110年度訴字第139號｜民事：減少買賣價金及維修漏水｜裁判日期：111 年 11 月 30 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決 110年度訴字第139號原告簡愷玲訴訟代理人李忠諭被告黃玉嬌兼訴訟代理人蔡元卿共同訴訟代理人游儒倡律師上列當事人間因減少買賣價金及維修漏水事件，經本院於民國111年11月2日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件原告起訴原請求㈠被告黃玉嬌、蔡元卿（下分稱姓名，合則稱被告2人）應給付原告新臺幣（下同）60萬元；㈡被告2人需負責維修好房屋漏水等情。嗣以言詞捨棄訴之聲明第2項（見本院卷第70頁），且被告2人對此亦表示同意（見本院卷第70頁），參諸前揭說明，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：緣原告於民國109年9月8日經由住商不動產純精店即萬達地產有限公司（下稱萬達公司）居間而與黃玉嬌簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），並由蔡元卿擔任黃玉嬌簽約代理人，以總價350萬元向黃玉嬌購買坐落宜蘭縣○○市○○○段000地號土地應有部分1/10（下稱系爭土地）及其上同地段200建號即門牌號碼宜蘭縣○○市○○路00號2樓之1 房屋應有部分全部（下稱系爭房屋）（下合則稱系爭房地）。又原告購買系爭房地前曾向仲介詢問系爭房屋是否曾有漏水，仲介均稱無，另仲介曾出示標的物現況說明，其中就建物瑕疵情形，「現況是否有滲漏水之情形」一欄，勾選否，並由被告2人簽名。嗣原告已依約給付全部價金予黃玉嬌，黃玉嬌亦將系爭房屋與土地之所有權完成移轉登記予原告並點交。詎原告於110年1月19日進場拆除舊裝潢欲整修系爭房屋時，發現系爭房屋之天花板處有白鐵製集水器，且天花板有漏水之情形，顯已構成物之瑕疵，爰依民法第354條、第359條之規定，以系爭房屋之市場交易價值減損，請求減少系爭房地之買賣價金等語。並聲明：被告2人應給付原告60萬元。二、被告則以：原告所指系爭房屋之天花板水痕存在已有1、20 年久，黃玉嬌曾促請系爭房屋樓上進行抓漏防漏工程，故系爭房屋早已無漏水現象，而黃玉嬌於101年間重新裝潢系爭房屋時，基於預防目的，即在天花板裝設可見之活動維修孔與集水器，亦有將此情告知仲介即證人吳澄瑞，經蔡元卿向證人吳澄瑞確認標的物現況並無曾漏水已修繕之選項，且因現況並無漏水之情事，被告2人始在標的物現況說明「現況是否有滲漏水之情形」一欄勾選無。然系爭房屋交屋後於109年12月10日曾發生芮氏規模6.7之強震，或致相關破損而漏水。又系爭房屋雖曾有天花板漏水、東面外牆滲漏水及白蟻等瑕疵，然均已修復完畢，黃玉嬌因考量此情，亦以低於市價之350萬元出售，該售價已反應交易價值減少。況縱使系爭房屋天花板仍有漏水，然修繕完畢後污名即會隨時間讓市場恢復信心，原告完成修復漏水後即無交易價值減損之爭議等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、不爭執事項（見本院卷第268頁）：㈠原告與黃玉嬌於109年9月8日簽訂不動產買賣契約書，蔡元卿則為黃玉嬌之代理人，約定買賣系爭房地，買賣價金為350 萬元，原告並已交付全部買賣價金完畢。㈡系爭房屋之標的物現況說明中就建物瑕疵情形欄位，「現況是否有滲漏水之情形」，勾選「否」。㈢原告購買系爭房屋前，已知系爭房屋之東面牆壁原有漏水之情況，且此部分已修繕完畢。另系爭房屋之天花板現仍有漏水之情形。四、本院之判斷：㈠原告主張其經由住商不動產純精店即萬達公司居間，以總價3 50萬元向黃玉嬌購買系爭房地，並由蔡元卿擔任黃玉嬌之簽約代理人，於109年9月8日簽訂不動產買賣契約書，原告已給付黃玉嬌全部買賣價金350萬元完畢，且系爭房屋之標的物現況說明中就建物瑕疵情形欄位，「現況是否有滲漏水之情形」，勾選「否」等情，有原告提出之不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、標的物現況說明、授權書在卷可證（見本院卷第13至29頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實，首堪認定。