臺灣宜蘭地方法院八十九年度簡字第一號

臺灣宜蘭地方法院民事判決　八十九年度簡字第一號

原告

如意溫泉管理委員會

法定代理人

乙○○

被告

甲○○

右當事人間請求清償債務事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告起訴聲明請求被告應給付原告新台幣（下同）四十四萬一千一百七十六元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。並願供擔保，請准宣告假執行。其陳述略為；

㈠爭點一：本件原告是否有權利收取系爭管理基金？

⒈原告如意溫泉漢宮管理委員會業於民國八十七年一月成立，並經礁溪鄉公所八十七年一月十九日以八七鄉建字第○八三三號同意備查，此有該鄉公所公寓大廈管理組織報備證明。

⒉依如意溫泉漢宮區分所有權人會議會議組織章程第五條規定「經區分所有權人會議選舉產生之委員得組織管理委員會管理本大廈之各項公共事務」，第十一條規定「本會設置管理委員會經區分所有權人大會選舉」，第十三條管理委員會之職務第六款「收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用」，第七款「區分所有權人會議決議事項之執行。」

⒊另依如意漢宮八十六年區分所有權人第二次會議紀錄第七項第二小項稱「管理費及基金委請林世超律師以律師函催繳兩次後，大部分已繳入，但尚有少部分仍未繳，將繼續催繳。」第九項第二條「過去依規定應分擔費用及建商地主應分擔之管理基金尚未繳納之處理」，說明第二項「五百萬管理基金至今尚有八十餘萬元未繳納」，第三項「管理委員會已委請林世超律師以律師函催繳兩次」擬議「先前及爾後未繳納之住戶委請律師訴請法院強制執行」決議「全數照案通過。」該次區分所有權人會議出席人員亦包括被告之弟弟余耀東在內。

⒋由上開說明及依公寓大廈管理條例相關規定，系爭基金雖屬全體區分所有權人公同共有，但已授權管理委員會以管理委員會名義收取，並以管理委員會名義開專戶管理，只是運用需依照區分所有權人會議決議而已，故被告稱上開管理基金需給付給各區分所有權人全體，即有所誤會。目前實務上運作，亦均以管理委員會為原被告，並以管理委員會為收取管理費用及公共基金之主體。

㈡爭點二：本件被告系爭管理基金，被告有無給付之義務？

⒈訴外人楊再添所經營如意企業社（建商）與地主包括被告甲○○、訴外人余耀東、黃忠敬、蔡大墻等共同在宜蘭縣礁溪鄉○○段一五四地號，合作興建如意溫泉漢宮公寓大廈共六十三戶，建物部分使用執照以建商楊再添名義取得，分別移轉給各承購戶，土地部分由各地主分別移轉持分給各承購戶。

⒉且依建商楊再添函覆原告亦稱「本案係與地主合建」，依最高法院實務見解，地主提供土地與建商合建，俟房屋完成按約定比例分配房屋及基地，論其性質應屬民法上之互易，準用買賣規定。而地主及各承購戶間之土地移轉契約亦經鈞院向宜蘭地政事務所調礁溪鄉○○段一五四地號，八十四年六月十四日一二八二七號以買賣為原因辦理所有權移轉登記原所有權人為甲○○之送件過戶資料查證屬實，被告將其土地持分移轉給各建物承購戶，與建商及各承購戶所簽訂建物買賣契約，係聯繫而成立，性質上為契約之聯立，地主及建商與各承購戶間自有買賣關係存在，否則地主與建商為何分別移轉土地及建物給各承購戶。

⒊如意企業社於出售房屋廣告及售屋時，與承購戶約定提撥五百萬元做為住戶安全管理基金，故依消費者保護法第二十二條及消費者保護法施行細則第二十三條規定，上開售屋廣告關於提撥給承購戶安全管理基金五百萬元之約定及合建契約，及依如意企業社來函表示建商及地主間，對上開安全管理基金各分攤五十％之約定，對於建商及地主間，包括被告在內，自有拘束力。

