臺灣宜蘭地方法院94年度訴字第123號

• 裁判案由: 返還無權占有土地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣宜蘭地方法院
• 裁判日期: 94 年 12 月 20 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第123號原　　　告　乙○○
訴訟代理人　李秋銘律師
複代理人　　黃金亮律師
被　　　告　全鴻報關有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　楊德海律師
當事人間返還無權占有土地事件，本院於民國94年12月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張之意旨：
㈠坐落宜蘭縣冬山鄉○○段239、244地號土地，係原告自鈞院92年度執字第7011號強制執行事件中所標得之土地，並於民國94年1月7日取得法院移轉證明書後，辦理土地所有權登記在案。然前揭二筆土地上之建號 263、264、265、266、267、268 號等六棟建物乃為被告所有，惟該建物無權占用原告之土地，故原告自得依民法第 767條之規定，訴請被告拆屋還地。
㈡被告雖抗辯前揭之六棟建物係其於90年 2月20日向土地原所有權人丁○○、甲○○所買受，惟原告否認丁○○等二人為系爭建物原始所有權人，更否認被告與丁○○之間就系爭地上物有買賣之法律關係存在，被告自應就此事實舉證證明。被告固提出87年10月28日由丁○○與日商藤倉股份有限公司（以下簡稱藤倉公司）所簽訂之租賃契約，惟出租人並不以所有權人為限，故該租賃契約書不能證明系爭建物確屬丁○○、甲○○所有。實則坐落冬山鄉○○段239、244地號土地上之六棟建物，於88年12月 7日即已取得宜蘭縣政府所發給之建局管字第4569號使用執照，當時係以臨時建物聲請，有效期限為三年，嗣被告公司於90年 6月19日執前開使用執照向宜蘭縣羅東地政事務所辦理所有權第一次登記，所有權人均登記為：「全鴻報關有限公司」；其後因上開臨時使用執照期限屆至，被告乃於93年 5月28日辦理建物滅失登記，嗣後又執91年1 2月13日宜蘭縣政府所發給之建管使字第482號使用執照，於93年 6月18日辦理所有權第一次登記，所有權人均登記為「全鴻報關有限公司」。故由前述使用執照之核發及所有權登記之資料觀之，系爭建物之所有權人從來即屬被告，而非丁○○、甲○○所有。另由鈞院向宜蘭縣羅東地政事務所函調系爭建物辦理保存登記之資料，亦可知六棟建物之使用執照起造人係藤倉公司，該公司於90年 2月20日將前開建物以買賣為原因而出售與被告，其後被告公司並據此買賣契約向地政機關辦理建物所有權第一次登記，經地政機關依法公告後，而成為該建物之原始所有權人，要與丁○○、甲○○二人根本無涉。且系爭六棟建物縱如被告所抗辯係藤昌公司讓與丁○○、甲○○二人，惟此一不動產物權既依法律行為而取得，於未經登記之情形下，並不生效力，丁○○等二人從來即未曾為系爭建物之所有權人。
㈢次依被告所提出之不動產買賣契約，六棟建物之買賣價金為新台幣（下同 ）1,200萬元，然依使用執照之記載，該六棟建物之工程造價高達2,364萬元，卻以1,200萬元即出售，足證買賣不實。且系爭建物於91年7月30日方取得建管字第189號之建造執照，而建造執照之起造人並非丁○○、甲○○二人，其後被告公司又係辦理建物第一次保存登記之人，並取得建物原始所有權，故被告抗辯系爭建物原係丁○○、甲○○二人所有乙節，與事實不符。
㈣被告雖又抗辯本件應有民法第425條之1規定之適用，惟系爭東城段239、244地號土地之原所有權人為丁○○、甲○○，至土地上之六棟建物則係由出賣人藤倉公司出售給被告，而與土地之原所有權人丁○○、甲○○二人無涉。且系爭建物所在之土地係由丁○○出租與藤倉公司，另被告所提出之藤倉公司與丁○○在90年 1月16日簽訂之協議書，該等建物亦係讓與丁○○一人，復依被告所提不動產買賣契約書，土地上之建物乃丁○○一人出賣與被告，均與甲○○無關；故縱依被告之主張，系爭土地上之六棟建物，亦僅屬陳榮輝一人之權利，而與另一土地所有權人甲○○無涉，未合於民法第425條之1所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件。更何況被告係辦理建物第一次保存登記之所有權人，丁○○、甲○○就系爭六棟建物即未曾有過「所有權」，自無上開規定之適用。且縱認陳榮輝與藤倉公司間之協議書屬實，惟雙方於90年 1月16日簽訂協議書時，土地上之系爭廠房尚未辦理保存登記，故該未辦理保存登記不動產之受讓人，在法律上並無法取得不動產之所有權，所取得者僅為不動產之事實上處分權，況藤倉公司亦未曾將系爭建物辦理所有權移轉登記與丁○○，依民法第 758條規定，自不生物權變動之效力，故丁○○顯非系爭建物之所有權人。從而本件於事實或法律上，均未合於民法第425條之1所定之要件。
