105年度訴字第564號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：107 年 04 月 24 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第564號原　　　告　陳儀芳廖弘共　　　同訴訟代理人　郭美春律師蔡瑜軒律師被　　　告　何淑女訴訟代理人　蔡文上當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年3月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A1所示之房屋（面積七八點七二平方公尺）騰空返還予原告。被告應給付原告新台幣伍拾壹萬貳仟元，及自民國一０五年十二月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一０六年七月十五日起至遷讓返還上開第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新台幣肆拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項到期部分，於原告按月以新臺幣壹萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告陳儀芳之父陳添壽與被告於97年1月簽立房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租賃契約），租賃標的物為「宜蘭縣○○鄉○○村○○路00號旁之空地（含建物）」（下稱系爭租賃標的），租期為97年1月20日至102年1月20日，並搭建如附圖編號A1之地上物（下稱系爭地上物）以供被告營業使用，且約定其所有權歸出租人即陳添壽所有。嗣訴外人陳添壽於100年間去世，由原告繼受系爭房屋租賃契約，系爭房屋租賃契約期滿後，兩造並未另行簽立租約，被告仍繼續使用租賃物並給付租金，其後於102年間、103年間兩造約定每月租金分別為2萬元、3萬元，嗣原告欲收回租賃物以自營事業、陪伴母親即原告廖弘，遂向被告商議，因被告一再表達欲續租且主動調升租金，兩造乃口頭合意自104年4月20日起調整月租金為5萬元，但租期未確定，且自104年4月20日至104年12月，被告均按月給付原告5萬元。嗣原告仍欲收回自住，故於104年7月8日通知被告表示欲收回租賃物自住，租期至 104年12月31日屆滿。其後又接獲被告委請律師發函告知兩造應屬不定期租賃契約而否認原告請求。而於104年12月20 日至105年7月20日被告均有以匯票等方式將租金50,000元寄予原告，惟原告仍希望兩造有租約明文再繼續收取，故將匯票退還被告，並發函請被告與原告協議簽訂租約，然被告並未置理，迫於無奈，原告乃收取被告於105年8月20日繳付之租金5萬元，然原告收取此次租金後，被告於105年9月即僅給付租金18,000元，且此後每月僅給付租金10,000元迄今。㈡現原告陳儀芳因家庭、營生之規劃，考量原告廖弘年老，原告陳儀芳身為人子因工作在台北無法調回宜蘭，遂由一向經商之妻林玉惠結束台北之事業，成立六萬企業社，添購數量腳踏車及電動四輪車，並準備收回租賃標的，乘此宜蘭觀光機會自營事業，兼能照顧陪伴老母，一舉兩得，爰依土地法第100條第1款規定終止租約，收回系爭地上物自營事業。㈢又被告已共計積欠104年12月20日起至105年7月20日間共8個月，及105年9月20日至11月20日共3個月，總計共11個月份，扣除已繳交之38,000元租金，合計積欠512,000元租金，已超過二個月以上之租金額；縱於104年12月至105年7月間之40萬元租金係原告拒收，但被告亦未將租金提存法院，不願繳租之意明甚，當亦構成積欠租金之事實。退萬步言，縱以105年9月至11月等三個月計算，三個月份租金應為15萬，惟被告三個月份租金僅繳納38,000元，顯然遲付金額已超過2個月。原告前已於105年9月13日以電話簡訊通知被告催繳先前未付租金，並於105年10月11日、105年11月23日寄送存證信函通知被告依法終止租約，請求被告遷讓返還系爭租賃標的。是被告已構成土地法第100條第3款未繳納租金達兩個月以上之事由，且經原告催告，原告自得依此規定終止租約。㈣承前述，兩造之租金自104年4月起已協議租金調整為每月5 萬元，惟被告至今除積欠自104年12月20日起至105年7月20 日間，共8個月份之40萬元租金外，另者自原告起訴前，包括105年9月20日、10月20日、及11月20日，被告僅分別給付18,000元、10,000元、10,000元，共38,000元，故被告總共積欠11個月份租金（每月5萬元、11個月，共55萬元），扣除已繳交之38,000元租金，合計積欠512,000元租金。