臺灣宜蘭地方法院105年度簡上字第38號

• 裁判案由: 給付大廈管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣宜蘭地方法院
• 裁判日期: 107 年 01 月 10 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　 105年度簡上字第38號上　訴　人　劉玉女
訴訟代理人　林俊嘉
上　訴　人　陳建志

被上訴人　　船來大樓管理委員會

法定代理人　簡裕錦
訴訟代理人　陳敬穆律師
劉德弘律師
高大凱律師
上列當事人間給付大廈管理費事件，上訴人對於民國105年4月28日本院羅東簡易庭104年度羅簡字第133號第一審判決提起上訴，本院於106年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
上訴人劉玉女經合法通知未於言詞辯論期日到場，依被上訴人聲請為一造辯論判決。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴主張：
㈠、上訴人等為被上訴人所管理「船來大樓」（下稱系爭大樓）所屬建物之區分所有權人，依區分所有權人會議決議，上訴人等每月應繳納每坪新台幣（下同）30元之管理費，若區分所有權人未按期繳納管理費，積欠管理費達1年以上或金額5萬元以上，並得請求給付遲延利息。詎上訴人各積欠如原審判決附表積欠金額欄所示之管理費逾1年以上，屢經催討，
均置之不理，爰依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第21條規定及區分所有權人會議決議提起本訴。並為除供擔保金額外如原審判決主文所示之聲明。
㈡、對上訴人抗辯之陳述：
１、上訴人劉玉女部分：
⑴、上訴人劉玉女所稱被上訴人未善盡管理之實，應有更為具體事項之說明及舉證。被上訴人收取管理費用之行為，乃基於區分所有權人會議授權，為代收代付之性質，其所付之義務係為依規約之內容管理及運用公共基金，並受區分所有權人之監督，管委會與區分所有權人就給付管理費，管理公共基金之行為間，顯然並未存有對待給付之雙務契約關係，上訴人劉玉女不得主觀上認為被上訴人未盡管理事務便拒絕繳交管理費。又上訴人劉玉女主張以租金收益為抵銷，然未見係以何種請求權基礎向被上訴人主張。上訴人劉玉女謂持有建物30年共損失360萬元，惟被上訴人係於95年核備成立，迄
今僅有10年之久。又消滅時效僅有2年，上訴人劉玉女逾此
範圍內主張抵銷抗辯於法亦不合。
２、上訴人陳建志部分：
⑴、原審卷原證8號樓頂防漏工程紀錄，施作工程總價款為59萬
8,000元，惟被上訴人自104年7月份進行外牆整修工程後迄
今每月經費收支結餘平均約略為55萬元，可資運用的經費相當有限，若要進行樓頂防漏工程是一沉重負擔，如要同時修繕確實有窒礙難行之處。系爭大樓樓頂防漏修繕工程總價款與大樓每月經費平均結餘相比，幾近佔了全部，是為重大修繕。因此，上訴人陳建志主張系爭大樓樓頂防漏瑕疵導致其建物受損乙事，並不可歸責於被上訴人。且其所有羅東鎮興東路6號10、11樓建物（下稱系爭建物）損害之原因不一而
足，實無法以系爭建物受損即認為與樓頂漏水有因果關係。事實上此係颱風侵襲致使帷幕玻璃破裂，雨水由外滲入為主要原因。上訴人陳建志同時具有區分所有權人以及管委會委員二種身分，倘防漏工程確有瑕疵導致漏水，上訴人陳建志自可在區分所有權人會議或是委員會開會時提案說明，然上訴人陳建志不僅未曾提案，甚至連會議都不曾出席或以書面表示意見。
⑵、上訴人陳建志提出的鑑定報告根本無法說明建物因漏水造成的損害皆在其提起抵銷抗辯之前兩年內形成，依其於105年
10月24日準備程序所述造成其所有建物損害原因可分為二者：其一為樓頂防漏工程瑕疵；其二係帷幕玻璃破損。然關於樓頂防漏部分，上訴人陳建志係於93年9月3日買賣取得系爭建物所有權，則自93年9月3日起至樓頂防漏工程驗收日（
100年7月8日）止之期間內因漏水所造成建物損害的請求權
早已罹於2年的消滅時效。另關於帷幕玻璃破損，系爭大樓