㈤被告所有之東城段263、264、265、266、267、268建號等建物，並無占用原告所有前開二筆土地之權源，原告本於所有權人之地位，自得請求被告將占用前開土地上之地上物拆除，將土地返還原告。又被告使用原告所有之系爭房地，自獲有相當於法定租金利益之不當得利，是原告以六棟建物占用土地之面積，按申報地價百分之10計算後，被告應自原告取得系爭土地所有權之94年1月7日起至返還土地時止，每年給付原告相當於租金之不當得利1, 358,574元。
㈥為此聲明請求：
⒈被告應將坐落宜蘭縣冬山鄉○○段244地號土地上，建號263號，面積267‧43 平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物；及坐落同地段239、244地號土地上，建號264號，面積320‧48平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物；及坐落同地段239 地號土地上，建號265號，面積155‧56平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物；建號266號，面積一層513‧65平方公尺，二層498‧53 平方公尺之鋼鐵有牆造建物；建號267號，面積一層513‧65平方公尺，二層498‧53平方公尺之鋼鐵有牆造建物；建號268號，面積4109‧22平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物拆除，將土地返還原告。
⒉被告應自94年1月7日起，至交還土地之日止，每年給付原告1,358,574元。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯之意旨：
㈠本件系爭六棟建物，其中建號268 建物（即Ｆ棟建物）為原土地所有權人丁○○、甲○○所興建。嗣於87年10月28日丁○○、甲○○將東城段239、244地號土地及土地上建物全部出租予訴外人藤倉公司，嗣88年藤倉公司在該土地上搭建臨時性之房舍，即嗣後編定為建號 236、264、265、266、267等五棟鐵皮屋（亦即為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ等建物）。90年1 月16日藤倉公司因業務關係擬提前解約，惟依雙方之租約第 8條約定，其應將搭建之臨時性房舍及其他設施拆除並將土地恢復原狀，故藤倉公司為節省拆除等費用，乃與出租人代表丁○○協商，同意將藤倉公司所建構之建物全數移轉給丁○○、甲○○。
㈡又訴外人丁○○於89年6月1日及同年 6月19日先後向被告借貸 1,100萬元，嗣89年12月底丁○○經商遭他人倒債，無法清償被告之債權，丁○○因曾為被告公司股東，知悉被告係從事倉儲業務，有放置進口報關物品之廠房需求，乃向被告提出清償債務方案，願將前列六棟廠房先行出售給被告公司，做為清償債務。惟該六棟建物僅有臨時使用執照，且廠房若需申請補辦正式使用執照，尚須再支付建築師、結構技師、及重修並增加安全、消防、道路等各項設備，故被告公司審量財力及債務人丁○○清償能力，勉為同意以 1,100萬元之價金向丁○○、甲○○購買系爭六棟建物。嗣後被告公司為補申請使用執照及整修建物，亦共支出設計費、安全鑑定費、消防工程費用、契稅、房屋稅，及六棟建物之修繕工程費用等，故被告公司實際已支出相當買賣價金而取得本件建物之所有權。
㈢系爭六棟建物，除Ｆ棟為丁○○與甲○○所有外，其餘五棟建物則係丁○○與甲○○於自藤倉公司受讓斯時起取得，伊二人再將該六棟建物出售給被告公司，故被告取得六棟建物顯係受讓於土地所有人。嗣被告公司辦理建物所有權第一次登記時，即由丁○○依協議書第 4條約定，由藤倉公司配合辦理房屋稅籍更名及保存登記手續，足證被告辦理建物第一次登記之標的，確為其向原土地所有權人丁○○、甲○○所購之六棟廠房。再依鈞院向宜蘭縣政府函調88年12月 7日建局管字第4596號臨時使用建照卷內之照片顯示，該六棟建物均與被告現有之六棟建物外觀相符，且藤倉公司88.12.7 建局管字第4596號臨時使用執照與被告公司91.12.13建管使字第 482號正式使用執照比較，二者建築面積、法定空地面積均相同，再由建築設計圖與系爭建物目前位置比較，二者位置、面積亦相同，足證該系爭建物非如原告所稱係被告公司興建。
