100年度重訴字第50號｜民事：損害賠償｜裁判日期：102 年 05 月 13 日

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　 100年度重訴字第50號原　　　告　高松煒李佳玲許育華簡雪芳高智銘共　　　同訴訟代理人　侯傑中律師複代理人　張漢榮律師被　　　告　財盛營造股份有限公司法定代理人　張火財被　　　告　張陳碧雲共　　　同訴訟代理人　凌見臣律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國102年4月22日詞辯論終結，判決如下：主文被告財盛營造股份有限公司應給付原告高松煒新臺幣肆拾陸萬零伍佰柒拾柒元、給付原告李佳玲新臺幣叁拾捌萬玖仟肆佰叁拾貳元、給付原告許育華新臺幣叁拾捌萬柒仟柒佰玖拾玖元、給付原告簡雪芳新臺幣伍拾貳萬肆仟柒佰玖拾貳元、給付原告高智銘新臺幣肆拾肆萬陸仟伍佰肆拾元，及均自民國一百年九月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告財盛營造股份有限公司負擔百分之三十五，原告高松煒負擔百分之十二、原告李佳玲負擔百分之十五、原告許育華負擔百分之十三、原告簡雪芳負擔百分之十三、原告高智銘負擔百分之十二。本判決原告勝訴部分，於原告高松煒以新臺幣壹拾陸萬元、原告李佳玲以新臺幣壹拾叁萬元、原告許育華以新臺幣壹拾叁萬元、原告簡雪芳以新臺幣壹拾捌萬元、原告高智銘以新臺幣壹拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告財盛營造股份有限公司如於假執行程序實施前，分別以新臺幣肆拾陸萬零伍佰柒拾柒元為原告高松煒、以新臺幣叁拾捌萬玖仟肆佰叁拾貳元為原告李佳玲、以新臺幣叁拾捌萬柒仟柒佰玖拾玖元為原告許育華、以新臺幣伍拾貳萬肆仟柒佰玖拾貳元為原告簡雪芳、以新臺幣肆拾肆萬陸仟伍佰肆拾元為原告高智銘預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告高松煒、李佳玲、許育華、簡雪芳、高智銘分別與被告財盛營造股份有限公司（下稱財盛公司）、張陳碧雲訂立房屋、土地預定買賣契約書，購買基隆市○○區○○路000號3樓、4樓、5樓、6樓、7樓房屋（下合稱系爭房屋）及其座落基地即基隆市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地），價金如附表所示，被告並於民國100年陸續交屋予原告等人，原告高松煒等亦均已支付全部買賣價金。惟於100年6月25日米雷颱風來襲，原告高松煒等位於同一側之房屋牆面竟整棟嚴重漏水，致原告高松煒等新粉刷之牆壁及裝潢受損，內部裝潢需全部打除重作，被告交付之系爭房屋顯有瑕疵。被告於100年7月10日派遣土木技師與原告等人協商，土木技師當場表示外牆需全部打除，重新貼上二丁掛磁磚，因被告不同意以此方式修補，致兩造未達成共識，被告至今仍未修復及賠償原告。系爭房屋完工不到 1年，房屋本體即嚴重漏水，損害原告等人施作之裝潢及傢俱，其施工顯有不當，自有可歸責之事由，依民法第354條、第359條、第227條、第 191條之1規定及房屋買賣契約書第10條之約定，被告應負債務不履行之責任、瑕疵擔保責任、保固侵權責任。原告依法主張減少價金，以起訴狀繕本之送達為減少價金之意思表示，並依民法第179條之規定，請求被告返還應減少之價金。㈡系爭房屋外牆修復工程，經原告委請專業公司估算，須花費新臺幣（下同）162萬2250元，平均每人須花費32萬4450元，且系爭房屋縱使修復，新屋漏水會令人質疑其施工品質，造成消費者心理不良之影響，導致降低系爭房屋之交易價值，經委請鄰近之仲介公司估算，房價每坪將減損2.5萬元，以每坪減損2萬元計算，原告等人之房屋坪數扣除車位面積，均為42.77坪，房價之減損為85萬5400元，故原告每人減少之價金即各為117萬9850元（32萬4450元＋85萬5400元），被告自應負返還之責。又因系爭房屋漏水之瑕疵，致屋內裝潢及家具毀損，分別造成原告等人不同程度之損害，金額詳如附表，被告亦應負責賠償，因此原告自得分別請求如訴之聲明所載之金額。㈢訴之聲明：１被告應連帶給付原告高松煒123萬3400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。２被告應連帶給付原告李佳玲136萬9670元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。３被告應連帶給付原告許育華119萬5450元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。４被告應連帶給付原告簡雪芳138萬3350元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。５被告應連帶給付原告高智銘121萬5850元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。６訴訟費用由被告連帶負擔。７原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠系爭土地預定買賣契約書第11條第 1項約定「本契約土地上房屋由甲方另向財盛公司價購，且本契約與甲方與財盛公司所簽訂『房屋預定買賣契約書』具有不可分連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約解除，效力均及於兩契約全部。」系爭房屋買賣契約第15條第 1項亦為相同記載，是僅於買賣雙方其中一方違反任一契約約定，或解除其中任一契約之情形，其違約、解約之效力方及於另一契約。惟遍觀系爭預定土地買賣契約書全文，均未明示被告張陳碧雲應對於被告財盛公司出賣系爭房屋所衍生之返還價金或返還不當得利、損害賠償債務負連帶給付之責，且法亦未明文，依民法第 272條之規定及最高法院99年度台上字第2174號判決內容，被告張陳碧雲對於被告財盛公司因出賣系爭房屋所衍生之返還價金（或返還不當得利）、損害賠償債務均不負連帶給付之責。原告等人請求被告張陳碧雲連帶給付云云，並無理由。㈡被告財盛公司興建系爭房屋，乃依照基隆市政府核准設計圖說施工，興建之建材及設備均符合建築技術規則規範及CNS 標準，並經基隆市政府派員查驗完竣，而領得使用執照在案，確依建築法令合法施作，無任何施工不當之問題，系爭房屋發生漏水之情形，絕非因被告財盛公司施工不當所導致。況於初勘、複勘時並未見系爭房屋有漏水情形或痕跡，原告所指之裂縫處亦無滲水潮濕現象，101年6月9日至6月12日全台連續四天發生豪大雨，各地傳出淹水災情，仍未見原告反應系爭房屋漏水，足見系爭房屋於100年6月25日所發生之漏水問題，乃因米雷颱風來襲雨勢過大，純係單一偶發事件，並非系爭房屋具有瑕疵。