原告自得因前開事證請求512,000元租金，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈤兩造租約於105年11月間起即告終止，其後被告迄今仍占有系爭租賃標的使用中，自屬無權占有，爰依不當得利法律關係，請求被告給付自105年12月20日起至遷讓返還系爭租賃標的止，每月相當於租金50,000元之不當得利。㈥並聲明：1.被告應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上，如附圖所示編號A1之房屋（面積78.72平方公尺、一層木造鐵皮頂房屋）之地上物騰空遷讓返還予原告。2.被告應給付原告512,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。3.被告應自105年12月20日起至遷讓返還第一項所示之建物之日止，按月給付原告50,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。4.原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：㈠被告與訴外人陳添壽前曾訂立系爭房屋租賃契約，租金自98年1月20日至102年1月20日為每月1萬元，此後即未再定有租約，由被告繼續使用系爭房屋租賃契約標的物，則兩造應成立不定期租賃關係，且依系爭房屋租賃契約每月租金仍應為1萬元，被告願意繼續承租。㈡依系爭房屋租賃契約第13條第5款：「租約到期時，乙方有優先續約權」，且依民法第450條規定，被告於系爭地上物經營車輛出租已逾10年，且家計均以此為生，習慣甚久。另原告主張收回系爭地上物及空地係為供自己擴大營業使用之目的，足見原告自私自利，覬覦被告戮力開拓的市場商機，違反社會商業倫理，原告應不得據此終止租約。㈢被告與同商圈38號租賃契約，6年間租金從18000元調升至22,000元，可見被告請求續約空地之租金10,000元，顯屬合理。而原告陳儀芳於102、103年間出面片面調高租金，於104 年再片面調高租金為5萬元，被告基於生活經濟壓力，只能隱忍，並無合意，且依土地法第97條第1款規定，計算每月租金應為1155元，原告請求租金超過此規定甚多，顯無理由。另被告自104年4月至104年11月均有以郵政匯票給付原告每月租金5萬元收受，後因原告自104年12月拒收，直到105 年8月才收取被告給付之租金5萬元，被告乃於105年9月給付原告租金18,000元，並自105年10月迄今按月給付原告租金10,000元，原告一方面要催繳，一方面又不與被告續約，且原告就租金時而收取，時而拒收，現每月都有收取被告1萬元租金，可見原告也同意以1萬元出租給被告，被告並無土地法第100條第3款之情事。㈣系爭地上物係搭建在法定空地上，訴外人陳添壽卻在法定空地上，自僱工人增建系爭地上物，供被告營業使用，違反建築法，是迴避法律強制事項，應屬脫法行為，依民法第71條規定，應屬無效，不受國家法律保障。另系爭地上物被告有出資184,000元搭建，原告無權要求返還。㈤訴外人陳添壽於100年間去世，兩造並未再簽訂以字據訂立之契約，原告於105年12月始提告請求，期間已逾5年，依民法第126條規定，其請求相當租金之不當得利，應已因時效消滅。㈥並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：㈠原告主張訴外人陳添壽（即原告陳儀芳之父、原告廖弘之夫）與被告於97年1月簽立系爭房屋租賃契約，出租系爭租賃標的，租期為97年1月20日至102年1月20日，並搭建系爭地上物以供被告營業使用，嗣訴外人陳添壽於100年間去世，由原告繼受系爭房屋租賃契約，系爭房屋租賃契約期滿後，兩造並未另行簽立租約，惟被告仍繼續使用租賃物並給付租金，原告並無表示反對，其後於102年間、103年間，租金則改以每月2萬元、3萬元，嗣於104年4月20日起則調整月租金為5萬元，被告迄至104年8月20日均按月給付原告該等租金（除104年12月20日至105年7月20日被告以匯票等方式寄予原告而遭原告退回），後於被告於105年9月即僅給付原告租金18,000元，並自105年10月迄今按月給付原告租金10,000 元等事實，業經提出系爭房屋租賃契約、宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地謄本、被告開立面額50,000元、發票日為105年8月20日之支票1張、匯款明細等為證（本院卷第8-11、7 、16、72頁），並經本院於106年8月11日至現場勘驗並囑託宜蘭縣羅東地政事務所製有土地複丈成果圖即附圖在卷可稽（本院卷第103-108頁勘驗筆錄及照片、第111頁土地複丈成果圖），且為被告所不爭執，堪認屬實。㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查訴外人陳添壽與被告間訂立系爭房屋租賃契約，嗣陳添壽於系爭房屋租賃契約存續期間死亡，由原告繼受系爭房屋租賃契約，原告即依約享有權利及負擔義務，而於系爭房屋租賃契約期限屆滿後，被告仍繼續為系爭租賃標的之使用，而原告亦未表示反對，則兩造就系爭租賃標的當視為不定期限繼續契約；而其間兩造就租金金額部分既已重新議訂，就系爭房屋租賃契約之其他條款並無其他異議，被告亦已就重新議訂之租金金額給付原告多期，業如前述認定，足認兩造間之租賃契約權利義務，自104年4月20日起，除租金金額經兩造合意變更為每月5萬元外，其餘均與系爭房屋租賃契約相同而為不定期限繼續契約甚明。至被告雖以係原告片面提高租金、被告無奈隱忍始為給付，兩造就租金提高並無合意云云為辯。然查被告自104年4月20日起至105年8月20日均持續按月給付5萬元租金予原告（縱原告於 104年12月20日起至105年7月20日止拒絕受領，亦僅係原告受領遲延而被告不負遲延給付責任而已，無礙於兩造租賃契約關係之繼續存在），且由被告委請律師於104年8月20日發函予原告之函文亦載明：「陳添壽先生於合約期滿前已往生，原先由配偶廖弘收受，104年4月系爭不動產由陳儀芳繼承後，由陳儀芳出面處理租賃事宜，並收取租金，於104年4月起雙方協議租金調整為每月5萬元，…，至104年7月為止，均按期收受上開租金，原先本人建議一次簽5年契約，惟陳芳儀先生遲遲未辦理簽約手續，因之兩造目前存有不定期限之房屋租賃契約…。」（本院卷第13-14頁）足認被告亦肯認系爭房屋租賃契約租金自104年4月起已經兩造合意調整為每月5萬元且為給付甚明。況被告亦未舉證其受有何強暴、脅迫始為給付，其所謂無奈隱忍當僅為其本於自身利害考量後仍同意以此條件繼續承租系爭租賃標的而已。是以，兩造間就此租金金額自當已意思表示合致，被告辯稱並無合意云云，洵屬無據。㈢按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。」土地法第100條第1款定有明文。又不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之正當理由及必要情形時，得終止之。而所謂收回自住，並不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內；且非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內，最高法院72年度台上字第1057號判決要旨、101年台上字第1152號民事判決可資參照。查原告陳儀芳、廖弘為母子，其父陳添壽於100年間已過世，則原告陳儀芳主張為就照顧年邁之廖弘，遂由其妻林玉惠返回宜蘭與廖弘同住於系爭租賃標的旁之宜蘭縣○○鄉○○路00號住處內，並104年4月9日向宜蘭縣政府申請核准設立「六萬企業社」，以經營租賃業為營業項目，且於104、105年底再添購數輛腳踏車及全電動四輪車以求擴大營業等情，業據提出戶口名簿影本、宜蘭縣政府104年4月9日府旅商字第1040901053號函文及商業登記抄本、良駒企業股份有限公司都會租車中心出貨單8紙為證（本院卷第92-99頁），而被告亦指稱原告收回系爭租賃標的係為經營腳踏車租賃業供己擴大營業使用等語，是足認原告收回系爭租賃標的確係為供己或配偶營業使用，而衡諸原告為維繫母子親情並兼顧營利謀生之目的，確有收回系爭租賃標的之正當理由與必要，則原告本於不定期租賃法律關係，依土地法第100條第1款規定終止兩造不定期之房屋租賃關係，並依系爭房屋租賃契約第9條：「租賃關係消滅時，乙方（即被告）應即日將租賃房屋屋回復原狀遷空返還甲方（即原告），不得拖延。」請求收回系爭租賃標的，自屬有據，應予准許。至被告指摘系爭地上物搭建於法定空地上，為脫法行為，其法律關係應屬無效云云，然縱被告所言屬實，然此當係涉及系爭地上物之搭建有無違反建築法而不得為建物登記或應遭行政機關拆除之行政管制問題，無礙於兩造間就系爭租賃標的成立之租賃法律關係有效存在，是被告執此辯解，洵屬無據。又原告依土地法第100條第1款規定請求收回系爭房屋自為營業既經准許，則其另依土地法第100條第3款規定訴請收回系爭房屋，自無再予審酌之必要，附此敘明。