⒋再者建商楊再添與地主間有各負擔一半安全管理基金之內部協議，此部分業經楊再添證實。另建商與部分地主亦出席區分所有權人會議，對於區分所有權人會議決議授權原告向積欠管理基金及管理費用之地主及住戶催討，亦均同意此方案而照案通過，並因而提起本件訴訟。

⒌因之本件性質上為第三人利他契約，依民法第二百六十九條第一項規定，五百萬元住戶安全基金，依廣告及不動產契約規定，雖屬全體區分所有權人公同共有，惟全體區分所有權人已成立管理委員會，依公寓大廈管理條例規定及區分所有權人會議組織章程及區分所有權人會議紀錄決議，區分所有權人會議已組成管理委員會，並授權以管理委員會名義向建商及地主就上開安全基金收取管理，而建商楊再添及部分地主即余耀東、黃忠敬，不但出席上開區分所有權人會議，決議向積欠地主催討，且均依約定給付給原告，原告並以管理委員會名義辦理定存。

⒍而上開五百萬元住戶安全基金，依建商楊再添來函，及地主余耀東所寫建商與地主分擔明細表，及建商與部分地主均出席區分所有權人會議，並決議授權管理委員會委託律師催討其它地主積欠公共基金，建商楊再添證言及建商與部分地主所寄來款項顯示，建商與地主間內部，對系爭五百萬元公共基金如何給付管理委員會有達成協議分攤比例「即建商分攤五十％（即二百五十萬元），其餘五十％，地主黃忠敬占五股，分擔三十六萬七千六百四十七元，地主余耀東占十七‧五股，分攤一百二十八萬六千七百六十六元，被告甲○○為六股，應分擔四十四萬一千一百七十六元，地主蔡大墻為五‧五股，應分擔四十萬四千四百十一元，最後二者至今仍未給付。

⒎依民法第二七一條規定，數人負同一債務（五百萬元住戶安全基金），而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，因之依上開說明，建商與地主內部即有約定，且建商與部分地主（包括被告弟弟余耀東）均依照上開約定來履行，原告自得依上開約定來請求。既係可分之債，且有約定分攤比例，因之原告自得依消費者保護法第二十二條、消費者保護法施行細則第二十三條、不動產買賣契約，民法第二六九條第三人利他契約、公寓大廈管理條例第十八條第三項、第十九條、第二十一條及如意溫泉漢宮區分所有權人組織章程規定及區分所有權人會議決議，請求被告給付如訴之聲明之金額。

⒏又地主余耀東八十四年四月二十七日、八十四年八月二十四日將其所分得之建物移轉登記，黃忠敬則於八十四年四月二十七日移轉登記，而余耀東係於八十五年二月繳一百二十五萬，八十七年三月十九日繳三萬六千七百六十元，黃忠敬係於八十五年五月二十七日繳三十六萬七千六百四十七元，可見兩位證人稱建商會計稱若不繳管理基金，將不過戶給地主，即與事實不符，證人楊再添說詞與事實相符。

二、被告則以原告之訴及假執行之聲請均駁回，被告願供擔保請准為免為假執行之宣告為其聲明。並以：

㈠依公寓大廈管理條例第三條第八款、第十八條、第十九條、第二十條、第二十一條、第三十四條、第三十五條等規定觀之，管理委員會僅係住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，僅有民事訴訟程序之當事人能力，並無民法上之權利能力，亦非公共基金之債權人，固得提起民事訴訟命應付管理基金義務者向區分所有權人全體給付，並由管理委員會代表為受領，但無權請求對管理委員會為給付。本件訴訟竟請求被告向原告如意漢宮溫泉管理委員會為給付，揆諸前揭說明，即無理由。

㈡又本件如意溫泉漢宮公寓大廈之購買戶係與建商楊再添即如意企業社（或天連建設有限公司）就系爭房地簽立買賣合約，因此有關管理基金，依其雙方買賣合約應係由如意企業社或天連建設有限公司支付，而與被告無涉。且民法第二百六十九條第一項之規定須債權人與債務人間成立有效之契約，且須約定使當事人以外之第三人取得債權。本件被告與各承購戶間並無給付管理基金之契約存在，原告主張依上開法條規定請求，於法自有未合。

