臺灣宜蘭地方法院106年度訴字第15號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣宜蘭地方法院
• 裁判日期: 107 年 04 月 24 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第15號原　　　告　莊淑華
訴訟代理人　王清白律師
許翔寧律師
賴宇宸律師
被　　　告　三鑫開發有限公司
法定代理人　戴榮鳳
訴訟代理人　林易徵律師
賴成維律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國107年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰參拾玖萬參仟壹佰陸拾元，及自民國一０五年十月二十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾柒萬元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾玖萬參仟壹佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國102年12月25日簽立植村墅房地之銷售業務合約
書（下稱系爭銷售業務合約書），由原告承攬代銷坐落於宜蘭縣冬山鄉永美段第9等房地(即A1、A3、A5、A6、A7、B1、B3、B5、B6)，嗣後B2被告自售經客戶退約，亦交由原告莊
淑華代銷，共計10筆房地，並約定給付原告超價獎金及佣金（下稱系爭超價獎金、系爭佣金）如下：
1.依系爭銷售業務合約書第4條第4項約定：「甲方同意乙方得將已售溢議價部分優先過補低底後餘額價差甲方分得50%，
乙方分得50%。」、第11條第2項規定：「超價獎金於乙方結案時，甲方以現金票支付給乙方」、第3條約定：「承攬銷
售業務期間，經雙方協定自民國102年11月25日起至使用執
照下達6個月內為止」。嗣原告已於103年11月底完成上開10筆房地之銷售，被告則於104年11月5日取得使用執照。依此，原告得請求被告給付超價獎金共計新台幣125萬元。
2.依系爭銷售業務合約書第8條第1項及第2項約定：「甲方同
意乙方售出本約標的之不動產時，佣金部分，以本案房地銷售底價百分之四給付佣金。」、「上述售出部分係指訂購本約標的之客戶已完成簽立正式買賣契約者。」、第11條第1
項約定：「甲方支付乙方銷售佣金方式如下：1.佣金請款部分：每月月底前依已簽約戶數並以簽約金全數兌現，以底價部分4%請款。一半現金、一半一個月期票於次月5日前支付
。」兩造並於訂約當日以手寫方式載明：「領款時乙方需開立10%本票抵押於甲方，於交屋完成時，甲方應無條件退還
乙方。」前揭代銷標的10戶均完成簽立正式買賣契約並已交屋完畢，然被告僅給付原告佣金272萬40元，尚積欠14萬3,
160元（計算式：7,158萬元4%＝286萬3,200元）。
㈡系爭超價獎金及佣金被告經原告口頭催促給付，並於105年
10月28日以存證信函催告被告應給付報酬，被告遲至105年
11月22日函覆仍否認前開情事並拒絕支付，未獲清償。為此，依據前揭承攬契約約定條款及民法第490條第1項之規定，請求被告給付承攬報酬。並聲明：1.被告應給付原告1,393,160元（計算式：1,250,000+143,160＝1,393,160），及自
105年10月28日起至清償日，按年息5%計算之利息。2.願供
擔保請准假執行。
二、被告則以：
㈠被告不爭執系爭佣金尚有143,160元未給付，願意給付，但
希望原告提出發票（本院卷第24頁）。
㈡被告不爭執依系爭銷售業務合約書計算系爭超價獎金金額為125萬元（本院卷第51頁）。惟：
1.原告非經紀業更無不動產經紀人資格，依不動產經紀業管理條例第5、7、17、32條規定不得從事仲介、代銷行為；且原告從事不動產代銷業務，依同條例第4條第9款、第19條規定，本不得收取差價。是兩造所簽署之系爭銷售業務合約書違反前揭強制規定，依民法第71條應屬無效，原告不得依約請求系爭超價獎金。
2.又系爭銷售業務合約書應屬居間之法律性質而非承攬，自應有民法第572條居間報酬酌減之適用。原告自始未依約設立
接待中心、聘僱專業企劃設計、租外定點、搶搭看板、現場說明型錄、廣告DM，本件設立接待中心、廣告布幕等，主要均係訴外人林麗秋所為，原告僅負擔部分租金；更未按約定協助後續點交事宜，且其未有不動產經紀人之資格，所支出勞務甚微，除已收取銷售底價4%佣金之高額仲介費外，再為請求超價獎金，較其所任勞務之價值，為數過鉅顯失公平，應予酌減或免除被告給付系爭超價獎金之義務。