㈢原告等人空言被告財盛公司施工不當，卻未說明被告財盛公司施作「永富巨星」大樓何處施工不當，施工如何不當，及該施工不當之情形如何影響系爭房屋導致漏水，亦未提出相關舉證佐證系爭房屋因被告財盛公司施工不當而發生漏水，依民事訴訟法第277條規定，原告等人自應就被告財盛公司施工不當致系爭房屋漏水之有利於己之主張負舉證之責。㈣縱令系爭房屋係因被告財盛公司施工不當而造成漏水之情形，被告否認原證6估價單、原證7評估報告書之形式上證據力，原告等人未舉證說明系爭房屋應為如何之修繕，方能解決漏水問題，評估報告書亦未敘明何以房屋漏水情形會導致系爭房屋每戶均減損2萬5000元，及該2萬5000元之數字從何推估而來，而僅提出估價單表明須花費162萬2250元進行外牆修復工程，及評估報告書推估價值減損2萬5000元，難謂合理。被告亦否認原證1至原證5估價單之形式上證據力，系爭房屋之室內裝潢及家具是否因漏水問題造成毀損，毀損之情況如何，應為如何之修復，應由原告負舉證責任。㈤基隆市建築師公會於101年4月間對於系爭房屋所作出之鑑定報告書（下稱建築師公會之原鑑定報告書），及於101年5月間就前述鑑定報告書所提出之補充說明及修正資料（下稱建築師公會之補充說明資料），關於系爭房屋漏水原因及修復費用鑑定報告結論，並不可採，理由說明如下：１通常鑑定單位受託調查漏水原因時，皆於降下大雨時至現場實際觀察、檢查房屋有無因大雨而漏水，或直接以試水檢測，以查明房屋是否有漏水問題及其漏水處，並依憑實際漏水情形判斷漏水原因。倘鑑定單位於無下雨或雨量甚小之情形下勘驗房屋，房屋因無雨量或雨量甚小之故，斷不會發生漏水情形，鑑定單位自無從確知房屋是否有漏水、漏水處為何及漏水之原因。然系爭房屋於初驗、複驗時均無漏水情形，鑑定人未於降下大雨時到場觀察系爭房屋有無漏水情形，亦未曾實施試水檢測，僅憑101年1月4日初勘現況、同年2月18日複勘及原告等人單方面之陳述，即於同年 4月間作成鑑定報告書，遽認系爭房屋有漏水問題，並稱系爭房屋漏水之原因係外牆防水失效併牆體裂縫所致，顯不合理。２鑑定人僅以目視估測之方式，逕認定系爭房屋裂縫長度及寬度（如附件四之紀錄圖面），並無法真實呈現系爭房屋裂縫之實際尺寸。而裂縫尺寸之大小，攸關該裂縫究屬粉刷層裂縫或穿透性裂縫，且兩者之修復工法更有極大之不同，粉刷層裂縫低於0.2mm 以下以披土油漆即可修復，穿透性裂縫則否。此與修復工法重大相關之爭議問題，未見鑑定人以精準之方式進行檢測，而只以目視估測之方式逕為認定，顯不合理。３建築師公會之原鑑定報告書附件四所示之裂縫概要位置，實際與101年1月4日初勘紀錄照片（建築師公會之原鑑定報告書附件五）、101年2月18日複勘調查照片（建築師公會之原鑑定報告附件三）比較、核對，其位置、數量、長度等均有極大出入，且原鑑定報告附件五之初勘紀錄照片、附件三之複勘調查照片所標示之多處裂縫發生在粉刷裂紋水泥粉光之牆壁，此種牆壁在乾燥過程中本即會產生許多極細小的之裂紋，但該裂紋不影響結構安全，更不會造成漏水問題，而僅需透過披土油漆即可填補。然鑑定人未詳細調查所有裂紋產生之原因，即將所有裂紋概括認定為「由於牆體產生之貫穿性裂縫撕裂」，自有欠公允。４依建築師公會之原鑑定報告書附件三編號11號、編號12號拍攝照片，系爭 4樓房屋前方房間之牆面施作系統櫃，該牆面已被系統櫃全部遮蓋，根本無法看出牆面有何漏水情況，鑑定人竟仍可自行推估該處牆面亦有裂縫，並繪製裂縫之位置及尺寸，顯見其鑑定內容委無足採。５建築師公會之原鑑定報告書第七、㈦、8點記載：「建商意見一：裂縫寬度會影響RC裂縫修復藥劑數量之計算，現況依可見裂縫概算，定為0.2mm 。」等語。惟被告當時係向鑑定人表示牆面之裂縫少於02.mm以下，而非0.2mm，但鑑定人卻錯誤記載裂縫定為0.2mm等語，與事實不符。６鑑定人於建築師公會之原鑑定報告書第七、㈧、1點後段記載：「…目前滲水較不嚴重但裂縫處仍有潮溼現象」，並推論「應是外部風壓未達一定強度所致」，且第七、㈧、2點記載：「現況顯示漏水集中於裂縫，再向外擴散，並無全體牆面溼潤情形，判定係由於牆體產生之貫穿性裂縫撕裂與牆體結合的防水層所致..」，第七、㈧、4點記載：「另，三樓牆面與地板接續部位，目前再無風壓下雨時還會滲漏…」等語，然兩造協同鑑定人兩次會勘，均未發現系爭房屋有如原告所陳裂縫處滲水潮濕現象，鑑定人未實施任何合理之檢測，更未查證原告之說詞是否屬實，一概採信，草率斷定原告所指之裂縫處為貫穿性裂縫、裂縫處均為防水層失效，並作成「應是外部風壓未達一定強度所致」之結論，顯無可採。另系爭3樓房屋外露樑頂深度約10公分，依常理論，不可能造成積水，建築師公會之原鑑定報告書記載：「…加上外漏樑頂洩水坡度不足積水所致」云云，實屬無稽。７建築師公會之原鑑定報告書附件十三所示修復費用估算表（由牆內修復方案）項目一永富路228號3樓其中㈠木作裝修部分第6點木地板數量11.82㎡單價1,650元已含工帶料，該單價較一般市場行情已屬偏高，但鑑定人竟又編列木作大工28工及木作小工14工，重複編列費用，實不合理。㈥鑑定人於作出原鑑定報告之隔月（即101年5月），因原告表達意見，即擅自再就原鑑定報告提出建築師公會之補充說明資料，然建築師公會之補充說明資料內容多屬自相矛盾，更與建築師公會之原鑑定報告書內容多有扞格，建築師公會之原鑑定報告書及建築師公會之補充說明資料均不足作為判斷系爭房屋漏水原因及修復費用之準據，茲說明如下：１建築師公會之補充說明資料第二、㈢點記載：「因防水工程為責任施工工程，施工成效由施工者負責…」、「另，因防水修復的責任承擔者為施工單位，強制規定修復工程並不合理…各方案施行前應交由『專業廠商規劃』，經『住戶認可』後始可施工，且完成後須負保固之責。」云云，鑑定人既認防水工程為責任施工，則施工責任理應由專業廠商負完全責任，卻又表示需由不具專業能力之住戶認可施工方案，始可施工，如此說法，豈非與「責任施工」之意義相違？若依鑑定人所述，防水工程之施工方案由住戶認可及決定，則是否防水工程之施工責任即轉嫁由具有認可、決定權之住戶自行承擔？此顯不合常情。準此，「責任施工」與「住戶認可決定施工方案」兩不相同，無法並存，鑑定人前述所提出之意見，難謂可採。２建築師公會之補充說明資料第二、㈣點記載：「…但工法的認可決定仍由住戶掌握。」然防水工程具高度專業性，應由專業廠商針對房屋漏水問題，施作合理且有效之防水工程，修復工法之選擇，則應由第三公正專業單位或建商委託專業單位提出修復方法，再由建商與住戶協調並選定修復工法，選定後除有施工困難、無法施工外，不得中途更改修復工法。倘依建築師公會之補充說明資料所載，防水工程經「住戶認可」方可施工，修復工法由不具專業能力之住戶掌握，不具專業能力之住戶竟具有如何施作防水工法之決定權，顯不合常理，且無法達到瑕疵修補之目的，亦有失公平。