106年度訴字第366號｜民事：確認優先購買權存在等｜裁判日期：107 年 08 月 28 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第366號原　　　告　劉清炭訴訟代理人　吳慶隆律師被　　　告　林俊吉劉進東被　　　告　公信力企業有限公司法定代理人　林整宏上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國107年7月31日言詞辯論終結，判決如下：主文確認原告就法務部行政執行署宜蘭分署九十一年度營所稅執特專字第二三Ｏ九三號行政執行事件，於民國一０六年二月七日所拍定被告劉進東所有宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○地號土地有優先購買權。被告林俊吉就前項土地於民國一０六年三月二十一日以拍賣為登記原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。被告公信力企業有限公司應將第一項土地如附表所示之最高限額抵押權設定登記予以塗銷。被告劉進東就第一項土地，應以新台幣壹佰貳拾捌萬捌仟元與原告訂立買賣契約，並於原告給付前開價金之同時，將第一項土地所有權移轉登記予原告所有。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序事項：一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。查被告劉進東因昱達企業社積欠營所稅等事件，為法務部行政執行署（下稱行政執行署）宜蘭分署以91年度營所稅執特專字第23093號行政執行事件（下稱系爭行政執行事件）強制執行，經查封拍賣被告劉進東所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段000○0地號土地（下稱系爭土地），為被告林俊吉於106年2月7日以新台幣（下同）1,288,000元拍定後，行政執行署宜蘭分署並於106年3月10日核發權利移轉證書予被告林俊吉，被告林俊吉並於 106年3月21日持以辦理所有權移轉登記等情，業經本院調閱系爭行政執行事件卷宗核閱無訛。原告主張其就系爭土地有優先購買權而提起本件訴訟，被告林俊吉對其優先購買權有所爭執，而原告就系爭土地是否有優先購買權，攸關其是否能本於優先購買權人之地位優先購買被告林俊吉已買受之系爭土地，亦即該優先購買權之存否不明，會使原告主張優先購買權購買系爭土地之私法上地位有受侵害之危險，此危險並得以對於被告林俊吉提起之確認判決除去。是縱被告林俊吉就系爭土地已移轉登記而取得所有權，原告仍有受確認判決之法律上利益，合先敘明。二、本件被告林俊吉、被告劉進東均經合法通知，然被告林俊吉未於言詞辯論期日到場、被告劉進東則未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決。貳、實體部分：一、原告主張：㈠原告原為宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地所有人，並於46 年1月間在該地上起造建物門牌號宜蘭縣○○鄉○○○路000巷0號房屋（下稱系爭建物）。系爭建物一直為原告居住使用管有。嗣於84年7月10日上開大進段225地號土地分割出大進段225-1地號土地即系爭土地，原告並以贈與為原因登記予被告劉進東。然系爭建物並未移轉讓與給被告劉進東。嗣被告劉進東因昱達企業社積欠營所稅等事件，遭受行政執行署宜蘭分署強制執行，原告已於99年12月28日向到場執行人員表明系爭建物係由伊出資建造且居住使用，不是被告劉進東所有，並向法院提出異議等情。是以，系爭建物及系爭土地原屬原告所有，而系爭土地先後由被告劉進東、被告林俊吉受讓取得所有權，則依民法第425條之1及民法第426條之1等規定，原告與被告劉進東、被告林俊吉間在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有租賃關係存在，此亦經本院以106 年度羅簡字第103號拆屋還地事件判認確定在案。據此，依民法第426條之2、土地法第104條規定，原告對系爭土地具有優先承買權應屬存在無訛。㈡茲因被告劉進東受強制執行之際，行政執行署宜蘭分署均未依前揭民法第426條第2項、第3項及土地法104條規定以書面通知原告是否行使優先承買權。原告於本件訴訟並以訴狀之送達，主張以被告林俊吉拍定系爭土地價額1,288,000元之相同條件，行使對系爭土地優先承買權，被告林俊吉就系爭土地於106年3月21日以拍賣為登記原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，被告劉進東即應以相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付前開價金之同時，將系爭土地移轉登記予原告。