㈡原告與蔡元卿間並無買賣契約存在： ⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」民法第345條及第199條第1項分別定有明文。是債之關係為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則。買賣契約為債權契約之一種，而「債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，契約成立生效後，因契約所生之債權債務關係即存在於該締約之當事人間。而締約之當事人為何人？應以締約當時之事實及其他一切證據資料作為判斷之標準」（最高法院106年度台上字第1661號裁判意旨參照）。 ⒉原告請求被告2人共同負責，無非以蔡元卿係黃玉嬌就系爭房地買賣之代理人，且被告2人為母子關係，簽約及協調均由蔡元卿處理等語（見本院卷第268頁）。然查，依本件不動產買賣契約書第1頁所載：「立合約書人買方：簡愷玲、賣方：黃玉嬌」；第8頁記載：「立契約書人--買方簡愷玲、契約書人賣方：黃玉嬌、簽約代理人：蔡元卿」（見本院卷第13頁、第20頁）等內容觀之，蔡元卿為系爭房地買賣之賣方代理人，並非出賣人，本件不動產買賣契約書之當事人為原告與黃玉嬌至為明確，原告亦自認其知悉系爭房地係黃玉嬌出售，蔡元卿僅為其代理人等語（見本院卷第268頁），則基於債權債務相對性原則，當事人一方即系爭房地買受人之原告，自無基於系爭買賣契約書，而可對出賣人黃玉嬌以外之第三人即黃玉嬌之子蔡元卿，請求履行買賣契約之出賣人之瑕疵擔保責任之餘地。是系爭買賣契約所生之法律關係既與蔡元卿無涉，原告以系爭房屋有瑕疵為由，依民法第359條規定向蔡元卿行使減少價金之請求權，即屬無據。㈢原告未舉證證明於黃玉嬌交付系爭房屋予原告時，系爭房屋之天花板即有漏水之瑕疵： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院108年度台上字第129號裁判要旨參照）。次按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；又買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條、第355條、第359條、第360條、第373條分別定有明文。準此，出賣人交付買賣標的物時，該物無瑕疵，則出賣人即不負擔保責任。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，則買受人除應證明買賣標的確有其所主張之瑕疵外，尚應證明該瑕疵係在出賣人交付時即已發生，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。「倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇」（最高法院95年度台上字第951號裁判意旨參照）。本件原告主張系爭房屋於交付時有天花板漏水之瑕疵，為黃玉嬌雖均不爭執系爭房屋現況天花板有漏水之情，惟否認交付時有漏水之瑕疵，揆諸前開說明，自應先由原告就系爭房屋於交付時有物之瑕疵存在乙節負舉證責任。 ⒉經查，原告主張於110年1月19日間，因拆除系爭房屋舊裝潢天花板時，發現天花板有明顯水痕及漏水現象等語（見本院卷第10頁），可見其自原告與黃玉嬌約定於109年10月25日前點交系爭房屋起（見本院卷第14頁），至發現系爭房屋漏水止，期間已近3個月。而依證人吳澄瑞於本院具結證稱略以：被告有告知系爭房屋曾有漏水，但維修後現況已無漏水，也有告知其在師傅建議下有裝維修孔及集水器，外觀上可見維修孔、集水器要打開後才看得到，肉眼即可明顯看出有維修孔，伊有打開維修孔確認過，摸過後是乾的，伊亦有告知證人游哲豪系爭房屋上天花板有裝設維修孔、集水盤，伊與證人游哲豪均是萬達公司之員工，屋況說明書就是指針對現況有無漏過水，曾有漏水沒有特別要註明等語（見本院卷第226至229頁），且觀諸原告提出於110年2月24日其與蔡元卿在萬達公司協商之錄音錄影譯文：「（萬達公司經理：應該是這樣，首先，公司這邊，那個賣方承辦，買方承辦，你們都有沒有看過那個漏水孔？有沒有做到一個檢查的動作？）證人吳澄瑞、游哲豪均稱：有。