109年度訴字第63號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：109 年 07 月 24 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　 109年度訴字第63號原　　　告　林錦興被　　　告　陳燦南陳永來上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國 109年7月2日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項本文定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第 256條亦有明定。查本件原告起訴聲明原請求：㈠、被告應給付原告於民國104年8月29日所仲介之土地預定買賣意向書所載之土地坐落宜蘭縣蘇澳鎮永愛段162、163、164、165、166、166-1、166-2、167、168、168-1、168-2、169、170、171、172、173、174、175、176、177、178、179、180、181、182、183、184、185、、186、187、188、189、190、191、192、193、195、196等地號土地（下合稱系爭土地）計38筆，買賣總價金為新臺幣（下同）3億2千萬元為履行契約其中原告部分應得 3分之1之居間報酬總共為1千2百萬元，其計算式為（3億2千萬元×4％＝ 1,280萬元； 1,280萬元÷3人＝426萬6,667元）並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息；㈡、被告陳永來應返還原告部分之仲介費 426萬6,667元（見補字卷第7頁）。嗣於109年5月21日言詞辯論期日當庭更正訴之聲明為：被告2人應連帶給付原告 426萬6,667元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按週年利率 5％計算之利息（見本院卷第60頁）。核原告所為與前揭規定相符，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：原告與被告陳燦南於104年8月29日簽訂土地預立買賣意向書（下稱系爭契約），約定由原告向被告陳燦南購買系爭土地，由被告陳永來及訴外人胡沛玉為見證人。嗣因故原告與被告陳燦南未就系爭土地成立買賣契約，惟系爭契約要約期限雖屆至，被告未曾以存證信函要求取回系爭契約，系爭契約仍存在。被告陳燦南口頭表示原告若另尋他人購買亦可，故原告與陳燦南口頭約定委由原告、被告陳永來、訴外人胡沛玉居間系爭土地出售事宜，並應依業界習慣於完成報告、媒介時，給付系爭土地實際買賣價金4％金額作為居間報酬。其後原告與訴外人屢為訂約之媒介，最終原告促成被告與訴外人依田股份有限公司（下稱依田公司）間就系爭土地之買賣契約，買賣價金總計3億2千萬元，依約被告陳燦南應給付原告居間報酬426萬6,667元（計算式：3億2千萬元×4％÷3人＝ 426萬6,667元/人），詎被告陳燦南將居間報酬全數交付被告陳永來，屢經原告催討，被告均置之不理，爰依居間契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明如前述。二、被告部分：㈠、被告陳燦南則以：伊未曾與原告簽立居間性質之委託書，亦未委託原告居間系爭土地出售事宜，更未因之就系爭土地成立買買契約。系爭契約為預立買買契約書，原告係以買受人之身分，伊則代表出賣人簽立系爭契約。嗣原告藉故推託，迄系爭契約要約有效期限即104年9月30日17時屆至前，未能簽立土地買賣契約，系爭契約已失效。迄3年後之107年12月31日系爭土地中其中25筆土地才另由他人居間而成立買賣契約，均與原告無涉等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。㈡、被告陳永來則以：伊與被告陳燦南為朋友關係，故就系爭契約代表被告陳燦南為見證人，他名見證人即訴外人胡沛玉則代表原告。伊與被告陳燦南並未就系爭契約約定給付居間報酬，況系爭契約簽立後，原告未依約簽訂系爭土地買賣契約，自未發生居間報酬請求權，伊並未取得居間報酬等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第116至117頁）：原告與被告陳燦南於104年8月29日簽立系爭契約（本院卷第31至33頁），約定由原告向被告陳燦南購買系爭土地，由被告陳永來及訴外人胡沛玉為見證人。四、兩造之爭點及論述（見本院卷第117頁）：本件原告主張原告與被告陳燦南間存有居間契約，原告並促成被告與依田公司間就系爭土地之買賣契約，依約被告陳燦南應給付居間報酬等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究之事項厥為：㈠、原告與被告陳燦南間是否存有居間契約？㈡、原告依系爭契約、居間契約之法律關係請求被告陳燦南給付居間報酬426萬6,667元，有無理由？㈢、原告依不當得利之法律關係請求被告陳永來返還426萬6,667元，有無理由？茲析述如后：㈠、原告與被告陳燦南間是否存有居間契約？ ⒈系爭契約性質應為買賣契約之預約按解釋契約，應探求當事人立約時之真意。而買賣契約有預約及本約之分，買賣預約非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院102年度台上字第488判決）。