又被告林俊吉將系爭土地於106年3月24日以收件字號宜跨字第002320號所設定擔保債權總金額本金最高限額 4,000,000元之抵押權予被告公信力企業有限公司，亦屬妨害原告就系爭土地之優先承買權之權利完整，且就系爭土地所有權之取得有妨害之情，而原告請求塗銷被告林俊吉以拍賣原因之所有權登記為有理由，被告林俊吉以該所有權登記而進行之抵押權設定即無所附麗，原告自得訴請應予塗銷該最高限額抵押權之登記，以維原告優先承買權行使之權利。㈢綜上，被告劉進東與被告林俊吉就系爭土地之買賣價金為1,288,000元，原告就此有優先承買權存在，原告得合法行使優先購買權，依土地法第104條第3項、民法第426條之2第3 項規定，請求塗銷就系爭土地有妨害之拍賣登記及抵押權登記後，依相同條件承買系爭土地。並聲明：如主文第一項至第四項所示。二、被告則以：㈠被告林俊吉未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。㈡被告劉進東則就原告請求為認諾（本院卷第72頁背面）。㈢被告公信力企業有限公司辯稱原告主張優先購買權存在，縱認有理，然被告係依法登記取得抵押權，依土地法第43條、民法第759條之1之規定，應受有信賴保護。並聲明：駁回原告之訴。三、本院之判斷：㈠按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。此所謂「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者」，係指共同訴訟之各人為一體，與他造間存有一個訴訟，或因共同訴訟之各人所受判決之效力及於他人之結果，法院就該訴訟標的所為之判決，對於該數人法律上不許有歧異者而言。倘其中一共同訴訟人之訴訟標的法律關係有無理由，影響及於另一共同訴訟人為訴訟標的法律關係之裁判結果時，因民事訴訟之目的在確定實體法上之權利義務關係，為合乎實體法意旨之判決，自應避免因訴訟程序之限制，使法院所為之判決，與實體法規定有所違背。本件原告對被告劉進東、被告林俊吉及被告公信力企業有限公司起訴，分別請求確認劉進東與林俊吉間之系爭土地之買賣，有以同一條件優先承買之權；及本於其優先承買權，訴請塗銷二人間就系爭土地所有權移轉登記及塗銷被告公信力企業有限公司之抵押權設定登記、被告劉進東為訂立買賣契約及移轉系爭土地所有權。就訴訟標的而言，原告對被告三人均為確認其優先承買權存在之訴，並本於其優先承買權存在，而對被告林俊吉、公信力企業有限公司為塗銷登記之請求、對被告劉進東為訂立買賣契約及移轉系爭土地所有權之請求，是就優先承買權是否存在一節，對被告劉進東與被告林俊吉、公信力企業有限公司必須合一確定，則被告劉進東一人對於原告請求為認諾之不利益行為，對全體不生效力，合先敘明。㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1 項定有明文。上述條文雖係於88年4月21日始增訂，並於89 年5月5日施行，且無溯及適用之規定，最高法院48年台上字第1457號判例亦僅謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。惟於前揭法條施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以該判例或上開法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義，最高法院101年度台上字第1114號判決參照。另未辦保存登記建物雖因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權為讓與，然受讓人所取得之事實上處分權，與所有權人之權能，實屬無異，解釋上自同有上述法條及判例之適用，最高法院102年度台上字第580號判決參照。復「查系爭房屋之建造既為系爭土地原所有人林武成實際所出資，核與系爭土地及房屋同屬一人所有者相類，堪認林武成於出資建造時應已認知並容許該屋於堪用之期限內繼續使用其基地，且上訴人於買受系爭土地時，系爭房屋已存在多年，當難諉為不知，自無不許類推適用民法第425條之1規定及本院48年台上字第1457號判例之理由，應可推斷上訴人已默許被上訴人林玟慧之系爭房屋繼續使用系爭土地，始與誠信原則及社會正義之要求無違。」最高法院96年度台上字第1359號判決闡述甚明。