３建築師公會之補充說明資料第二、㈤點記載：「…如建商不進行補救修復，由住戶另行委託專業廠商修復時，依責任施工之原則，強定特殊工法並責成施工責任，實屬不合理。故原鑑定報告書提列之相關工程費用，亦不合用。」等語，若建築師公會之原鑑定報告書鑑定結果所指陳之系爭房屋漏水原因係外牆防水失效併牆體裂縫所致，建築師公會之原鑑定報告書既係依其前述鑑定結果，提供兩種可行之防水工程工法，並依該防水工程工法提列工程費用（即建築師公會之原鑑定報告附件十三），已符合本件鑑定之要旨，鑑定人僅因原告提出意見，率以「不合用」，即完全推翻建築師公會之原鑑定報告書附件十三之內容，似有偏頗原告之嫌。４建築師公會之補充說明資料第二、㈥點記載：「…原鑑定報告書所列為『建議修復方案』，係作為建商進行補救修復之建議參考…，如建商依前述程序，提出修復方案獲得住戶認可後進行補救修復，鑑定報告自然不需提列相關工程費用…」等語，然鑑定人有義務查明、鑑定系爭房屋之漏水原因及修復費用，若建築師公會之原鑑定報告書對於系爭房屋漏水原因之鑑定結果屬實，其所列之各種施工工法本即應作為補救修復之依據，無論由被告等負責施工或由原告等另外委託他人施工，其運用之工法應無分別，亦無可能因建築師公會之補充說明資料第二、㈥點所述「侷限於內文所述」之故，而導致施工工法有所不同。５建築師公會之補充說明資料第二、㈥點：「如前述，原鑑定報告編寫方法確有矛盾。按原鑑定報告係以法院會勘後本會101年1月16日提報之『基隆市○○區○○路000號3、4、5、6、7樓初勘鑑定說明』為依據。本會侷限於內文所述：提出合理有效的修復方法（至少兩個方案），並依現勘測量資料實算各方案所需之費用（含修復工程費用及損壞賠償費用），供作修復或賠償之參考。導致前述不合理的編寫方式。」等語，然『基隆市○○區○○路000號3、4、5、6、7樓初勘鑑定說明』本即為鑑定人所自行編寫，又有何「侷限於內文所述」之情？為何僅因「侷限於內文所述」，建築師公會之原鑑定報告書之編寫方式即屬不合理？又如建築師公會之原鑑定報告書之編寫方式不合理，則何以建築師公會之原鑑定報告書「修復重點」及「修復程序」可保留，「相關費用資料」應予廢止？均未見鑑定人提出明確之依據或合理之說明。６建築師公會之補充說明資料第二、㈦點：「…承上，當建商不進行或無法進行補救修復時，應賠償『保固修復費用』，由住戶自行委託第三者修復。」等語，惟查，建築師公會之原鑑定報告書、建築師公會之補充說明資料內容再三強調系爭房屋防水工程為責任施工，建築師公會之原鑑定報告並已依鑑定結果提出施工工法意見，並據此鑑估修復費用，依此施工工法及鑑估修復費用所載，無論由被告或其他廠商施作，應無任何分別。７建築師公會之補充說明資料第二、㈦點：「鑑定標的為甫交屋之新建築，現況並無外力破壞情形，故本案應屬保固範疇」乙節，惟台灣每年均有颱風過境，且地震頻繁，風雨災害不斷、地震災害頻傳，此等不可抗拒之外力，對任何建物均可能造成影響。再者，系爭房屋均屬邊間建物，於發生前述風雨災害、地震時，不可能完全不受影響，鑑定人未考量上述情形，直指系爭房屋無外力破懷情形，實屬率斷。８建築師公會之補充說明資料第二、㈦點：「…修復工法自應以原工法為依據，始有公平的基礎…」等語，然築師公會之補充說明資料明所謂「原工法修復」，未見鑑定人予以清楚定義，有欠明確，復記載：「…按『保固修復』係回復原有功能及狀況」，鑑定內容前後反覆不一，相互矛盾。又建築師公會之原鑑定報告書依各項工程估列施工費用，並加計工管利潤等費用，且建築師公會之原鑑定多次強調「責任施工」、「附帶責任保固」，可見建築師公會之原鑑定報告附件十三所列修復費用應屬全套式施工，亦即包含保固責任之修復費用，鑑定人又於建築師公會之補充說明資料中指稱被告等尚應支付保固修復費用，實無理由。９建築師公會之補充說明資料第二、㈧點略謂：「為確保藥劑能注滿貫穿裂縫，需同時由內外監控裂縫之填縫補強過程，故施作前須打除外部粉刷至結構體，內面妨礙藥劑灌注的木作及裝潢亦需全部拆除…」等語，然建築師公會之補充說明資料所載「施作前須打除外部粉刷至結構體」，並無法確保「確保藥劑能注滿貫穿裂縫」，兩者無直接相關。且建築師公會之補充說明資料第二、㈧點記載「合理施工工序為：…內外牆粉刷層均應打除（至結構面）」，係表示原有外牆防水工程全部失效，應全部打除，但原鑑定報告第八、㈠點「鑑定結果」載明：「經分析研判原防水層係併結構一起開裂，非全面防水失效…」等語，建築師公會之原鑑定報告書之鑑定結果既已清楚記載外牆防水層並無全面失效，又何需全部打除？ 依建築師公會之補充說明資料附件三保固修復費用鑑估表項次一「內部裝修」第㈠、5點及第㈣、5點所示，系爭 3樓房屋之內牆數量為109.74㎡，系爭6樓房屋之內牆數量為131.14㎡。但依同修復費用鑑估表項次二「裂縫填補、防水修復及牆面修復」第㈠、1點及第㈣、1點所示，系爭 3樓房屋、系爭 6樓房屋之外牆數量卻只有46㎡，內外牆之數量差距甚大。建築師公會之補充說明資料附件三保固修復費用鑑估表，項目第一、㈠、10點之木作大工及第一、㈠、11點所示木作小工所需工資為114,800元，與系爭3樓房屋修復所需之材料所需金額20,955元明顯不成比例。建築師公會之補充說明資料附件三保固修復費用鑑估表，項目第一、㈠、 5點所列之牆面披土整平之面積，已超過系爭 3樓房屋西向牆面面積。又系爭 3樓房屋於初驗時候，僅有後方房間疑有漏水，但於複驗時，鑑定人卻又擅自增列前方房間漏水。 系爭 4樓房屋於初驗時，僅有前方房間疑有漏水，但於複驗時，鑑定人卻又擅自以預測之方式，推測後方房間廚櫃之牆面亦有裂縫，再建築師公會之補充說明資料附件三保固修復費用鑑估表項目第一、㈡、6 點所載之「木地板」部分已含工帶料，卻又重複估價，另項目第一、㈡、3 點所列之牆面披土整平之面積，亦已超過系爭4樓房屋西向牆面面積。 建築師公會之補充說明資料附件三保固修復費用鑑估表項目第一、㈢點所列修復房屋之材料所需金額與所需工資金額不符，且項目第一、㈢、3 點所列之牆面披土整平之面積，已超過系爭5樓房屋西向牆面面積，系爭5樓房屋之所有人即原告許育華，於起訴狀中提出兩張估價單，其上所載金額分別為5,600元及10,000元，表示其需花費合計15,600元之金額修復房屋，估價得出之金額僅15,600元，建築師公會之補充說明資料附件三保固修復費用鑑估表項目第一、㈢之修復金額竟暴增10倍，高達119,28 7元。 建築師公會之補充說明資料附件三保固修復費用鑑估表第一、㈤點所列系爭房屋材料數量與現有裝潢、附著物不符，項目第一、㈤、3點所列之牆面披土整平之面積，已超過系爭7樓房屋西向牆面面積。且依建築師公會之原鑑定報告書附件四之複勘調查紀錄，系爭4樓房屋至系爭7樓房屋之裂縫位置、範圍均不相同，但依建築師公會之補充說明資料附件三保固修復費用鑑估表所載，系爭房屋其中4樓至7樓之裂縫貼網補強之數量均為17.28m，顯不合理。 