臺灣宜蘭地方法院105年度訴字第123號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣宜蘭地方法院
• 裁判日期: 106 年 01 月 16 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第123號原　　　告　林淵源
林麗華
共　　　同
訴訟代理人　曾威龍律師
林志嵩律師
被　　　告　嚴黃秋月
訴訟代理人　陳敬穆律師
劉德弘律師
高大凱律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年1月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴意旨：
㈠、緣坐落於宜蘭縣○○市○○段00000地號土地（下稱系爭土
地）為原告所有，其上建有門牌號碼宜蘭市○○路00巷0弄
0000號二層房屋（下稱系爭建物）。查系爭建物並無任何合法權源，竟占用原告所有系爭土地，而被告為系爭建物之所有或事實上處分權人，原告依民法第767條規定，請求拆屋
還地。既被告無權占用系爭土地，為無法律上之原因而受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，被告之受有利益與原告之損害具有相當因果關係，爰依民法第179條之規定，
請求相當於租金之不當得利，按被告占用系爭土地之面積，申報地價8%，請求被告返還起訴前五年相當於租金之不當得利，及自起訴後至履行拆屋還地之日止之不當得利等語。並聲明：⑴、被告應將坐落於系爭土地上如附圖編號a1部分所示面積42.00平方公尺三層混凝土造建物、編號a2部分所示
面積10.00平方公尺一層混凝土造建物、編號b1部分所示面
積33.00平方公尺鋼鐵造雨棚、編號b2部分所示面積2.00平
方公尺鋼鐵造雨棚均予以拆除，將土地返還原告。⑵、被告應給付原告林淵源新臺幣（下同）43,237元、原告林麗華21,619元及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止按年息5%計算之利息。並應自民國105年3月4日起至履行拆屋還地
之義務止每月給付原告林淵源1,021元，給付林麗華510元。⑶、願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、按使用借貸為債之契約，僅能拘束契約當事人，原告從未同意被告使用系爭土地，被告主張原告有同意伊使用系爭土地云，與事實不符。且原告及訴外人林良雄等地主前於74年10月提供含系爭土地在內等多筆土地，與建商即訴外人朱達雄簽立「合建契約書」，當時地主有交付土地使用權同意書（下稱系爭土地使用同意書）予朱達雄，同意朱達雄使用系爭土地。而兩造從未見面，自無成立使用借貸合意之可能，證人林良雄到庭固證稱：「因為當初起造人是公司還是個人尚未決定，所以我們配合建商給他空白的同意書」云，惟查建商以負責人、股東個人名義為起造人，而達其節稅考量者，所在多有；被告竟據以主張空白授權云，容有誤會。建商朱達雄未經地主同意，在空白土地使用同意上填載被告姓名，純因節稅考量，絕非空白授權。兩造亦無默示使用借貸關係存在，地主與建商於76年7月15日簽立協議書（下稱系爭協
議書），地主依和解契約取得協議書所示房屋，本據創設之效力，被告認地主取得合建房屋，應支付一定對價云云，已有誤會。
㈢、系爭協議書內容約定：「㈠各方於74年10月、75年10月所簽訂之合建契約書、協議書連同相關之約定事項，俱已解除，…。」等語，協議書為林良雄、朱達雄等人同立，業經證人林良雄結證屬實。建商朱達雄於79年07月15日再次書立「覺書」確定：「查坐落宜蘭市壯一段18-3、18-9、18-10、19
、19-2~19-18等十一筆土地於74年10月13日與立覺書人簽訂合建協議書，所開立之空白土地使用同意書（事後再填起造人、日期）因解除契約，同意即日起作廢，特此證明。」。證人林良雄證稱：「（請提示原證五覺書，上有朱達雄的簽名是否他親簽？）是的。」、「（後來為何同意書作廢？）因為房子已經依協議書分配，原來合建已經解約，怕建商另外去申請，所以約定作廢。」等語，依最高法院93年度台上字第577號實務見解，被告亦不得執系爭土地使用同意書，
主張有權占有，且被告執已作廢之系爭土地使用同意書，主張有權占有云，即有未合。
