臺灣宜蘭地方法院95年度重訴字第32號

• 裁判案由: 確認優先承買權存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣宜蘭地方法院
• 裁判日期: 96 年 04 月 20 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　95年度重訴字第32號原　　　告　戊○○
訴訟代理人　許獻進律師
被　　　告　乙○○
己○○
丙○○
共　　　同
訴訟代理人　江肇欽律師
當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國96年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣玖拾萬伍仟零壹拾參元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張之意旨：
㈠被告等三人於民國95年5 月17日以新台幣（下同）101,688,899 元向臺灣宜蘭地方法院民事執行處拍定訴外人丁○○所有之宜蘭縣頭城鎮○○段75-11、75-12、75-13、75-35、75-37 地號等五筆土地，惟原告主張對上揭土地有優先承買權存在，惟此經被告否認，致使此項法律關係存否不明確，原告在私法上之地位有受侵害之危險，而有以確認之訴除去之必要，為此提起本件訴訟優先承買權存在之訴訟。
㈡金億育樂公司係為土地上建物之所有權人：本系爭土地上之建物，均屬未保存登記之建物，其中有部份建物（78年11月起課征房屋稅之房屋）係訴外人金億育樂事業有限公司（下稱金億育樂公司）原始建造，有部份建物（78年11月以前課征房屋稅之房屋）係土地所有權人丁○○原始建造。金億育樂公司原始建造之部份，有金億育樂公司於國稅局存檔之財產目錄，記載本拍賣標的土地上之建物，分別自77年至79年取得可證；另所有權人丁○○建造部分，可由丁○○於85年6月3日出具給金億公司之承諾切結書記載：「丁○○所有之房屋均已移轉給受讓人（即金億育樂公司）。」及鈞院調取之丁○○承諾書、甲○○之證詞可證。今丁○○否認上開切結書為其親筆所書，且否認承諾書之真正，更與甲○○於95年12月21日之證詞相左，而不可採。另鈞院調取之丁○○承諾書已經為公文書之一部分，自有推定真正之效力），且被告亦不否認，故金億育樂公司為土地上建物的所有權人，即屬事實。
㈢金億育樂公司所有或取得之建物符合租地建屋或民法425條
之1之情事，有土地法第104條之適用而取得對系爭土地上之優先承買權：
⒈就金億公司原始建造之建物部份，業據證人甲○○到院陳稱確有向丁○○承租土地並付租之事實，另金億育樂公司同意丁○○將土地上建物部份出租於台灣大哥大股份有限公司（以下稱臺灣大哥大公司），租金由丁○○收取，抵充租地建屋部分租金部分，亦有台灣大哥大股份有限公司與丁○○之租約兩份可稽，故金億育樂公司符合租地自建之規定。另丁○○為起造人之建物部分，因此部分建物已轉給金億育樂公司，符合民法425條之1的情形，而租金部分亦因丁○○上述收取租金之行為，而同意該部分不需再收取租金。故被告主張：金億育樂公司所有建物沒有租地建屋或民法425條之1的情形存在，並無理由。
⒉金億育樂公司所有之建物因符合租地建物或民法第425 條之1視為有租賃關係存在等情事，自符合土地法第104條之規定，而對土地享有優先承買權。雖被告辯稱本系爭土地為耕地且地目非為建地，無土地法第104 條之適用云云。然耕地係得為土地法第104條第1項之標的土地，因耕地雖不得設定地上權，但得設定租賃關係或借貸關係。此外，依據農業發展條例第18條規定，農業用地得興建農舍，其基地自為「建築基地」（可為建築之地，建築法第11條），此與地目是否為建地無關。另違章建築之受讓人雖無從辦理所有權移轉登記，但可為讓與之標的，土地法第104條第1項規定意旨，不限業經保存登記之房屋。
㈣原告已合法取得土地上之建物及優先承買權：
⒈訴外人金億育樂公司對系爭土地上既享有優先承買權，且建築物及其對土地上之優先承買權均為財產權之一種，自得為移轉讓與，故訴外人金億育樂公司嗣後與原告書立買賣契約書，而將本件土地上之建物及優先承買權均移轉給原告，故本件原告自得對系爭土地行使優先購買權。