㈣至於被告於90年6 月19日申辦建物第一次登記，此係被告向原土地所有人丁○○、甲○○購買六棟建物後，基於建物所有權人之地位辦理所有權登記，此乃當然之理。且依建物登記簿謄本記載：「建物建築完成日期：88年12月 7日，其他登記事項：使用執照字號：88年12月7日建局管字第4596 號」亦可證被告所辦理保存登記之建物，係丁○○、甲○○出資興建之Ｆ棟建物，及藤倉公司所興建之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物。原告稱系爭六棟建物本即為被告所有，非自丁○○、甲○○二人受讓，實屬誤解。又91年12月13日被告公司補辦並取得合法之正式使用執照後，於93年 6月18日再向地政事務所辦理建築物保存登記，並同時註銷繳回臨時建物所有權狀，由宜蘭縣羅東地政事務所正式發給建物所有權狀，而地政事務所以「滅失」將臨時建物所有權註銷，此係地政事務所之作業使然，並非系爭建物在93年 5月28日間「滅失」。
㈤本件被告所有系爭六棟建物既係受讓自原土地所有人丁○○、甲○○，原告又於嗣後向法院拍賣取得建物所坐落基地之所有權，依民法第425條之1規定，被告與原告間即有法定租賃權，被告並非無權占有原告之土地。原告明知伊拍賣取得之系爭土地上建物為被告所有，且拍賣公告上已載明拍定後不點交，卻以損害被告之權益方式，教唆第三人新寶元鋼鐵股份有限公司共同以非法暴力之手段將鋼條橫放於道路及空地上及使用堆高機破壞鐵門、挖土機置於大門前之方式，阻礙向被告承租之第三人家潔企業有限公司進出，甚以張貼公告之方式阻止第三人向被告公司承租廠房，實非正當。
㈥被告依法定租賃關係有權占有原告之土地，原告請求顯無理由，為此答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠坐落宜蘭縣冬山鄉○○段239、244地號之二筆土地原屬訴外人丁○○、甲○○所有，應有部分各為10分之8、10分之2；嗣因丁○○、甲○○積欠臺灣銀行股份有限公司借款，經該銀行向本院聲請以92年度執字第7011號求償債務事件拍賣前列土地，並於93年12月3日由原告拍定，原告業已在94年1月19日持本院核發之動產權利移轉證書辦妥土地所有權移轉登記。此有土地登記謄本可參（卷第7、8頁），且經本院調閱92年度執字第7011號求償債務強制執行卷宗，審核無訛，應屬真正。
㈡又前述冬山鄉○○段239、244地號之土地上乃有六棟建物，即建號263號、面積267‧43平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物，建號264號、面積320‧48平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物，建號265號、面積155‧56平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物，建號266號、面積一層513‧65平方公尺、二層498‧53 平方公尺之鋼鐵有牆造建物，建號267號、面積一層513‧65平方公尺、二層498‧53平方公尺之鋼鐵有牆造建物，建號268號、面積4109‧22平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物；又上開六棟建物曾經訴外人藤倉公司向宜蘭縣政府聲請核發88年12月 7日見局管字第4569號臨時使用執照，並編定門牌號碼為宜蘭縣冬山鄉○○村○鄰○○路299-1號等情，有建物登記簿
謄本六件在卷足憑（ 卷第9至14頁），並有宜蘭縣政府94年10月3日府建管字第0940121749號函所檢送之88年12月7日建局管字第4596號臨時使用執照卷宗可佐（卷第 140頁），亦堪認定為實在。
四、本件之爭點及法院之判斷：
然原告主張被告所有之六棟建物乃無權占用系爭東城段 239、244 地號土地，且因六棟建物自始即屬藤倉公司或被告所有，與土地之原所有權人丁○○、甲○○無關，並未符合民法第425條之1規定等節，則為被告所否認，並以前揭情詞抗辯。是經兩造整理後，確認本件應審酌之爭點即為：被告所有之六棟建物占用系爭土地是否符合民法第425條之1規定，而屬有權占有？（見卷第 200頁）本院即就此項爭點判斷如下：
㈠系爭建號263、264、265、266、267等五棟建物（ 即Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ等工料房、監工房）乃訴外人藤倉公司所興建；另建號26 8號即Ｆ棟建物，則為土地之原所有權人丁○○、甲○○二人所興建：
