111年度簡上字第30號｜民事：確認租賃關係不存在｜裁判日期：112 年 05 月 17 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決 111年度簡上字第30號上訴人游友清訴訟代理人王清白律師吳光群律師被上訴人宜蘭縣南澳鄉公所法定代理人李勝雄訴訟代理人楊德海律師複代理人程昱菁律師上列當事人間確認租賃關係不存在事件，上訴人對於民國110年12月6日本院羅東簡易庭109年度羅簡字第292號第一審判決提起上訴，本院於112年4月26日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱系爭土地）為中華民國所有，管理機關為原住民族委員會，並依原住民族保留地開發管理辦法（下稱系爭辦法）第2條第3項規定由被上訴人擔任執行機關。現系爭土地上並有宜蘭縣○○鄉○○○段000○號建物即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段000號房屋（下稱系爭337號房屋）坐落其上。被上訴人前於民國105年10月5日依系爭辦法將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000○000地號土地出租予上訴人（下稱系爭租約），嗣因前開土地進行合併、分割，兩造乃於107年2月1日依土地合併分割後之實際租賃範圍即合併分割後之系爭土地更換租賃契約。依兩造間系爭租約之約定，承租人應自為經營或使用所承租之土地或其地上改良物，若不再繼續使用租用地，應事先徵得出租人之同意後始得將土地承租權及地上改良物轉讓於第三人，詎上訴人於租用系爭土地後，竟於108年2月15日將坐落系爭土地上之系爭337號房屋贈與訴外人游俊彥、游俊崘、游采薇等3人（下合稱游俊彥等3人），嗣游俊彥復於108年8月23日成立彥崘企業社，彥崘企業社再提供系爭土地、系爭337 號房屋與全家便利商店股份有限公司（下稱全家便利商店公司）合作經營全家便利商店宜蘭南澳店（下稱全家超商南澳店），上訴人前揭所為，顯已違反系爭租約第11條、第8條第1項第5款及系爭辦法第29條第1項之規定，被上訴人自得依系爭租約第11條、第8條第1項後段及系爭辦法第29條第2 項之規定終止租約，並以起訴狀之送達為終止系爭租約之表示，因系爭租約業經被上訴人合法終止，爰依法提起本件訴訟等語。二、上訴人則辯稱略以：系爭土地上之系爭337號房屋1樓現雖為全家超商南澳店，然上訴人仍居住於系爭337號房屋2樓，並無不自為使用之情事，又全家超商南澳店係彥崘企業社以加盟全家便利商店公司之方式而自為經營，並非將系爭337號房屋出租予全家便利商店公司，又彥崘企業社為訴外人即上訴人之3親等血親游俊彥所經營之商號，解釋系爭租約第8條第1項第5款自為營業之範圍時，應不僅限於承租人本人親自營業，而應包括於該自用住宅內共同生活之一定範圍之人營業使用，仍屬自為營業之範疇，若將系爭租約第8條第1項第5款自為營業解釋為僅限於承租人本人，顯然與經濟社會文化權利國際公約第11條第1項之規定即適足居住權所保障為自己及其家人獲得相當生活水準之權利不符。上訴人雖有於108年間將系爭337號房屋所有權移轉予游俊彥等3人，然游俊彥等3人亦已於109年11月12日將系爭337號房屋所有權移轉返還予上訴人，且依系爭租約第11條之文意解釋，應僅限於土地承租權及地上改良物，均轉讓於第三人，始有違反系爭租約第11條，上訴人於108年2月15日僅將系爭337號房屋贈與游俊彥等3人，應無違反系爭租約第11條。故上訴人並無違反系爭租約第11條、第8條第1項第5款及系爭辦法第29 條第1項等規定，被上訴人不得據此作為終止系爭租約之事由。另被上訴人於受理游俊彥等3人受贈系爭土地承租權之行政行為階段，亦未依行政程序法第7條、第165條採取適當行政指導，即逕行終止系爭租約，其終止權之行使亦與誠實及信用原則有違等語，資為抗辯。三、原審審酌兩造攻擊及防禦方法後，判決確認兩造間之系爭租約不存在。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明求為判決：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實（見本院卷二第139至140頁）：（一）兩造於105年10月5日簽訂系爭租約，約定由上訴人向被上訴人承租坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000○000地號土地，租賃期間自105年6月24日起至111年6月23日止。