臺灣宜蘭地方法院109年度訴字第130號

• 裁判案由: 給付違約金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣宜蘭地方法院
• 裁判日期: 109 年 06 月 10 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第130號原　　　告　李明棻
訴訟代理人　林詠御律師
被　　　告　陳俊忠
訴訟代理人　楊金順律師
複　代理人　方志徫律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國109年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）50萬元，及自109年4月5日
起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以50萬元為原告擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴意旨：
兩造於108年10月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買
賣契約），由被告出售其所有門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷0號房地（下稱系爭不動產），總價金為665萬元。原告於同日交付現金10萬元及臺灣土地銀行宜蘭分行之56萬5,000元之本行現金支票做為訂金，原告已依約遵期履行給
付價金之義務。嗣被告突先向仲介口頭告知要片面解除契約，理由不外乎係伊母親尚未安頓好，亦或嫌賣價過低。原告分別於108年11月13日、109年1月17寄發存證信函，請求被
告履約，被告則於109年2月13日委請景德法律事務所發函，表示係遭訴外人陳靜詐欺，撤銷買賣意思表示，堅決不肯履約。原告並於109年2月18日寄發存證信函解除契約，並於同年2月19日寄發律師函，被告則委請律師回函，表示不願履
約，且拒絕給付違約金，因被告遲未依系爭買賣契約第16條，將第二順位抵押權交由承辦代書辦理塗銷，致買賣契約無法繼續進行，自屬有可歸責之事由。原告亦係循正常管道購屋，被告並無法定事由，得以拒絕履行與原告間之買賣契約，且系爭契約之條文內容，亦尚難認被告有何以各項條款作為正當事由，而得任意單方面終止系爭買賣契約，故系爭買賣契約因被告單方無繼續履約之意願而解除應可認定。爰依系爭買賣契約第8條約定，請求被告就原告已給付之買賣價
金66萬5,000元之同額之懲罰性違約金。並聲明⑴、被告應
給付原告66萬5,000元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償
日止，按年息5%計算之利息。⑵、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告聲明原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決願供擔保免為假執行。答辯以：
㈠、被告因系爭房地有第一順位抵押權臺灣土地銀行債權659萬
元尚有549萬元抵押債權本金尚未清償、再加上第二順位訴
外人陳焰杰抵押權債權150萬元，合計695萬元抵押債權，已超越系爭房地總買賣價金，被告無法清償抵押債權，故無法履約。
㈡、兩造就系爭不動產之系爭買賣契約有合意解除之意思表示：系爭買賣契約有委託訴外人永豐建築經理股份有限公司（下稱永豐建經公司）為信託履約保證，價金均先匯入該公司所設履約保證專戶，以保障雙方權益。被告早於108年10月至
11月間即透過仲介向原告表示欲解除系爭買賣契約，並願意請永豐建經公司退還原告所付價金，而原告嗣後於109年2月18日以宜蘭渭水路存證號碼第000016號存證信函通知被告欲解除契約。是兩造間已合意解除系爭買賣契約，原告不得請求給付違約金。
㈢、退萬步言縱認被告為債務不履行，而應給付違約金。但原告所支付之第一期價金66萬5,000元係匯入履約保證專戶，被
告並無直接受領任何價金，且已於109年3月16日以景德法律事務所德律字第6593號律師函向永豐建經公司及原告表明同意將原告已付價金返還予原告，原告已取回第一期價款66萬5,000元，故原告實際上所受損害為僅係第一期價款現金之5個月按年息5%計算的利息損害約為1萬3,847元。是原告本件所受損害甚微，然所請求之懲罰性違約金卻遠高於所受損害，於法顯失公平，請求法院予以酌減。
三、本件爭點及本院之判斷：
本件兩造爭點為：原告主張被告履行系爭買賣契約有違約情形，請求被告給付違約金是否有理由？如有理由，被告抗辯應予酌減是否有理由？如應酌減，其金額又為若干？本院認定如下：