⒈經查，冬山鄉○○段239、244地號土地之原所有權人乃為丁○○、甲○○二人。又丁○○、甲○○於83年間即在前開239地號土地上興建現編定為建號268之Ｆ棟工料房；嗣後甲○○出具委任書，委託丁○○共同將兩造所共有之 239地號土地及前揭Ｆ棟建物出租予訴外人藤倉公司，雙方並在87年10月28日簽訂租賃契約書，約定租期自87年12月1日起至90年5月31日止，該租賃契約書並經雙方在87年10月23日向本院公證處聲請認證之情，已有租賃契約書、委任狀暨法院認證書可按（詳卷第102至106頁），並經證人丁○○證述在卷（參卷第84至90頁）。又藤倉公司承租上開土地暨建物後，乃於二筆土地上興建現編定為建號 263、264、265、266、267等五棟建物（分別作為Ａ棟、Ｂ棟、Ｃ棟、Ｄ棟、Ｅ棟之工料房、監工房使用），藤倉公司並將該Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ棟等五廠房，連同前揭由丁○○、甲○○興建且業經藤倉公司承租之Ｆ棟建物，在88年11月間向宜蘭縣政府申請並經准核發（88）建局都字第4596號建築物臨時使用執照之事實，則有前述有宜蘭縣政府94年10月 3日府建管字第0940121749號檢送88年12月 7日建局管字第4596號臨時使用執照卷宗足稽。
⒉原告雖對前述Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ等五棟工料房或監工房係由訴外人藤倉公司所興建乙事不予爭執，卻否認上揭Ｆ棟鐵皮屋係由丁○○、甲○○所興建。然查，Ｆ棟建物乃土地所有權人丁○○、甲○○在83年所興建所興建乙節，已經證人陳榮輝到庭證述：「最大棟的Ｆ棟是我在83年所興建，出資人是我和甲○○，其他五棟是後來是藤倉公司因為承租Ｆ棟建物及土地，所以藤倉公司於88年間在土地上另外興建五棟建物，這五棟建物是藤倉公司出資興建。」、「Ｆ棟在83年興建時，大約花了 1,500多萬元，藤倉公司興建的五棟建物實際出資我不清楚，但曾經聽他們提過大約花了 1,700多萬元。」、「（問：83年興建Ｆ棟時，你與甲○○的出資比例為何？）甲○○占百分之二十，我占百分之八十」等語甚詳（詳卷第85、87頁）。復參諸藤倉公司向丁○○及甲○○承租之標的，除土地外，尚亦包含「鐵皮屋（高頂）室內面積約1,200坪」，此有租賃契約書第2條約定可稽（參卷第 104頁），且該「鐵皮屋（高頂）室內面積 1,200坪」，乃與Ｆ棟鐵皮建物之面積相符乙情，則有上開臨時使用執照卷宗內所附使用執照申請書記載「Ｆ棟工料房、一層4016‧10㎡」，而該面積經換算後為1,215.89坪之事實可為佐證（詳宜蘭縣政府88年12月7日建局管字第4596號臨時使用執照卷宗第5頁）；另訴外人藤倉公司與丁○○在90年 1月16日所立協議書中，亦曾記載「其中Ｆ棟 4016‧1㎡為甲方（即丁○○ ）
原有，其餘為乙方（即藤倉公司）建構」等字樣（見卷第187 頁），故被告辯稱系爭Ｆ棟建物係原土地所有權人丁○○及甲○○二人所興建，並非屬藤倉公司所有等語，核屬有據。
⒊從而本件建號 263、264、265、266、267等五棟建物（即Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ 等廠房 ）乃訴外人藤倉公司所興建，至建號 268號之Ｆ棟建物，則為土地原所有權人丁○○、甲○○所興建，且Ｆ建物之所有權人自始即與系爭土地所有權人係屬相同之事實，足堪認定。
㈡前開藤倉公司所興建之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建築物，業於90年 1月16日移轉給原土地所有權人丁○○、甲○○；嗣後丁○○、甲○○在90年 2月10日並將該五棟建物及渠等先前自行興建之Ｆ棟廠房，共計六棟建物，移轉予被告公司：⒈查訴外人藤倉公司因提早終止與丁○○與甲○○間之租賃契約，而於90年1 月16日與丁○○約定，將該公司所興建之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物移轉予出租人乙節，已據被告提出載明：「二、乙方（即藤倉公司）在冬山鄉○○路299 -1號建物之面積第一層3,767‧51㎡、第二層989‧72㎡，同意全部移轉給甲方（即丁○○），其中Ｆ棟4,016‧1㎡為甲方原有，其餘為乙方建構，今乙方同意全數移轉給甲方。