（二）坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000○000地號土地於105年10月22日合併為同段856地號土地（即系爭土地），並於106年7月6日再分割增加同段856-1地號土地。（三）系爭租約因（二）之土地合併分割，經兩造合意變更系爭租約之土地地號為宜蘭縣○○鄉○○○段000地號，其餘內容則均未變更。（四）上訴人於107年10月16日向被上訴人申請將系爭租約贈與訴外人即上訴人胞兄游友順，並經被上訴人於108年度第一次土地審查會審查「無意見」，然於被上訴人審查後陳報宜蘭縣政府核定期間經宜蘭縣原住民事務所發現法令爭議，而於109年3月10日以原住民保留地開發管理辦法第28條第3項規定駁回申請。（五）系爭土地現有系爭337號房屋坐落其上，系爭337號房屋原為上訴人所有，嗣經上訴人於108年2月15日將系爭337號房屋之所有權贈與游俊彥等3人，權利範圍各為3分之1。嗣後游俊彥等3人於109年11月3日贈與系爭337號房屋予上訴人，並於109年11月12日完成所有權移轉登記。（六）坐落宜蘭縣○○鄉○○○段00000地號土地與系爭土地毗鄰，現有訴外人蔡美絨所有之門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段000號房屋（下稱系爭335號房屋）坐落其上。（七）系爭335、337號房屋之起造人均為上訴人之母親游來有，並經游來有於92年10月30日辦理第一次保存登記。（八）游俊彥於108年8月23日獨資設立彥崘企業社，登記地址為系爭335號房屋。（九）彥崘企業社於108年10月7日與全家便利商店公司簽訂加盟契約，並以系爭335、337號1樓房屋經營全家便利商店南澳店。（十）被上訴人於本件以起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示。五、爭執事項：（一）被上訴人依系爭租約第8條、第11條及系爭辦法第29條第2項之規定終止系爭租約是否有理由？（二）被上訴人終止系爭租約是否另違反誠信原則？六、得心證之理由：（一）被上訴人依系爭租約第8條、第11條及系爭辦法第29條第2項之規定終止系爭租約是否有理由？ 1.按租用地若承租人不再繼續使用時，應事先徵得出租人同意後始得將土地承租權及地上改良物轉讓於第三人否則視同違反本契約第8條第1項第5款之規定，終止契約收回土地，系爭租約第11條定有明文。經查，上訴人前曾於108 年2月15日將系爭337號房屋以贈與為原因辦理移轉登記予游俊彥等3人，且游俊彥等3人係於前開移轉完成後之109 年3月19日始向被上訴人申請受贈上訴人所有之系爭337號房屋，又游俊彥等3人向被上訴人申請受贈系爭337號房屋，經被上訴人審查後，被上訴人未曾有同意之表示，得徵上訴人確有在未先徵得出租人之同意下，即將坐落系爭土地上之系爭337號房屋移轉予第三人之情事，且上訴人事後始補行徵求出租人之同意，亦未得出租人之應允，是上訴人前開所為，自已違反系爭租約第11條之規定甚明。至游俊彥等3人雖於109年11月3日再將系爭337號房屋以贈與為原因登記移轉予上訴人，亦不因此即得改變上訴人已違反系爭租約第11條之事實。又上訴人雖辯稱被上訴人前於108年第一次土地權利審查會時即已對上訴人將系爭337號房屋贈與游俊彥等3人表達無意見云云，惟被上訴人以108年度第一次土地權利審查會表示為無意見之提案，乃係針對訴外人游友順申請自上訴人處受贈土地之議案，並非上訴人申請將系爭337號房屋贈與游俊彥等3人之議案，是上訴人此部分所辯，顯與事實不符，亦無可採。從而，被上訴人以上訴人所為已違反系爭租約第11條之規定，並主張終止兩造間之系爭租約，即屬有據。 2.第按承租人依本租約承租使用之土地不得有下列任何情事，違者，得終止租約無條件收回土地，其所投資之各項設施不予補償：五、所承租之土地或其地上改良物不自為經營或使用而擅自將其全部或一部分轉租或由他人頂替或設定其任何負擔者，系爭租約第8條第1項第5款定有明文。查系爭337號房屋1樓現為全家超商南澳店，且全家超商南澳店係游俊彥所獨資經營之彥崘企業社以加盟之方式而為經營，並非出租予全家便利商店公司，而依系爭租約之文意，所謂不自為經營或使用，應係指只要承租人將所承租之土地或其上改良物之一部轉供他人使用，即屬當之。