劉建明），賣店面的時候有提到水溝，現場有做一個蓋子在那，就做一戶而已，一個橋墩當作蓋子，當時就說都會做啊，但董事長當時沒有說是否會全部覆蓋，就是以現場為準，就是三米左右的橋墩，原告或原告家人有問該水溝事，伊就說現場有展示一個，就是會蓋成這樣，但伊不是第一線接洽，是現場小姐講的，沒有聽到有人要求要蓋滿，沒有針對溝是什麼溝，就是說前面有三米水溝，因為已經看到現場，廣告圖確實是現場店鋪的位置，但這種現場銷售海報都會有寫說是示意圖。會場會有一個環境示意的模型，放在展示中心的正中間，就是畫一條藍色的，表示前面有水溝，水溝沒有蓋，如果客人有問的話就會講會做一個橋墩等語（見卷一第245至252頁）；證人即原告父親劉建明於本院審理時證稱：去看的時候有看到一條大水溝，對方說蓋好的話都會蓋起來，說有跟水利會買了兩百多萬的權利，說整個都會蓋起來。是在場的賴怡安說的。還有另一位小姐。公司也有這樣講。有參考廣告單，水溝就是在人站的地方，就是在屋子前面。要交屋時說水溝無蓋要如何交，陳經理說水利會說不行蓋。其他戶自己花錢蓋。因為有人車子掉下去等語（見卷一第254至257頁）；證人即原告母親翁淑娟則證稱：賴（怡安）經理說在中山路有模型可以看，伊當時有看到水溝就問他說，這個水溝有無蓋起來，如果沒有蓋起來是要跳過去還是從旁邊走過去。他說放心建設公司會跟水利會把水利地買起來蓋起來。買多少錢不知道，只說會蓋好。（後來）旁邊的人做馬上被水利會通知不行，要掀起來。現在已經沒有蓋起來了等語（見卷一 第259至260頁），經核賴怡安之證詞與劉建明、翁淑娟之證詞，就
原告知悉屋前會有水溝乙節，渠等證詞係為一致，但就被告於銷售時有無告知水溝會加蓋覆滿乙節，所述則有不一致之處，賴怡安代表出賣人銷售房屋，劉建明、翁淑娟為實際上本案之原告即房屋買受人，證人立場上利害相反，自會為有利於自己之證述，惟渠等均無論及水利溝覆蓋有法令上限制之問題，渠等所述既與實情不相合，應以客觀上現存契約明文、廣告物件之顯示及呈現為準，難認原告於看屋、簽約前已知悉水利溝受限法令無法覆滿之事實，從而，依前揭２之所述，應認有重大瑕疵之存在，且係可歸責於被告。
５從而，被告給付買賣標的物應有瑕疵，堪予認定。
(二)原告請求旺旺興公司物之瑕疵損害賠償53萬9743元，是否有理由？
１被告辯稱兩造已經合意辦理點交完畢，原告未曾主張有所謂瑕疵及其他權利，原告並同意給付系爭不動產之全部價金
920萬元（不包括追加工程款仍欠75萬8000 元），依民法第356條第2項規定，視為承認其所受領之物等語。惟本件原告係於104 年7月7日通知被告完工交屋，原告主張其係於當時發現前開瑕疵，而被告並不能證明原告於更早時間知悉瑕疵之存在，原告於104 年8月6日即發律師函請求被告修補及賠償，有律師函在卷可參（卷一第30頁），則難認原告有怠於檢查及通知瑕疵之情形，應無承認其所受領之物之情形。
２按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第
359 條定有明文。本件被告因排水溝無法完全覆蓋，降低使用及商業效用，減損系爭不動產之價值而受有損害，業如前述。本件經送宇聯不動產估價師事務所鑑定系爭不動產因前方大排水溝「左右兩側」未完全加蓋，價額減損金額為若干（見估價報告書第2 頁），經該所認定，勘估標的係因建物門前之大排水溝未完全加蓋所引起之爭訟，若將大水溝加蓋施作完竣，其所產生之相關費用，依成本法的觀點來看，即為其價值減損金額。但因大排水溝並非建物本體，勘估標的建物坐落宜蘭縣○○市○○段000000地號，大排水溝坐落於新生段790 地號，大排水溝坐落土地屬水利會所有，因此須向水利會承租該水利地，給付地租，取得該土地使用權之後，方能施作加蓋。根據上述分析，瑕疵修復成本應包含地租（建造物使用費）及營造施作費用兩項成本。地租（建造物使用費）評估過程：依「農田水利會受理申請使用水利建造物施（埋）設涵管作業要點」第16條規定，申請施（埋）設涵管之費用依「農田水利會費用徵收辦法」第七條規定徵收之，摘錄如下：「建造物使用費」依農田水利會同意使用面積按當期公告土地現值百分之四至百分之六乘二十以一次或分年計收；無公告土地現值者，以毗鄰地當期公告土地平均現值為準；其費率由各水利會依區域實際狀況核算。依水利會宜農水管字第1050005002號給法院的回函所示，以及該估價師事務所向水利會查詢結果，水利會地租（建造物使用費）之收取，目前採一次計收建造物使用費，依農田水利會同意使用面積按當期公告土地現值百分之四乘二十以一次計收，且建造物使用費繳交後為永久性使用，並無年限屆滿須再次繳交之規定。(1)當年度公告土地現值：新生段790地號