㈣查兩造間就系爭租賃標的之租金，自104年4月起已合意調整為每月5萬元，業如前述認定，而被告自104年12月20日起至105年7月20日間之8個月租金並未給付原告亦未為提存，及於105年9月20日、10月20日及11月20日則分別給付原告18, 000元、10,000元、10,000元等情，為兩造所不爭執，則依此計算，原告主張被告自104年12月20日起至105年11月20日止，已積欠租金達512,000元（計算式：50000×00-00000- 00000-00000＝512000），依租賃契約法律關係請求被告給付積欠租金512,000元，當屬有據，應予准許。至被告抗辯依土地法第97條規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，上開租金過高云云。然按城市地方營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，不受土地法第97條規定房屋租金最高限額之限制，即土地法第97條租金限制之規定，不包含供營業用之房屋，最高法院93年度台上字第1718號判決可資參照。查系爭租賃標的所在固屬城市地方，然係供被告營業使用，此為兩造所是認，則依上開說明，自無土地法第97條租金限制規定之適用，被告所辯自不足採。另被告抗辯原告租金請求權已罹於時效消滅云云。惟按民法第126條規定給付租金請求權之短期時效為5年，原告前揭請求之租金並無逾5年之情形，被告此部分抗辯洵屬無據。㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。是無權占有人顯係無法律上原因而受占有使用系爭租賃標的之利益，並已致出租人無法管領使用而受有損害，出租人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。查原告於業106年7月14日提出依土地法第100條第1款規定終止兩造租賃關係（本院卷第85頁），業如前述，則被告自此占用系爭租賃標的即無合法權源，則其無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，揆之上揭說明，原告自得依民法第179條、第181條但書之規定，請求被告給付占有系爭租賃標的相當於租金之不當得利，而原告主張被告使用系爭租賃標的之不當得利以前揭租金計算即每月5萬元，當屬有據，自應准許。惟逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項本文分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀同法第203條規定即明。本件原告於105年12 月7日起訴，起訴狀繕本於同年月28日送達被告，此有本院送達證書可證（本院卷第22頁）。是原告就前開得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達翌日即同105年12月29日起至清償日止，按法定利率週年利率5％計算之利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告依租賃契約法律關係請求返還租賃物、給付租金及依不當得利之法律關係，請求被告應將系爭地上物遷讓騰空返還原告，並給付原告512,000元，及自105年12月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，另自106年7月15日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告50,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰酌量本件情形（僅就關於相當於租金之不當得利之附帶請求有一部分敗訴，而此等請求之價額本即未一併計入訴訟標的價額），就上開訴訟費用命由被告負擔。七、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。八、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 107 年 4 月 24 日臺灣宜蘭地方法院民事庭法官陳雪玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 4 月 24 日書記官黃敏翠

臺灣宜蘭地方法院105年度訴字第564號

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