三、前開建物在乙方申請臨時使用執照時，曾開具切結書給宜蘭縣政府，同意使用執照期限屆滿應拆除該建物，此事件甲方全數知悉，甲方有義務於簽訂本協議書後，盡力向相關主管機關申請應有之合法登記及證照，若無法於本協議書第 5條之期限內取得，而於日後遭主管機關強制拆除，甲方同意不另要求乙方支付任何形式的補償，而主管機關代執行費用，乙方亦同意自行支付。四、乙方同意配合甲方向稅捐機關共同提出該建物之房屋稅籍更名手續，乙方只配合文件出具和印章用印，其餘手續、費用及稅費概由甲方支付。另向地政機關申辦之保存登記申請，亦同意如前開方式配合文件及印信列用。五、甲方應以半年為限（民國90年 2月1日至同年7月31日止）盡力辦妥移轉手續並取得相關合法之登記及證照，逾期後一個月內乙方得自行拆除本協議書第二條乙方興建部份及甲方所擁有之建物（位於協議書第 2條所提及之地址），甲方不得異議或請求任何形式之補償。」等字之協議書暨該協議書手寫稿各一份為證（卷第 187至188頁、231頁 ）
，且上開事實復經證人丁○○到場結證：「當時藤倉公司租期已經屆滿，因為他之前是請領臨時使用執照，依約他經該要拆除五棟建物，但因藤倉公司不想再僱工花錢拆除，所以就將五棟建物給我」等語在卷（見卷第86頁）。又訴外人藤倉公司因向丁○○、甲○○承租土地，有權在系爭土地上興建Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物，然雙方所立租賃契約書第8 條業已約定：租約終止時，所有土地上增設之設施，藤倉公司應即恢復原狀點交，否則視為廢棄物任由出租人處理並應負擔出租人處理廢棄物之一切費用，此可詳租賃契約書（卷第 104頁），故藤倉公司於租約終止後為節省拆除建物及運送廢棄物之費用，而將五棟建物移轉予出租人，乃與常情相符。至訴外人甲○○因同屬土地所有權人及出租人，復從其嗣後曾出具委任書，授權丁○○出售六棟建物之舉（參卷第63頁），堪認甲○○對於已經受讓且取得Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物之事實並未否認。被告辯稱丁○○等二人業已自藤昌公司處取得Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物之權利，誠屬可信。
⒉再者，訴外人丁○○在89年6月1 日及6月19日曾向被告公司共計借款1,100萬元，其中800萬元由被告公司分二次匯入丁○○之帳戶，另 300萬元則由被告公司法定代理人丙○○匯入丁○○配偶陳素月之帳戶內；嗣後因丁○○遭人倒債無力清償，故經獲得訴外人甲○○之同意暨授權後，將本件六棟廠房出售與被告公司，做為清償債務，雙方乃於90年 2月20日簽立不動產買賣契約書，丁○○及甲○○同意將六棟建物以1,100萬元之價金出售予被告公司，嗣後並在90年4月15日將六棟建物點交予被告占有等情，已據被告提出借款 1,100萬元之匯款單據、甲○○出具之委任書、不動產買賣契約書及點交證明書為證（卷第35-39、63、107-109頁），復經證人丁○○及被告公司之法定代理人丙○○到庭陳述綦詳（參見卷宗第79至91頁），且丁○○與丙○○兩人對上開借款之金額、匯款方式、買賣六棟建物之原因、經過及價金商議等情節，經本院隔離訊問後，兩人所為之陳述均大致相同，自足信為實在。原告雖質疑該買賣價金 1,100萬元與宜蘭縣政府建設局所核發91年12月13日建管使字第 482號使用執照上所載「工程造價23,640,000元」差距甚大，而主張該買賣不實等語。惟使用執照上所載之工程造價是否即為不動產之實際價值，本非無疑問，且就系爭建物買賣價金之商定，證人丁○○業已表示：「買賣價金本來約定比較高，但因為對方表示還要去聲請使用執照，須要再花費，所以買賣價金就以我的借款 1,100萬元來約定。但我們後來還有一個附帶條件，約定如果我將來有能力，我可以按建物當時的價格買回六棟建物。」、「當時我也希望用比較高的費用賣給丙○○，但丙○○表示須要再花錢申請執照，建物亦還需要再修繕，他預估還需要再花 1,000萬元，他不願意再提高價錢，所以我才用1,100萬元出售。至於工程造價2,364萬元的計算是由會計師和建築師算出來的。」（見卷宗第86、87頁），而被告公司在買賣後，為申請使用執照及整修建物，業已支出相關費用，其中安全鑑定費120,000元、消防工程費用768,197元、房屋契稅644,736元、房屋稅276,957元，及Ｆ棟增建周圍避板約 150萬元等情，乃有其提出陳逢澤建築師事務所出具證明收受安全鑑定費用之收條一紙、証安消防工程公司出具之消防工程暨消防追加工程之請款明細表二份，及捷昇企業社所製之請款單、宜蘭縣稅捐稽徵處90年度房屋契稅繳款書、訴外人邱德隆90年7月1日所製作之增建Ｆ棟工程報價單各一份可考（參卷第113至119頁）。是丁○○與被告分別考量所積欠之借款數額，及被告取得建物後需再支出之相關費用後，雙方進行磋商，並就買賣價金以 1,100萬元達成意思表示合致，難認有何悖於常理之處。從而被告公司與丁○○、甲○○間確有買賣關係存在，且被告已於90年 4月15日占有系爭六棟建物而取得權利乙情，足堪採憑。