查原告主張伊前為大進段225地號土地所有人，並於46年1月間在該地上起造系爭建物，嗣於84年7月10日自大進段225地號土地分割出系爭土地，並以贈與為原因登記予被告劉進東，嗣被告劉進東受強制執行，原告已向到場執行人員表明系爭建物係由伊出資建造且偶而居住在內，嗣經被告林俊吉拍定取得系爭土地所有權等事實，業經本院調取系爭行政執行事件案卷核閱屬實，並有大進段225地號土地及系爭土地登記謄本、系爭建物房屋稅籍證明書等可資佐證，且為被告三人所不爭執，堪認屬實。據此，足認系爭建物及系爭土地原屬原告所有，而系爭土地後由被告劉進東（時間在民法第425條之1增訂施行前）受讓取得所有權，依前引法條、最高法院判例、判決意旨，應推斷原告與被告劉進東間在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有法定租賃關係。㈢按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。又出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2項後段定有明文。而土地法第104條第1項規定之立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。且土地法第104條第1項所稱之承租人，並不以意定租賃關係為限（最高法院62年台上字第2962號判例、臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號決議結論參照）。又所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序仍有上開規定之適用；故不動產拍定後，如有上開土地法所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執行法院如未通知，則縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移轉亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人仍得主張權利。是承租人之優先購買權具有物權之效力。此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最高法院98年度台抗字第187號裁定、101年度台上字第1716號判決意旨參照）。是以，土地法第104條規定之優先購買權具有相對之物權效力，土地承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣土地之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求土地出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。從而，優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷所有權移轉登記，且既然原買受人輾轉再移轉所有權予第三人仍受其優先承買權之物權效力所及，則如原買受人於取得所有權移轉登記後再為設定抵押權之物權行為，優先承買權人應得本於同一法理請求塗銷該抵押權之設定登記，始能貫徹土地法第104條之優先承買權物權效力，即防止原買受人以再為移轉所有權或以設定負擔之方法規避上開優先承買權之物權效力。經查： 1.本件原告與被告劉進東間在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有法定租賃關係，業如前述，則依土地法第104條第1項前段及前揭說明，原告於系爭行政執行事件拍賣被告劉進東所有之系爭土地時，自得主張其有優先承買權。是原告請求確認其就被告劉進東所有之系爭土地，有以相同條件優先購買之權利，應屬正當。 2.又經調取系爭行政執行事件全卷查對，行政執行署宜蘭分署於106年2月7日將系爭建物公開拍賣，由被告林俊吉拍定，並於同年3月10日發給不動產權利移轉證書，由其持向羅東地政事務所於同年月21日辦畢所有權移轉登記，業如前述。又強制執行法上之拍賣既為買賣之一種，以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，則出賣人於出賣時所應踐行之通知程序，自應由拍賣機關代為踐行；又公法上金錢給付義務之行政執行程序，除行政執行法另有規定外，準用強制執行法之規定，行政執行法第26條亦定有明文，是此於行政執行機關所為之拍賣亦然。是以系爭土地於拍定時，行政執行署宜蘭分署自應依上開規定通知優先購買權人即原告是否依同一條件優先承買。惟依系爭行政執行事件卷附之拍賣公告所示，關於系爭土地部分僅附記：「105年6月1日據地政人員查封、指界陳稱，其上有門牌編號冬山鄉大進三路133巷2號建物，依稅籍資料顯示義務人之父所有，占用權源不明。」