⒉依據農業發展條例第33條規定，私法人雖不得承受耕地，但依據以往耕地出賣之最高法院見解，耕地出賣與無自耕能力之人，如同時約定由承買人指定登記與任何有有自耕能力之第三人，契約仍為有效。今舊土地法第30條「私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限。」之規定已經刪除，一般自然人均能取得農地。本件系爭建物原係打算移轉給弘輝開發建設股份有限公司（下稱弘輝公司），並已經辦理契稅繳交，惟弘輝公司欲依農業發展條例第33條但書規定取得「農業企業機構」之證明而承受耕地需花費50萬元，故弘輝公司方與金億育樂公司合意解除原來之移轉，並訂立補充買賣契約書及補充買賣契約書㈡來確認本系爭標的土地上之建物及優先承買權讓與原告，以符合農業發展條例第33條規定，且因該契約已經符合「耕地出賣與無自耕能力之人，如同時約定由承買人指定登記與任何有有自耕能力之第三人，契約仍為有效」之見解，證明上述移轉為合法及有效。故金億育樂公司將本系爭標的土地上之建物移轉給原告戊○○，應視同已經由自然人戊○○買受，而不受私法人不得承受耕地之限制，故系爭土地之拍定自有土地法104條之適用。
⒊訴外人金億育樂公司對本系爭標的土地之租賃關係，已因金億育樂公司將土地上建物移轉給原告，而使土地上之租賃權亦隨同移轉給戊○○，使戊○○本身擁有優先購買權，故無論係基於金億育樂公司將本件標的土地上之建物及其優先購買權移轉給原告戊○○，或基於原告本身，均得行使本件優先購買權。
㈤另本系爭建物與道路出口及毗臨之4 筆國有土地，即頭城段二圍段635、650、652及648號地號土地，均由原告於94年購得承租權（權利人李正為係登記人，該人為原告所經營管理之工信工程公司之員工），證明原告自94年初即進行土地之收購，並於95年以3,500 萬元購買金億育樂公司之現有建物及對基地之優先承買權，並進而計畫拍賣或承受取得該系爭標的，孰料被告明知原告進行收購，其卻於此時進場以高價標得系爭標的（因系爭標的為一無連接道路之基地，必須透過原告之土地方得進出。）故意讓原告無法完整收購而調高價金，造成原告之重大損失，若不合作，雙方即均會損失。㈥為此聲明請求：確認原告就被告等以101,688,899 元向訴外人丁○○買受之宜蘭線頭城鎮○○段 75-11、75-12、75-13、75-35、75-37地號等五筆土地有依同一條件優先承買之權利存在。
二、被告方面答辯之意旨：
㈠金億育樂公司並未取得系爭土地上建物所有權：
⒈不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。本件系爭建物乃未經保存登記之違章建築，此為原告所自承，因此系爭建物既無法辦理所有權第一次登記與移轉登記，故即令原告上開有關系爭建物興建及移轉過程之主張屬實，其建造人金億公司及丁○○亦無法取得系爭土地上建物之所有權，故原告主張金億育樂公司為系爭土地上建物之所有權人，顯然於法不合。
⒉再者，證人甲○○因與原告所屬之弘輝公司間有所謂買賣之利害關係存在，買賣尾款也還未領取，故所其所為之証言實難祈公正客觀。且依證人丁○○所述，已可證明土地上之建物均為其個人所興建，非金億育樂公司所蓋，至於金億育樂公司之財產目錄雖有記載建築物，然該公司本身只是空殼公司，完全係為了作外帳才會於財產目錄上記載系爭土地上之建物，此與現今社會上一般公司行號之作法並無不合，故原告依金億育樂公司之財產目錄及甲○○之証詞主張系爭土地上之建物為金億育樂公司所有，恐與事實出入極大。
⒊且原告提出之年金億育樂公司財產目錄，只有記載3 項「建築物」，究係系爭土地拍定時現存建築物中之那一部分並未明示，亦無其他佐証可供判斷，自難予辨別所謂金億公司自建部分為何。再者，原告所提出之丁○○所出具之所謂「承諾切結書」，由於前後字體及粗細明顯有異，因此形式上是否真正，已有疑義，何況，該切結書中所載：「…丁○○所有之房屋均已移轉給受讓人。」其中所謂之「受讓人」並未記明為何人，係事後在「受讓人」文末再蓋上「金億育樂事業有限公司」之印章，自無法判斷丁○○之真意是將地上物讓與金億公司，而且所謂之「所有之房屋」究竟係拍定時現存地上建築物中之那一部分，同樣未予載明，自難以令人分辨。再者，丁○○切結之後是否仍有再行增建之情事？若有，由何人所建？其所有權如何歸屬？均無法自上開文件中加以判別，由於上開疑點涉及地上建物所有人之認定，進而關係到優先承買人之判斷，關係重大，自不能僅憑原告所提出之上開書証即遽予認定系爭土地於拍定時現存之地上建物均已由金億公司取得產權。
㈡金億育樂公司所有之建物並無租地建屋或民法第425條之1之情形存在：
⒈原告主張金億公司原始自建之部分，與系爭土地原來之所有權人丁○○間存有租賃關係之証明，為所謂國稅局存檔之金億育樂公司87年財產目錄中「租金支出48000 元」之記載，可是此一記載從形式上觀察並無法証明係使用系爭土地之租金支出，原告自難謂已盡舉証之責任。再者，系爭土地之總面積合計高達106,717 平方公尺，每平方公尺之公告現值為120元，故全部5筆土地之公告現值為12,806,040元，即令以公告現值百分之1計算，1年之租金至少都有128,060 元，更何況若以系爭土地較接近市價之本件拍定價格計算，以百分之1 推估，每年之租金最少都在百萬元以上，故原告主張其曾支出系爭土地之租金48,000元云云，明顯與經驗法則有違，殊非可採。尤其，不但丁○○於95年5月1日所曾出具「聲明書」明確否認曾將系爭土地出租與金億公司，而且原告自己所提出之原証四號承諾切結書中，亦記載：「並同意土地無償永久使用」等字，故原告主張金億公司所自行建造之部分與丁○○間存有租賃關係等語，亦與事實不符。