一般而言，「機械壓力灌注面積」應少於或等於「彈性水泥加補強網」，然觀諸附件三保固修復費用鑑估表項目第二點中之第㈠至㈤點所列載者，卻係「機械壓力灌注面積」應多於「彈性水泥加補強網」；另依建築師公會之補充說明資料附件三保固修復費用鑑估表項目第二、㈠、4 點記載「外露樑頂洩水調整」已於粉刷時打除，卻又重複估價；又「貼二丁掛之單價」超過市價二倍以上之價格。 建築師公會之補充說明資料附件三保固修復數量計算表項目第二、㈤、1 點所載之「外牆粉刷層打除清運」之數量為66㎡，遠高於其他樓層同項目之數量，亦有疑義。㈦原告等人訴請被告賠償系爭房屋之交易價格貶損之金額，但鑑定人既已表明無法予以鑑定，原告自應依法證明系爭房屋之交易價格貶損之金額。又原告主張因系爭房屋漏水致裝潢、傢俱受損，若原告未能舉證說明系爭房屋內何項裝潢、傢俱項目因漏水問題而毀損，則渠等該部分之請求，即屬無據，應予以駁回。㈧原告等人主張系爭房屋漏水，依民法瑕疵擔保責任之規定，訴請被告等賠償渠等之損失。惟按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月不行使或自物之交付時經過5 年而消滅，民法第365條第1項明文規定。原告等人於99年12月18日至同年12月25日間即已完成驗收及交屋手續，但遲至100年6月29日方陸續向被告依法主張權利，顯已逾越前述請求減少價金之行使時間，縱系爭房屋有原告所稱之漏水問題，原告依民法瑕疵擔保責任之規定，向被告求償，亦屬於法無據。㈨又針對台北市不動產估價師工會戴德梁行不動產估價師事務所不動產估價師，就本件訴訟所提出之不動產估價報告書，茲因基隆市建築師公會於101年4月間對於系爭房屋所作出之建築師公會之原鑑定報告書，及於101年5月間就前述鑑定報告書所提出之建築師公會之補充說明資料，其內容多有疏漏及不合理之處，詳如前述。故不動產估價師依據上揭建築師公會之原鑑定報告書、建築師公會之補充說明資料所製作之本件估價書，即非無疑，自難為採信。㈩依上述不動產估價報告書第39頁中之記載可知，本件估價報告書以⑴保固修復費用、⑵租金補貼及⑶汙名化價值之減損，加總計算系爭房屋因漏水瑕疵造成之價格減損，並非有理：１關於保固修復費用部分：查本件估價報告書記載之⑴保固修復費用，即建築師公會之補充說明資料附件三所載，進行各保固修復工程之所需費用。本件估價報告書重複計入保固修復費用，並以之作為系爭房屋減損總值，豈不造成同一筆費用重複給付之情形？顯然不符合損害賠償之意旨，顯非適法。據此即明，本件估價報告書將⑴保固修復費用計入交易價值減損，實屬無據，無足憑採。２關於租金補貼部分： ①鑑定人復考量因修復期間建物無法提供居住功能應提具之租金補貼，並將租金補貼計入系爭房屋減損總值（詳不動產估價報告書第39頁）。然依本件不動產估價報告書第1 頁第四點估價前提可知，本件委託鑑定內容乃「減損之交易價值為何？」，即系爭房屋因發生漏水瑕疵，對於市場交易價格有何影響。然前述租金補貼係提供予原告高松煒等 5人於修復房屋期間之補貼，顯然與系爭房屋交易行情之變動無關。故鑑定人將之計入系爭房屋減損總值，實屬無理，不足為採。 ②再者，鑑定人指稱依建築師公會之補充說明資料所載修復工程所需時間，推定現有住戶因配合修復工程，須在外租屋居住一個月，並據以推定各戶租金補助（詳不動產估價報告書第36頁）。惟建築師公會之補充說明資料僅依原告高松煒等 5人表示意見，即否決建築師公會之原鑑定報告書原先提出之修復方式，則建築師公會之補充說明資料所提之施工方式是否得以採信，已非無疑。故此，本件估價報告書依據建築師公會之補充說明資料而推估之租金補貼，實難採信。 ③退步言，縱令建築師公會之補充說明資料所提之施工方式得以採信（按此僅為假設），惟依原告高松煒等 5人起訴狀之說詞，系爭房屋各戶位於同一側之牆面有漏水之情形（詳起訴狀第2頁第二點第5行）。系爭房屋各戶既均僅有一側牆面有漏水情形，並非全部無法居住使用，則為何現有住戶還需在外租屋？甚至長達一個月？凡此均未見鑑定人提出具體說明，實非合理。據此益明，本件估價報告書之內容實有違誤。 ④綜上所陳，⑵租金補貼與系爭房屋交易價值減損之計算並無關係。鑑定人將⑵租金補貼計入系爭房屋交易價值減損之計算，殊屬無據，委無足採。３關於汙名化價值之減損部分： ①原告高松煒等 5人至今仍未說明所主張被告賠償交易價值之減損，究係屬民法第 216條規定之「所受損害」或「所受利益」？則其訴請被告賠償該部分損失，難謂有據。退而言之，倘若原告高松煒等 5人所請求賠償交易價值之減損係屬所受利益，渠等尚應舉證證明渠等於漏水事故發生之前，已有預定交易之計劃，並具有可得預期之利益，方屬適法。 ②依原告高松煒等 5人目前所提之資料，均無法證明渠等於100年9月30日曾有預定交易之計劃。惟本件估價報告書卻以100年9月30日為評估之價格日期，並計算系爭房屋正常條件下之價值，實不知其依據何在，益徵本件估價報告書所載內容，無足採信。 ③退步言，暫不論鑑定人以100年9月30日為評估之價格日期是否合理。惟依附表一之表格可知，原告高松煒等 5人所購買系爭房屋各戶之總價款（包含土地持分價款）為698 萬元至714萬元之間。而依鑑定人之評估，系爭房屋於100年 9月30日之正常價格已上漲至825萬至859萬之間。是此，系爭房屋於原告高松煒等5人購買之日至100年 9月30日，系爭房屋每戶之總價已因市場因素而上漲100萬元以上，且原告高松煒等5人迄今未有預定交易之計畫，足見系爭房屋不動產市場之價值持續上漲，根本未有任何交易價值之減損，洵至明確。 ④且查，鑑定人蒐集近期法院針對瑕疵性不動產之判決案例內容並據推論各戶之汙名化減損比例，惟鑑定人所蒐集之判決案例內容為房屋具有傾斜瑕疵之重大問題、氯離子含量過高、給付貨款及修復房屋漏水多與本件情形並不相干，且無足以之推論系爭房屋汙名化價值之減損。４是此，本件不動產估價報告書以⑴保固修復費用、⑵租金補貼及⑶汙名化價值之減損，加總計算系爭房屋因漏水瑕疵造成之價格減損，實屬於法無據。三、兩造不爭執事項：㈠原告等人分別與被告財盛營造股份有限公司、張陳碧雲訂立房屋預定、土地預定買賣契約，買賣價金如附表所示，原告等人均已付清價金，被告已交屋完畢。四、本案之爭點：㈠系爭房屋有無漏水？㈡系爭房屋漏水，是否因被告財盛公司施工不良所致？㈢被告財盛公司出賣系爭房屋3樓至7樓予原告高松煒等，因漏水而生物之瑕疵擔保請求權，原告等請求時是否已罹於時效？㈣系爭房屋漏水所造成之損害為何？系爭房屋3樓至7樓因漏水所減損之價值及鑑定人出具之鑑定報告，系爭房屋漏水原因及修復費用鑑定結論（含補充說明及修正）是否可採？㈤被告財盛公司與張陳碧雲應否負連帶責任？