㈣、又本件合建純因建商違約，以致造成地主長期繳納地價稅等稅賦，而長達30餘年間無法使用系爭土地的損失。被告向建商購買預售屋，依交易慣例，僅需繳納三成自備款，而被告亦自承建商未完成房屋之興建，則被告所繳納之價金當遠低於三成自備款，被告僅繳三成不到的價金，如能無償使用原告土地，而聽任原告無法使用土地，卻需繳納地價稅等稅金，實有失衡平，原告提起本件拆屋還地，實為權利之正當行使，而無違誠信。
二、被告聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，答辯意旨：
㈠、被告在系爭土地興建系爭建物時，已得系爭土地所有權人之同意，此有原告出具之系爭土地使用同意書為證，被告並取得合法建造執造，顯見被告有使用系爭土地之正當權源，並非無權占有，亦非無法律上原因受有利益，故原告依民法第767條、第179條請求拆屋還地及不當得利云云，並無理由。又原告所有之系爭土地係分割自同段19之17地號土地，而同段19之17地號土地又分割自同段19之2地號土地，同段19之2地號土地則是合併自19之5地號土地，即是原告出具系爭土
地使用同意書上所載之同意標的，故被告具占有系爭土地的正當權源。
㈡、本件原告確於74年12月20日出具系爭土地使用同意書給予被告，同意被告使用系爭土地，其上明確載有「茲有許國興、嚴黃秋月等2人，擬在下列土地建築3層R.C造建築物，業經
本人等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。」等語，並有原告等人用印，宜蘭縣政府建設局因此於75年10月8日核發建造執照。被告既為兩造間使用借貸關係之當事
人，據此主張有合法占有土地權源，應屬有理，原告主張有違債之相對性云云，自難遽採。被告之占有權源既源自於伊與原告間之使用借貸契約，其效力即非訴外人朱達雄與原告等人間之協議書、切結書所得拘束。亦不能影響被告就系爭土地之合法占有權源，此理至明。再者，原告所舉最高法院93年度台上字第577號民事判決，其案例事實乃地主與建商
間約定，雙方共同銷售合建房屋，地主可預期自交易中獲得利益，且無權占有者實係與地主成立買賣契約之買受人，認定買賣契約成立後，買受人不當然取得無償使用基地之效力，其案例事實與本件不同，殊無援用之餘地。
㈢、退萬步言，縱認系爭協議書為真正，然查該協議書第（二）條、第（四）條規定，「配置圖即附件一所示建物，不論有無完成，悉按配置圖所示內容分配與各方，即……丁方（即訴外人朱達雄）分得B-17、A-14、A-15、A-16、B-13、B-14、B-20、B-21、C-13、C-14、E-21、E-22、E-23、E-24、E-25、F-1、F-27、F-28以上共計三十戶」、「丁方分配所得
之建物，將來如欲獲得該建物基地之所有權，丁方應與基地所有權人另行商議。」等語可知，立協議書人（包括原告）均同意依前揭坐落位置分配建物之所有權，並同意依各該建物位置取得坐落基地之使用權，惟如需取得坐落基地之所有權則需再與土地所有權人商議價購條件。準此，被告所有房屋即坐落上述協議書編號E-21、E-22位置，訴外人朱達雄雖未取得基地之所有權，但被告所有之房屋已因該次分配得以合法占有系爭土地至明。故退萬步言，縱認協議書為真正且涉及被告占有權源之分配，原告亦不得據以主張被告不具合法占有權源。
㈣、依證人林良雄證述，伊並不清楚原告當初所出具者是否亦為空白同意書，故無法證明原告之主張可採；縱認原告主張當時出具同意書上的起造人欄也是空白的，依證人林良雄證述，地主出具空白同意書，係因尚不確定起造人是公司或個人，惟當然知悉是同意土地上起造建物，顯有同意不特定公司或個人使用系爭土地起造建物之意思，而系爭土地使用同意書起造人欄為被告即為此一適例，故兩造間已有土地使用借貸關係。而既然此一使用借貸關係存在於兩造之間，即非訴外人朱達雄可片面出具切結書終止之，該終止既非合法，原告請求即無理由。且依證人林良雄證述，可知76年原告與訴外人朱達雄等人簽立協議書，係同意依據現況分配房子，雖無處分所有權，但已同意被告使用系爭土地。否則合建契約既已解約，原告無須讓與土地所有權與訴外人朱達雄，訴外人朱達雄也已經將「合建保證金」移作違約金支付原告等人，何須另外分配已蓋成的建物給原告，原告所「互易」者，雖非系爭土地所有權，但至少包含系爭土地之使用權，故兩造間有默示使用借貸合意存在，且因借貸使用目的尚未完畢，原告不可請求返還系爭土地。至於原告以79年時訴外人朱達雄之切結書已作廢使用同意書云云；然縱認訴外人朱達雄可終止兩造間使用借貸關係，該作廢者也僅限於建商即訴外人朱達雄分配建物位置以外之範圍，此觀證人林良雄謂「房子已經依協議書分配，怕建商另外去申請」等語可知，訴外人朱達雄當時所終止者，係指訴外人朱達雄自己所分配之建物位置以外土地之同意書。