㈢至於原告所呈售屋廣告，其中內容僅言：「天連建設—阿莎力，大筆提撥500 萬做為住戶安全管理基金」由其內容觀之，亦係天連建設欲提供管理基金，且天建建設是建商楊再添所經營之另一家公司，上開廣告亦是建商委託廣告公司制作，故該廣告與被告無涉。原告不得依消費者保護法第廿二條規定向被告訴請給付公共基金。又如意企業社於八十五年五月二十八日之存證信函，為其片面之意思，未經被告同意，且僅為建商卸責之詞，亦難據此拘束被告。此揆諸本件被告甲○○與其他地主蔡大墻、黃忠敬、余耀東等，曾於八十一年十二月十二日與建商楊再添就興建如意溫泉漢宮大樓所簽立合作興建大樓契約書，其中雙方約定由被告及其他地主提供土地，而由楊再添出資興建系爭房屋，惟上開契約書內容並無被告及其他地主應分擔管理基金之約定，益徵被告並無給付管理基金之義務。

㈣除此之外，證人余耀東、黃忠敬均出庭證明地主與承購戶並無以契約書承諾給付承購戶管理基金，彼等均因怕不給付管理基金，建商不分房子給他們，所以才給付等語。至於建商楊再添雖出庭諉稱：「當時有和地主以口頭協議各出一半的錢」，然則被告本人亦到庭陳稱：「證人（即楊再添）沒有跟我做過口頭協議。」楊再添嗣亦自己承認：「但被告實際有無在場我不記得了，因為時間過太久了。」，可知被告確未承諾給付管理基金。

㈤原告雖主張地主及各承購戶所簽立之土地買賣契約書與建商及各承購戶所簽訂建物買賣契約性質上為契約之聯立，地主及建商與各承購戶間自有買賣關係存在云云。然則契約之聯立乃數個契約互相併存，性質上仍各自獨立，因此原告亦不得以與建商間之房屋買賣契約有管理基金之約定，而欲向另一契約關係（即土地買賣契約）之被告請求，否則即與契約之聯立法理有違等語置辯。

三、原告主張訴外人楊再添所經營如意企業社以建商身份，與宜蘭縣礁溪鄉○○段一五四地號之土地所有權人即被告、訴外人余耀東、黃忠敬、蔡大墻等人，共同在該土地上合作興建如意溫泉漢宮公寓大廈共六十三戶，並約定房屋完成後建商及地主依比例分配房屋及土地。嗣後房屋部分使用執照以建商楊再添名義取得，分別移轉給各承購戶，土地部分則由各地主分別移轉應有部分給各承購戶之事實，已據原告提出廣告單、土地及建物登記謄本、使用執照等件為證，並經本院向宜蘭縣宜蘭市地政事務所調閱系爭建物及土地之買賣登記申請書等相關資料屬實，有該地政事務所九十年四月十一日九十宜地一（21）字第三八三一號函附卷可佐，被告對於此部分之事實亦未爭執，自信為真正。惟原告另主張建商如意企業社以天連建設有限公司之名義於售屋廣告上刊登「天連建設—阿莎力，大筆提撥500萬做為住戶安全管理基金」等字，且建商與各地主間曾約定就該安全管理基金各負擔一半，各地主再依所持股份比例分擔，其中如意企業社及地主余耀東、黃忠敬亦依渠等應分擔之數額如數給付，故依該協議及消費者保護法等法律關係，被告應按其股份比例給付原告如聲明所示之安全管理基金乙節，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件即應審究原告提起本件訴訟有無當事人不適格之情形？又其請求被告給付部分之安全管理基金由無理由？

㈠按「管理委員會有當事人能力。」公寓大廈管理條例第三十五條第一項定有明文。又所謂之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織（見同條例第三條第八款）。本件原告溫泉漢宮管理委員會業經台宜蘭縣礁溪鄉公所於八十七年一月十九日以八七鄉建字第０八三三號同意備查在案，有該申請報備書、申請書檢查表、區分所有權人會議組織章程及及礁溪鄉公所之公寓大廈管理組織報備證明各一份在卷足憑。故該管理委員會於執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工做等事項時，有當事人能力，得依公寓大廈管理條例及會議決議事項，於訴訟上行使其職權。