⒊又查，訴外人藤倉公司所興建之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建築物暨原土地所有權人丁○○、甲○○所蓋之Ｆ棟建物，嗣後係由被告公司在90年6月19日執前開88年12月7日建局管字第4596號臨時使用執照，向羅東地政事務所辦理所有權第一次登記，及於91年12月13日取得宜蘭縣政府發給91年12月13日建管使字第482號使用執照，復在93年5月28日辦理六棟建物之滅失登記，暨93年6月18日再執前開482號使用執照向地政事務所辦理建物所有權第一次登記，且該 482號使用執照之起造人，及建物第一次登記之所有權人均登記為「全鴻報關有限公司」等情，固有使用執照一份及建物登記簿謄本、異動索引各六份在卷可稽（卷宗第 9至14頁、41、239至344頁）；另被告於90年 6月19日辦理系爭六棟建物第一次登記時，係以移轉原因：買賣、買受人：被告公司、出賣人：藤倉公司為內容，向羅東地政事務所申請登記之事實，亦有宜蘭縣羅東地政事務所94年10月26日羅地一（17）字第0940010802號函檢送該所90年羅總登字第1870號建物第一次登記案件資料為佐（詳卷第 150-180頁）。惟查，訴外人丁○○、甲○○係於90年 1月16日與藤倉公司簽立協議書，而取得Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ等五棟建物之權利，且依協議書第 4條之約定，丁○○、甲○○負有辦理建物房屋稅籍更名手續及向地政機關辦理保存登記之義務，另按協議書第 5條，丁○○亦應自90年2月1日起至同年 7月31日止辦妥建物移轉手續並取得相關合法登記及證照（參卷第187至188頁之協議書），然因丁○○旋在90年 2月10日即將六棟建物再出售給被告公司，故被告抗辯因二次買賣時間相近，其乃在90年 6月19日持六棟建物之臨時使用執照，逕以出賣人為藤倉公司、買受人為被告公司、移轉原因為買賣來辦理建物第一次登記，此除為履行丁○○基於前開協議書第4、5條約定而對藤昌公司所負之義務外，亦可節省需先由藤倉公司以贈與為原因移轉予丁○○、甲○○辦理建物所有權第一次登記後，再以買賣為原因，由丁○○等二人移轉登記給被告之雙重手續，要與常情並無明顯不合。本院復斟酌系爭土地上Ｆ棟之建物本為丁○○、甲○○二人興建所有，藤倉公司根本無權將此建物移轉予被告；且系爭六棟建物90年 6月19日為所有權第一次登記時，所載之原因發生時間90年 2月20日，即為丁○○與被告簽立不動產買賣契約書之時間，而訴外人藤倉公司早於此日之前的90年 1月16日即立協議書，將Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物移轉給丁○○及甲○○二人，暨將Ｆ棟建物返還給土地所有權人，是藤昌公司顯無從於90年 2月20日又以買賣方式移轉六棟建物給被告，否則無異將使被告在取得六棟建物後，即遭土地所有權人丁○○等人訴請拆屋還地。故被告抗辯系爭六棟建物乃訴外人丁○○、甲○○二人出售給被告公司，並非藤昌公司所出售，其僅因為節省登記手續，方以被告為起造人申請六棟建物之使用執照，暨辦理建物所有權第一次登記等語，應信為實在。原告上揭主張，尚不足有利於其之認定。
⒋況且，被告在90年 2月20日與丁○○簽訂買賣契約書後，丁○○業於同年 4月15日將六棟建物點交給被告公司占有。雖該六棟房屋於買賣及點交當時係屬未辦保存登記之建物，然依實務之見解，未辦理保存登記之建物，尚非不得為交易之標的，且該建物雖因不能為移轉登記而無從為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院50年度台上字第1236號判例、62年台上字第2414號判例及67年度第二次民庭總會決議意旨參照）。又所謂事實上處分權之概念，係將所有權之圓滿權能中關於辦理登記為所有權人乙節扣除後之部分，仍屬不動產物權，得為交易之標的，且建物受讓人無法取得所有權，係因民法第 758條之規定使然，惟受讓人對該建物實際上仍具有使用、處分、收益之權能，與經地政機關登記之建物所有權人之所有權能幾乎相同，故如因該建物未辦理保存登記，即否定其交易流通性，並認此種建物之物權無法發生任何變動，不免失之過甚。