⒉且民法第425條之1之規定係89年5月5日始修正公佈施行，依債編施行法第1 條之規定，對於施行前之事項並無溯及適用之餘地，而丁○○係早在85年6月3日即切結將系爭土地上其所有之房屋移轉與受讓人，因此原告依上開規定主張金億公司就丁○○移轉之建物部分有法定租賃關係存在云云，已屬於法不合。況民法第425條之1係規定「推定在房屋得使用期限內有租賃關係。」因此若有反証即可推翻此項推定之效力，不受此項推定之拘束，而依上開丁○○95年5月1日所出具之「聲明」中明確否認有租賃情事，以及原告自己所提出之原証四號承諾切結書中記載：「並同意土地無償永久使用」等語，均足以反証即令丁○○確將其所有之建物移轉與金億育樂公司，惟土地部分僅屬無償提供其使用，初無任何租賃關係存在，自不受民法第425條之1推定效果之拘束。基此，金億育樂公司既非承租人，則其縱使將系爭地上建物產權移轉與原告，原告亦無法繼受取得租賃關係，自不得本於承租人之地位主張優先承買權。
⒊又本件土地上之建物均係未辦理保存登記之違章建築，此不但有內政部營建署建築物公共安全檢查資訊系統查詢結果以及宜蘭縣政府94年4 月22日府地三字第0940048995號函，可資証實外，而且為原告所不爭，依據最高法院69年台上字第720 號民事判決意旨，原告亦無從主張系爭土地上之建物有民法第425條之1之情形存在。
⒋至証人甲○○之說詞明顯係迴護並刻意附和原告，已如前述，再加上其所述內容與丁○○之證詞在系爭土地上建物由何人興建、是否已經移轉與金億育樂公司以及有無收取土地租金等諸多事項均有不符。且証人甲○○對於有承租土地之事實，明白指出係轉述丁○○之說法而來，然証人丁○○不但根本否認曾經將系爭土地出租給金億公司，更否認每年向金億公司收取租金以及用銀行借款抵償土地租金等情，則証人甲○○如何聽聞而來豈不令人啟疑，尤其甲○○亦坦承從未見過土地租賃契約書，也未曾見過丁○○向金億育樂公司收取租金之事實，而且也完全未說明係用那家銀行之多少貸款作為抵償，故自不能僅憑甲○○片面且不清不楚之說詞，即認為有所謂土地租賃之事實存在。
⒌另依甲○○之說法稱金億育樂公司係從77年到90年金億育樂公司停業為止每年都有付租48,000元給丁○○，可是對照原告所提出之資料卻只有87年度之所謂租金支出而已，並無其他任何年度之付租証明，可見甲○○之陳述與事實顯有出入。再者，所謂土地租金應是使用土地之相當對價，此48,000元之價格明顯與正常之租金金額不相當，故即令有此租金之約定亦屬通謀虛偽意思表示無效。尤以，甲○○先則供稱：「而且因為丁○○之前就用金億育樂公司的名義設定抵押權給銀行，而所拿到的貸款都由他個人花用，所以這些代價就用使用土地來抵償…」嗣又陳稱：「因為丁○○及公司後來將土地提供給他人設地下電台或基地台獲得很多報酬，所以金億育樂公司付租48,000元是從77年到90年金億育樂公司停業後，後來就由丁○○收取這些報酬，而公司就不再付四萬八千元。」可見其就所謂抵償租金之說詞前後矛盾不合。何況，若真有甲○○所稱之以銀行貸款或基地台報酬抵償租金之事存在，則當初其在95年間書寫承諾切結書時為何不清楚載明，或在其90年接任金億育樂公司代表人後與丁○○白紙黑字加以言明。故甲○○之說法與常情顯然有違，應係事後迴護原告之詞，不足採信。
⒍原告另辯稱丁○○係以收取台灣大哥大公司之報酬抵充系爭土地租金，但已為丁○○所否認，而且丁○○與台灣大哥大公司簽訂基地台租約時，仍是系爭土地之所有權人，依法本有權出租系爭土地並收取租金，何需用以抵償所謂之土地租金呢？故原告此項主張違背經驗法則，殊非可信。
㈢系爭土地之拍定應無土地法第104條之適用：
⒈欲主張依土地法第104 條主張基地優先承買者，必須係該基地上之地上權人、典權人或承租人，始具備權利適格。再參諸土地法第82條規定、大法官會議釋字第408 號解釋意旨，及最高法院69年台上字第2391號民事判決，均可知關於土地法第104條第1項所謂之基地，應係指依法得作為建築使用之土地而言，若係其他非供建築使用之土地，其所有權人即無依該條規定主張優先承買權之餘地。
⒉本件系爭土地之使用分區均為「山坡地保育區」，使用地類別則均為「農牧用地」，依農業發展條例第3 條第11款規定：「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」準此可知，系爭土地依法均屬耕地，並非建築用地甚明，根本無土地法第 104條第1 項規定之適用，故原告對於系爭土地之拍定主張優先承買權，自屬無據。
㈣原告並未合法取得系爭土地上之建物及優先承買權：