五、得心證理由：㈠系爭房屋是否於被告交付時即有漏水之瑕疵而應由被告財盛公司負物之瑕疵擔保責任部分：１按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354 條第1項本文、第373條分別定有明文。復按，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按，買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項第 1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條定有明文。況瑕疵擔保屬無過失責任，只要買賣標的物有瑕疵，出賣人即應負責。又按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害（民法第227條、第231條，最高法院77年4月19日77年度民事庭決議㈠參照）。２原告主張，原告高松煒等分別與被告財盛公司、張陳碧雲訂立房屋、土地預定買賣契約書，購買系爭房屋3至7樓及其系爭土地，100年6月25日米雷颱風來襲，原告等人位於同一側之房屋牆面竟整棟嚴重漏水，致原告等人新粉刷之牆壁及裝潢受損，內部裝潢需全部打除重作，被告於100年7月10日派遣土木技師與原告等人協商，土木技師當場表示外牆需全部打除，重新貼上二丁掛磁磚，因被告不同意以此方式修補，致兩造未達成共識，被告至今仍未修復及賠償原告等情，業據原告提出房屋、土地買賣預定契約節本影本（見本院卷卷一第10-16、20-25、30-36、43-46、51-57頁）、照片（見本院卷卷一第17-18、27-28、37-40、47-49、58-59頁）、估價單影本（見本院卷卷一第19、29、41-42、50、60頁）、估價單影本1份（見本院卷第61頁）及評估報告書1份（見本院卷第62頁），被告於本院雖否認系爭房屋有漏水之情事，惟系爭房屋於100年6月25日米雷颱風來襲，造成系爭房屋漏水，被告也曾發函給原告表示願就漏水問題加以修繕，此有被告發予原告之函文在卷可稽（見本院卷卷一第239-245 頁），堪信原告上述主張為真。３原告等人主張系爭房屋漏水，依民法瑕疵擔保責任之規定，是否已經罹於時效？按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使而消滅，民法第365條第1項固有明定。惟所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言（96年度台上字第1277號判決意旨參照）。被告抗辯本件已逾民法第365條第1項之規定，惟該規定係自買受人依第356條通知出賣人後起算，而本件漏水瑕疵，係屬不能即知之瑕疵，原告無從於交屋時依通常程序檢查發現，然原告在100年6月25日米雷颱風來襲，原告等人位於同一側之房屋牆面漏水發生後，即依法通知被告，並於100年8月25日起訴等情，為兩造所不爭，是原告提其本件訴訟，並無逾越6個月之時效，被告抗辯，原告物之瑕疵擔保請求權已經罹於時效云云，顯不足採。４關於系爭房屋漏水之情形及原因，本院經兩造同意囑託基隆市建築師公會派員鑑定，經該會先後以101年 4月9日基師鑑字第2009號、101年 6月6日基師鑑字第2019號函（見本院卷卷一第173、193頁）檢送基隆市○○區○○路000號3、4、5、6、7樓房屋漏水原因及修復費用鑑定報告書（下稱建築師公會之原鑑定報告）及補充說明及修正（下稱建築師公會之補充說明資料），並有建築師公會之原鑑定報告及建築師公會之補充說明資料各乙冊在卷可參。鑑定人針對系爭房屋現況分析重點說明及鑑定之結果為：「１經綜觀本案所有資料，本會101年1月16日初勘說明所提『漏水原因係外牆防水失效併牆體裂縫所致』確認無誤。目前滲水較不嚴重但裂縫處仍有潮濕現象，應是外部風壓未達一定強度所致。２承上，現況顯示漏水集中於裂縫，再向外擴散，並無全體牆面潤濕情形，判定係由於牆體產生之貫穿性裂縫撕裂與牆體結合的防水層（1:2防水水泥砂聚粉刷防水層）所致，外牆防水層並無全體失效情形，其破壞情形及位置概與裂縫相同。３承上，建商在本案鑑定前灌注發泡劑時，發泡劑係透過外牆二丁掛背側，循最小壓力的磚縫溢出，故內部牆面裂縫與外壁與發泡劑溢出情形及位置無法直接對應。４另，三樓牆面與地板接續部位，目前在無風壓下雨時還會滲漏，研判此部份是混凝土灌漿接縫（工程上稱為冷縫）處理不完善，加上外露樑頂洩水坡度不足積水所致。」、「㈠經分析研判原防水層係併結構一起開裂，非全面防水失效，破壞位置與結構裂縫位置相同，故有由內面修復的可能性。㈡依前述分析，本案應同時完成『防水修復』、及『結構裂縫補修』，修復工作始為完整。」等語（見建築師公會之原鑑定報告第5、6、14、15頁）。５基隆市建築師公會係依據本院於101年1月4 日會同兩造及該公會現場會勘時的原告系爭房屋3樓至7樓住戶說明漏水之狀況，而確定本案鑑定標的之漏水原因係外牆防水失效併牆體裂縫所致，進而該公會就本件鑑定之重點置於，「判定合理有效的修復方法及其相關費用之鑑估」，該公會請本件兩造當事人提供相關資料及意見，協商後於101年2月18日辦理複勘，進行現況測量調查，並由住戶提供整合後的相關資料，就現況分析重點說明，並說明「防水層的主要功能：除了防止外部水源進入室內，提供舒適環境外，另具有保護建築結構之功能。如前述住戶意見中，擔心壁癌發生機率是否提高的問題即是一例。本案建築外牆為RC結構，基本上是以混凝土的水密性保護內部鋼筋。防水層在阻水進入室內的同時亦防止多孔性的混凝土吸水（材齡越久，孔隙越多，水密性會逐漸降低）。但，目前外牆的貫穿性裂縫，已使防水層及混凝土水密性局部失效。裂縫含水會造成鋼筋銹蝕，長期處於此一狀態，鋼筋銹蝕嚴重時會膨脹擠推外覆的混凝土，造成結構破壞；另，裂縫長期含水，亦會由周圍牆體緩慢吸收，析出混凝土材質內之鹽類，形成壁癌的機會自然增加。因此，外牆貫穿性裂縫的修補有其必要性。故本案之修復工法應同時涵蓋「防水修復」及「結構裂縫補修」兩大要項。同時針對被告財盛公司提出的內牆面處理工法、外牆面處理工法，針對系爭房屋漏水能否獲得解決提出說明，並提出修復系爭房屋修復方案，而有關系爭房屋漏水之修復費用鑑估，包含防水工程修復（原建築牆體及防水層）及室內裝修損壞修復兩部份。並建議被告財盛公司如不進行補救修復工程，原保固修復工項及其衍生工項，經估算為「保固修復費用鑑估表」，供作本件原告保固修復求償之依據。且擔任該鑑定工作之鑑定人於 101年10月15日審理中到庭詳細證述鑑定經過及判斷原則，擔保其鑑定報告製作過程之可信性，本件判斷系爭房屋漏水與否，如何修復系爭房屋漏水之情形，提出修復工法應同時涵蓋「防水修復」及「結構裂縫補修」兩大要項，提出被告財盛公司如不進行補救修復工程，建議修復之費用，是其鑑定應屬可採。