104年度重訴字第50號｜民事：返還價金｜裁判日期：105 年 05 月 03 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　104年度重訴字第50號原　　　告　林茂讚訴訟代理人　陳敬穆律師劉德弘律師被　　　告　李含笑訴訟代理人　游朝義律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國105年4月19日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣捌佰萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、本件原告起訴主張：㈠被告於民國102年10月15日授權訴外人洪茂榮代理，與原告簽訂不動產買賣契約，由原告以新臺幣（下同）1億4,000萬元之價格向被告購買宜蘭縣宜蘭市○○街00號大樓及所坐落之宜蘭市○○○段000地號土地（下簡稱系爭不動產）。雙方約定原告於簽約時給付簽約款1,000萬元，餘額則向銀行申貸支付，如有不足再由洪茂榮貸與原告支付。原告於簽約時已付簽約款1,000萬元，惟因被告未告知系爭不動產曾發生槍擊兇殺案件，致原告向銀行辦理貸款時，銀行表示無法承貸。原告立即向被告表明不予承買，要求退還已付之簽約款1,000萬元。被告原本不願解約，然嗣後改為覓得新買家後便返還簽約款1,000萬元。兩造於103年4月8日合意解除契約，洪茂榮並表明同意無條件返還訂金，且於契約書註記「103.4.8雙方同意解除本契約」等語，然嗣後被告於合意解約後，才告知新買家資金尚未到位，稱僅願返還簽約款700 萬元云云。被告迄今仍未返還訂金，原告得依民法第259條規定、契約第12條約款，或兩造於103年4月8日達成被告無條件返還價金之合意，請求被告返還價金。㈡被告抗辯其已單方合法解除契約云云，原告否認。縱令被告抗辯屬實，依系爭契約第12條「本契約成立後，倘因天災人禍（需非雙方當事人之責）或政府法令之頒布，引起使買賣雙方無法履行時，乙方應就甲方所付之款項於告知日起7日內全部無息返還甲方」、第13條「本契約成立後，倘甲方反悔不承買或不按時支付款項，則所交付乙方之款項由乙方沒收，甲方不得請求返還」之約定對照以觀，可知關於契約之不能履行，應區分可歸責與不可歸責兩種態樣，於可歸責買方之情形下，賣方始得依契約第13條約款沒收價款。本件並非原告不願履約，而係因系爭不動產經銀行列管，致原告無法向銀行貸款，應屬於契約第12條所定不可歸責於原告之事由致無法履約之情形，被告應依該約款返還價金予原告，無從依契約第13條約款沒收價金。㈢退步言之，被告以1,000萬元充作違約金，亦有過高情形。兩造簽訂系爭契約後不久，原告即向被告表示銀行無法辦理貸款情事，買賣時程並未受到延宕，被告於102年12月3日寄發存證信函單方解約後，亦隨即透過仲介找尋新買方，進行後續買賣之動作，且依內政部不動產交易實價查詢資料顯示，系爭不動產所在區段之商業辦公大樓，價值緩步上揚，並無貶值情形，且系爭不動產位於宜蘭市精華區段，交易行情只會上漲不會下跌，被告於103年6月20日向銀行貸款抵押金額為1億6,000萬元，以抵押貸款成數7成計算，系爭不動產於103年6月間應有2億2,857萬元之市價，益徵被告並未因系爭契約解除之後受有任何實際或可預期之損害，反而因此獲得可觀之利潤。衡諸一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，1,000萬元實屬鉅額之天文數字，確有過高而應予酌減之必要。爰請求鈞院依民法第252條規定酌減違約金，並依民法第179條規定請求被告返還剩餘價款。㈣為此聲明求為判決：㈠被告應給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡原告願供擔保，請求准為假執行之宣告。二、被告答辯以：㈠兩造於系爭契約約明原告應於102年11月5日給付第2期款1,000萬元、於102年11月29日給付第3期款1,500萬元、於102年12月16日給付尾款1億500元。兩造合意之內容僅原告應依期給付各期價款，被告並未同意除簽約款外其餘價款以銀行貸款支付，更無不足款由洪茂榮貸與之合意。原告於給付簽約款後，即未再給付任何款項，經被告催告履行仍置之不理，被告已於102年12月3日以存證信函為解除契約之意思表示。被告既已合法單方解除契約，嗣後雙方雖於103年4月8日合意解除契約，已無從生合意解除契約之效果。又本件原告未按期給付價金，經催告仍未履行，被告已依契約第13條約款，將原告所付價款沒收作為違約金。被告解除契約後，原告之合夥人又介紹新買家，故被告乃要求原告就解除契約乙事在契約書上註明，103年4月8日兩造註記「雙方同意解除本契約」當日，被告僅同意在新買家履約完畢之條件下，將原告已付價款返還原告，並未允諾無條件退還簽約款，原告請求返還價款並無理由。㈡系爭不動產交易金額高達1億4,000萬元，被告主張沒收簽約款1,000萬元，僅占買賣總額百分之7左右，並無違約金約定過高之情事。