樓層之帷幕玻璃，並非屬單純外牆，而是各專有部分得獨立使用之窗戶，亦即其在構造上、使用上皆具獨立性，係屬該樓層區分所有權人專有，應由該樓層所有權人負責維護。先前被上訴人先行修繕是基於安全考量及大樓外觀而為之，惟嗣後又經颱風侵襲致使玻璃破損情況嚴重，考慮系爭大樓位處羅東夜市商圈，倘若掉落恐擊傷遊客，基於維護安全考量，用大樓經費先行修繕，無礙於該窗戶仍屬各樓層區分所有權人專有之事實。系爭大樓在104年5月間已由訴外人萬利工程行承攬，除外牆整修外亦併同更換帷幕玻璃。但嗣後颱風來襲造成玻璃破損，此部分造成雨水滲入建物之損害並不可歸責於被上訴人，況帷幕玻璃本即上訴人陳建志專有專用，應自行負責維護為是，不可歸責於被上訴人。又上訴人陳建志主張抵銷抗辯尚須以確定之債權方可主張，而上訴人陳建志迄今尚未實際進行任何修繕，故縱該修繕費用應由被上訴人負擔，然該費用既尚未實際支出，自不符合已屆清償期而得主張抵銷之要件，故上訴人陳建志此部分之抗辯即屬無據。
二、上訴人上訴意旨：
㈠、上訴人劉玉女以：系爭大樓之樓梯遭封鎖，電梯未停留於伊房屋之樓層，且大樓之出入大門亦遭被上訴人封鎖，致伊根本無法使用房屋，喪失使用收益之權利，亦即，伊之房屋因被上訴人疏未管理，不僅無法居住，亦無法出租他人使用，因此受有相當於租金之損害，該大樓房屋每個月租金約為1
萬元，上訴人劉玉女1年則損失12萬元，上訴人持有30年，
共損失360萬元，主張抵銷。且目前伊在系爭大樓的房子已
經賣掉。
㈡、上訴人陳建志以：
原審判決認被上訴人向其收取之管理費屬代（全體區分所有權人）收代付性質，然被上訴人因怠於修繕頂樓漏水致其無法使用其系爭建物並受有相當於租金之損害，此損害賠償的債務亦應由區分所有權人全體負擔，其主張以該損害賠償債權與所負管理費債務抵銷，自應為法之所允。且其自93年購買系爭建物，自購買後即因屋頂長期漏水無法使用，經與被上訴人協議後於100年4月25日由被上訴人與廠商簽立施工契約書，負責系爭大樓屋頂積水防漏修繕工程，所有工程款均由其單獨支付；惟被上訴人發包工程後未善盡監督之責，工程驗收時亦未通知上訴人陳建志到場，致系爭建物迄今仍持續漏水而無法使用，另系爭大樓帷幕玻璃亦因颱風毀損破裂嚴重，導致雨水從破裂之帷幕玻璃處噴入系爭建物，亦造成系爭建物嚴重積水而無法使用。系爭大樓帷幕玻璃本屬公設，被上訴人自93年起迄今從未修復，故造成其受有系爭建物無法使用之損害，故依民法第184條規定，請求全體區分所
有權人負損害賠償責任，並抵銷被上訴人本件所請求管理費之債權。
三、本件原審判決上訴人劉玉女、陳建志應各給付被上訴人如原審判決附表所示金額及法定遲延利息。上訴人不服原判決提起上訴，聲明：㈠、原判決廢棄，㈡、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴均駁回。被上訴人則聲明請求判決駁回上訴。
四、被上訴人主張上訴人未繳交管理費，依公寓大廈管理條例第21條規定請求上訴人繳納等情，為上訴人所否認，並以前揭情置辯。是本件之爭點即為：㈠、上訴人劉玉女以被上訴人未盡管理之責以致上訴人劉玉女之房屋無法使用，受有相當於租金之損害，並以該損害賠償債權為抵銷抗辯有無理由？㈡、上訴人陳建志以被上訴人就共用部分漏水未修繕致系爭建物受損而以對被上訴人損害賠償債權為抵銷抗辯有無理由？茲認定如下：
㈠、上訴人劉玉女以被上訴人未盡管理之責以致伊房屋無法使用，受有相當租金之損害為抵銷抗辯並無理由：
１、查系爭大樓住戶規約（95年10月修訂實施）第11條約定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：㈠公共基金、㈡管理費。…三本社區管理費收費標準，依區分所有人坪數訂定，每坪30元」（見原審卷一第79頁），足見系爭大樓區分有權人已經由住戶大會議決管理費收取標準，堪認系爭大樓區分所有權人間已共同承諾願意按月繳納管理費，是被上訴人依前揭管理費收取標準，請求上訴人給付欠繳之管理費，洵屬有據。
２、按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，有最高法院59年台上字第850號判例意旨可參。查公寓大廈及其周圍之安全
及環境維護事項，固屬管理委員會之職務，管理條例第36條第3款雖有明文，然區分所有權人繳交管理費，係依區分所