⒈原告雖主張系爭土地上建築物所有權均由金億育樂公司取得並再出售與弘輝公司，且將該建築物及其優先承買權移轉與原告之事實，以及所提出之買賣契約書、補充買賣契約書及補充買賣契約書㈡等書証，被告均否認其真正，原告尚未舉証証明其真正。
⒉再者，原告所主張之買賣過程違反經驗法則，顯不可採。因依其所提出之95年2月14日買賣契約書第8條第3 項原約定若買方（即弘輝公司）未得標或以其他方法取得系爭5 筆土地時，買方即得解除該買賣契約，並請求賣方（即金億育樂公司）返還已付價金，但弘輝公司竟然在同年5 月17日由被告等拍定系爭5筆土地後，未解除買賣關係，反而在同年5月26日簽署補充買賣契約書，同意於其或其指定之人行使優先承買權取得系爭土地後付清尾款，並突然再於同年6 月19日簽署補充買賣契約書㈡，將優先承買權再移轉與所謂之買方指定人即原告，其所為買賣之過程明顯違反常情，顯然不實。此外，証人甲○○到庭作証時，針對弘輝公司與金億育樂公司買賣契約書第4條第2項中有關產權移轉登記與買方或其指定之人，當初有無特別約定如何指定乙節，前後明顯矛盾不實。另針對系爭建物之歸屬及曾否點交、何人點交等節，證人甲○○與原告本人之說詞明顯歧異不符，自不可採。
⒊又依據農業發展條例第33條之規定，私法人不得承受耕地。系爭土地乃為耕地，因此對於系爭土地之拍定欲主張優先承買之私法人，除符合農業發展條例第33條但書之規定者外，依法並不具備承買之資格，因此自始即未取得優先承買之權利。退萬步言，認為原告主張其已取得系爭土地上建物之事實為真，但由原告所提出之「87年、88年及95年之房屋稅稅款及財務罰鍰繳款書」可知，金億育樂公司在95年5月22 日還在繳納上開建築物之房屋稅，故當時該建物之所有權應尚為金億公司所有，再者，由契稅繳款書以及補充買賣契約書㈡之約定可知，金億育樂公司及弘輝公司係直至95年6 月19日才約定將上開建築物產權及優先購買權移轉於原告，準此，系爭土地於95年5 月17日由被告等人所拍定時，系爭土地上之建築物所有人乃為金億育樂公司，並非原告，因此系爭土地即令有土地法第104條第1項之適用，但因為拍定當時其地上物之所有人金億育樂公司為私法人，並非農業發展條例第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，且未取得許可，依同法第33條本文規定根本無承受系爭土地之資格，自始即未取得優先承買之權利，故無將該權利移轉與原告之可能。原告既未取得優先承買之權利，自不得對於系爭土地之拍定主張優先承買權。
⒋且弘輝公司在同年5 月26日與金億育樂公司簽訂補充買賣契約書時，被告早已拍定系爭土地，若該公司確有意指定原告為優先承買權人，為何當時不明確約定，反而遲至95年6 月19日才突然指定原告為優先承權人，可見其事後所為之指定明顯係發現私法人不能承受系爭土地，故為符合法律規定而為之脫法行為，因此其指定或移轉之約定因違反法律強行規定而屬無效。何況，遍觀其所提出之95年2 月14日之買賣契約書第4條第2項係約定：「賣方應於本約訂立之日起，九十日內將買賣標的全部產權移轉登記與買方或其指定之人」，另同年5月26日之補充買賣契約書第1條中則載明：「…賣方同意原契約第八條第三項之尾款，應俟買方或其指定之人行使優先購買權取得該5 筆土地後三個月內付清。」由於所謂「其指定之人」包括自然人及私法人在內，因此上開約定中既均未明確指明所謂「其指定之人」為自然人，自難謂符合民法第246條第1項但書之情形。
⒌原告雖又辯稱系爭土地上之建物原本是打算移轉予弘輝公司，但因不符合農業發展條例第33條之規定，因此與金億公司合意解除原來之移轉，並訂立補充買賣契約書來確認系爭土地上建物及優先承買權讓與原告。但原告本人已親自到庭自承：建物應該是弘輝的，系爭建物之產權是先移轉給弘輝公司再移轉給原告等語，另証人甲○○亦陳稱產權先移轉給弘輝公司再移轉給原告，準此可知，系爭土地上之建物縱有移轉也是先移轉給弘輝公司再移轉給原告，絕非如原告事後書狀所稱係與金億公司合意解除原來之移轉再讓與給原告，原告之陳述明顯前後有所矛盾。
⒍農業發展條例第33條有關私法人不得承受耕地之規定，乃法律之禁止規定，違反者無效。本件，原告及証人甲○○均承認係發現弘輝公司為私法人無法取得系爭土地產權，因此才事後再訂立補充買賣契約書㈡將所謂優先承買權及系爭土地上建物之權利移轉給原告，則原告與金億公司在系爭土地拍定後才於95年6月19日訂立之補充買契約書㈡第1條中，有關指定將系爭土地上建物之產權及對於系爭土地優先承買權之權利移轉給原告之約定，即均屬弘輝公司與金億公司為規避法律禁止規定所為之安排，則其所為之合意應屬脫法行為仍屬無效，準此原告自尚未取得任何系爭土地上建物之產權及對於系爭土地之優先承買權利甚明。