證人吳澄瑞稱：我有檢查過；證人游哲豪（點頭表示有）」、「（萬達公司經理：手摸跟手電筒照嘛是不是？因為蔡先生跟您報告一下，因為我們現在的狀況是，當下我們當下都一定有做現況的檢查，包含那個我們這個吳澄瑞，也都有手摸那個牆板跟有手電筒照，當下是乾的，當下是乾的，再加上蔡先生您說大概8年前發生漏水，但是已修復；對不對？已修復嘛，那我們當然是跟這個這邊買方李先生在問：有沒有漏？我們第一檢查過了，第二就是說，真的沒有漏，我們的當時的時間軸，就是這些了」等語（見本院卷第239至241頁），足見兩造買賣系爭房屋時，買賣雙方之仲介均有至系爭房屋檢查後確認現況並無漏水之事。 ⒊又系爭房屋係72年9月完工，此有高原不動產估價師聯合事務所出具之估價報告書之成本法調查估價表（見外放估價報告書第86頁）在卷可憑，是兩造於109年9月間買賣系爭房屋時，該屋屋齡已35年，而一般中古屋之買賣因其缺損或老化程度多已形諸於外，或可由其屋齡直接估算，除非保證品質或特別約定其效用，應認當事人以默視同意按訂約時房屋之現況交易。而所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。依此，在特定成屋或中古屋買賣之交易，除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已默示合意按訂約時房屋之現狀交易，而依我國一般社會大眾普遍認知，此種屋齡之中古屋常有漏水、壁癌、風化、電線短路、水壓不足不穩等問題，原告所指本件漏水問題，不排除係在交付系爭房屋後，隨房屋日益老舊方出現漏水情形之可能，尚難逕認係交付系爭房屋時存在之瑕疵。而原告所指本件漏水問題既無從認定係交付時存在之瑕疵，即無原告所指被告故意不告知瑕疵可言。至先前天花板漏水之問題既經修繕完竣，且經買賣雙方之仲介即證人吳澄瑞、游哲豪均確認現況已無漏水，即非屬瑕疵，乃自明之理。另本件黃玉嬌代理人蔡元卿僅於不動產說明書標的現況說明書勾選「無滲漏水」，並無就漏水事項為特別註記（本院卷第27頁），且系爭買賣契約之特約事項亦未論及漏水事項（本院卷第13至29頁），則衡諸常情，賣方仲介即證人吳澄瑞、買方仲介即證人游哲豪當均僅係就系爭房屋現況為說明，並非就有無滲漏水乙事為保證。從而，原告既未能舉證本件漏水瑕疵係系爭房屋交付時已存在之瑕疵，且黃玉嬌或其代理人蔡元卿並未就無漏水乙事為保證或故意不告知瑕疵之情，依上說明，本件漏水瑕疵於系爭房屋交付予原告時，即應由原告自行負擔，是原告主張黃玉嬌須負擔物之瑕疵擔保責任，洵屬無據。㈣原告於購買系爭房地時，因其重大過失而不知系爭房屋之天花板曾有漏水並裝設維修孔及集水器之情： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人；稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第565條、第567條第1項前段、第528條、535條分別定有明文。查證人吳澄瑞、游哲豪任職之住商不動產純精店即萬達公司既係以不動產仲介業務為主要營業內容，其服務內容，不僅須提供訂約之機會，尚包括詳細產權調查、安全交易服務、交屋後之保障及服務等，且須俟買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，始能向委託人請求報酬，是萬達公司與兩造間之仲介契約應係屬居間與委任之混合契約。又仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，而原告於購買系爭房屋既曾詢問證人游哲豪系爭房屋是否有漏水，證人游哲豪亦具結證稱略以：有向原告提到有白蟻、牆面漏水，但屋主說處理過了等語（見本院卷第232頁），足見系爭房屋因曾經漏水而裝設白鐵製集水器之情形，應屬於交易上之重要事項，萬達公司即應負善良管理人之注意義務。而證人吳澄瑞、游哲豪既為萬達公司所僱用之經紀人員，其等亦以居間為業務，並分別擔任黃玉嬌及原告之營業員（見本院卷第20頁），其等即應善盡調查之能事，並詳予告知原告，以維委任人即原告之權益。