有權人會議之決議行之，乃本於區分所有權人間之法律關係，與管理委員會執行職務當否無關，即二者並非本於同一雙務契約而生。上訴人劉玉女既不爭執積欠本件管理費之事實，則其以系爭大樓之樓梯遭封鎖，電梯未停留於其房屋之樓層、大樓之出入大門封鎖，致伊無法使用，而受有相當租金之損害等情，縱令為真，要屬被上訴人對於管理職務是否切實執行之問題，允應於區分所有權人會議中要求被上訴人改善，甚或另行依法訴究被上訴人責任，惟均核屬另一事項，尚不得執此作為拒繳管理費之理由，故上訴人劉玉女所為上開抗辯，核屬無據，不足為採。另上訴人劉玉女雖另辯以伊所有房屋已賣掉云云，惟買賣前房屋既伊所有，依法即有依照規約繳納管理費之義務，對於轉手於他人所有前已發生之本件管理費債務並未變更，自仍負有繳納管理費之義務，不因嗣後移轉區分所有權予他人而受影響。故上訴人劉玉女此部分抗辯，亦非可採。
３、至上訴人劉玉女於原審雖略述對上訴人組織之合法性有疑慮云云，然未提出具體指摘及其證據，於本院則未再就此為爭執，是就此部分本院即不再贅述之。
㈡、上訴人陳建志以被上訴人就共用部分漏水未修繕致其房屋受損，而以對被上訴人損害賠償債權為抵銷抗辯，並無理由：１、上訴人陳建志就積欠本件管理費之事實無意見，惟以系爭建物漏水造成損害得以對被上訴人請求之損害賠償債權（包括房屋的使用有租金收益的損失及建築物價值的損害，日後修繕費用的損害）抵銷為抗辯。查，經本院囑託宜蘭縣建築師公會就系爭大樓⑴、是否有頂樓發生漏水至同號11樓情形。⑵、11樓之玻璃帷幕是否破損？如是，是否因而11樓發生漏水之事由等項為鑑定，經該會以106年8月24日106宜縣建師
鑑（法院）字第0139號鑑定報告書（下稱鑑定報告）鑑定結論以：「㈠、羅東鎮興東路6號船來大樓屋頂地坪中央區域
因結構樑預拱，高程較周邊高、未積水，其防水層外觀並無龜裂或破損情形，因此鑑定人認為標的物11樓頂板中央區域的裂紋、水痕、鋼筋裸露鏽蝕的情形，在前次的PU防水層施作前即已存在，與現況屋頂周邊區域防水層破損關聯性低。㈡、船來大樓11樓頂板第1、2、12、15、16、28區頂板有明顯裂縫及水痕，為近期的漏水，且集中於建築物東北側，與屋頂積水及PU防水層老化破損範圍相符，可確認係因其上部屋頂防水層破損，雨水自頂板結構體裂縫滲漏所致。...㈢
、標的物11樓外牆的帷幕牆玻璃破損，在未按裝新玻璃修復之前，一般的雨水即會灌入室內；11樓各樘鋁窗的氣密性較差，窗台周邊牆壁有多處裂縫，現況有漏水情形；標的物11樓頂板舊的開口、東側外牆開口未封閉之前，在大雨及颱風時極可能灌入大量的雨水。鑑定人認為以上亦是造成標的物漏水的主要原因。」等語。
２、依前開鑑定報告結論，可知系爭大樓11樓滲漏水之原因，有：11樓頂板上屋頂防水層破損致雨水自頂板結構體裂縫滲漏，及11樓外牆的帷幕牆玻璃破損未重新按裝修復、各樘鋁窗氣密性較差、窗台周邊牆壁裂縫漏水、11樓頂板舊的開口、東側外牆開口未封閉等因素。其中除屋頂防水層破損部分，固可認係共用部分，為應由被上訴人管理維修範圍；其餘11樓本身外牆帷幕牆玻璃破損未按裝修復、各樘鋁窗氣密性差及窗台牆壁之裂縫、頂樓板及東側外牆開口未封閉等，則不乏有上訴人陳建志應自行修繕處置者。是非得認被上訴人有未就頂板PU層破損部分修繕情事，即認系爭建物之漏水責任應全由被上訴人負擔。
３、再者，依鑑定報告及所附系爭建物11樓平面示意圖、現況照片所示，該樓層全無裝潢，尚呈建築完成時粗胚或僅上底漆之狀態，管線外露，多處插座尚未安裝，多處帷幕牆玻璃破損新近始更新之狀況，顯然並非處於如將頂板PU層破損所致漏水因素排除，即可供人使用之狀態。則上訴人陳建志以可歸責於被上訴人未修繕頂板PU層致漏水，致其無法使用系爭建物，而受有相當於租金之損害，並主張與本件管理費為抵銷，自難認已盡其舉證責任，而非可採。況頂板係系爭大樓全體區分所有人之共同使用部分，而由被上訴人管理維護，然上訴人陳建志既未墊付修繕費用而難認有支出費用之損害外，亦非得逕主張由被上訴人支付其修復頂板之必要費用以代回復原狀之損害，是上訴人陳建志所為抵銷抗辯，俱非有據，自仍應給付被上訴人積欠之管理費。
五、綜上所述，被上訴人依大廈管理條例第21條及區分所有權人會議決議，請求上訴人給付如原審判決附表所示金額之管理費及法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人給付，核無不合，上訴意旨猶執前詞抗辯，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 10 日民事庭審判長法 官 蔡仁昭
法 官 謝昀璉
法 官 張軒豪
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 11 日書記官 曾至萱