⒎末者，被告等會參與系爭土地之投標，完全係因被告丙○○乃債務人丁○○之債權人，知悉系爭土地即將減價拍賣之事，且減價後之金額相當合理，加上當時北宜高速公路通車在即，宜蘭未來之發展前途不可限量，所以被告丙○○乃邀約被告乙○○及己○○共同投資，而且當時被告等忙著調集資金、參與投標已昏頭轉向，且原告所謂購得國有土地承租權之事，既係私下進行，又是用人頭為之，原告從頭到尾根本未參與系爭土地之拍賣，被告又豈有可能知道原告有進行收購承租權之事而故意出面阻撓其拍定系爭土地。故原告陳稱被告明知其進行收購卻進場投標云云，是不實之指控。其實原告是人算不如天算，原本打算再次減價拍賣時再低價搶標，但未料中途遭不知情之被告等標走，才會提起本件訴訟並藉由其他各種方法不斷阻止被告取得系爭土地之所有權。
㈥爰答辯聲明請求：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
㈠坐落宜蘭縣頭城鎮○○段75-11、75-12、75-13、75-35、75-37 地號等五筆土地原為訴外人丁○○所有，據其債權人余錦聰、臺灣銀行股份有限公司聲請本院以95年執字第893 號給付票款事件聲請強制執行，經本院於95年5月17日第2次拍賣，由被告等3人共同以101,688,899元拍定，惟經原告於嗣後具狀主張依據土地法第104 條之規定對上揭土地行使優先承買權等情，已據本院調閱上揭強制執行卷宗可稽。又因被告否認原告對系爭土地有優先承買權存在，致此項法律關係存否不明確，是原告以其在私法上之地位有受侵害之危險，有以確認之訴除去之必要，提起本件訴訟確認優先承買權存在事件，與法相合，合先敘明。
㈡再者，前述土地上現有門牌號碼宜蘭縣頭城鎮○○路 121-2號作為「上新花園」使用之未辦保存登記建物，該建物稅籍證明書記載之納稅義務人原為訴外人金億育樂公司，嗣於95年6 月間更改為原告。又該建物曾經債權人即被告丙○○以金億育樂公司為債務人向本院聲請以95年度執字第4090號給付票款執行事件強制執行，嗣因債權人無法提出執行名義正本經本院裁定駁回該案強制執行之聲請後，其旋即再聲請本院以95年度執字第6424號給付票款事件聲請對上揭建物查封拍賣，並據執行法院囑託地政事務所就該建物測量查封，該建物面積共計為6022平方公尺，附屬建物部分則為陽台41.04平方公尺、雨遮為524.13 平方公尺，現暫編為頭城鎮○○段414 建號；又於執行中，業經原告以上揭建物為其所有為由，提起本院95年重訴字第52號第三人異議之訴事件，且經供擔保後聲請停止前揭之強制執行程序等節，除有房屋稅籍證明書、宜蘭縣宜蘭地政事務所所為之建物測量圖附卷可稽外（見臺灣台北地方法院95年度重訴字第954號卷宗第24-27頁、本院卷第115-121 頁），亦經本院調閱臺灣宜蘭地方法院95年執字第4090號、95年執字第6424號等強制執行卷宗，及95年重訴字第52號第三人異議之訴民事卷宗可佐。
四、本件之爭點及法院之判斷：
本件經依民事訴訟法第268條之1第2 項規定，與兩造整理並確認本件之爭點為：㈠金億育樂公司是否為土地上建物的所有權人？㈡金億育樂公司所有建物是否有租地建屋或民法425 條之1的情形存在？㈢系爭土地之拍定有無土地法104條之適用？㈣原告是否已合法取得土地上之建物及優先承買權？（卷宗第26頁）茲分述如下：
㈠訴外人金億育樂公司是否為土地上建物的所有權人？
⒈按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院86年度台上字第2272號裁判意旨參照），亦即違章建築仍得為讓與之標的甚明。本件坐落頭城鎮○○段75-11 地號等五筆土地上、門牌號碼為頭城鎮○○路121-2 號、面積合計6022平方公尺之建物為未辦理保存登記之違章建築之事實，業有宜蘭縣政府94年4 月22日府地三字第0940048995號函可憑（見臺灣台北地方法院95年度重訴字第954 號卷宗第84-85 頁），且為兩造所不爭執，依據前述見解，該建物自仍得為讓與之標的。
⒉是查，系爭土地上之上揭建物，有部分係由丁○○個人所興建，有部分係由金億育樂公司所興建乙節，已據金億育樂公司之法定代理人即證人甲○○到庭證稱：「…另外依丁○○所述，在七十七年三月及七月以前的房子都是丁○○的名義，但也有部分是金億育樂公司所興建，但最終結果都已經轉給金億育樂公司，移轉時間是七十七年三月及七月，這些都有國稅局資料，也就是從這個時間開始，土地上所有建物都已經屬於金億育樂公司所有。」等語在卷（本院卷第71頁），且其所述之內容，核與金億育樂公司之財產目錄確實記載該公司於77年至79年間曾取得建物乙情，及門牌號碼頭城鎮○○路121- 2號建物之稅籍證明書載明建物之起課年月多在77年1 月至79年間之事實相符（見臺灣台北地方法院95年度重訴字第954號卷宗第24-27、30-31 頁），自堪採信。