從而本件被告公司在90年 4月15日占有系爭建物並取得建物之事實上處分權後，該六棟建物之物權即由丁○○等二人移轉至被告公司，而產生變動；被告公司在此之後，因為取得實質所有權，並節省重複辦理移轉登記之手續，於90年 6月15日另以出賣人為藤倉公司、買受人為被告公司、移轉原因為買賣之內容，申請建物所有權第一次登記，暨於91年12月13日以自身公司為起造人向主管機關取得建管使字第 482號使用執照之舉，核屬其行使建物權利之行為，且對於被告公司前揭已經取得建物事實上處分權，及六棟建物之物權已生變動等情事，均屬無礙。是原告主張系爭六棟建物辦理保存登記之原始所有權人乃為被告公司，而非原土地所有權人丁○○、甲○○所有云云，洵無足採。此外，因訴外人藤倉公司原取得之88年12月7日建局都字第4596號建築臨時使用執照，期限僅為3年，於期限屆滿後即應辦理建物滅失登記，故被告依據內政部頒布之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第 9條「臨時建物如領有使用執照，得申辦建物所有權第一次登記。登記時於建物登記簿備註欄及建物所有權狀內註明：『本建物為臨時建物，公共設施開闢時，應無條件拆除。』」之規定，雖在90年 6月19日執前揭臨時使用執照，辦妥建物所有權第一次建物登記，惟在 3年期限屆至後，被告公司仍應辦理建物滅失登記等情，有上開羅東地政事務所94年10月26日羅地一（17）字第0940010802號函所附之宜蘭縣政府90 年5月24日九十府第一字第050906號函釋暨羅東地政事務所90年5月8日九十羅地一⑻字第5062號函文在卷可稽（見卷第 175頁）。職是，被告在90年 4月15日因占有系爭建物取得事實上處分權，暨於90年 6月19日因向地政事務所辦理建物所有權第一次登記而取得合法之建物所有權後，其再於91年12月13日向宜蘭縣政府申請取得482號使用執照，復在93年5月28日依規定先將六建物辦理滅失登記，並於同年 6月18日以前揭 482號使用執照，申請建物所有權第一次登記，均屬其行使系爭建物所有權權能之行為，殊無不合。
⒌基上事證判斷，訴外人藤倉公司所興建之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建築物，業於90年 1月16日移轉給土地所有權人丁○○、甲○○，嗣後丁○○等二人於90年 2月10日再將上揭五棟廠房連同其等自行興建之Ｆ棟廠房出售給被告公司，並交由被告公司占有，系爭六棟建物已生物權變動之事實，已可認定為真正。
㈢本件事實符合民法第425條之1規定之要件，被告得對原告主張有權占有：
⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋之性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院著有48年台上字第1457號判例可稽。且參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判（參照最高法院73年度第5次民事庭會議決議）。又88年4月21日修正公布、89年5月5日施行之民法債編，為杜爭議並期明確，爰將上開實務上之見解明文化，增訂第425條之1：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」以保護房屋使用權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地和房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。
⒉經查，冬山鄉○○段239、244地號土地之原所有權人丁○○、甲○○，於83年間因在土地上興建Ｆ棟建物，故該建物與土地之所有權人乃屬相同，已於前述。另丁○○等二人嗣於90年 1月16日復又取得土地上其餘五棟建物之權利一節，亦經認定。又丁○○等二人在90年 1月16日自藤倉公司處取得Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ等建物時，該五棟建物雖未辦理保存登記，然此與所坐落之基地既屬各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且依前揭所敘，未辦理保存登記之建物，雖因不能為移轉登記而無從為所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人，且受讓人實際上具有使用、處分、收益房屋之權能，與經地政機關登記之建物所有人之所有權能幾乎相同。