且系爭買賣簽約至今，不僅不動產價格已下跌，且因尋無其他買主，而仍登記為被告名下，被告因此尚須支付相關不動產稅金、貸款利息，亦因無法取得原告之價款轉作其他投資而獲利，上開種種均為被告因此所受之損害，其金額亦遠逾被告所沒收之1,000萬元違約金。原告主張違約金過高，請求酌減違約金及返還餘款云云，並無理由。㈢為此聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請求免為假執行之宣告。三、經本院協同兩造進行爭點整理結果，兩造間爭執與不爭執事項如下：㈠不爭執事項： ⒈系爭不動產為被告所有，前因信託關係以寶信開發股份有限公司（下簡稱寶信公司）名義登記。就系爭不動產買賣，寶信公司前授權洪茂榮於102年10月15日與原告簽訂如本院卷第207至211頁所示買賣契約書，待被告辦理塗銷信託登記後，再於102年10月24日授權洪茂榮代理，與原告簽訂買賣契約。兩造合約內容，除賣方姓名、價金（另就契約第15條第4項約款是否為兩造合約內容，兩造有爭執）外，其餘均與前一份契約書面內容相同。 ⒉原告與寶信公司簽訂買賣契約時，給付寶信公司簽約款1,000萬元，兩造簽訂合約後，合意將該簽約款轉為兩造合約之簽約款，被告不爭執已收到上開簽約款。 ⒊系爭契約約定第2期款於102年11月5日給付、第3期款於102 年11月29日給付。原告並未依期給付，經被告以存證信函催告繳款，並於102年12月3日以存證信函為解除契約之意思表示，原告於102年12月16日前收受；被告再於102年12月16日以存證信函為解除契約及沒收價款之意思表示，經原告於翌日收受。 ⒋被告授權洪茂榮代理，與原告於103年4月8日在買賣契約書上註記「於民國103.4.8雙方同意解除本契約」文句。㈡爭執事項： ⒈原告主張契約經兩造合意解除，依民法第259條規定、契約第12條約款，或依兩造103年4月8日無條件返還價款之約定，請求被告返還系爭價款，是否有據？ ①系爭契約是否於103年4月8日前即經被告合法單方解約？ ②被告主張依系爭契約第13條約定沒收價款有無理由？ ⒉原告請求法院依民法第252條規定酌減違約金，依民法179條規定請求返還餘額，有無理由？四、茲就上開爭點說明本院得心證之理由：㈠爭點㈠：原告依民法第259條規定、契約第12條約款，或兩造間無條件返還價款之約定，請求被告返還系爭價款部分：⒈兩造前簽訂系爭不動產買賣契約，就價金部分，於契約第3 條約定原告除交付簽約款1,000萬元外，並應於102年11月5 日交付第2期款1,000萬元、於102年11月29日交付第3期款1,500萬元、於102年12月16日交付第4期款1億500萬元，惟原告僅支付簽約款1,000萬元，其餘價款則未依約給付等情，均為兩造所不爭執，並有兩造不爭執之買賣契約書內容在卷可稽（見本院卷第209頁），是原告並未履行系爭契約所定之買受人依期給付價金之義務，洵足認定。原告雖稱：兩造就簽約款以外之價款，約以銀行貸款方式支付，洪茂榮並表示願貸款予原告支付價金，被告卻隱瞞系爭不動產曾發生槍擊案件，致原告無法向銀行貸得款項，自屬不可歸責原告之事由致無法履約云云，然查：①原告主張兩造約定以銀行貸款方式辦理價款支付事宜等情，固核與證人陳孟琴到庭結證：兩造就系爭契約約定的付款方式，是以銀行貸款方式支付買賣價金等語相符（見本院卷第199至201頁），此部分主張堪信屬實。然原告就主張其因系爭不動產曾發生槍擊事件，故無法向銀行貸得款項云云，則稱：原告自承僅為口頭向兆豐國際商業銀行羅東分行、臺灣中小企業銀行羅東分行詢問，並未提出貸款之申請等語（見本院卷第181頁），已難信原告確有因系爭不動產狀況致無法取得貸款之情事，況被告於103年6月間以系爭不動產向銀行辦理抵押貸款1億6,000萬元等情，有兩造不爭執之建物登記謄本可稽（見本院卷第33頁），原告稱系爭不動產有不能核貸情事云云，要嫌無據。②至原告另稱洪茂榮願貸款予原告支付價金云云，經證人陳孟琴證稱：102年10月15日寶信公司與原告簽約時，洪茂榮曾跟原告說，如果原告貸不出來，洪茂榮要借他錢，伊不知道是否玩笑話，但洪茂榮確實有這樣說等語（見本院卷第197頁、第202頁）。依該證人所述，其在場聽聞洪茂榮之陳述，尚不能判斷洪茂榮是否確有借貸真意，原告並未提出其他事證以證明此部分事實，其主張不足採信。況系爭契約係於兩造間成立，洪茂榮僅為契約外之第三人，原告亦無從以其與洪茂榮間之借貸約定，作為原告不依期給付價金之正當事由。 ⒉原告並未依期支付價金，且所稱前述事由均不能作為違約之正當事由，已如前述。被告於102年11月21日以存證信函催告原告給付價款，原告經催告後仍未給付價金，被告再於102年12月3日以存證信函通知原告解除契約，原告於102年12 月16日前收受該存證信函等情，均為兩造所不爭，並有被告提出之存證信函可稽（見本院卷第26頁、第27頁反面至第28頁），應認系爭契約至遲於102年12月16日業經被告合法解除。至原告主張兩造於103年4月8日合意解除契約乙節，雖亦為被告所不爭，然系爭契約既經被告單方解除，自無從再為合意解除。