再者，系爭門牌號碼頭城鎮○○路121-2 號之建物，於77年、78年申報稅籍資料時，訴外人丁○○曾出具承諾書予宜蘭縣稅捐稽徵處，其中77年申報之承諾書，其上記載「具承諾書人：金億育樂股份有限公司丁○○」，另78年申報之承諾書則為「具承諾書人：丁○○」乙節，亦有宜蘭縣稅捐稽徵處以95年12月1 日宜稅財字第0950026766號函檢附之切結書二紙附卷足憑（卷第55-57 頁）。從而原告依據上揭事證主張系爭土地上之建物有部分係為丁○○所興建，有部分係為金億育樂公司所興建之事實，應屬可採。至於證人丁○○雖到院否認其曾以金億育樂公司名義在系爭土地上興建建物，並表示：「是我個人所建，因為我和我太太總共占金億育樂公司百分之八十股份，我們賺了多少錢就蓋建物，所蓋的房子是屬於我個人所有，至於金億育樂公司並沒有財產，當時只是因為我要去標工作，所以才會成立金億育樂公司」等語（本院卷第78-79 頁），惟其所述之事實，要與其所出具交與稅捐稽徵處申辦房屋稅籍之承諾書內容已有矛盾，且丁○○在金億育樂公司之股權曾經本院以87年執字第2880號為拍賣，並經證人甲○○承受之事實，亦經證人甲○○提出本院90年3月29日宜院耀民執午87執2880字第16959號通知經濟部中部辦公室變更公司章程內股東姓名等資料函文一份為證（見卷第114 頁），顯見證人丁○○稱金億育樂公司僅為空殼公司，土地上之建物均為丁○○所有，且未曾讓與建物權利予任何人乙節，並不可採。
⒊又查，系爭土地上之建物雖有部分乃訴外人丁○○所興建，然其至遲於85年6月2日書立「承諾切結書」前時即已將其所興建房屋權利均移轉予金億育樂公司乙節，除有證人甲○○上開證詞為證外，並有經訴外人丁○○於85年6月3日簽名用印之「承諾切結書」記載：「茲承諾頭城鎮○○段75-11 、12、13、35、37地號所有權上，現有土地地面全部之建築物包含鋼筋水泥磚造鐵皮頂雜項建造，任何地面土地上設施之動產、不動產一切皆屬金億育樂事業有限公司及丁○○無所有權，承諾切結無誤。並同意土地無償永久使用，切結人丁○○所有之房屋均已移轉給受讓人金億育樂事業有限公司。切結人丁○○」等情可考（前開臺灣台北地方法院卷第32頁）。雖證人丁○○否認上揭「承諾切結書」之真正，惟經肉眼辨識結果，該「承諾切結書」上「丁○○」之簽名及印章，與另份丁○○與訴外人廖怡馨所簽立且已為丁○○所不爭執之「讓渡同意書」上「丁○○」之簽名字跡暨印章樣式均屬相同（見卷第102-106 頁）；且針對此份「承諾切結書」上之印章，證人丁○○係表示：「並不是我蓋的，公司的章後來以交交給甲○○，我個人的章後來也有交給他」等語（本院卷第79頁），核屬不否認此份文書之印章真正，然其卻未對伊之印章遭人盜用之事實提出其他事證以佐其說，是其上揭所述，自非可採。況且，系爭建物連同所坐落之土地於86年11月5 日曾經作為金億育樂公司之財產，經債權人甲○○向本院執行處聲請執行並為測量查封，而當時金億育樂公司之法定代理人仍為丁○○，卻未見其曾爭執該建物非屬金億育樂公司所有，此有證人甲○○提出之臺灣宜蘭地方法院86年10月15日宜院耀民執辛86執1652字第27082 號函足稽（卷第107頁）；另系爭土地於嗣後經本院90年執溫字第328 8號、94年執未字第2759號等強制執行事件進行多次拍賣，拍賣公告上記載：「本件標的土地查封時，據債務人（即丁○○）陳稱標的土地目前經營上新花園遊樂區屬金億育樂事業有限公司所有，使用權不明，拍定後點交。」、「本件標的於查封時，為『上新花園』園區，其上有建物設施、設備等定著物及作物，均非屬債務人丁○○所有，且占用使用權屬不明，故於拍定後不點交。」等內容，此有法院之拍賣公告二份可詳（本院卷第99、111 頁），是訴外人丁○○否認上揭「承諾切結書」之真正，陳稱土地上之建物迄今均仍屬其個人所有之事實，殊非可取。
⒋基上所述，原告主張系爭土地上之建物，有部分係由丁○○個人興建所有，部分係由金億育樂公司所有，丁○○並已將其興建之建物權利移轉予金億育樂公司，是金億育樂公司就其所自行興建之建物部分享有所有權，另就丁○○處受讓之建物部分亦具有事實上處分權等情，堪屬有據。
㈡金億育樂公司所有建物是否有租地建屋或民法425條之1的情形存在？
⒈經查，原告雖主張訴外人金億育樂公司與系爭土地原來之所有權人丁○○間存有租賃關係，並提出該公司87年度之財產目錄為證（附於臺灣台北地方法院95年重訴字第954 號卷第28-29頁）。惟查，上揭財產目錄固記載「租金支出48000元」，然並未紀錄係承租何物或何筆土地，是從形式上觀察尚難遽認係屬該公司承租系爭土地之租金證明。再者，系爭五筆土地之總面積合計106,717平方公尺，按公告現值計算後
，價值高達12,806,040元，即令以公告現值百分之1計算，1年之租金至少都有128,060 元（參見附於前開臺灣台北地方法院95年度重訴字第954號卷宗第70-74頁之土地登記謄本 ）