６依照上述基隆市建築師公會鑑定結果，系爭房屋漏水之原因係外牆防水失效併牆體裂縫所致等問題，原告高松煒等購買被告財盛公司興建之系爭房屋，於 100年甫興建完成陸續交屋予原告等，於100年6月25日米雷颱風來襲，原告等人位於同一側之房屋牆面竟整棟嚴重漏水，顯屬可歸責於被告財盛公司之事由，而房屋通常係供居住使用，倘有漏水情形，自影響居住之目的，又建屋起碼之功能，應能防風蔽雨，此為其應有之品質，自屬建屋出賣者本應保證之標的物關於物之品質。被告財盛公司屬專業營造公司建屋出售，卻有上述該施設而未施作或施作不良之情事，自屬未完全依債務本旨給付之不完全給付，並屬可歸責於被告之情形。原告於100年6月25日米雷颱風來襲，原告等人所有位於同一側之房屋牆面竟整棟嚴重漏水，然漏水只知該物之瑕疵（未完全給付之結果）所顯現之現象，並不知其原因，原告則係於本院經兩造同意囑基隆市建築師公會勘驗及鑑定，尋出漏水之原因為被告財盛公司建屋時應施作而未施作及施作不良之情形，始知物之瑕疵即被告未完全給付之所在，是屬出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任情形，則原告據此依不完全給付類推給付遲延之法則，請求被告財盛公司因不完全給付對其所生之損害，依法有據，自應准許。７就原告主張因被告財盛公司給付之房屋有漏水，而請求賠償修復所需費用部分： ①按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得依給付不能之規定請求損害賠償，或依給付遲延之法則，請求補正或賠償損害。次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條亦有明文，其立法意旨揭明我民法損害賠償之方法，以回復原狀為原則，金錢賠償為例外，然回復原狀，若必由債務人為之，對被害人有時可能緩不濟急，或不能符合被害人之意願時，為期合乎實際需要，並使被害人獲得更周密之保障，爰使被害人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。 ②關於本件系爭房地漏水之原因及修復費用，經囑託基隆市建築師公會鑑定，並先後出具建築師公會之原鑑定報告及建築師公會之補充說明資料各乙冊，業如前述，依照補充說明及修正鑑定報告所載：「保固修復費用鑑估表一、內部裝修（包含原有裝潢拆卸、修復費用）系爭房屋 3樓總計248,156元、系爭房屋4樓總計121,776元、系爭房屋5樓總計119,287元、系爭房屋6樓總計255,425元、系爭房屋7樓總計193,159元；‧‧‧ 二、裂縫填補、防水修復及牆面修復系爭房屋3樓總計173,314元、系爭房屋4樓總計161,768元、系爭房屋5樓總計161,768元、系爭房屋 6樓總計161,768元、系爭房屋7樓總計211,318元；‧‧‧三、共同部分（包含鷹架及施工踏板、防護網、周邊環境清潔費用總計116,557元（共同部分，應由系爭房屋3樓至7樓5戶平均分擔，每戶約23,311元）」等語（見建築師公會之補充說明資料第16 -20頁）。關於修復系爭房屋漏水工程，按原告高松煒等購買系爭房屋3樓至7樓，甫交屋不久即發生漏水情事，被告財盛公司當有回復系爭房屋原有功能及狀況之義務，故鑑定人建議即修復工法自應以原工法為依據始有公平的基礎，但需包含所有衍生工項，如配合施工之打除及回復、損壞回復、環境維護‧‧‧‧等，或必需的特殊工項裂縫填補，始能確保所有「原有功能及狀況」的回復。而為確保藥劑能注滿貫穿裂縫，需同時由內外監控裂縫之填縫補強過程，故施做前需打除外部粉刷至結構體，內面妨礙藥劑灌注的木作及裝修亦需全數拆除，始能確保施工成效。合理施工工序為：外牆搭架（含防護設施外牆粉刷層打除（至結構面）清運+內牆裝修拆除清運（含防護設施）→填縫補強止漏（含內外監控）→裝修復原-內部清潔→外牆原灌注發泡劑清理→外部冷縫及裂縫防水補強（彈性水泥+補強網）→重做1:2防水水泥砂漿防水層（注意外露樑頂洩水坡度之確保)→外牆面磚施工-外牆清理-拆架-周邊環境清理-完工驗收等語（見建築師公會之補充說明資料第4-5頁）。前述修復系爭房屋樓漏水必要之費用，包含⑴內部裝修（包含原有裝潢拆卸、修復費用）、⑵裂縫填補、防水修復及牆面修復及⑶共同部分（包含鷹架及施工踏板、防護網、周邊環境清潔等費用，均屬修復系爭房屋漏水之必要費用，是鑑定機關鑑定認定修復漏水回復原狀之費用，應屬可採。 ③依照鑑定機關鑑定回復原狀之費用，系爭房屋 3樓所有人即原告高松煒請求被告財盛公司給付回復原狀所必要之費用44萬4781元【計算式：248,156元＋173,314元＋23,311元＝444781元】、系爭房屋 4樓所有人即原告李佳玲請求回復原狀所必要之費用30萬6855元【計算式：121,776元＋161,768元＋23,311元＝306855元】、系爭房屋5樓所有人即原告許育華請求回復原狀所必要之費用30萬4366元【計算式：119,287元＋161,768元＋23,311元＝304366元元】、系爭房屋 6樓所有人即原告簡雪芳請求回復原狀所必要之費用44萬0504元【計算式：255,425元＋161,768元＋23,311元＝440504元】及系爭房屋 7樓所有人即原告高智銘請求回復原狀所必要之費用42萬7788元【計算式：193,159元＋211,318元＋23,311元＝427788元】。而原告主張系爭房屋3樓至7樓的外牆修復工程，經委請專業公司估算，須花費162萬2250元，平均各原告各須花費32萬4450元，加上系爭房屋3樓至7樓外牆修復工程而就室內裝潢損害之費用分別53550元、189820元、15600元、203500元及36000元，原告即系爭房屋3-7樓所有人請求回復原狀所必要之費用（修復費用加上室內裝潢損害之費用）分別為37萬8000元（系爭房屋3樓原告高松煒）、51萬4270元（系爭房屋4樓原告李佳玲）、34萬0050元（系爭房屋5樓原告許育華）、52萬7950元（系爭房屋6樓原告簡雪芳）、36萬 0450元（系爭房屋7樓原告高智銘）。是原告高松煒等主張請求被告給付回復原狀費用之金額，在上述鑑定機關鑑定系爭房屋回復原狀費用之範圍內，則依照原告之主張回復原狀費用金額，超過鑑定機關鑑定系爭房屋回復原狀費用範圍者，則依照鑑定機關鑑定系爭房屋回復原狀之費用。從而原告即系爭房屋3樓至7樓所有人請求被告支付回復原狀必要費用分別為37萬8000元（系爭房屋 3樓原告高松煒）、30萬6855元（系爭房屋4樓原告李佳玲）、30萬4366元（系爭房屋5樓原告許育華）、44萬0504元（系爭房屋6樓原告簡雪芳）、36萬0450元（系爭房屋7樓原告高智銘）為有理由，應予准許；超出部分，其請求為無理由，應予駁回。㈡原告主張因被告交付之房屋有漏水，原告是否可以向被告財盛公司請求系爭房屋漏水所減損之價值？