㈤、本件原告之請求構成權利濫用，因伊於合建契約解除後，於76年成立之協議書中除可以受領違約金，更可分配E-20、F-25、F-26等建物，原告顯然已因同意被告使用系爭土地而獲得對價，迺於本件訴請被告將已而投入大量時間、金錢建築之建物拆除，對國家經濟造成損失，可認上訴人行使權利所得利益極少而被上訴人及國家社會所受之損失甚大，應屬權利濫用，請求無理由。本件原告之請求有權利失效理論之適用，蓋伊於74年出具土地使用同意書給被告，合建契約解約後，亦於76年成立協議書同意建商分得系爭土地，被告因信任此一同意使用之外觀，投入大量時間、金錢在土地上興建系爭建物，原告對此知之甚稔，並且受有違約金給付、分配E-20、F-25、F-26等建物之對價，逾20年間均不行使其所有權，迺又提起本件訴訟請求拆屋還地，本件訴訟請求拆屋還地，已有違誠信原則而有權利失效理論之適用，故請求無理由。
三、本院之判斷：
㈠、本件原告主張系爭土地為其等所共有，系爭土地上有被告所有如附圖所示編號a1、a2、b1、b2之系爭建物占用等節，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖為證（本院卷第10至11頁），並經本院至現場履勘明確，製有勘驗筆錄、照片附卷可憑（見本院卷第31至36頁），且經本院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所指派測量人員就系爭建物坐落情形實地測量後繪製如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可按，被告就此亦無爭執，是上開事實自堪信為真實。
㈡、原告主張被告所有系爭建物係屬無權占有系爭土地，被告則否認之，抗辯係依原告出具之系爭土地使用同意書之約定而為占有使用，且原告本件請求有權利濫用情形及違反誠信原則等語。是本件之爭點，即為：㈠、被告主張系爭建物係基於使用借貸關係占有系爭土地是否有理由。㈡、如認前項被告抗辯不成立，被告另抗辯原告本件請求構成權利濫用及有違誠信原則，是否有理由。茲認定如下：
１、被告主張系爭建物係基於使用借貸關係占有系爭土地為有理由：
⑴、被告主張系爭建物係基於使用借貸關係占有系爭土地，已據提出系爭建物建造執照申請書、系爭土地使用同意書、建造執照等文件為證（見本院卷第55至61頁），原告不爭執前開文件之真正，而主張原告及其餘地主前於74年10月提供含系爭土地在內等多筆土地，與建商即訴外人朱達雄簽立「合建契約書」，當時地主有交付系爭土地使用同意書予朱達雄，同意朱達雄使用系爭土地，而兩造不相識，自無成立使用借貸合意等語，查，被告所申請建造執照申請書內有原告於74年12月20日出具系爭土地使用同意書，其上明確載有「茲有許國興、嚴黃秋月等2人，擬在下列土地（即宜蘭壯一段壹
玖之伍，現為系爭土地）建築3層R.C造建築物，業經本人等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。」等語，並且有原告林淵源、林麗華用印，並經宜蘭縣政府建設局於75年10月8日核發建造執照在案。是系爭土地使用同意書內
容被告既為兩造間使用借貸關係之借用人，原告已同意被告使用系爭土地，故被告主張有合法占有土地權源，於法有據，並無原告主張違反債之相對性情事。
⑵、原告雖主張其與建商朱達雄已簽訂協議書解除合建契約，及朱達雄於79年7月15日簽訂覺書，已將前出具之系爭土地使
用同意書於解除契約後同意作廢，被告不得執系爭土地使用同意書，主張有權占有云云。查證人即系爭地主之一林良雄到庭證述：「（問：宜蘭市○○段00000地號土地之前是否
你們的土地，與建商曾合建？）是的，這只是其中一筆。」、「（提示原證四協議書，其上有你簽名是否你親簽？是否曾經有這協議其原因為何？）是的，有這協議。這是74年間與建商合建，後來因為拖了好幾年沒有完成，建商朱達雄沒有履約，所以我們地主與建商解約，依據現況分配地上房子，分配內容如協議書的內容。」、「（問：分配時有無分配土地？）沒有，只有房子部分。」、「（問：依協議書建商所分配的房子坐落的土地如何處理？）土地是建商履約後地主才會把土地給他，後來一直到現在建商一直沒辦法履約，所以土地都沒有過戶。」、「（問：當時你們地主有和買房子的買方簽土地使用同意書？）我們跟買方沒有接觸過，他們是和建商洽談，我們不知道。」、「（提示原證五覺書問：上有朱達雄的簽名是否他親簽？）是的。」、「（問：當時為何會再簽立此覺書？）因為當初起造人是公司還是個人尚未決定，所以我們配合建商給他空白的同意書。」、「（問：後來為何同意書作廢？）因為房子已經依協議書分配，原來合建已經解約，怕建商另外去申請，所以約定作廢。」、「（提示原證四協議書第二條問：為什麼你可以依據協議書第二條分配B-15、16、18、19建物？）這是我們兄弟三人的。因為有很多地主和建商合建。」、「（問：承上既然那次協議書已經把合建契約解約了，你們兄弟三人的土地也不願意與建商互易了，為什麼你們兄弟三人還可以分配到建商所蓋的建物）我們本來可以分到10幾戶，本來要蓋122戶後