，故上揭「租金支出48,000元」與系爭土地之市場行情相差甚距，明顯與經驗法則有違。且依據系爭土地歷次經法院拍賣之查封調查結果，係記載「本件標的土地查封時，據債務人（即丁○○）陳稱標的土地目前經營上新花園遊樂區屬金億育樂事業有限公司所有，使用權不明，拍定後點交。」「本件標的於查封時，為『上新花園』園區，其上有建物設施、設備等定著物及作物，均非屬債務人丁○○所有，且占用使用權屬不明，故於拍定後不點交。」等情，有前列之拍賣公告足稽；另依據前開經原告及證人甲○○提出之「承諾切結書」，亦載明「同意土地無償永久使用」等字，是被告抗辯金億育樂公司與丁○○之間充其量僅有使用借貸關係存在，尚無從證明有租地建屋之關係存在，應為可採。
⒉証人甲○○雖到院表示：「85年丁○○立切結書時，我問他建物是公司的名義，土地是你的名義，將來如果不讓建物使用土地該怎麼辦，丁○○說這是很簡單的事，他是公司可以做主的人，又是土地所有權人，只要每年跟公司收取一點租金就可以解決這個問題，後來我們就每年付租48,000元」等語（見卷第73頁），惟按甲○○上揭陳述內容，充其量僅為丁○○在85年間對於將來之計畫之陳述而已，而非丁○○於85年間或之前即已將土地出租予當時係由其擔任法定代理人之金億育樂公司，是原告依據證人甲○○之陳述，主張自77年起即以每年48,000元之代價承租系爭土地云云，尚嫌無據。況且，證人甲○○業已表示：其自90年間經由法院之拍賣取得金億育樂公司之股權後，即將公司停業，而金億育樂公司則僅付租至公司停業前（卷第72、73頁），顯見甲○○於擔任金億育樂公司之法定代理人後並無支付過任何租金予土地所有權人。至其上揭之陳述，甲○○嗣後已坦承係轉述丁○○之說法而來，其從未實際見過丁○○向金億育樂公司收取租金等語，然經本院訊問證人丁○○後，訴外人丁○○已在庭否認曾經將系爭土地出租給金億育樂公司興建系爭建物，更否認曾經向甲○○說過每年向金億公司收取48,000元之租金，或曾經收取租金之事實，從而証人甲○○前揭證述，要無可採。
⒊原告雖又主張當時因有將系爭土地及建物出租給第三人臺灣大哥大公司，用已抵償土地租金，從而嗣後未再支付土地租金等語。惟就此部分，證人甲○○先係主張：「因為丁○○之前就用金億育樂公司的名義設定抵押權給銀行，而所拿到的貸款都由他個人花用，所以這些代價就用使用土地來抵償…」嗣又陳稱：「因為丁○○及公司後來將土地提供給他人設地下電台或基地台獲得很多報酬，所以金億育樂公司付租48,000元是從77年到90年金億育樂公司停業後，後來就由丁○○收取這些報酬，而公司就不再付48,000元。」（卷第73頁）顯見其針對租金之內容、數額、支付方式前後陳述不一，無從為有利於原告之認定。再者，依據臺灣大哥大公司檢送到院之租賃契約書以觀，其僅承租土地作為租賃標的，並無承租建物部分，而訴外人丁○○既為系爭土地之所有權人，依法本有權出租系爭土地並收取租金，無需用以抵償所謂之土地租金，故原告此項主張以及証人甲○○之上開証言，與常理有違，殊非可信。
⒋承上事證判斷結果，原告顯無法證明訴外人金億育樂公司有向土地所有權人丁○○承租土地並興建系爭建物之事實。至針對金億育樂公司自丁○○處受讓之建物部分，原告雖另主張有民法第425條之1規定之適用，故應推定對系爭土地有租賃關係存在等語。惟此部分之建物與金億育樂公司自行興建之建物究竟如何區分、是否均具有獨立性、且此部分之建物係坐落於何筆土地上而對何筆土地可推定有租賃關係存在等情，均有未明；再者，系爭建物既屬違章建築，金億育樂公司取得者僅為事實上處分權，是本件是否有民法第425條之1規定之適用，亦非無疑問，實難認原告已就此部分之建物已經證明符合民法第425條之1規定之要件。且民法第425條之1既係規定「土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」是該項規定僅具推定之效力，非不可以反證推翻。然本件依據上列由丁○○出具之「承諾切結書」既載明土地上之建物（無論其所興建或金億育樂公司所興建部分）對於土地僅為使用借貸關係，自應解釋土地所有權人丁○○於移轉其所興建之房屋予金億育樂公司時，雙方僅約定具有使用借貸關係，而非租賃關係。從而原告主張訴外人金億育樂公司就所興建或取得之建物對於系爭土地具有租地建屋或民法第425條之1推定有租賃關係存在之情事，尚有未合。
㈢系爭土地之拍定有無土地法104 條之適用？原告是否已合法取得土地上之建物及優先承買權？
⒈經查，訴外人金億育樂公司所興建或取得之建物，對於系爭土地間並無租賃關係存在乙節，已於前述，從而本件自不符合土地法第10 4條之規定；亦即不論原告是否合法自金億育樂公司處取得該建物之權利，亦無從援引土地法第104 條之規定主張對系爭五筆土地行使優先承買權。
⒉再按私法人不得承受耕地；但符合農業發展條例第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。農業發展條例第33條定有明文。執此，本件經拍定之五筆土地之使用分區均為「山坡地保育區」，使用地類別則均為「農牧用地」，依農業發展條例第3條第11款