、「本件拍賣僅土地，不包括地上建物，買受人應自行主張權利，本分署不代為處理」（本院卷第77-80頁），且遍查全卷，並未發現行政執行署宜蘭分署曾主動通知原告行使優先承買權，復經本院函詢行政執行署宜蘭分署回覆稱：依卷內資料上無從認定誰為優先承買權人，故無從通知任何關係人等語（本院卷第91頁），於法自有未合，揆諸上開說明，即令被告林俊吉持不動產權利移轉證書辦畢所有權移轉登記，各該買賣契約及物權移轉、設定之法律行為，均不得對抗原告。從而，優先購買權人即原告自得請求法院確認其優先購買權存在及塗銷上開所有權移轉登記。又被告林俊吉於取得系爭土地所有權並為登記後，復於106年3月24日以收件字號宜跨字第002320號所設定擔保債權總金額本金最高限額為4,000,000元之抵押權（下稱系爭最高限額抵押權）予被告公信力企業有限公司，此有系爭土地登記謄本在卷可稽，則依前揭說明，原告應得本於同一法理請求塗銷上開抵押權之設定登記，以貫徹土地法第104條之優先承買權物權效力。 3.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。又民法第426條之2及土地法第104條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約；因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院協同辦理所有權移轉登記（最高法院99年度台上字第1699號、97年度台上字第2219號判決參照）。查原告以本件起訴依法行使其土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項之優先承買權，揆諸前揭說明，原告即係對被告劉進東行使買賣契約訂立請求權，從而原告自得請求出賣人即被告劉進東按其與第三人即被告林俊吉約定之同樣出賣條件補訂書面契約。又被告劉進東雖未對於原告上開買賣契約訂立請求權主張民法第264條第1項之同時履行抗辯，惟原告聲明願於給付被告劉進東買賣價金即系爭行政執行事件拍定系爭土地價金1,288,000元之同時，為系爭土地之移轉登記，對於被告劉進東並無不利益，於法並無不合。四、綜上所述，原告與被告劉進東間就系爭土地既有法定租賃關係存在，則原告請求確認對系爭土地有優先購買權存在，及被告林俊吉應將系爭土地於106年3月21日以拍賣為原因之所有權移轉登記塗銷、被告公信力企業有限公司應將系爭土地於106年3月24日登記，收件年期：民國106年宜跨字第000000號所設定，擔保債權總金額本金最高限額4,000,000元之抵押權登記予以塗銷；並請求與被告劉進東訂立買賣契約，於原告給付價金1,288,000元之同時，將系爭土地移轉予原告，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，經審酌後均核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 107 年 8 月 28 日民事庭法官陳雪玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 8 月 29 日書記官黃敏翠附表 ┌───┬─────┬───┬───┬─────┬────┬────┬────┐ │標的 │登記日期 │債權額│擔保債│擔保債權種│擔保債權│設定義務│其他擔保│ │ │ │比例 │權總金│類及範圍 │確定日期│人 │範圍約定│ │ │ │ │額 │ │ │ │ │ │ ├─────┤ │（新臺│ │ ├────┤ │ │ │字號 │ │幣） │ │ │權利人 │ │ ├───┼─────┼───┼───┼─────┼────┼────┼────┤ │宜蘭縣│106年3月24│全部 │新臺幣│擔保債務人│121年8月│被告林俊│未辦保存│ │冬山鄉│日 │1分之1│4,000,│對債權人所│30日 │吉 │登記之地│ │大進段├─────┤ │000元 │負之各個債│ ├────┤上改良物│ │二二五│羅東地政事│ │ │務，包括貨│ │被告公信│同為抵押│ │之一地│務所宜跨字│ │ │款、墊款、│ │力企業有│標的 │ │號 │第002320號│ │ │票據、借款│ │限公司 │ │ │ │ │ │ │、保證等債│ │ │ │ │ │ │ │ │務 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ └───┴─────┴───┴───┴─────┴────┴────┴────┘

臺灣宜蘭地方法院106年度訴字第366號

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