㈠、原告主張被告履行系爭買賣契約有違約情形，請求被告給付違約金為有理由：
１、原告主張兩造簽訂系爭買賣契約後，被告以上開理由先向仲介口頭告知要片面解除契約，嗣原告分別於108年11月13日
、109年1月17日寄發存證信函，請求被告履約，惟被告屆期並未依約履行，原告乃以109年2月18日存證信函通知解除系爭買賣契約等情，業據原告提出不動產買賣契約書、存證信函及律師函等文件為證（見本院卷第21至67頁），為被告所不爭執，堪予認定。
２、依系爭買賣契約第5條第2項：「房地產權辦理登記時，經承辦地政士通知買賣雙方提供證件、用印及其他應納稅捐，雙方均應配合辦理且不得以任何理由推諉或要求任何補貼，如因延遲致影響產權登記致他方受損害者應由延遲者負擔損害賠償責任。」；第16條：「…賣方（即被告）應從稅單下來5日內將不足還款金額或過戶相關費用匯入履保帳戶後，買
方（即原告）始可將二次款匯入履保帳戶，經承辦地政士確認足以償還欠款後，再償還賣方之第二順位私人抵押權。…」；另第8條第1項約定：賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，賣方應按買方已付價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行契約義務或妨礙房屋點交，買方應另行主張之。經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣契約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」等語。查被告不爭執原告曾以存證信函催告被告履行系爭買賣契約，惟自認因無力清償抵押權債務，致無法履行前揭系爭契約約定之義務。是原告係於被告已違約情形下，以109年2月18日宜蘭渭水路000000號存證信函，向被告為解除契約之意思表示（見本院卷第63頁至第67頁），非以該信函與被告合意解除契約，被告所辯係兩造合意解除契約云云，顯非可採。故本件原告依系爭買賣契約第8條之約定，合法解除系爭買賣契約後，請求被告
給付違約金，即屬有據。
㈡、本件被告應給付之違約金，應予酌減為50萬元：
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度台上字第1095號判決要旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦
有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號判決參照）。查，原告主張其為購買系爭不動產，委託仲介出價、斡旋、議價，及與被告進行契約之簽訂，以購買此不動產，已耗費相當之勞力、時間及費用，且系爭不動產與原告老家相鄰，與父母同住為鄰，且已依約支付一期之價金66萬5,000元，卻因被
告無端違約，致其為購置系爭不動產所付出之過程全然白費，雖經取回已付價金66萬5,000元，然其仍受有其他損害；
復於催告被告履約遭拒後，又要耗費心力進行訴訟及保全程序之情，並提出支出費用詳細表及費用支出單據（見本院第117至145頁）為證。查，系爭違約金明確約定為懲罰性違約金，本質上非須證明債權人所受具體損害為若干始可請求，尚須考量是否使違約之債務人受有懲罰。經斟酌：原告所給付第一期款66萬5,000元，已全額取回，所受損害已不會再
擴大，但至履保公司退款期間，因不能使用該筆金錢，及籌措該金額致生貸款之利息損失，已付仲介費用、存證信函費用、準備訴訟相關佐證資料費用等，均屬實際具體之損害；被告不爭執系爭房屋與原告老家相鄰，如能履行契約原告得償就近孝親之便；暨被告於109年2月13日致原告之律師函自陳本件買賣總價與附近實價登錄行情相差近百萬（見本院卷第59頁）等情，認原告請求被告給付違約金66萬5,000元，
尚有過高，應予以酌減為50萬元始適當，超過部分，則無理由。
四、綜上所述，本件原告請求被告給付違約金，於50萬元範圍內為有理由，應予准許；超過部分則無理由，應予駁回。因本件判命被告給付金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行；被告聲明願供擔保免為假執行核無不合，爰酌定相當金額准許之；原告敗訴部分則假執行聲請已失所依附，應併其訴駁回之。並依職權宣告訴訟費用之負擔，如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經斟酌後認均不足影響判決結果，爰不遂一論列，併此敘明。中 華 民 國 109 年 6 月 10 日臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 10 日書記官 林憶蓉