：「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」之規定，均屬耕地乙節，已有前列之土地登記謄本5 份可稽，是對系爭土地之拍定主張優先承買之私法人，亦需受上揭規定之限制，否則自無從取得優先承買權，此應不待言。惟查，原告主張訴外人弘輝公司與金億育樂公司簽立買賣契約書，約定該公司將土地上之建物及對土地之優先購買權讓與弘輝公司或其指定之原告等情，固提出買賣契約書、補充買賣契約書、補充買賣契約書㈡等件為證（見上揭臺灣台北地方法院95年重訴字第954號卷第43-47頁），惟金億育樂公司因為私法人，又未提出其符合農業發展條例第33條、第34條等規定得承受耕地之證明，其顯無法對系爭土地取得優先承買權，從而亦無法再將之移轉予他人。
⒊再者，訴外人金億育樂公司係於95年2 月14日與訴外人弘輝公司訂立買賣契約書，復於同年5 月26日簽訂補充買賣契約書、同年6 月19日訂立補充買賣契約書㈡；復揆諸上揭買賣契約書第4 條關於「產權移轉」部分約定：「二、買方應於本約訂立之日起，九十日內將買賣標的全部產權移轉登記與買方或其指定之人，並完成買賣標的全部產權及證件資料之點交。但雙方另有協議者，不在此限。」及補充買賣契約書㈡第1條約定：「雙方同意依原契約第4條第2 項之規定，買賣標的全部產權移轉登記與買方指定之戊○○，並確認對買賣標的坐落之宜蘭縣頭城鎮○○段75-11 、75-12、75-13、75-33及75-3 7等5筆土地之優先購買權移轉予戊○○。」顯見本件原告最早係於95年6 月19日始依該份補充買賣契約書㈡取得系爭建物之權利。復依據簽訂上揭三份契約書之當事人即原告陳述：「（問：本件產權有無移轉給弘輝公司過？）有。當時是繳清了稅款，金億育樂公司把所有資產過給我，我就取得產權。」、「（問：何謂資產過給你？何時取得產權？）就是房屋稅單所記載的95年6 月20日。」、「（問：系爭建物之產權是先移轉給弘輝公司再移轉給原告，或由金億育樂公司直接移轉給原告本人？）是先移轉給弘輝再移轉給我。」暨證人甲○○證稱：「弘輝公司繳清了金億育樂公司從83年起的所有欠稅款共計270 萬元。」、「我認為簽約後同意弘輝公司去繳納契稅後產權就移轉給弘輝。」、「（為何後來在立補充買賣契約書約定建物產權移轉給原告？實際上何時移轉給原告，如何移轉？）這個是買方要求，我記得是因為要配合土地法第104 條，因為土地是屬於鄰地，公司法人沒有辦法買，所以才會改為給自然人」、「產權先移轉給弘輝再移轉給原告」等語（詳本件卷67-75 頁），暨觀諸原告提出之「87年、88年及95年之房屋稅稅款及財務罰鍰繳款書」該房屋稅係於95年5 月22日繳納之事實（見前開卷宗第42頁），均足證明被告等人於95年5 月17日向法院執行處拍定系爭五筆土地時，建物之產權仍屬金億育樂公司所有，並非亦未取得符合承受農地證明之弘輝公司所有，更非自弘輝公司處受移轉之原告享有，因此系爭土地即令有土地法第104條第1項之適用，但因金億育樂公司或弘輝公司均未證明係屬依農業發展條例第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，且已取得許可，依同法第33條之規定根本無承受系爭土地之資格，自始即未取得優先承買之權利，亦無再將該權利移轉與原告之可能。
⒋本件因原告自金億育樂公司處所受讓之建物，尚無法證明有土地法第104 條租地建屋之情事；再者，因金億育樂公司屬私法人，並未取得優先購買系爭土地之權利，從而本件原告顯無法於拍定後，即因弘輝公司與金億育樂公司間所簽定僅債權效力之買賣契約書，而取得屬物權性質之優先承買權利，是其主張其對系爭土地享有優先承買權，自非有理。
五、綜上所述，訴外人金億育樂公司縱認已取得系爭土地上之建物權利，然因原告仍無法證明金億育樂公司符合土地法第104 條租地建屋之要件，又難認原告已經合法受讓對系爭土地之優先承買權，從而其訴請確認原告就被告等以101,688,899 元向訴外人丁○○買受之宜蘭縣頭城鎮○○段75-11、75-12、75-13、75-35、75-37 地號等五筆土地有依同一條件優先承買之權利存在，洵屬無據，不應准許。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，不一一論究，附此敘明。
七、裁判費負擔之依據：依民事訴訟法第78條之規定。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　4　　 月　　20　　日臺灣宜蘭地方法院民事庭
法　官　邱景芬
正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　96　　年　　4　　 月　　24　　日書記官　邱美龍