105年度公告土地現值為32,000 元/平方公尺。(2)使用面積：大排水溝未加蓋部分面積計算，經訴訟雙方現場共同測量結果，左、右寬度各約 1.46公尺及1.32公尺，深度均約6.1公尺，故未加蓋部分面積共約16.958平方公尺，該報告據以評估之。唯未來實際施作「可掀式(插梢)格柵板」之面積，仍依水利會之實際丈量面積為準，特此說明。 (3)當年度地租（建造物使用費）：當年度地租（建造物使用費） =當年度公告土地現值×使用面積0.04×20=32,000元/平方公尺（
105年度公告土地現值）\16.958平方公尺（使用面積）×
0.04×20= 434,125元（一次計收）3、營造施作費評估過程
：參考勘估標的週邊近鄰建物水溝已加蓋「可掀式(插梢)格柵板」一般施作情況評估，經由創建企業社及再興水泥製品有限公司提供之工程估價單分別為含稅113,820元（=108,
400元*1.05）及103,950 元，分別賦予創建企業社及再興水泥製品有限公司工程報價單加權權數各50％，再考量一般之議價空間（本案推估為3％ ），可求得勘估建物之修繕費用為210,000元。113,820元×50％+103,950元×50％=108,885
元，108,885元×(l- 3％)≒105,618元。 4、瑕疵情況價格
決定：根據上述分析，瑕疵修復成本應包含地租及營造施作費用兩項成本：當年度地租（建造物使用費）+營造施作費=434,125元+105, 618元= 539,743 元。本案評估若有交易價值減損，其減損比例之計算基礎係以民國101年4月11日買賣雙方成交總價共計新台幣920 萬元為基準。故本案交易價值減損比例為5.8668％，交易價值減損金額共53萬9743元等情，有估價報告書可參（見報告書第36至38頁）。
３被告稱前開估價報告並未敘明鑑定理由，惟查，前開估價報告業已說明其鑑定方法及計算方式，並無未敘明理由之情形。被告又於本院審理時陳稱排水溝僅單側之所有權為原告所有，不應以水溝兩側未完全加蓋以為估價，又稱估價報告未考量目前系爭不動產之市價等語，惟查，物之瑕疵之減少價金請求權應以買賣當時，並應考量系爭不動產之整體價值，而非以所有權之歸屬及目前市價，被告所辯，不足為採。
４從而，原告主張旺旺興公司應負物之瑕疵擔保責任，應減少價金53萬9743元，為有理由。
七、綜上，原告主張旺旺興公司未於取得使用執照六個月內即
103年7月14日以前通知交屋，原告請求旺旺興公司給付因遲延交屋所受約定之遲延利息162萬4350元、租金損害9萬6000元，又旺旺興公司應給付104年7月7日前之房屋貸款利息3萬4239元、房屋稅及地價稅2萬2269元（卷一 第155頁2萬2260元，應係誤植）；請求林旺仁給付104 年7月7日前之土地貸款利息9萬1045 元，因被告應不負遲延通知交屋之遲延責任，原告前揭請求，即屬無據，難認正當。又原告主張旺旺興公司有排水溝未加蓋之重大瑕疵，原告請求旺旺興公司物之瑕疵損害賠償53萬9743元，則屬有稽，應為有理由。
八、末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第
334 條定有明文。經查，本件被告辯稱原告尚未清償二次增建工程之工程款74萬3440元（75萬8000元之工程款扣除溢收代書費1萬4560元計74萬3440 元），原告則主張尚未清償之工程款應為64萬3440元，兩造之爭執點乃在103 年5月7日銀行貸款下來後，就增貸之92萬元餘款部分，原告係將之全數清償於二次增建之工程款中（即177萬8000 元－20萬元【訂金】─92萬元），但被告則係將92萬元中10萬元先清償交屋款10萬元，餘款82萬元用以清償二次增建工程款，經核，無論係交屋款或是二次增建工程款其給付日均應為104 年7月7日，債務人即原告既指定清償二次增建款，即應以原告之主張為準，從而，被告所得主張抵銷之增建工程款應為64萬