㈡又區分所有權人會議之決議，原則應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例合計過半數之同意行之，大廈條例第三條第八款、第二十九條第一項分別訂有明文。本件如意溫泉漢宮八十六年十二月十四日八十六年度區分所有權人第二次會議通過未收足之安全管理基金將委請律師繼續催繳等議案，該次會議之出席人數及其所有權比例各逾二分之一，並經出席人數全部同意成立決議，有原告提出之會議紀錄及出息及住戶名冊可稽。就上開會議記錄及名冊，被告亦未作何爭執，堪認該次會議所為委請律師就未收足之安全管理基金繼續催繳之決議，於法並無不合。原告本於該會議決議，提起本件請求被告給付安全管理基金之訴，其當事人能力並無欠缺。且民事訴訟法上當事人能力，乃係得於民事訴訟程序為當事人之資格，與民法上之權利能力意義並非完全相同，且承認非實體法上權利主體之非法人團體有當事人能力，乃為便利訴訟程序之事實上需要。故公寓大廈管理委員會有無當事人能力，並非實體法之規定，而係得否為訴訟當事人資格之程序法規定。原告本於規定得對被告提起本件訴訟，其當事人能力並無欠缺，亦與該管理委員會有無權利能力無涉，被告抗辯原告無權利能力故其請求於法不合，自有未洽，合先敘明。

㈢至所謂當事人適格者，乃指就特定訴訟得以自己名義為原告或被告之資格，因而得受本案之判決者而言；即在特定訴訟，原告主張為訴訟標的之法律關係，兩造均有實施訴訟之權能者，其當事人即為適格。在給付之訴，祗須原告主張自己係有請求權之人，即為原告適格，而以原告主張其有義務者，即為被告適格，非必以實體上判斷之結果為當事人適格之標準。本件原告主張其對被告有一安全管理基金之請求權，被告則有給付之義務，則原告於本件即為當事人適格。被告辯稱原告當事人不適格云云，顯屬誤會。

㈣然查，原告主張被告與如意溫泉漢宮各承購戶間已成立一利他契約，約定被告需依其所持股份之比例負擔一半之安全管理基金予原告等情，已經被告否認，另證人即地主余耀東、黃忠敬亦均到庭證稱：地主並未與承購戶約定負擔安全管理基金等語，原告復未提出其他事證以證明被告與承購戶間已成立一向原告為給付之利他契約，故其此部分之主張，自嫌無據。

㈤又本件建商如意企業社以天連建設有限公司名義於售屋廣告之內容上登載：「天連建設—阿莎力，大手筆提撥五００萬做為住戶安全管理基金，這是全礁溪所無的。」之事實，雖據原告提出廣告單一份為憑，從而依消費者保護法第二十二條之規定，天連建設有限公司即如意企業社對於如意溫泉漢宮之承購戶自有依廣告內容給付五百萬元做為安全管理基金之義務。惟此究屬如意溫泉漢宮之承購戶或原告與如意企業社間之權利義務關係，本件被告既不屬消費者保護法所稱之企業經營者，亦非刊登廣告之人，自不因上揭消費者保護法之規定，而受到廣告內容之拘束，故原告據此主張被告負有給付該安全管理基金之義務，亦不可採。