上訴人既已於108年2月15日將系爭337號房屋全部以贈與為原因登記移轉予游俊彥等3人，游俊彥復於108年8月23日成立彥崘企業社，及於108年10月7日加盟全家便利商店公司並以系爭337號房屋1樓經營全家超商南澳店，縱游俊彥為上訴人之3親等血親，上訴人上開所為，仍屬將系爭337號房屋之1樓提供予游俊彥加盟經營全家超商使用，游俊彥雖為上訴人之3親等血親，然與上訴人仍屬不同之獨立主體，上訴人縱僅將系爭337號房屋1樓提供予游俊彥經營全家超商南澳店，其所為仍屬將所承租土地上之建物之一部轉供他人使用，就該部份仍屬不自為經營或使用甚明，而違反系爭租約第8條第1項第5款之約定。從而，上訴人上開所為已違反系爭租約第8條第1項第5款之規定，被上訴人自得依系爭租約第8條第1項之規定，終止兩造間之系爭租約。 3.又按非原住民在本辦法施行前已租用原住民保留地繼續自耕或自用者，得繼續承租。因都市計畫新訂、變更或非都市土地變更編定為建築用地之已出租耕作、造林土地於續訂租約時，其續租面積每戶不得超過零點零三公頃。非原住民在轄有原住民保留地之鄉 (鎮、市、區) 內設有戶籍者，得租用該鄉 (鎮、市、區) 內依法得為建築使用之原住民保留地作為自住房屋基地，其面積每戶不得超過零點零三公頃。依前條租用之原住民保留地，不得轉租或由他人受讓其權利。違反前項規定者，應終止租約收回土地，系爭辦法第28、29條定有明文。經查，系爭租約業已載明係依系爭辦法第28條第1項「非原住民作為自住房屋基地」之規定所簽訂，得徵系爭租約之目的係為使系爭土地得作為系爭337號房屋之基地使用，是上訴人將系爭337號房屋贈與予游俊彥等3人後，即使游俊彥等3人受讓系爭337 號房屋得以系爭土地做為基地使用之權利，根據前開規定所示，上訴人贈與系爭337號房屋，業已違反系爭辦法第29條第1項之規定，被上訴人自得依系爭辦法終止系爭租約。（二）被上訴人終止系爭租約是否另違反誠信原則？ 1.上訴人雖另主張本件應考量適用經濟社會文化權利國際公約所規定之適足居住權云云。然按經濟社會文化權利國際公約第11條第1項前段規定：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境之適當住房權。」、公民與政治權利國際公約第17條第1項：「任何人之私生活、家庭、住宅或通信，不得無理或非法侵擾，其名譽及信用，亦不得非法破壞。對於此種侵擾或破壞，人人有受法律保護之權利。」。上開公約內容，旨在保障人民有在其居住處所，營私人生活不受干預之自由，國家應讓國民有適當居住生活環境，保護家庭，不受非法侵擾、破壞。亦即適當居住（住房）權之目的，在使每個人都能享有安全、和平和尊嚴地居住某處之適當權利，惟並非賦予國民取得占用他人財產之權利，或取得對他人合法權利行使之對抗資格。是被告援引上開公約之規定，作為拒絕原告之請求，並為其有權占用之理由及依據，顯非經濟社會文化權利國際公約保障之適足居住權意旨，上訴人此部分之主張，尚難憑採。 2.再按誠信原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體個案妥善運用之方法。又當事人行使權利，本足使他人喪失利益。在自由經濟市場機制下，當事人斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為主要之目的，因此造成他人或國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難認其為權利濫用或違反誠信原則(最高法院110年台上字第1842號判決意旨參照)。本件被上訴人以上訴人違反系爭租約之約定，並主張終止系爭租約，並於本件訴請確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在，乃係行使其法律上之正當權利，難認為係以損害他人為主要目的，至兩造間之系爭租約乃屬民事之法律關係，要與行政程序法第7條、第165條之行政指導無涉，是上訴人主張被上訴人終止租約違反誠信原則云云，亦非可採。七、綜上所述，被上訴人訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，洵無違誤，上訴人之上訴意旨仍執前詞指摘原判決違法不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦，核與判決結果無影響，爰不一一論述。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　17　　日臺灣宜蘭地方法院民事庭審判長法官伍偉華法官張淑華法官許婉芳以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　17　　日書記官鄒明家

臺灣宜蘭地方法院111年度簡上字第30號

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