3440元，經抵銷後原告已無餘額可資請求，故本件原告之請求為無理由，均應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告委託陳麗鳳施作系爭不動產之二次工程，共分三次共追加工程款177萬8000元（165萬元＋10萬元＋28,000 元），惟反訴被告僅支付102萬元，仍積欠75萬8000元，陳麗鳳同意將上開債權讓與給反訴原告即旺旺興公司，並以反訴起訴狀繕本送達為債權讓與之通知，因之反訴被告仍積欠旺旺興公司前述工程款，經扣除溢收代書費1萬
4560元，反訴被告尚應給付反訴原告74萬3440元（75萬8000元－ 1萬4560元），為此，反訴原告自得依增建契約之約定請求反訴被告給付前述之金額，並聲明請求：（一）反訴被告應給付反訴原告74萬3440元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算利息。（二）反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯如下：
(一)反訴被告於103年3月24日前往臺灣土地銀行宜蘭分行進行對保，經該行於103年5月7日核准貸款後，將貸款總額736萬元直接匯入陳麗鳳指定之帳戶。其中644 萬元乃給付反訴被告與反訴原告、林旺仁間簽訂之房屋及土地預定買賣合約所示附件之「銀行貸款」項目金額，至於其餘92萬元則係全部用以給付反訴被告與陳麗鳳間之增建契約費用。故就增建契約部分報酬，反訴被告實際上已給付112萬元（20萬元＋ 92萬元＝ 112萬元），而僅有積欠64萬3440元。至於反訴原告主張除了上開644萬元外，尚有10 萬元也是用於給付系爭不動產之買賣尾款，然此舉不僅明顯違背契約約定，且此部分亦完全未告知並取得反訴被告之同意，況且，本件買賣契約與增建契約之付款對象同一，且增建契約部分對於付款方式完全未有明確約定，因此一般人倘若未仔細核對確認，相當容易混淆交付之金額究竟係針對何一項目為給付。反訴被告先前未有購買預售屋之經驗，對於預售屋之付款方式較為陌生，故於本件起訴前，反訴被告曾向反訴原告詢問尚有多少款項未給付，而反訴原告則一再告知買賣契約部分已付清，僅剩增建部分云云，反訴被告始會有此誤解。因此，反訴被告先前固受反訴原告之錯誤訊息誤導，而誤主張買賣款項已全部付清云云，然反訴被告既已在釐清相關事實後，提出房屋及土地買賣預定合約書所示附件之付款分期明細表作為證據，足以證明先前之錯誤主張與事實不符，自不得妄自以自認之效果相繩。
(二)次查，反訴被告對於反訴原告原有本訴部分之債權存在。增建契約之原債權人陳麗鳳既已將反訴部分債權讓與給反訴原告，則反訴被告自得以本訴部分之債權做抵銷。
(三)並聲明請求反訴原告之訴駁回。併陳明反訴被告願供擔保，請准免為假執行。
三、經查，本件二次增建之工程款反訴被告應尚有64萬3440元未給付旺旺興公司，已認定如前，反訴原告就反訴被告應給付之上開金額，一併請求自反訴起訴狀繕本送達之翌日即 104年11月13日（見卷一第97頁）起至清償日止，按法定利率即週年利率5％ 計算之法定遲延利息，即屬有據。反訴被告以本訴請求金額為抵銷，而反訴被告所得請求之金額為53萬
9743元，已如前述，則經扣除後，反訴原告應尚有10萬3697元可得請求，從而，反訴原告之請求應於10萬3697元及自
104年11月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息之範圍內為有理由，應予准許，逾前開部分之請求，即屬無稽，應予駁回。
四、本判決所命反訴被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1 項第5款規定，依職權宣告假執行。又反訴被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當擔保金額准許之。至於反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據暨其他證據調查事項，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 19 日民事庭 法 官 郭淑珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 23 日書記官 林慶生