㈥原告雖另主張建商與各地主間就該安全管理基金曾有各負擔二分之一之協議，又因地主與承購戶所立之土地買賣契約與建商與承購戶所定之房屋買賣契約且屬契約聯立，故原告得據此協議向被告請求云云。惟此復經被告所否認，原告亦應就此有此有利於己之事實負舉證之責。惟查：⒈依建商如意企業社與地主所定之合建興建大樓契約書內並未提及分擔安全管理基金一事，有該合建興建大樓契約書在卷足稽。⒉再依原告所舉之證人即地主余耀東證稱：「我們沒有與承購戶約定要付管理基金給承購戶也無與他們訂契約。是後來建商的會計小姐說地主都不出一半的錢，就不分房子給我們，所以我們才去繳了這個錢，至於我繳的一百多萬是我自己依我自己的股份來算，當時建商是找我一個，告訴我要我依我的股份繳這個錢，至於其他建商有無找其他地主，其他地主有無繳這個錢，我都不清楚。」及同為地主之黃忠敬結證稱：「我以前不知道這件事情，建商會計小姐說要我拿錢出來，因為建商與地主要各出一半，即二百五十萬，我已經付了三十幾萬，是依我的股份計算。在房子建好時我知道要付五百萬元的安全基金給承購戶，會計小姐告訴我要交錢時我才知道地主要付一半的安全基金，因為我擔心，不繳這錢就分不到房子，所以我繳了這個錢。但後來被告告訴我根本無須繳這個錢。」等語，可知建商如意溫泉企業社係分別與兩位證人達成協議，充其量僅能證明建商如意企業社與上開兩位證人曾為此約定，仍無法證明如意企業社已與被告成立協議。況若建商與被告間真有此協議，證人余耀東及黃忠敬又不否認渠已交付部分安全管理基金，故基於公平之心態，上開兩位證人對於被告應無迴護之理。是堪認該二位證人之證詞可信。至於兩人係基於何種原因給付該安全管理基金，則與被告與建商楊再添即如意企業社有無成立協議乙節無涉。⒊此外，證人即如意企業社之負責人楊再添雖到庭證稱：其確實有與地主進行該項協議等語，但經被告當庭堅詞否認後，其復稱：其與地主協議當時，被告實際有無在場我不記得了，因為時間過太久了等語。故依證人楊再添之證言，亦難遽認其與被告間有協議存在。且證人楊再添對系爭安全管理基金具利害關係，被告曾否答應給付，足以影響其所負之責任義務，故其證詞尚難採信。⒋又地主余耀東曾出席如意溫泉漢宮八十六年區分所有權人第二次會議，並同意繼續催繳安全管理基金之決議等情，固有該會議紀錄及出席住戶名冊可參，然此與建商如意企業社有無與被告成立協議乙事無必然關連，且余耀東亦坦承：「開會時因為我繳了錢，我認為根本不需要繳這個錢，但錢一去無回，所以公平起見，其他地主也應該要繳，所以應該要向他們催繳。」等語（參九十年四月二十四日言詞辯論筆錄）。至原告所提出建商如意企業社寄發予原告之存證信函及地主余耀東所計算之地主分擔明細表，均僅為建商及地主余耀東個人片面之意思，自無足以據此認定被告就該安全管理基金亦負有給付之責。⒌況縱原告可證明楊再添即如意企業社與被告間確已成立各負擔二分之一安全管理基金之協議，然此究屬建商與被告間之內部協議，要與原告無涉。且建商與各承購戶所定之房屋買賣契約，及地主與承購戶所立之土地買賣契約，兩份契約或可認具聯立關係，然契約之聯立乃數個契約戶併存，係質上各契約仍各自獨立，建商如意企業社對其所刊登之售屋廣告內容，依房屋買賣契約及消費者保護法第二十二條之規定，固應受拘束，然地主與承購間之權利義務關係仍依兩者所定之土地買賣契約定之，被告不並因前揭兩份買賣契約聯立，即需負擔該五百萬元之安全管理基金。故原告就此部分之主張，亦顯無據。至原告請求訊問證人李榮華無非欲證明建商與地主間已成立協議之事實，然此既對上開事實不生影響，故本院認無傳訊必要。

四、綜上，原告基於第三人利益契約、協議及消費者保護法等法律關係，請求被告給付四十四萬一千一百七十六元之安全管理基金，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息，自無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明，兩造其餘攻防方法，於判決結果不生影響，毋庸一一論列，附此敘明。

六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條規定，判決如主文。

台灣宜蘭地方法院民事庭~B法 官　邱景芬

~B法院書記官　林竹根