如可請求，則請求之金額為何？１按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。且買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足（最高法院86年度臺上字第2659號裁判意旨參照）。次按。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同，又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應賠償，民法第 179條、第182條第2項亦有明文。被告應對系爭房屋之漏水負其物之瑕疵擔保責任，原告業於100年9月16日提起本件訴訟時主張依民法第 359條規定減少價金，且起訴狀繕本已送達被告，應認原告已向被告為減少價金之意思表示。就原告得請求減少價金部分，雖經被告當初以買賣關係為由受領，然嗣因原告行使減少價金請求權，被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在，原告自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還該部分之價金，並附加利息。２又關於系爭房屋漏水而減損之價額部分，經原告以系爭房屋為甫建築完成的房屋，外牆卻產生貫穿性的裂縫，鑑定意見的修補方式，是以機械壓力灌注矽酸質系防水藥劑填補裂縫，此一修復方式固然能夠修補裂縫，惟該防水藥劑究非與外牆相同之水泥材料，裂縫修復完畢後，外牆的內部的裂縫縱已填平，但並無法解決結構體曾有裂痕的事實，系爭外牆與完整無裂縫的外牆日後在結構強度實難相比擬，故此絕對會造成房屋交易價值的貶損，因建築師公會對此一問題無法鑑定，聲請本院就此一外牆防水失效併牆體貫穿性裂縫的瑕疵，對於系爭房屋的市場交易價值有何影響？減損之交易價值為何？本院經兩造同意，由社團法人台北市不動產估價師公會予以鑑定（見本院卷第254頁）。３社團法人台北市不動產估價師公會以102年1月25日（102）台北估價師第020號函檢送不動產估價報告書過院，此有前揭函文及不動產估價報告書在卷可按（見本院卷卷二第63頁），估價師針對系爭房屋因外牆防水失效併牆體貫穿性的裂縫瑕疵，對於該不動產的市場交易價值有何影響？減損之交易價值為何？造成交易價值減損額鑑定，經估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素及不動產市場現況分析後，採用比較法及收益法等二種估價方法評估勘估標的於100年9月30日在正常情況下（無房屋漏水）之正常價格；另針對房屋外牆防水失效引發之瑕疵所造成價格之減損，除參考基隆市建築師公會出具「基隆市○○區○○路000號3、4、5、6、7樓房屋漏水原因及修復費用鑑定報告書（補充說明及修正）」內所載⑴保固修復費用鑑定價格外，另⑵考量因修復期間建物無法提供居住功能應提具之租金補貼，最後⑶再考量建物所屬社區是否有汙名化情事而造成價值減損，合計推估勘估標的之價值減損金額，最終價格決定如下： ①系爭房屋3樓：⑴勘估標的正常條件下之價值8,257,698元；⑵勘估標的因漏水之瑕疵所造成之價格減損543,031元；⑶勘估標的因房屋漏水減損後之價值7,714,667元。 ②系爭房屋4樓：⑴勘估標的正常條件下之價值8,257,698元；⑵勘估標的因漏水之瑕疵所造成之價格減損405,263元；⑶勘估標的因房屋漏水減損後之價值7,852,435元。 ③系爭房屋5樓：⑴勘估標的正常條件下之價值8,343,270元；⑵勘估標旳因漏水之瑕疵所造成之價格減損403,630元；⑶勘估標的因房屋漏水減損後之價值7,939,640元。 ④系爭房屋6樓：⑴勘估標的正常條件下之價值8,428,842元；⑵勘估標旳因漏水之瑕疵所造成之價格減損540,782元；⑶勘估標的因房屋漏水減損後之價值7,888,060元。 ⑤系爭房屋7樓：⑴勘估標的正常條件下之價值8,599,986元；⑵勘估標旳因漏水之瑕疵所造成之價格減損530,095元；⑶勘估標的因房屋漏水減損後之價值8,069,891元。（以上見不動產估價報告書第3頁）４依上述不動產估價報告書估價結果以⑴保固修復費用、⑵租金補貼及⑶汙名化價值之減損，加總計算系爭房屋因漏水瑕疵造成之價格減損。惟查關於保固修復費用部分，業經本院囑託基隆市建築師公會鑑定，並先後出具建築師公會之原鑑定報告書、建築師公會之補充說明資料各乙冊，針對系爭房屋鑑定進行各保固修復工程之所需費用，詳如前述，是不動產估價報告書重複計入保固修復費用，並以之作為系爭房屋減損總值，此部分尚不足採。另關於租金補貼部分，不動產估價師考量因修復期間建物無法提供居住功能應提具之租金補貼，並將租金補貼計入系爭房屋減損總值。惟本件委託不動產估價師鑑定內容係針對系爭房屋減損之交易價值為何，亦即系爭房屋因發生漏水瑕疵，對於市場交易價格有何影響，前述不動產估價報告書租金補貼係提供予原告高松煒等5 人於修復房屋期間之補貼，顯然與系爭房屋交易行情之變動無關。故鑑定人即不動產估價師將之計入系爭房屋減損總值，亦不足採。是依照不動產估價報告書系爭房屋3樓至7樓因漏水之瑕疵所造成之價格減損僅有汙名化價值之減損，經不動產估價師綜合考量瑕疵減損判例與本案個別條件後，推論勘系爭房屋3樓至7樓各戶之汙名化減損比例，為前述評估正常價格（分別為8,257,698元、8,257,698元、8,343,270元、8,428,842元及8,599,986元）之1%（交易價值減損之金額分別為82,577元、82,577元、83,433元、84,288及86,000元）。又原告主張，系爭房屋甫交屋不久及產生牆體裂縫漏水，經媒體大肆報導，社區住戶無人不知，住戶親友也都為基隆人，污名化並非不顯著，交易性貶值，應為評估正常價格之5%為合理云云，惟原告高松煒等購買系爭房屋3樓至7樓之價格分別為788萬、780萬、800萬、819.68萬、710萬等情，此有原告起訴狀附表及房屋、土地預定買賣契約書等在卷可稽（見本院卷卷一第9、10-16、20-25、30-36、43-46、51-57頁），依照不動產估價報告書系爭房屋3樓至7樓於100年9月30日在正常情況下（無房屋漏水）之正常價格分別為8,257,698元、8,257,698元、8,343,270元、8,42,842元及8,599,986元，系爭房屋之價值顯已上漲。扣除因漏水之瑕疵所造成之價格減損，系爭房屋3樓至7樓，因房屋漏水減損後之價值分別為7,714,667元、7,852,435元、7,939,640元、7,888,060元及8,069,891元，系爭房屋顯然未因漏水污名化而有明顯貶值之情形。