查，原告所提104年8月29日簽立之系爭契約名稱為「土地預立買賣意向書」，復觀諸該契約第2條第6項載明：「本買賣訂於104年 9月30日正式簽約」；第3條第2項約定：「買賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負擔，土地登記專業代理人之指定、付款條件、貸款問題、點交約定及其他相關事項協商後，簽訂房地產買賣契約書，除雙方因買賣契約之內容無法合意外，買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款千分之一之損害賠償金額」等內容，是原告與被告陳燦南既約定於系爭契約簽立後之104年9月30日就系爭土地買賣條件之各項細節簽立買賣契約（即本約），足見系爭契約僅為系爭土地買賣之預約，並非本約，合先敘明。 ⒉原告未能舉證兩造間就系爭土地存有居間契約按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬，民法第568條第1項規定甚明。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條前段定有明文。原告主張其就系爭土地與被告陳燦南間存有居間契約，且其得向被告陳燦南請求居間報酬等有利於己之事實，既為被告陳燦南否認，原告即應負舉證之責。惟查： ①觀諸原告唯一提出之書證，即前述屬預約性質之系爭契約買方簽約載明：林錦興（即原告）欲購買系爭土地，願依下列條件承購系爭土地...等內容，及系爭契約立書人欄載明買方為原告，賣方為被告陳燦南，而遍查系爭契約並無原告報告或媒介系爭土地之記載，有系爭契約可稽（見本院卷第31頁），而系爭契約簽立後，原告與被告陳燦南並未依系爭契約第2條第6項再簽立正式買賣契約乙節，亦為原告於本院言詞辯論自認（見本院卷第57頁）。從而，依原告所提系爭契約，無從認定原告有報告或媒介而使契約成立之行為，原告據系爭契約主張其與被告陳燦南間就系爭土地存有居間契約乙節，要屬無據。 ②至原告另主張其於系爭契約簽立後另介紹依田公司購買系爭土地云云，惟其未能提出任何其與被告陳燦南或依田公司間成立之書面居間契約以實其說。以系爭契約為例，原告主張媒介之系爭土地共多達38筆，買方就系爭土地要約之買賣價金高達3億2,000萬元，買賣服務費用為總價金1％，以此計算居間報酬高達 320萬元，衡諸常情，就此鉅額之土地交易，居間人於買賣雙方成立土地買賣契約前，應會事前與買賣雙方簽立書面居間契約，以杜爭議。另稽諸證人胡沛玉於本院言詞辯論時證稱：伊不清楚爭系爭土地後來由何人購買，亦不清楚原告與被告陳燦南就系爭土地交涉情形，並未見原告介紹依田公司與被告陳燦南等語（見本院卷第115、116頁：第 119頁），亦無法佐證原告與被告陳燦南間就系爭土地存有居間契約。末參諸被告陳燦南所提依田公司與被告陳燦南等人間簽立之土地買賣契約書（下稱依田買賣契約）影本（見證物暨錄音帶存放袋），該契約係於 107年12月27日簽立，其中出售之土地為25筆，出賣人為陳燦南等共14人（下稱陳燦南等14人），約定 107年12月31日前辦理不動產過戶手續，與系爭契約係於104年8月29日簽立、買方欲購買之土地為38筆，出賣人僅陳燦南1人，並明載要約期限僅至104年9月30日17時等契約內容出入甚鉅（見第31至33頁；第75至79頁），客觀上難單以原告曾簽立僅屬預約之系爭契約即推認原告事後媒介依田公司與陳燦南等14人成立土地買賣契約。 ③綜上，原告空言主張其與被告陳燦南間就系爭土地存有居間契約，洵屬無據。㈡、原告依系爭契約、居間契約之法律關係請求被告陳燦南給付居間報酬426萬6,667元，有無理由？原告既未能舉證證明其與陳燦南間就系爭土地之存有居間契約，業如前述，其主張依居間契約之法律關係請求陳燦南給付居間報酬，即屬無據。至系爭契約僅為原告與陳燦南間就系爭土地所成立之預約，亦無應給付原告居間報酬之約定，原告據以請求陳燦南給付居間報酬，亦無可採。㈢、原告依不當得利之法律關係請求被告陳永來返還426萬6,667元，有無理由？按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院 103年度台上字第2198號判決）。原告主張被告陳燦南將依系爭契約應給付原告之居間報酬 426萬6,667元給付被告陳永來等事實，為被告2人否認，依前揭說明，就該等事實，應由原告舉證。查，原告並未依屬預約之系爭契約，就系爭土地與被告陳燦南訂立正式買賣契約，業經本院認定如前，參以被告陳永來亦辯稱：因買賣契約未成立，伊見證後未取得居間報酬，且因與被告陳燦南為朋友關係，本未約定居間報酬等語（見本院卷第59、60頁），原告復未能舉證證明被告陳永來自陳燦南受領居間報酬426萬6,667元之事實，依前揭說明，應認原告對被告陳永來不得主張不當得利之返還請求權，是原告依不當得利之法律關係，請求被告陳永來返還426萬6,667元，核屬無據。況縱被告陳永來曾因系爭契約自被告陳燦南受領居間報酬，因原告就系爭契約對被告陳燦南並無居間報酬請求權，業如前述，故不論被告陳永來受領居間報酬之數額為何，均不會造成原告之損害，亦與不當得利返還請求權之要件不符，併此敘明。五、綜上所述，原告既未能舉證其對被告陳燦南、陳永來存有居間報酬請求權、不當得利返還請求權，其依系爭契約、居間契約之法律關係請求被告陳燦南給付居間報酬，及依不當得利之法律關係請求被告陳永來返還不當得利，即無理由，均應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 109 年 7 月 24 日臺灣宜蘭地方法院民事庭法官吳孟竹計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 4萬3,273元合計 4萬3,273元以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 109 年 7 月 24 日書記官陳怡潔

臺灣宜蘭地方法院109年度訴字第63號

關鍵資訊