又契約第13條訂有「本契約成立後，倘甲方反悔不承買或不按時支付款項，則所交付乙方之款項由乙方沒收，甲方不得請求返還」之約款，有兩造不爭執之買賣契約書內容可稽。原告無正當事由未依期給付價款，被告援引上開約款沒收原告所付價款，即非無據。 ⒊原告雖主張依民法第259條規定及契約第12條約款，被告應退還原告已付價金1,000萬元云云，然民法第259條所定契約解除後之回復原狀義務，係於法律別無規定或契約另無訂定之情形下，始有其適用。系爭契約於第12條、第13條等約款，已就契約當事人無法繼續履約時之雙方權利義務設有規範，顯對於契約當事人於契約解除後之回復原狀義務另有約定，自不再適用民法第259條之規定。又本件原告無正當理由未依期支付價款，已如前述，並無契約第12條所稱不可抗力或政府法令限制之情事，原告主張依契約第12條約款請求被告退還價款云云，亦屬無據。至原告另主張兩造於103年4月8日成立被告無條件返還價金之合意云云，惟本件經證人即地政士官樹國、地政士張建雄、代書助理陳孟琴到庭，均一致證稱：兩造是約定如與新買家成立買賣，始退還原告已付之價款等語（見本院卷第81頁、第89頁、第91頁、第198頁）。至原告另舉證人楊正彬、余世傳為證，經證人楊正彬到場，係證稱：伊在兩造處理解約時並不在場，是原告告訴伊解約的時候沒有拿到退還的訂金等語（見本院卷第84頁），即該證人於103年4月8日兩造協談時並未在場見聞兩造之對談內容；證人余世傳雖證稱：解約當天洪茂榮說雙方先解除契約，並答應訂金1,000萬元隨時可以找他拿，因此原告才同意解約等語（見本院卷第86頁）。然該證人亦證稱其為買方即原告之仲介（見同上頁），應認該證人與原告親誼關係較近，且證人余世傳所言與承辦本件買賣之地政士、代書助理均不相同，實難僅憑證人余世傳所言，即認定兩造於103 年4月8日確有達成被告無條件返還價款之約定。原告所舉證據，既未能證明兩造間確有退還價款合意，則原告執此主張被告應返還原告已付價款云云，要無足採。㈡爭點㈡：原告請求酌減違約金，依民法第179條規定請求返還餘額部分： ⒈按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。系爭契約第13條約定「本契約成立後，倘甲方反悔不承買或不按時支付款項，則所交付乙方之款項由乙方沒收，甲方不得請求返還」等語，雖未於約款內容明載沒收之價款係作為違約金，惟該約款既載明於買方反悔不願承買或未依期支付價款時，賣方得沒收買方已付之價金，應認上開約款內容，屬損害賠償總額預定性質之違約金約定。 ⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。本件原告未依期給付價金，被告依契約第13條約款，沒收原告所付價款充作違約金，固屬有據，然兩造於102年10月24日簽訂系爭契約，被告則於102年12月3 日解除契約，自簽約至解約之期間僅1個月餘，被告受契約拘束之期間非長。且被告至遲於103年4月間即已另覓得新買家乙情，亦有被告提出之買賣契約書可稽（見本院卷第133 至134頁），應認被告因契約拘束而生之相關成本、花費尚非甚鉅。再查，系爭契約所定買賣價金為1億4,000萬元，而被告解除契約後，於103年6月20日以系爭不動產向銀行辦理抵押貸款1億6,000萬元之事實，亦為兩造所不爭執，並有被告提出之建物登記謄本可稽（見本院卷第33頁），徵以銀行貸款實務，貸款數額多低於抵押標的之價額，堪信系爭不動產於設定抵押貸款時之市值應高於1億6,000萬元，應認被告並未因原告未履行系爭契約而受有不動產跌價損失。本院審酌上情，認被告將原告已付價款全數沒收充作違約金，尚屬過高，應核減為200萬元始為允當。 ⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。為民法第179條所明定。次按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生（最高法院102年度台上字第1330號判決意旨參照）。本件違約金應酌減至200萬元，已如前述，原告依不當得利之法律關係，請求返還本件酌減違約金後之餘額800萬元，應屬有據，依前揭說明，原告此項價款返還請求權，其法定遲延利息應自本判決確定之翌日起算。五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還800 萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾前開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保聲請准、免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 105 年 5 月 3 日民事庭法官鄧晴馨以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 5 月 3 日書記官黃敏翠

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