而現今大台北地區房屋交易熱絡，房價上揚，原告高松煒等系爭房屋3樓至7樓之房價，均已明顯上漲，顯然系爭房屋因漏水污名化影響系爭房屋之價格不大，是原告主張，系爭房屋漏水污名化並非不顯著，交易性貶值，應為評估正常價格之5%為合理云云，顯不足採。從而原告高松煒等主張請求被告給付系爭房屋交易價值減損之金額，依照不動產估價報告書系爭房屋3樓至7樓，因漏水之瑕疵所造成之價格減損金額分別為82,577元（系爭房屋3樓原告高松煒）、82,577元（系爭房屋4樓原告李佳玲）、83,433元（系爭房屋5樓原告許育華）、84,288元（系爭房屋6樓原告簡雪芳）、86,000元（系爭房屋7樓原告高智銘）為有理由，應予准許；超出部分，其請求為無理由，應予駁回。㈢次按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；無該項明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第 272條定有明文。是以連帶債務，必須當事人間有明示或法律有規定，始能成立。查系爭土地預定買賣契約第11條第 1項約定「本契約土地上房屋由甲方另向財盛營造股份有限公司（以下簡稱財盛公司）價購，且本契約與甲方與財盛公司所簽訂『房屋預定買賣契約書』具有不可分連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約解除，效力均及於兩契約全部。」系爭房屋買賣契約第15條第 1項亦為相同記載，是僅於買賣雙方其中一方違反任一契約約定，或解除其中任一契約之情形，其違約、解約之效力方及於另一契約，此有原告提出房屋、土地預定買賣契約書等在卷可稽（見本院卷卷一第10-16、20-25、30-36、43-46、51-57頁）。惟解釋契約當事人之真意，應認為係以系爭房屋與土地二買賣契約互相結合，而為契約聯立，但仍不失其個性。亦即上開聯立契約約定之目的，在於使系爭房屋及土地二買賣契約存在與消滅之效力同其命運，若一方當事人就任一系爭房屋或土地買賣契約行使解除權或撤銷權時，其效力及於另一系爭土地或房屋買賣契約。至於本件原告主張系爭房屋有瑕疵而請求減少價金時，系爭房屋買賣契約仍然存在，衡情顯然並非上開聯立契約約定之規範目的，因此原告高松煒等應僅得向被告財盛公司請求上述系爭房屋3樓至7樓因漏水瑕疵賠償修復所需費用及造成系爭房屋3樓至7樓價格減損之部分，而不得依系爭土地預定買賣契約第11條第 1項約定，主張被告張陳碧雲應連帶負責。是原告此部分主張，即屬無據。六、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保、不完全給付請求被告財盛公司系爭房屋漏水修補之必要費用，另依物之瑕疵擔保減少價金請求系爭房屋因漏水造成價值減損之費用，系爭房屋3 樓至7樓各在460,577元（系爭房屋3樓：378,000元＋82,577元＝460,577元）、389,432元（系爭房屋4樓：306,855元＋82,577元＝389,432元）、387,799元（系爭房屋5樓：304,366元＋83,433元＝387,799元）、524,792元（系爭房屋6樓：440,504元＋84,288元＝524,792元）、446,540元（系爭房屋7樓：360,450元＋86,000元＝446,540元）範圍內於法有據，應予准許。故原告高松煒、李佳玲、許育華、簡雪芳、高智銘即系爭房屋3樓至7樓各所有人，請求被告財盛公司分別給付460,577元、389,432元、387,799元、524,792元及446,540元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年9月27日（100年9月26日送達，送達證書見本院卷卷一第65頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法有據，應予准許。原告逾此部分之其餘請求，為無理由，應予駁回。七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，核與民事訴訟法第390條第2項、第392條規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其餘之訴已經駁回，已失附麗，併駁回之。八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中華民國 102 年 5 月 13 日民事庭法官黃永定以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 5 月 13 日書記官潘端典附表： ┌─────┬────┬────┬────┬────┬────┐ │門牌（基隆│228號3樓│228號4樓│228號5樓│228號6樓│228號7樓│ │市七堵區永│ │ │ │ │ │ │富路） │ │ │ │ │ │ ├─────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │買受人 │高松煒 │李佳玲 │許育華 │簡雪芳 │高智銘 │ ├─────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │坪數 │42.77 │42.77 │42.77 │42.77 │42.77 │ ├─────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │價金（新臺│788萬元 │780萬元 │800萬元 │819.65萬│710萬元 │ │幣） │ │ │ │元 │ │ ├─────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │房價減損（│0000000 │0000000 │0000000 │0000000 │0000000 │ │新臺幣） │元 │元 │元 │元 │元 │ ├─────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │裝潢損害（│53550元 │189820元│15600元 │203500元│36000元 │ │新臺幣） │ │ │ │ │ │ ├─────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │請求金額（│0000000 │0000000 │0000000 │0000000 │0000000 │ │新臺幣） │元 │元 │元 │元 │元 │ └─────┴────┴────┴────┴────┴────┘

臺灣基隆地方法院100年度重訴字第50號

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