⒉經查，系爭房屋之天花板上設有維修孔及集水器，業據原告提出照片為據（見本院卷第37頁），且為黃玉嬌所未爭執，而據證人吳澄瑞於本院具結證稱略以：被告有跟伊講過天花板曾有漏水，也有說裝維修孔、集水器，伊有打開維修孔確認過，伊有告知證人游哲豪維修孔、集水器之存在，該維修孔肉眼可明顯看出等語（見本院卷第226至229頁），復參酌原告提出於110年2月24日其與蔡元卿在萬達公司協商之錄音錄影譯文略以：「（萬達公司經理：應該是這樣，首先，公司這邊，那個賣方承辦，買方承辦，你們都有沒有看過那個漏水孔？有沒有做到一個檢查的動作？）證人吳澄瑞、游哲豪均稱：有。證人吳澄瑞稱：我有檢查過；證人游哲豪（點頭表示有）」、「（萬達公司經理：…但是現在的狀況是怎麼樣，它水都是持續有在滴，會不會是當時檢測的時候沒漏，但是它不是定期在漏的，是時有時無，這個我們真的不確定，但是說我們2位承辦都有做檢查…。）蔡元卿稱：這中間過程，看起來買方這邊覺得受騙了，因為沒有完整交代有漏斗，他都不知道，…有漏斗一定會有嫌疑」等語（見本院卷第239至241頁），足見黃玉嬌於買賣交易前，已將系爭房屋天花板曾漏水且設有維修孔、集水器等情如實告知賣方仲介人員即證人吳澄瑞，此一事實復經其據實告知買方仲介人員即證人游哲豪，自難認黃玉嬌於出售系爭房屋時，有何隱匿天花板曾漏水並裝設維修孔、集水器之情事，而證人游哲豪身為具備專業知識之不動產仲介人員，既曾至系爭房屋現場實地勘查，按諸仲介業人員通常交易常情，其對系爭房屋之重要交易資訊即天花板有維修孔及集水器乙節，即應盡積極調查，並妥向原告報告之義務，原告當得以知悉此情，復且該維修孔既屬肉眼明顯可見，原告之訴訟代理人即其配偶李忠諭亦為房屋仲介（見本院卷第227頁），並稱系爭房地都由其處理，僅係登記在原告名下等語（見本院卷第69頁），則確認系爭房屋現況亦應為李忠諭所應具備之專業能力，李忠諭自應於清楚瞭解系爭房屋狀況並評估、審核後始會代理原告簽約購買，是自難認原告對於系爭房屋之現況為不知情，且縱算原告非明知，亦難謂無重大過失。從而，原告或因買方仲介人員疏漏之故，或因其個人之代理人疏失而不知維修孔及集水器存在，亦屬有重大過失，依前揭規定，黃玉嬌自不負瑕疵擔保之責。至證人游哲豪雖於本院具結證稱略以：伊知道天花板曾有漏水維修過，伊不知道有維修孔及集水器等語（見本院卷第231頁），然觀諸前揭協商時之錄音錄影譯文內容，證人游哲豪既已明確在協商時陳稱其知悉維修孔存在，並稱其檢查後未發現系爭房屋天花板現況有漏水之情，故嗣後其於本院改稱：伊知道之前有漏過水，但伊不知道有維修孔及集水器，伊不確定何時知道有漏水，伊不記得有無告知原告天花板曾有漏水及有維修孔及集水器等語（見本院卷第231至232頁），顯係證人恐得罪一造當事人而推諉之詞，此部分證詞委無足採。㈤原告以系爭房屋有瑕疵為由請求減少買賣價金，並無理由：查原告既未能舉證本件漏水瑕疵係交付系爭房屋時存在之瑕疵，且黃玉嬌並未就無漏水乙事為保證或故意不告知瑕疵之情，是本件漏水瑕疵於交付予原告時，即應由原告自行負擔此危險，又就系爭房屋曾漏水並裝設集水器乙情，黃玉嬌之代理人蔡元卿既已告知賣方仲介即證人吳澄瑞，並由證人吳澄瑞告知買方仲介即證人游哲豪，則證人游哲豪自有向原告報告之義務，原告或因買方仲介未對其盡告知義務，或因其代理人李忠諭疏失而不知，係屬原告之重大過失，自不應由賣方黃玉嬌承擔此一不利益。是原告主張黃玉嬌須負擔物之瑕疵擔保責任，並依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即無理由。五、綜上所述，原告雖主張系爭房屋有漏水及曾漏水而裝設集水盤等物之瑕疵，惟其未就漏水之瑕疵係發生於黃玉嬌交付時已存在，及黃玉嬌就無漏水乙事為保證或故意不告知瑕疵之情等節，盡其舉證之責，且系爭房屋天花板上設有維修孔及集水器，或因買方仲介人員疏漏之故，或因其代理人李忠諭疏失而不知，原告自有重大過失。從而，原告依民法第359 條物之瑕疵擔保之規定請求減少買賣價金，為無理由，應予駁回。六、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　30　　日民事庭審判長法　官伍偉華法官張文愷法官黃淑芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　30　　日書記官　廖文瑜

臺灣宜蘭地方法院110年度訴字第139號

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