㈢又依據系爭銷售業務合約書第17條原告應協助被告交屋卻未為，致被告產生之損失共計2,367,300元如下，被告本得依
債務不履行損害賠償法律關係請求，爰請求抵銷之：
1.原告自宜蘭縣政府領使用執照日104年11月5日之次日起至全部完成交屋日105年6月8日計約7個月，未幫被告辦理交屋，致被告需派出三員辦理交屋事宜，即三鑫開發有限公司負責人戴榮鳳負責文書類（例如：權狀核對等）交屋手續、塑鑫股份有限公司負責人林新富負責工地缺點交屋手續、達固營造有限公司負責人鄭達三負責與屋主溝通協調，上開三人交屋之勞費，若依僱主之勞保投保級距即43,900計算損失，上開三人、交屋6個月之損害總計為790,200元（計算式：6X43,900 X3=790,200)。又現場工地須有租工配合與住戶溝通立即可修繕之工作、約有70天，每天工資1,600元，總計為112,450元。
2.因原告超越被告授權範圍，私下承諾買方A2、A7、B5、B6棟別買方，造成被告受有損害共計281,000元。
3.以上，損害金額總計為1,183,650元（計算式：790,200+112,450+281,000 =1,183,650)。依系爭銷售業務合約書第16條規定「本約經雙方同意成立，如雙方之一方有違反以上所訂定任何一項條款時，應負責加倍賠償對方之損失，並願放棄先訴抗辯權」，故原告應賠償被告2,367,300元（計算式：1,183,650x2=2,367,300)。
㈣並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷如下：
㈠查兩造簽立系爭銷售業務合約書，約定由原告負責廣告項目及支出，待被告結案或與客戶簽約後，由被告支付系爭佣金、系爭超價獎金，嗣原告已完成代銷後，被告亦與客戶簽約收取簽約金完畢或已結案，依約原告已得請求被告支付尚未給付之佣金143,160元及系爭超價獎金為125萬元，總計1,393,160元，原告於105年10月28日催告被告給付未獲等事實，為兩造所不爭執（本院卷第24、51頁），並有系爭銷售業務合約書、三星開發住宅美和路建案底價表、宜蘭縣冬山鄉公所使用執照、郵局存證信函在卷可稽（本院卷第109-113、
33、34頁），堪予認定。
㈡按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；民法第490條第1項、第565條定有明文。而承
攬契約係以完成一定工作為承攬人義務，而於契約成立時取得報酬請求權，除特別約定外，俟工作完成時，其工作須交付者，則至交付時，為報酬給付時期；居間契約則為勞務給付契約之一種，限於他人間行為之媒介，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。經查，系爭銷售業務合約書已明訂其為承攬契約（諸如開頭即以：「不動產房地產業主：（以下簡稱甲方）由莊淑華即原告（以下簡稱乙方）『承攬』房地銷售業務事項，…」、第3條：「『承攬』銷
售業務期間，…。」、第4條：「1.乙方『承攬』銷售業務
之戶數共9戶，…。」、「2.乙方『承攬』本案銷售，…。
」、第13條：「雙方同意本合約書所指之售出，應包括『承攬』有效期間內之下列交易：…。」）。復稽之系爭銷售業務合約書諸如第4條第2項、第6、9、11、14條內容以觀，本件係由原告負責廣告及設立接待中心、派駐人員並自行負擔該等支出，再由原告派駐人員於現場銷售被告所有之不動產房地，且被告已告知原告銷售標的之底價，如各戶銷售價額超出被告委託銷售之底價，原告即得代表被告與購屋者簽訂購屋預約單並收取訂金，無須再獲被告同意或授權，亦得受被告委託與購屋者簽訂正式買賣契約書，又如各戶銷售價額如低於被告委託銷售之底價，縱未得被告同意亦仍得銷售，僅係被告可自原告應得之銷售佣金或獎金扣除該差額，而原告於銷售該等不動產房地予購屋者後，即分別得於被告與購屋者簽約並收簽約金、結案後，向被告請求銷售佣金、超價獎金等情，是據上開契約內容，可徵原告係負責廣告及設立接待中心、派駐人員並自行負擔該等支出，再由原告派駐人員於現場銷售被告所有之不動產房地，於銷售工作完成後向被告領取佣金、超價獎金；而原告對於購屋者而言，顯係與被告立於同一地位，甚至可以代表被告與購屋者簽訂買賣契約，且原告得於被告設定底價上下自由決定銷售價額，顯與居間契約居間人僅從中媒介者迥異，而當與承攬契約以承攬人於完成定作人指定工作後領取報酬較為接近，從而，兩造簽立系爭銷售業務合約書，自應認其契約定性為承攬契約。被告抗辯兩造間法律關係屬居間契約云云，洵不足採。