是揆之修正後民法第425條之1第 1項係基於土地與房屋雖為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，然房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，立於兩相權衡拆除房屋所造成之社會成本，以及房屋所有權人信賴利益保障之立法意旨，自應認該條文所揭示房屋繼續使用土地之原則，就所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，如此始符上開條文及首揭判例之精神。質言之，在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」之廣義解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，均有民法第425條之1規定推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用。否則揆諸前揭法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量，依據「相類事實，應為相同處理」之法理，亦應得類推適用上開法條規定，認土地買受人應默許未辦保存登記建物買受人繼續使用土地。
⒊從而訴外人丁○○、甲○○在83年興建Ｆ棟建物取得所有權，及於90年 1月16日自藤倉公司處受讓取得Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物之事實上處分權時，即符民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」之規定，故嗣後渠二人先將未辦保存登記之六棟建物出售予被告公司，並使被告取得六棟建物之事實上處分權，雙方間又無特別約定而可認定當事人間之真意限於賣屋而無基地使用權，自應推斷丁○○與甲○○於出賣系爭建物時，已默許買受人即被告有使用基地之權限。迄至94年初原告因法院拍賣，取得系爭239、244地號土地所有權，且法院之拍賣，性質上亦屬買賣，與一般買賣之情形應作同一之解釋，原告仍應繼受原所有權人之地位。是本件原具有土地所有權及建物所有權（Ｆ棟）或事實上處分權（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ棟）之丁○○、甲○○，在先後出售建物暨土地，而異其土地所有人及建物處分權人時，依據民法第425條之1規定，為土地買受人之原告自應默許建物買受人即被告繼續使用土地。況原告於拍賣時已知系爭土地上有未保存登記之建物，此有本院92年度執字第7011號拍賣公告上「本件標的於查封時甲標（即東城段239、244地號土地）其上有鐵皮屋…惟租賃關係及鐵皮屋權屬均不明，於拍定後不點交」等記載足憑（詳該執行卷宗），復為原告所不爭執，原告明知系爭土地上有系爭建物存在，仍願購買，即足推定其向法院拍賣承買土地時，已默許系爭建物之處分權人或所有權人繼續使用系爭土地而有租賃關係。是被告抗辯其得依據民法第425條之1規定，向原告主張租賃關係存在，因而其所有之六棟建物乃屬有權占有系爭土地等情，與法相合。
五、綜前所述，本件被告原為系爭六棟建物之事實處分權人，然事後已因辦理辦理建物所有權第一次登記，而取得建號 263、264、265、266、267、268 等建物所有權，且其依據民法第425條之1規定，既得向土地所有權人主張租賃關係存在，則其所有上開六棟建物占用使用冬山鄉○○段239、244地號土地，即非屬無權占有，亦非不具法律上原因。從而原告本於所有權之作用及不當得利法則，訴請被告應拆除上揭六棟建物及將土地返還原告，暨應自94年1月7日起至交還土地之日止，每年給付原告相當於租金之不當得利 1,358,574元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，不一一論究，附此敘明。
七、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　12　　月　　20　　日臺灣宜蘭地方法院民事庭
法　官　邱景芬
正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　94　　年　　12　　月　　21　　日書記官　莊怡麗