來只蓋了2、30戶，我們只拿一小部份。」、「（問：你們
兄弟三人在立協議書時究竟付出了什麼給建商才可以拿這一小部份？）解約時我們還是希望根據原來合約分給我們，協議結果只要建商履約我們還是會把土地給他。」、「（問：74年有無出具土地使用權給建商朱達雄？）有，是空白的，協議書上寫的很清楚。」、「（問：你在出具土地使用權同意書時，是否知道建商要做什麼？）當然是要蓋房子。」等語（見本院卷第91至93頁）。依上開證人林良雄之證詞，可見其等地主係因合建契約而出具未填寫日期、起造人之空白土地使用同意書予建商，由建商視情況以所建房屋買方或建商公司自身為起造人，以取得合法建造執照在系爭土地上興建房屋，使合建契約得以順利進行，則顯然係有概括同意建商嗣後決定之起造人使用系爭土地之意；否則地主即證人林良雄等人與建商朱達雄其後解除合建契約時，亦無必要為避免建商另外再申請建築執照而特再由朱達雄出具前述覺書言明作廢空白土地使用同意書。而於本件，於系爭土地使用同意書，已填具被告及訴外人許國興為起造人，且亦確已以被告等人為起造人申請核發建造執照（見本院卷第55至61頁），則被告抗辯係基於其與原告等系爭土地所有權人之使用借貸關係而合法占有，自屬可採。是縱其後發生朱達雄與原告等地主間終止合建關係、將地主前所立空白土地使用同意書作廢或朱達雄立具覺書等情事，均不當然影響兩造間之使用借貸關係。況並無證據證明原告等地主曾向朱達雄或被告表示因與建商解除合建契約，故終止與被告間之使用借貸關係之情，則兩造間就系爭土地之使用借貸關係自不受影響，而仍存在，是原告此部分主張並不足採。
⑶、又查，76年7月15日原告與建商朱達雄簽訂之協議書第㈡條
、第㈣條規定，「配置圖即附件一所示建物，不論有無完成，悉按配置圖所示內容分配與各方，即……丁方（即訴外人朱達雄）分得B-17、A-14、A-15、A-16、B-13、B-14、B-20、B-21、C-13、C-14、E-21、E-22（按：即現系爭建物位置，見附圖及本院卷第69頁)、E-23、E-24、E-25、F-1、F-27、F-28以上共計三十戶，均係76年5月31日以前興建」、「
丁方分配所得之建物，將來如欲獲得該建物基地之所有權，丁方應與基地所有權人另行商議。」等語，及前揭證人林良雄所證述，可證原告與朱達雄等人簽立協議書，係均同意依前揭坐落位置分配建物之所有權，僅就所坐落土地部分之所有權為保留約定「如欲獲得建物基地之所有權...應與基地
所有權人另行商議」等語，是依此協議書之約定，可認縱地主與建商解除或終止合建契約，然仍默示同意建商所取得之建物就所坐落土地有占有使用權限，只是如欲取得土地所有權尚須另行商議而已。是原告以已與建商解除或終止合建契約、建商書立覺書作廢空白土地使用同意書，而主張被告之系爭建物就系爭土地已無土地使用權限云云，並不足採，應認被告之抗辯為有理由。
⑷、從而，本件被告之系爭建物係本於原告等系爭土地所有人所立具之土地使用同意書，基於使用借貸關係占有使用系爭土地，則原告主張被告無權占有系爭土地，請求被告拆屋還地，及無權占有土地所受有相當於租金之不當得利，均無理由，不應准許，應予駁回。
２、本件已基於前述理由認原告之請求無理由，則是否有權利濫用及有違誠信原則規定之爭點，已無再行認定之必要，附予敘明。
四、綜上所述，原告依民法第767條、第179條規定請求被告拆屋還地及返還相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。又原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 1 月 16 日臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
正本係照原本作成
原告林淵源、林麗華如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（應附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日書記官 林秀麗