㈢又按「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記。」、「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延一次，其期限以三個月為限。」、「經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。」不動產經紀業管理條例第5條第1項、第7條第1項、第17條、第32條第1項固有明文。然考其立法目的在管理經紀業及經紀
人員，限於經考試合格而具有一定專業能力者始得從事不動產經紀業務，以避免交易發生爭議，係屬行政管理性質之規範，違反上開規定，當僅生經紀業應否受同法第32條第1項
規定行政處罰而已，民法上契約之效力，自不因此而受影響。查原告不具經紀人員資格從事本件代銷業務，此為兩造所是認，此固有違反前揭不動產經紀業管理條例之規定而有受行政懲處之虞，然依前揭說明，此當不影響兩造間系爭銷售業務合約書之契約效力。又按「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」、「本條例用辭定義如下︰九、差價︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。」不動產經紀業管理條例第19條、第4條第9款固有明文。然考其立法目的係透過對於不動產經紀業或經紀人員之管理，以保障消費者免於因資訊不對等而陷於不平等之立約地位，避免經紀業或經紀人員從中獲取不當利益，進而促進不動產交易市場之健全發展，其法律所受保障者為消費者即購屋者，被告為一不動產之起造人，與原告訂立系爭銷售業務合約書以求銷售其所建造之不動產，事前告知原告銷售不動產之底價並以超價銷售差額之50%為報酬之一部分以促使原告盡量以高於底價之價格
銷售，被告自己亦可獲取差價之50%，顯與前揭法文立法目
的無涉亦非其保障之主體；況依前揭法文之效果，亦僅為收取差價之經紀業或經紀人員應將差價或報酬返還支付人即購屋者，自不影響兩造間系爭銷售業務合約書之效力甚明。是以，被告執此抗辯，顯屬無理。另被告辯稱系爭超價獎金約定過高，請求依民法第572條規定予以酌減或免除云云，然
查系爭契約為承攬契約，業如前述，而民法第572條為關於
居間報酬之規定，被告援引民法上開關於居間之規定請求酌減或免除約定之承攬報酬，於法無據，自無可採。
㈣至被告抗辯依據系爭銷售業務合約書第17條原告應協助被告交屋卻未為，致被告產生之損失共計2,367,300元云云，惟
此為原告所否認。而稽之系爭銷售業務合約書第17條固約定：「乙方於銷售期間內需配合甲方協助本案交屋即及通知買方繳交工程款項」，然本案銷售房屋業已交屋，此為兩造所不爭執，而被告亦未提出有何買方未繳納工程款項之情形，則被告指稱原告並未協助交屋，致其受有損失云云，自無所據。被告雖主張因此需派出三鑫開發有限公司負責人戴榮鳳負責文書類（例如：權狀核對等）交屋手續、塑鑫股份有限公司負責人林新富負責工地缺點交屋手續、達固營造有限公司負責人鄭達三負責與屋主溝通協調，並以上開三人勞費計算損失，又以現場工地須有租工配合與住戶溝通立即可修繕之工作之人員工資計算損失云云，然被告為銷售房屋之起造人及出售人，交屋手續相關費用或需派駐人員與購屋者溝通修繕事宜，本即係被告自己需支出之勞費，豈得據此主張受有損失而請求原告負擔並主張抵銷？至被告另主張原告有超越被告授權範圍，私下承諾A2、A7、B5、B6棟別買方，造成被告受有損害共計281,000元云云，然此為原告所否認，被
告既未舉證證明受有此損害，且被告前於言詞辯論時即已自認本件原告並無銷售房屋低於底價需補低底情形（本院卷第48、51頁），被告所辯自難採憑。是以，被告依前揭約定主張原告應負債務不履行損害賠償責任並於本件主張抵銷該受損害之數額云云，洵屬無據。
四、從而，原告依系爭銷售業務合約書超價獎金及佣金之約定、民法第490條第1項之承攬契約法律關係，請求被告給付承攬報酬共計1,393,160元，及自105年10月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 4 月 24 日臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 陳雪玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 24 日書記官 黃敏翠